TJ Paris, 14 févr. 2025, RG 24/02191

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître [Z]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître GALLON

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/02191 - N° Portalis 352J-W-B7H-C4D27

N° MINUTE : 4 JCP

JUGEMENT
rendu le vendredi 14 février 2025

DEMANDERESSES
Madame [J] [C],
Madame [R] [Z],
demeurant [Adresse 1]

représentées par Maître [Z], avocat au barreau de Paris, vestiaire #E2178

DÉFENDERESSE
S.A.S.U. FONCIERE CRONOS,
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître GALLON, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P431

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 décembre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 février 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 14 février 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/02191 - N° Portalis 352J-W-B7H-C4D27

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 octobre 2012, la société SOCALOG aux droits de laquelle vient désormais la société FONCIERE CRONOS a consenti un bail d’habitation à Madame [J] [C] et Madame [R] [Z] sur des locaux de 49m2 situés [Adresse 1]  moyennant le paiement d’un loyer de 828,59 € par mois et d’une provision sur charges de 80 € par mois.

Par jugement du 8 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris saisi par assignation du 18 décembre 2023 a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat de bail, ordonné l’expulsion de Madame [J] [C] et Madame [R] [Z], condamné Madame [J] [C] et Madame [R] [Z] à payer à la société FONCIERE CRONOS la somme de 16991,15 € au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation dû au 6 février 2024, une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et la somme de 1300 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [J] [C] et Madame [R] [Z] ont fait assigner la société FONCIERE CRONOS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire signifié le 13 mars 2023 pour obtenir principalement la restitution de loyers versés, l’indemnisation de leur trouble de jouissance et la nullité du commandement de payer délivré par la société FONCIERE CRONOS le 12 janvier 2023.

L’affaire a été radiée à l’audience du 13 novembre 2023 compte tenu de l’absence des demanderesses à l’audience puis rétablie et appelée à l’audience de plaidoirie du 19 juin 2024.

À l'audience du 12 décembre 2024, Madame [J] [C] et Madame [R] [Z] sollicitent du juge, conformément à leurs conclusions, de :

« CONSTATER l'inexécution par la société Foncière Cronos de ses obligations légales, réglementaires et contractuelles ;
CONSTATER l'indécence du logement et son caractère impropre à l'usage pour lequel il a été loué (habitation);
CONSTATER l'absence de contrepartie aux loyers perçus indûment par la bailleresse depuis la signature du bail au 31 septembre 2022 et aux loyers dont le paiement est réclamé par la bailleresse depuis le 1er octobre 2022 ;
Et en conséquence,
À titre principal,
PRONONCER la résolution du bail litigieux aux torts exclusifs de la société Foncière Cronos SAS à effet du 29 octobre 2012 ;
JUGER n'y avoir lieu à régler une indemnité d'occupation depuis le l " octobre 2022 jusqu'au départ effectif de Mesdames [C] et [Z],
à titre subsidiaire,
juger que l'indemnité d'occupation ne peut dépasser 30% du loyer actuel ;
CONDAMNER la société Foncière Cronos SAS à restituer l'intégralité des loyers indûment perçus depuis la signature du bail à septembre 2022, dont le montant s'élève à 116 781,75 €, à titre subsidiaire et a minima 81 747,22€, outre les intérêts à compter du premier paiement;
CONDAMNER la société Foncière Cronos SAS à restituer le montant du dépôt de garantie;
A titre subsidiaire,
AUTORISER Madame [C] [J] et Madame [Z] [R] à exécuter les travaux de mise en conformité au décret 11°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent ainsi qu'au Règlement sanitaire du Département de [Localité 2], aux frais avancés de la société Foncière Cronos SAS et, à cet effet:
ORDONNER une expertise judiciaire aux fins de dresser la liste exacte des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement au décret 11°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent ainsi qu'au Règlement sanitaire du Département de [Localité 2], et de chiffrer lesdits travaux.
CONDAMNER d'ores et déjà la société Foncière Cronos SAS à restituer l'intégralité des loyers perçus indûment depuis la signature du bail à septembre 2022, dont le montant s'élève à 98 550 €, avec intérêts à compter du premier paiement;
ORDONNER le maintien de la suspension des loyers depuis le l er octobre 2022 jusqu'à l'emménagement à nouveau de Mesdames [C] et [Z] dans le logement litigieux;
CONDAMNER la société Foncière Cronos SAS à payer 8 000 euros à titre de provision pour frais d'expertise judiciaire ;
SURSEOIR À STATUER dans l'attente de dépôt par l'expertjudiciaire de son rapport d'expertise définitif;
En tout état de cause
PRONONCER la nullité du commandement de payer signifiée le 12 janvier 2023, et l'ANNULER
Et en conséquence,
JUGER inopposable le jugement du 8 mars 2024 ;
DÉBOUTER Foncière Cronos SAS de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
JUGER la société Foncière Cronos SAS responsable de ses manquements à son obligation de délivrance de garantie et de sécurité,
DÉCLARER les demandes reconventionnelles de la société Foncière Cronos irrecevables ;
CONDAMNER la société Foncière Cronos à payer à Madame [C] [J] et Madame [Z] [R] la somme de 15 305,00 € en réparation de leur préjudice de perte de temps, outre les intérêts à compter du 29 octobre 2012, date de la première inexécution du bail ;
COMMUNIQUER au préfet le jugement constatant l'indécence du logement.
CONDAMNER la société Foncière Cronos SAS aux intérêts légaux à compter de la signature du bail, date de la première inexécution du bail.
ORDONNER, en application des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil, la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière.
CONDAMNER la société Foncière Cronos SAS à verser la somme de 1500€ à chacune des demanderesses au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER la société Foncière Cronos SAS à supporter les entiers dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. »

En défense, la société FONCIERE CRONOS demande :

« Juger qu'en raison de la prescription triennale, Mesdames [C] et [Z] ne peuvent formuler aucune demande relative à des faits antérieurs au 13 mars 2020.
- Juger que la demande de Mesdames [C] et [Z] en restitution des loyers depuis la signature du bail est partiellement prescrite et qu'une telle demande ne peut porter sur les loyers perçus antérieurement au 13 mars 2020.
- Juger que Mesdames [C] et [Z] ne peuvent cumuler une demande de restitution des loyers avec une demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.
- Débouter Mesdames [C] et [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.
- Condamner Mesdames [C] et [Z] à payer à la Société FONCIERE CRONOS une somme de 1.500,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'en tous les dépens. »

Le juge renvoie aux conclusions des parties pour l’exposé détaillé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré avec mise à disposition au greffe au 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de nullité du commandement de payer

En application de l’article 480 du Code de procédure civile, l’autorité de la chose jugée dont découle le principe de concentration de moyens impose au défendeur de soulever dans une instance l’ensemble des moyens de nature à faire échec à la demande présentée à son encontre.

En l’espèce, la nullité du commandement de payer n’a pas été soulevée par Madame [J] [C] et Madame [R] [Z] devant le juge saisi de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, ce alors que le constat de la résiliation du bail dans le jugement du 8 mars 2024 implique nécessairement la validation dudit commandement de payer.

Ainsi, la demande de nullité du commandement de payer présentée dans le cadre de la présente instance qui tend, en dehors de l’exercice des voies de recours, à remettre en cause l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 8 mars 2024 doit être déclarée irrecevable.
La demande relative à l’inopposabilité du jugement du 8 mars 2024 est ainsi sans objet.

Sur la demande de prononcé de la résolution du bail

En application de l’article 480 susvisé, la demande de résolution du bail qui tend aux mêmes fins que la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, le bail ne pouvant être résilié deux fois et à deux dates différentes, se heurte à l’autorité de la chose jugée et doit être déclarée irrecevable.

Il ressort des conclusions en page 123 que les demandes de restitution des loyers et du dépôt de garantie et la demande au titre de l’indemnité d’occupation relèvent des restitutions consécutives à la résolution du contrat du bail déclarée ci avant irrecevable.
En conséquence, ces demandes sont sans objet et ne seront donc pas examinées.

Sur les demandes de travaux, d’expertise, de suspension des loyers et d’indemnisation d’un trouble de jouissance et d’un préjudice moral (« perte de temps »)

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau.
Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.
La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas par ailleurs présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.

En outre, le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
Le bailleur est également obligé en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat, et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.(…)
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. »

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 13 mars 2023, les demandes de travaux et d’expertise ne peuvent qu’être rejetées, la demande de suspension des loyers étant dès lors sans objet, Madame [J] [C] et Madame [R] [Z] n’ayant plus à compter de la résiliation du bail la qualité de locataires et n’étant donc plus créancières de l’obligation de délivrance et de garantie du bailleur.

Il y a lieu d’examiner en revanche la demande d’indemnisation de Madame [J] [C] et Madame [R] [Z] d’un trouble de jouissance présentée sous forme de restitution des loyers.

A cet égard et compte tenu de la prescription triennale soulevée par la société FONCIERE CRONOS, la demande d’indemnisation d’un trouble de jouissance pour la période précédant le 13 mars 2020 est irrecevable.

S’agissant de la période postérieure à cette date et jusqu’à la date de résiliation du bail, si le bailleur ne saurait s’exonérer de sa responsabilité en considération des obligations de l’assureur relatives aux dégâts des eaux, il y a lieu de relever que l’ensemble des désordres invoqués par Madame [J] [C] et Madame [R] [Z] ne peuvent être établis par des mails adressés au bailleur qui constituent des déclarations unilatérales de leurs auteurs, nul ne pouvant se constituer de preuve à soi même.

Or sont seuls versés pour étayer de manière objective, tout à la fois des désordres d’infiltrations et de fissures affectant le logement entre le 13 mars 2020 et le 13 mars 2023, un constat du service technique de l’habitat de la mairie de [Localité 2] du 25 mai 2023 et un constat de commissaire de justice du 8 avril 2024, ces deux seuls éléments objectifs d’appréciation étant toutefois postérieurs à la résiliation du contrat et ne pouvant donc caractériser des désordres pour la période antérieure à leur date, aucune déclaration de sinistre n’étant notamment produite au débat.
Le défaut d’isolation des fenêtres ne peut par ailleurs être établie par le seul constat de commissaire de justice relevant des « courants d’air » et l’insuffisance du système de ventilation n’est pas non plus suffisamment caractérisée par le constat du service technique.
Enfin, l’absence de radiateur dans la cuisine non contestée par le bailleur ne traduit pas en soi de manquement de sa part à ses obligations contractuelles.

En conséquence, les désordres invoqués ne sont pas établis par Madame [J] [C] et Madame [R] [Z] et la demande d’indemnisation du trouble de jouissance est rejetée.

Dès lors, et en l’absence de preuve des désordres, le préjudice éventuel résultant de la gestion des sinistres n’est pas établi et la demande d’indemnisation au titre du temps passé à cette gestion est donc rejetée.
La demande de communication de la décision au préfet est par ailleurs rejetée.

Il est rappelé que les demandes au titre des intérêts de retard sont sans objet.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [J] [C] et Madame [R] [Z], qui succombent à titre principal, seront condamnées aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile à concurrence de moitié chacune et leur demande au titre des frais irrépétibles est donc rejetée.

Par ailleurs, l’équité justifie de rejeter la demande de la société FONCIERE CRONOS sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,