TJ Nice, 17 févr. 2025, RG 24/04162

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. LES COLOMBES c/ DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTION DOMANIALE

N° 25/
Du 17 Février 2025

4ème Chambre civile
N° RG 24/04162 - N° Portalis DBWR-W-B7I-QBYB

Grosse délivrée à

la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN

expédition délivrée à

le 17 Février 2025

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix sept Février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Février 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Syndic. de copro. LES COLOMBES représenté par son syndic en exercice, le CABINET BORNE & DELAUNAY, Société par Actions Simplifiée au capital de 100.000 €, immatriculée au RCS de NICE sous le numéro 971 800 735, dont le siège social est à [Localité 6], [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son Président en exercice, domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 4] / [Adresse 2]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Me Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTION DOMANIALE
ADMINISTRATION DES DOMAINES, Gestion des Patrimoines Privés, ès qualités de curateur, représentant la succession de feu Madame [D] [E]
[Adresse 1]
[Localité 6]
défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

[E] [D] était propriétaire des lots n 104 et 275 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « Les Colombes » situé [Adresse 4] - [Adresse 2] - [Adresse 5] à [Localité 6].

[E] [D] est décédée et, selon son relevé de propriété, la Direction nationale d’Intervention domaniale – Administration des Domaines a été désignée en qualité de curateur à l’effet d’administrer sa succession.

Par lettre du 29 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Colombes » a mis en demeure la Direction Nationale d’intervention domaniale de payer la somme de 39.592,42 euros de charges de copropriété dues au 18 septembre 2023.

Cette mise en demeure étant restée vaine, par acte du 21 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Colombes » situé [Adresse 4] - [Adresse 2] - [Adresse 5] à [Localité 6] a fait assigner la Direction Nationale d’intervention domaniale, pris en sa qualité de curateur à la succession de feu Madame [E] [D], aux fins d’obtenir, au bénéfice de l’exécution provisoire, le paiement des sommes suivantes :

42.108,54 euros de charges de copropriété arrêtées au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
les frais et honoraires de son conseil conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
les dépens, distraits au profit de Maître Thierry Baudin, avocat.
Il fonde sa demande en paiement de charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et produit le tableau de répartition des charges, l’état des dépenses et des recettes ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et budgets prévisionnels. Il ajoute que les frais rendus nécessaires ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent être imputés au débiteur défaillant sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée à régler les charges lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement, en le contraignant à faire des avances de fonds d’un montant important, qui devra être réparé.

Assignée par remise de l’acte à une personne habilitée à le recevoir, la Direction Nationale d’intervention domaniale n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 18 décembre 2024 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Colombes » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

Par ailleurs, il est acquis que si le Service du Domaine chargé d'administrer et de liquider une succession doit acquitter les dettes et charges héréditaires et n’est tenu, en vertu de l’article 810-4 du code civil, au paiement des dettes qu’à concurrence de la valeur des biens recueillis, cela ne fait pas obstacle à sa condamnation en qualité de curateur à succession vacante à régler les charges afférentes à un bien constituant l’actif de succession qu’il lui incombre de réaliser.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Colombes » produit :

le relevé de propriété démontrant que la Direction nationale d’Intervention domaniale a été désignée en qualité de curateur de la succession vacante de [E] [D], propriétaire des lots de copropriété n 104 et 275,
le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,
- ajustant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 juin 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,
- ajustant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 mai 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,
- ajustant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,

les comptes de gestion au 31/12/2021, au 31/12/2022, au 31/12/2023 et les budgets prévisionnels,les appels de fonds, charges et provisions adressés à la Direction Nationale d’intervention domaniale,
une mise en demeure de payer la somme de 39.592,42 euros de charges de copropriété impayées au 18 septembre 2023, adressée à la Direction Nationale d’intervention domaniale par lettre du 29 septembre 2023,
un relevé de compte débiteur de la somme de 42.108,54 euros au 1er octobre 2024.
Toutefois, ce solde débiteur de 42.108,54 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

des frais de mise en demeure d’un montant de 15,24 euros les 12/01/2007 et 15/12/2008 et d’un montant de 24 euros le 28/04/2015,
des frais de mise au contentieux d’un montant de 300 euros le 28/05/2015,
des frais de lettre comminatoire d’un montant de 120 euros le 04/06/2015,
des frais d’assignation d’un montant de 600 euros le 07/07/2016 et d’un montant de 600 euros le 05/08/2016,
le tout pour un montant total de 1.674,48 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de mise en demeure, de mise au contentieux, ou encore de frais de lettre comminatoire, ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Il n’est produit aucun des actes correspondant aux diligences facturées au titre des frais nécessaires si bien que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Colombes » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété d’un montant de 40.434,06 euros, arrêtée au 1er octobre 2024, que la Direction Nationale d’intervention domaniale, pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de [E] [D], sera condamnée à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 novembre 2024.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il n’est pas justifié de la date du décès de [E] [D] et de la date de désignation du service des Domaines en qualité de curateur à sa succession vacante si bien qu’il n’est pas établi que le préjudice causé au syndicat soit imputable à la mauvaise foi du débiteur de charges.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Colombes » sera débouté de sa demande additionnelle de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, la Direction Nationale d’intervention domaniale sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Colombes » la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS