TJ Paris, 19 févr. 2025, RG 25/50150

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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N° RG 25/50150 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6VZ7

FMN° :6

Assignation du :
03 Janvier 2025

N° Init : 22/57797

EXPERTISE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 19 février 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Flore MARIGNY, Faisant fonction de Greffier,

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC LE CABINET MAVILLE IMMOBILIER
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Me Alain LACHKAR, avocat au barreau de PARIS - #C0247

DEFENDERESSE

S.A.S. EB IMMO 3
[Adresse 2]
[Localité 7]

représentée par Me Stéphanie AMAR, avocat au barreau de PARIS - #E1934

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Société Civile Immobilière ST ANDREW
[Adresse 1]
[Localité 6]

représentée par Me Louis ROBATEL, avocat au barreau de PARIS - #A0574

DÉBATS

A l’audience du 29 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties ;

La SCI Saint Andrew était propriétaire du lot 1 au sein de l'immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété, composé d’un local commercial et d’une annexe à usage d’habitation exploité par la société African Lounge.

Par ordonnance du 25 juin 2021, une mesure d’expertise a été prononcée à l’initiative du syndic de l’immeuble afin d’examiner et déterminer les désordres subis par l’immeuble en lien avec le local commercial exploité par African Lounge et notamment les désordres relatifs à la sécurité incendie outre la réalité des nuisances sonores allégués par la copropriété.

Le 17 décembre 2021, un incendie a eu lieu dans l’immeuble détruisant le local commercial propriété de la SCI Saint Andrew ainsi que le local annexe à usage d’habitation et affectant les parties communes de l’immeuble.

Par ordonnance du 14 décembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a prononcé une mesure d’expertise et désigné Monsieur [E] [L] afin d’examiner les désordres résultant de l’incendie.

L’architecte de l’immeuble, Monsieur [K], a chiffré, pour le compte du syndic, les travaux de réparation suite à l’incendie à un montant de 384 166,46 €. Après plusieurs réunions expertales, l’expert, dans son dire n°8 du 30 mai 2024 a proposé une évaluation des travaux de réfection à la somme de 187 200,40 HT.

En parallèle, la société Saint Andrew a entamé des démarches afin de vendre son bien.

Par acte de commissaire de justice des 30 mai et 20 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a délivré opposition à la vente afin d’obtenir le versement de la somme de 384 166,46€.

Le 4 juin 2024, la SCI ST ANDREW a procédé à la vente des locaux au profit de la SAS EB IMMO 3.

Le juge des référés a, le 11 décembre 2024, ordonné la mainlevée des deux oppositions.

Par exploit délivré le 3 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a fait citer la SAS EB IMMO 3 devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de lui rendre opposables les opérations d’expertise.

A l’audience du 29 janvier 2025, et dans le dernier état de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et conclut au rejet des prétentions de la SCI ANDREW, sollicitant la condamnation de cette dernière à lui verser la somme de 2000€ au titre des frais irrépétibles.

A l’oral, le syndicat des copropriétaires fait observer que la SCI ANDREW ne peut plaider par procureur et ne peut soulever, pour le compte d’une autre partie qui ne le soulève pas, l’absence de motif légitime. Il rappelle que la demande reconventionnelle se heurte à l’autorité de la chose jugée.

En réponse, la société EB IMMO 3 formule à l’oral ses protestations et réserves sur la demande d’ordonnance commune, soulignant que si elle est attraite dans les opérations d’expertise, elle sera informée des travaux retenus par l’expert sur son local, ce qui est de son intérêt, ainsi que de leur coût. Compte tenu du litige sur les travaux à venir, elle estime que les sommes bloquées par le syndicat des copropriétaires doivent rester séquestrées.

La SCI ST ANDREW intervient volontairement à la procédure et sollicite de rejeter la demande de mise en cause de la société EB IMMO 3. Elle sollicite en conséquence de:
- ordonner la levée du séquestre du prix de vente, soit la somme de 384 166,46€,
- condamner le syndicat des copropriétaires à payer les intérêts légaux sur cette somme bloquée depuis le 4 juin 2024 ainsi qu’à titre provisionnel, la somme de 1557,75€ augmentée des intérêts légaux,
- le condamner à lui verser la somme provisionnelle de 1000€ au titre des frais de mainlevée, avec intérêts légaux,
- le condamner au paiement, par provision, de la somme de 10 000€ au titre de la procédure abusive,
- le condamner au paiement de la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’oral, la SCI ST ANDREW soutient que ses demandes n’ont pas fait l’objet d’une décision du juge des référés et qu’aucune autorité de la chose jugée ne peut lui être opposée.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire

Il convient de déclarer la société ST ANDREW recevable en son intervention volontaire conformément aux dispositions des articles 325 et 329 du code de procédure civile.

Sur la demande d’ordonnance commune

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Sur le fondement de ce texte, une ordonnance ayant désigné un expert peut être rendue commune à des tiers s’il existe un motif légitime qu’ils soient appelés aux opérations d’expertise, en considération de leur place probable dans le litige dont l’éventualité a justifié le prononcé de la mesure d’instruction.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

À ce stade, le juge n’est pas tenu de caractériser l'intérêt légitime du demandeur au regard des règles de droit éventuellement applicables ou des différents fondements juridiques des actions que ce dernier envisage d’engager, puisqu’il s’agit seulement d’analyser le motif légitime qu’a le demandeur de conserver ou établir l’existence de faits en prévision d’un éventuel procès, lequel peut être de nature civile ou pénale.

En revanche, le requérant doit justifier, à l’encontre du tiers à la mesure d’expertise, d’un procès en germe et d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur.

Sans qu’il ne soit nécessaire de le soulever en défense, le juge doit, en tout état de cause, examiner la réalité et l’existence d’un motif légitime. Dès lors, il est peu important que la SCI SAINT ANDREW ne dispose pas d’un intérêt à soutenir l’absence de motif légitime pour le compte d’un tiers à l’expertise.

La requérante sollicite la mise en cause du nouveau propriétaire des locaux afin de pouvoir accéder aux locaux pendant les opérations d’expertise et afin que l’expert puisse se prononcer, de façon contradictoire, sur l’incidence sur les parties communes des travaux de réfection des locaux, qui seront mis à la charge du nouveau propriétaire des lieux, la clause de subrogation ne lui étant pas opposable, ainsi que sur le coût de réfection des parties communes endommagées par l’incendie.

En réponse, la société SAINT ANDREW fait observer que le requérant ne démontre pas l’existence d’un procès en germe à l’encontre du nouveau propriétaire des lieux, qui ne peut avoir la moindre responsabilité dans les désordres survenus il y a plus de trois ans ; que l’accès aux locaux ne constitue pas un motif légitime.

Il n’est pas contestable que l’accès aux locaux ne constitue pas un motif légitime, les tiers devant apporter leur concours à l’expert judiciaire. Toutefois, il n’est pas non plus contestable que l’expert doit se prononcer sur la nature et le coût des travaux réparatoires portant tant sur les parties communes que sur les parties privatives qui sont désormais la propriété de la société EB IMMO 3.

Dès lors que l’expert a pour mission de préconiser des travaux susceptibles d’être contestés par le propriétaire des lieux, qui sera amené à être le maître d’ouvrage de ces travaux, et alors que certains travaux réparatoires auront un lien avec les parties communes, notamment quant à la mise en place d’un plafond coupe-feu, le requérant justifie d’un motif légitime à mettre en cause le nouveau propriétaire des lieux afin de lui rendre opposables les opérations d’expertise et de ne pas s’exposer par la suite, au risque de voir contester les préconisations de l’expert sur la nécessité de certains travaux et de se voir opposer le caractère non contradictoire du rapport.

Il sera donc, pour cette raison, fait droit à la demande d’ordonnance commune

Compte tenu de cette mise en cause, il y a lieu de proroger le délai imparti à l’expert pour déposer son rapport, selon les modalités énoncées au dispositif.

Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive

Si le droit d'agir est susceptible de dégénérer en abus, celui qui l'invoque doit démontrer que l'action a été initiée avec une intention malveillante ou de mauvaise foi, ou qu'elle repose sur une erreur grossière ou encore, qu’elle a été initiée avec une légèreté blâmable.

Il entre bien dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur le caractère abusif d’une procédure en référé. Dans cette hypothèse, le juge des référés tranche le litige et ne condamne pas au paiement d’une provision, mais d’une somme à titre de dommages et intérêts.

La SCI ST ANDREW soutient que le syndicat des copropriétaires a fait citer la société EB IMMO 3 en ordonnance commune, dès que ses oppositions ont fait l’objet d’une mainlevée, dans la seule optique de maintenir séquestrée une partie des sommes issues de la vente, ce qui ressort de la concordance temporelle des faits, le syndicat des copropriétaires ayant tardé à cette mise en cause.

En réponse, le syndicat des copropriétaires conteste avoir mis en cause la société EB IMMO 3 dans ce dessein, faisant observer qu’il n’a pas relevé appel de la décision ayant ordonné la mainlevée des oppositions et qu’il en a réglé les causes.

En l’espèce, il résulte de l’acte de vente signé entres la SCI ST ANDREW et la société EB IMMO 3 que la somme de 384 166,46€ a fait l’objet d’un séquestre, le vendeur déclarant en page 33 de l’acte “donner son accord aux notaires (...) pour séquestrer sur le prix de vente ladite somme de 384 166,46€ jusqu’à l’obtention du jugement du tribunal compétent” et les parties ayant convenu que “en cas de procédure à l’encontre du nouveau propriétaire, le VENDEUR devra supporter tous les frais et sommes dues. Le séquestre pourra, à cet effet, prélever sur le montant séquestré les sommes.
En tout état de cause, le montant qui vienrait à incomber à l’ACQUEREUR vis-à-vis de la copropriété pour la période antérieure à ce jour restera à la charge exclusive du VENDEUR et pourra être remboursée ou payée par le séquestre”.

En l’absence d’éléments objectifs, il ne peut être déduit de la seule action en ordonnance commune une intention de la part du syndicat des copropriétaires de faire maintenir le séquestre des sommes par l’acquéreur, un tel arrangement entre les parties n’étant pas démontré et le syndicat des copropriétaires n’ayant aucun droit à faire valoir sur le sort de ce séquestre. Dès lors, le caractère abusif de la présente instance, alors qu’en tout état de cause, la demande d’ordonnance commune est fondée, n’est pas établie et la demande sera rejetée.

Sur la demande de mainlevée du séquestre

En l’espèce, nonobstant le fait que la demande ne soit nullement développée, l’ordonnance du 11 décembre 2024 rappelle qu’elle constitue un titre exécutoire pour obtenir la libération des sommes détenues au titre de l’opposition, et dès lors, la déconsignation. C’est la raison pour laquelle la déconsignation n’a pas été ordonnée par la décision du 11 décembre 2024.

Si le notaire refuse de déconsigner les fonds, ce qui n’est pas établi, alors que la décision du 11 décembre 2024 a ordonné la mainlevée des oppositions, il appartient à la SCI ST ANDREW d’utiliser les voies de droit prévues.

Sur la demande relative aux intérêts portant sur la somme de 384 166,46 €

Cette prétention, formulée dans le dispositif des écritures de la SCI ST ANDREW, ne fait l’objet d’aucun développement au sein des écritures et ne repose sur aucun moyen. Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande en vertu de l’article 446-2 du code de procédure civile.

Sur les frais de mainlevée

En vertu de l'article 488 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu'en cas de circonstances nouvelles.

L'ordonnance de référé du 11 décembre 2024, opposant la SCI ST ANDREW au syndicat des copropriétaires, a dit “n’y avoir lieu à référé s’agissant du surplus des demandes”, ce non lieu à référé concernant donc la demande aux fins de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1000€ à titre provisionnel au titre des frais de mainlevée.

Cette demande est identique à celle qui est formulée à la présente instance. Dès lors, elle se heurte à l’autorité de la chose jugée, la SCI ST ANDREW ne démontrant pas l’existence de circonstances nouvelles. Cette demande sera, pour cette raison, déclarée irrecevable.

Sur le remboursement du fonds de roulement

L’acte de vente précise que l’acquéreur verse entre les mains du syndic la somme de 1557,75 € correspondant au fonds de roulement et au fonds de réserve. Ces fonds comprennent les sommes versées par le vendeur au titre des appels de charges effectués lorsque la SCI ST ANDREW était propriétaire du bien, conformément aux dispositions de l’article 35-4 du décret 67-223 du 17 mars 1967.

La SCI ST ANDREW ne justifie pas du fondement juridique imposant au syndicat des copropriétaires de restituer des sommes pourtant exigibles lorsqu’elle était propriétaire du bien. Dès lors, cette demande se heurte à une contestation sérieuse et il n’y a pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la SCI ST ANDREW à indemniser les frais de procédure non compris dans les dépens exposés par le syndicat des copropriétaires pour se défendre dans le cadre d’une demande d’ordonnance commune. Il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 2500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, le syndicat des copropriétaires étant requérant à la demande d’ordonnance commune, il conservera la charge des dépens en vertu de l’article 491 du même code, qui ne prévoit pas qu’ils puissent être réservés.

PAR CES MOTIFS