TJ Paris, 19 févr. 2025, RG 24/55387

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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N° RG 24/55387 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5K45

N° : 1 - JJ

Assignation du :
30 Juillet 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 19 février 2025

par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Jean JASMIN, Greffier.
DEMANDERESSE

S.A.S JEAN JAURES
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Marie-clémence MUTELET, avocat au barreau de PARIS - #C0152

DEFENDERESSE

S.A.S TECH ONEWORLD
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Déborah JOURNO-ELBAZ, avocat au barreau de PARIS - #G700

DÉBATS

A l’audience du 22 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge, assisté de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Juge des référés, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante ;

Aux termes d’un acte sous seing privé à effet au 1er juin 2023, la société Jean Jaurès a consenti à la société Tech Oneworld un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 6], [Localité 5], pour une durée de neuf années, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 13 650 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement d’avance.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait délivrer à la société Tech Oneworld, par exploit du 14 mai 2024, un commandement de payer la somme en principal de 6 336,92 euros au titre de la dette locative échue à cette date, visant la clause résolutoire.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société Jean Jaurès a, par exploit du 30 juillet 2024, fait citer la société Tech Oneworld devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constater notamment l’acquisition de la clause résolutoire.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 21 octobre 2024, a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 22 janvier 2025, par écritures déposées et oralement soutenues, la requérante, représentée, demande au juge des référés de :

Débouter la défenderesse de toutes ses demandes ; Constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer délivré le 3 mai et resté sans effet dans le délai d’un mois ; Ordonner l’expulsion de la société Tech Oneworld et de tous les occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, outre la séquestration des biens ;La condamner au paiement de la somme provisionnelle de 22 344,18 euros, à parfaire, selon décompte arrêté au 21 janvier 2025, avec intérêts au taux de 15% à compter du 12 avril 2024 ;La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle, à compter du 3 juin 2024, fixée à une fois et demi le loyer en vigueur, charges et taxes en sus, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;La condamner au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; La condamner à supporter l’intégralité des frais et honoraires de relocation des locaux ; Octroyer à titre d’indemnité à la société Jean Jaurès le montant du dépôt de garantie ;Condamner la société Tech Oneworld aux dépends, comprenant le coût du commandement de payer du 3 mai 2024 et le coût de la présente assignation. 
En réplique, par écritures déposées et oralement soutenues, la société Tech Oneworld, par l’intermédiaire de son conseil, sollicite du juge des référés de :

Juger que les demandes de la société Jean Jaurès se heurtent à des contestations sérieuses ;Juger que le commandement de payer n’a pas été délivré de bonne foi ; Juger que la clause résolutoire n’est pas acquise, le commandement de payer délivré de mauvaise foi n’ayant produit aucun effet, Débouter la requérante de l’ensemble de ses demandes,
A titre reconventionnel,
Juger que la société Jean Jaurès a manqué à son obligation de délivrance pendant le cours du bail liant les parties ; Juger que par l’effet de l’exception d’inexécution, les loyers, charges et taxes conventionnellement fixées au bail sont privées d’exigibilité ; Ordonner la suspension des loyers charges, à compter rétroactivement du mois d’avril 2024 (date de démarrage des travaux de restructuration de l’ensemble immobilier) et ce, jusqu’à ce que le juge du fond – saisi en parallèle par le requérant – ait statué sur le sort du bail litigieux ; Ordonner une expertise judiciaire, dont la mission et les modalités sont définies dans les écritures ;Fixer la provision à consigner au Greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir ;Réserver les dépens ; Condamner la société Jean Jaurès à verser à la société Tech Oneworld la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2025.

MOTIFS

Sur la demande reconventionnelle de désignation d’un expert

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’article 145 suppose l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire un fait crédible et plausible ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Ni l’urgence ni l’absence de contestation sérieuse ne sont des conditions d’application de l’article 145 du code de procédure civile.

La société Tech Oneworld sollicite la désignation d’un expert afin de constater les travaux de réhabilitation de l’ensemble immobilier dont dépendent les locaux loués, que le chantier est tel qu’il l’empêche d’accéder aux locaux et de les exploiter mais également pour constater les travaux privatifs qu’elle a fait réaliser dans les locaux, évalue les travaux éventuellement nécessaires à leur réfection ainsi que leur imputabilité.

La bailleresse s’oppose à cette demande, expliquant qu’elle a simplement pour objet de pallier la carence probatoire de la société Tech Oneworld et que les pièces déjà produites aux débats démontrent que les locaux sont accessibles.

Il convient de relever que la société Tech Oneworld a déjà saisi un commissaire de justice afin qu’il constate, le 20 mai 2024, que les locaux litigieux sont inaccessibles et inexploitables. Elle ne démontre pas, au demeurant, que la désignation d’un expert sur ce point serait utile et pertinente en ce qu’elle apporterait des éléments distincts de ceux déjà relevés par le commissaire de justice, qui seraient peu accessibles par d’autres moyens d’investigation que la désignation d’un tel expert.

En outre, la défenderesse n’explique pas en quoi la désignation d’un expert afin que celui-ci constate la réalité des travaux qu’elle a fait réaliser dans les locaux, ainsi que les éventuels travaux de réfection restant à faire exécuter, serait utile pour elle dans le cadre d’un futur procès qui pourrait l’opposer à la société Jean Jaurès. Il lui était par ailleurs loisible de saisir elle-même un commissaire de justice, afin qu’il constate lesdits travaux.

Dans ces circonstances, en l’absence de preuve de la pertinence et de l’utilité de la mesure d’instruction sollicitée, la demande d’expertise de la société Tech Oneworld sera rejetée.
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

La société Jean Jaurès sollicite que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire, le commandement de payer du 14 mai 2024 ayant été délivré au preneur de bonne foi, contrairement à ce qu’allègue la défenderesse. Elle explique que l’impossibilité pour le preneur d’exploiter les locaux résulte de son propre fait, les locaux ayant été frappés par une fermeture administrative en raison des violations aux règles d’hygiène de la société Tech Oneworld. En outre, elle affirme que la défenderesse était parfaitement informée des travaux qui devaient avoir lieu dans l’ensemble immobilier, puisque l’article 3 des conditions particulières du contrat le stipule expressément et qu’elle a accepté cette clause lors de la signature du contrat. Enfin, elle indique que malgré les travaux et la présence de barrières métalliques, un accès aux locaux a été mis en place pour la société Tech Oneworld, qui ne peut donc soutenir qu’elle a manqué à son obligation de délivrance.

La société Tech Oneworld soulève l’existence de contestations sérieuses, le commandement de payer ayant été délivré par la bailleresse de mauvaise foi, de sorte qu’il ne peut produire effet. Elle affirme que l’ensemble immobilier dont dépendent les locaux a été intégralement fermé, afin que des travaux de restructuration y soient effectués et qu’elle se trouve dans l’impossibilité d’accéder aux locaux litigieux et d’exploiter son activité. Elle considère que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance et que le fait qu’une barrière métallique devant les locaux soit entrebâillée n’est pas suffisant pour lui garantir l’exploitation normale de son activité, celle-ci nécessitant notamment le passage régulier d’un camion de livraison de marchandises et de containers à ordures.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu'il invoque.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Le bail litigieux stipule une clause résolutoire (article 28 des conditions générales et article 16 des conditions particulières) qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou accessoires à son échéance, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Compte tenu de l'automaticité de l'acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur la bonne foi du bailleur au regard des circonstances ayant entouré la délivrance du commandement et donc sur la validité du commandement, peuvent faire échec en référé à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

Il est constant que l’éventuelle mauvaise foi du bailleur s’apprécie lors de la délivrance du commandement de payer.

L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l'article 1219 du même code, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Enfin, l'article 1104 du même code rappelle que les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

Le commandement de payer délivré le 14 mai 2024, mentionne le délai d’un mois pour régler les causes qui y sont contenues, à savoir notamment de payer la somme en principal de 6 366,92 euros. Il reproduit la clause résolutoire stipulée au contrat et reprend par ailleurs les dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce. En outre, un décompte des sommes dues y est joint, permettant au preneur d’en contester éventuellement les causes.

Il résulte des éléments versés aux débats que par courriers recommandés des 13 mai 2024, 14 mai 2024 et 21 mai 2024, la société Tech Oneworld a informé la bailleresse de ce qu’elle n’avait plus accès aux locaux objets du bail, en raison de l’installation d’un bardage, de barrières métalliques et de la présence d’un agent de sécurité.

Pour réponse, par courrier recommandé du 30 mai 2024, la société Jean Jaurès a expliqué au preneur que, sur demande de la Mairie et de la Préfecture de Saint-Denis, elle s’est vue « contrainte de procéder à l’installation d’un bardage métallique et a sollicité une société de sécurité pour prévenir toute nouvelle intrusion dans l’immeuble (…) » et que « (…) Des accès ont naturellement été mis en place afin de permettre aux locataires d’accéder à leurs locaux (…) ».

Il ressort effectivement d’un constat de commissaire de justice dressé le 20 mai 2024 que l’ensemble immobilier situé [Adresse 6], [Localité 5], abritant les locaux litigieux, est fermé par un bardage de chantier qui s’étend « au moins sur environ trois cents mètres » et de barrières métalliques. Le commissaire de justice relève également la présence sur les lieux d’un agent de sécurité.

Les photographies jointes au constat de commissaire de justice établi le 4 septembre 2024, démontrent qu’une barrière métallique de chantier fait obstruction à l’accès aux locaux du n°7 de la rue, dans lesquels la société Tech Oneworld exerce son activité et que cette barrière en métal a été déplacée de quelques mètres et se trouve en position partiellement inclinée, pour laisser un mince espace entre elle et le bardage blanc en métal.

Le constat de commissaire de justice dressé le 19 janvier 2025 fait quant à lui état de ce que devant les locaux pris à bail, la barrière métallique est reliée à un poteau en bois fixé sur le bardage et un crochet par deux fils métalliques. Le commissaire de justice indique avoir dénoué « sans difficulté » les attaches en métal et soulevé « l’extrémité de la barrière positionnée sur un crochet en position haute du poteau bois. », pour se rendre devant les locaux objets du présent litige.

Les pièces produites permettent donc de constater que « l’accès » évoqué par la bailleresse consiste à dénouer deux fils de fer, puis à soulever la barrière métallique pour la décrocher du bardage, avant de la pousser pour créer un passage.

Or, conformément à l’article 4 des conditions particulières du bail, le preneur exploite dans les locaux l’activité de laboratoire de cuisine et de stockage et l’exercice d’une telle activité implique nécessairement le passage journalier d’employés, ainsi que le transit régulier de camions de livraison et de marchandises.

Il est dès lors très difficile, voire impossible, de concevoir que le preneur puisse exercer normalement son activité dans des locaux dont l’accès est entravé par la présence de barrières de chantier, rattachées par deux fils métalliques à un poteau fixé au bardage, que le preneur devrait dénouer avant de pouvoir soulever une des barrières et se frayer un passage qui ne peut, au demeurant, être assez large pour permettre l’accès à des véhicules de livraison et peut au surplus s’avérer dangereux.

Il doit en outre être relevé qu’il importe peu que le locataire ait fait l’objet d’une mesure de fermeture administrative des locaux et qu’il ne les exploite pas de ce fait, puisque la bailleresse doit en tout état de cause et pendant toute la durée du bail, délivrer au preneur des locaux qui sont exploitables conformément à la destination contractuelle, de sorte que l’argument selon lequel l’absence d’exploitation des locaux est due au seul fait du preneur est inopérant.

Ainsi, la présence du bardage et des barrières métalliques de chantier rend, à l’évidence, les locaux inaptes à recevoir l’activité de laboratoire de cuisine. Cette inexploitabilité actuelle des locaux susceptibles de ne pas rendre exigible les sommes sollicitées au titre du commandement, constitue une contestation sérieuse faisant obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire constatée en référé.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, à voir ordonner l’expulsion de la société Tech Oneworld, à la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation, aux frais et honoraires de relocation et à conserver le dépôt de garantie.

Sur la demande de provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La société Jean Jaurès sollicite la condamnation du preneur à lui payer, à titre de provision, la somme de 22 344,18 euros arrêtée au 21 janvier 2025, avec intérêts au taux de 15% à compter du 12 avril 2024.

Pour contester l’exigibilité des arriérés locatifs et suspendre le paiement des loyers et charges futurs, la défenderesse invoque l’existence d’un manquement de la société Jean Jaurès à son obligation de délivrance et se prévaut de l’exception d’inexécution sur le fondement des dispositions de l’article 1217 du code civil.
La bailleresse expose que l’absence d’exploitation des locaux par le preneur n’est pas de son fait, que les locaux sont accessibles et que le preneur a expressément accepté de souffrir des travaux de rénovation lors de la conclusion du bail, de sorte que l’exception d’inexécution invoquée par la société Tech Oneworld est infondée.
L'article 1728 du code civil oblige le preneur à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En contrepartie du paiement des loyers, le bailleur est tenu, aux termes des articles 1719 et 1720 du même code, de délivrer au preneur la chose louée et de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail. Les lieux doivent en outre être conformes à la destination contractuellement prévue par les parties.

Cette obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux implique que le bailleur est tenu de répondre des troubles subis par le preneur, de son fait ou des personnes dont il doit répondre, ainsi que des tiers.

Les articles 1219 et 1220 du code civil autorisent le preneur à ne pas exécuter ses obligations dès lors que le bailleur n’exécute pas les siennes, étant observé que seule une inexécution grave est susceptible de la légitimer.

Il est ainsi admis que le preneur puisse solliciter la suspension du paiement des loyers en se prévalant de l’exception d’inexécution, lorsque que le preneur est dans l’impossibilité d’utiliser les locaux conformément à leur destination contractuelle et que cette situation est imputable à une inexécution du bailleur de son obligation de délivrance.

En l’espèce, il doit d’abord être relevé que si le contrat de bail prévoit expressément que le preneur a été informé du projet de travaux de la bailleresse sur la toiture et les façades de l’ensemble immobilier et qu’il ne peut donc faire aucune réclamation à ce titre, la société Jean Jaurès ne peut, par le biais d'une telle clause, s'affranchir de son obligation de délivrance, puisqu’il est communément admis qu’une telle obligation est continue et perdure pendant toute la durée du bail.

Il est constant que la société Jean Jaurès fait réaliser des travaux de réfection de l’ensemble immobilier, notamment sur la toiture et les façades et que dans le cadre de ce chantier, a été installé un bardage métallique qui entoure l’immeuble dans lequel se situe le local commercial loué par la société Tech Oneworld.

En outre, il résulte des éléments évoqués plus-avant que ce bardage de chantier et ces barrières métalliques installés devant les locaux rend impossible leur utilisation par le preneur conformément à la destination prévue au bail.

Le fait que le commissaire de justice ait pu accéder aux locaux en dénouant les attaches du grillage métallique puis en déplaçant le poteau de ce même barrage ne saurait rendre ces locaux « accessibles » comme le soutient le bailleur.

Sur ces éléments, la société Jean Jaurès affirme que ces installations de sécurité sont dues à une exigence préfectorale en raison de squats multiples. Or le bailleur ne fournit aucun élément de nature à établir que ces installations font suite à une telle injonction. En effet aucune pièce produite par le bailleur ne permet d’alléguer que cette mise en sécurité, source de contraintes pour les usagers de l’immeuble, serait due à un tiers.

S’agissant de la situation administrative du local loué par la société Tech Oneworld qui fait l’objet d’un arrête préfectoral portant fermeture d’urgence de l’établissement, cela est sans lien avec l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur. En effet, une telle décision n’a pas pour effet de suspendre cette obligation de délivrance à la charge du bailleur.

Les travaux ayant débuté le 8 avril 2024, il doit être considéré qu’à compter de cette date, il existe une contestation sérieuse à l’obligation pour la société Tech Oneworld de verser son loyer.
Au regard de ces éléments il doit être considéré qu’il existe une contestation sérieuse à la demande de provision qui sera donc rejetée.

Pour les mêmes moyens, au regard de l’inaccessibilité total du local dans l’état actuel et ce depuis le mois d’avril 2024, il y a lieu de faire droit à la demande de suspension des loyers depuis cette date.

Cette suspension des loyers sera effective jusqu’à ce que les locaux soient rendus accessibles pour le preneur dans des conditions normales d’usage sans que la durée de cette suspension ne puisse excéder six mois à compter de la date de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Succombant, la société Jean Jaurès sera condamnée aux dépens.
Il n’est pas inéquitable de la condamner en outre à verser à la société Tech Oneworld la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS