TJ Paris, 19 févr. 2025, RG 24/58112

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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N° RG 24/58112 - N° Portalis 352J-W-B7I-C572D

N° : 5 - JJ

Assignation du :
13 Novembre 2024

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[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 19 février 2025

par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Jean JASMIN, Greffier.
DEMANDERESSE

S.C.I. LEVTOV
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Eva SEBBAN de la SELEURL Cabinet d’avocats Eva SEBBAN, avocat au barreau de PARIS - #G0855

DEFENDERESSE

S.A.S. BD BROS
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Mehdi BENSEGHIR, avocat au barreau de PARIS - #C0565

DÉBATS

A l’audience du 22 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge, assisté de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Juge des référés, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante ;

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 21 janvier 2019, la société Levtov a consenti à la société BD Bros un contrat de bail portant sur des locaux situés [Adresse 1] , moyennant le paiement d'un loyer annuel de 65 000 euros hors charges et hors taxes.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré à la société BD Bros, le 30 juillet 2024, un commandement de payer la somme de 39 265,94 euros correspondant aux loyers échus à cette date.

Se prévalant de la non-régularisation des causes du commandement de payer, la société Levtov a, par exploit délivré le 13 novembre 2024, fait citer la société BD Bros devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir le paiement des loyers dus ainsi que l’expulsion du preneur.

A l’audience du 22 janvier 2025, les parties, représentées par leur conseil, ont soutenu oralement leurs demandes. La société Levtov sollicite de :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef,
- condamner la partie défenderesse au paiement à titre provisionnel de la somme de 67 001,48 €, au titre de la dette locative échue au 1er trimestre 2025 avec intérêts de retard à compter du 1er avril 2024,
- la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 17 175,82 € trimestrielle à compter du 1er octobre 2024,
- la condamner au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

La société BD Bros, dans ses dernières conclusions, sollicite de :

Suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, Accorder des délais de paiement sur une période de 24 mois sur une dette due de 67 001 €,
Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'assignation ainsi qu'aux notes d’audience

MOTIFS

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l'espèce, aux termes de « clause résolutoire » du contrat de bail, les parties conviennent qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, provision ou régularisation de charges, taxes, frais ou accessoires, d'un rappel de loyer ou complément de dépôt de garantie dus à la suite de l'indexation, d'une fixation légale, judiciaire ou contractuelle du loyer, et plus généralement de toutes sommes dues au cours du bail, le bail sera résilié de plein droit un mois après commandement de payer resté sans effet.

Le commandement de payer en date du 30 juillet 2024 mentionne le délai d'un mois pour en régulariser les causes et reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Il vise la clause résolutoire et contient un décompte précis permettant au locataire d'en contester éventuellement les causes.

Aucune contestation n’est élevée par la défenderesse sur la régularité de ce commandement et celle-ci ne conteste pas ne pas en avoir régularisé les causes dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 31 août 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

L’indemnité d’occupation due à compter de la date de résiliation du bail sera fixé à un montant équivalent au loyer, taxes et charges qui auraient été dus au titre du bail.

Sur la provision au titre des loyers

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le montant de l’impayé n’est aucunement contesté par les parties et sera fixé tel qu’il en ressort du décompte locatif à la date du 22 janvier 2025 fixant la dette à la somme de 67 001,48 € arrêté au premier trimestre 2025 inclus.

La société BD Bros sera donc condamnée à verser cette somme à titre provisionnelle.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort du décompte déposé à l’audience que les loyers n’ont pas été réglés depuis le mois d’avril 2024 et que depuis cette date, le preneur ne justifie que du versement d’une somme de 7386 €. Il faut déduire de cette longue période d’impayée, que les difficultés économiques rencontrées par le preneur ne résident pas uniquement dans la situation particulière causée par les jeux olympiques de [Localité 3].

Par ailleurs, la société BD Bros ne fournit pas de preuve tangible quant à sa capacité à respecter un tel échéancier qui viendrait s’ajouter aux loyers courants étant précisé que le fait de mettre en vente son fonds de commerce, sans autre élément, ne saurait constituer la preuve d’une capacité de remboursement.

En conséquence, la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

S’agissant des intérêts de retard, ceux-ci seront fixés à hauteur des intérêts légaux à compter du 30 juillet 2024 pour la somme de 39 265,94 euros et de l’assignation pour le surplus.

La clause contractuelle ayant pour effet de majorer les intérêts de retard doit être qualifiée de clause pénale : elle est à ce titre susceptible d’appréciation par le juge du fond et ne saurait donc relever des pouvoirs du juge des référés.

Sur le surplus des demandes

En application des dispositions de l’article 696 du même code, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 30 juillet 2024.

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse à verser à la requérante la somme de 1 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS