TJ Paris, 19 févr. 2025, RG 21/14482

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me NAKACHE (R0099)
Me TEBOUL-ASTRUC (A0235)

■

18° chambre
3ème section

N° RG 21/14482

N° Portalis 352J-W-B7F-CVRZG

N° MINUTE : 1

Assignation du :
19 Novembre 2021

JUGEMENT
rendu le 19 Février 2025

DEMANDERESSE

Madame [U] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 11]

représentée par Me Didier NAKACHE du Cabinet NAKACHE DESCOINS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0099

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 15] (RCS de CRÉTEIL 879 789 477)
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Chantal TEBOUL-ASTRUC de la S.A.S. ASTRUC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0235

Décision du 19 Février 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 21/14482 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVRZG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 13 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Sandra PERALTA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

---

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 janvier 2003, Madame [J] [E], veuve [O], aux droits de laquelle vient la S.C.I. [Adresse 15], a donné à bail commercial renouvelé à Madame [U] [Z] un local, sis [Adresse 2] à [Localité 11] pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2002 moyennant un loyer principal annuel de 2.340 euros, aux fins d'y exploiter une activité de "PARFUMERIE, ARTICLE DE [Localité 10] A L'EXCLUSION DE TOUT AUTRE".

Le bail s'est ensuite renouvelé par tacite reconduction.

Par acte extrajudiciaire du 30 décembre 2019, la S.C.I. [Adresse 15] a fait délivrer à Madame [U] [Z] un refus de renouvellement du bail commercial avec offre d'indemnité d'éviction pour le 30 juin 2020.

Par ordonnance de référé du 11 septembre 2020, le juge de référés du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise avec pour mission de fournir au tribunal tous les éléments pour apprécier l'indemnité d'éviction due par le bailleur au preneur et l'indemnité d'occupation due par le preneur au bailleur à compter du 30 juin 2020 jusqu'à la libération des lieux.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 10 mai 2021.

Par acte extrajudiciaire du 19 novembre 2021, Madame [U] [Z] a assigné la S.C.I. [Adresse 15] devant la présente juridiction, aux fins essentielles de fixation de l'indemnité d'éviction à la somme de 84.000 euros.

Décision du 19 Février 2025
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Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 février 2023, Madame [U] [Z] demande au tribunal, aux visas des articles R. 211-3-26 du code de l'organisation judiciaire, 514, 696 et suivants, 700 et 751 et suivants du code de procédure civile, de :
"CONDAMNER la SCI [Adresse 15] à payer à Madame [U] [Z] la somme de 84.000 € au titre de l'indemnité d'éviction ;
JUGER que Madame [U] [Z] versera au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle depuis le 1er juillet 2020 jusqu'à la restitution des locaux soit la somme de 266 € HT, HC.
CONDAMNER la SCI [Adresse 15] à payer à Madame [U] [Z] la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER la SCI [Adresse 15] aux entiers dépens de l'instance comprenant le coût du rapport de l'expert."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 13 juillet 2023, la S.C.I. [Adresse 15] demande au tribunal, aux visas des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, de :
"FIXER l'indemnité d'éviction dont est redevable la SCI [Adresse 15] en sa qualité de bailleur à la somme globale de 40.800 Euros toutes causes confondues;
FIXER l'indemnité d'occupation due à la SCI [Adresse 15] depuis le 1er juillet 2020 jusqu'à la restitution des locaux, à la somme annuelle de 7934 Euros HT HC ;
ORDONNER la compensation entre les créances respectives d'indemnité d'éviction et d'indemnités d'occupation.
DEBOUTER Madame [U] [Z] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
CONDAMNER Madame [U] [Z] au paiement d'une somme de 5000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNER Madame [U] [Z] en tous les dépens, comprenant notamment les frais d'expertise dont distraction au profit de Maître Chantal TEBOUL ASTRUC conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile."
Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 6 novembre 2023, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction. A la suite d'une réorganisation de la 18ème chambre, l'audience de juge rapporteur initialement fixée au 30 septembre 2025 a été avancée à l'audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 13 novembre 2024.

MOTIFS

Sur le fond, il est établi et non contesté que le refus de renouvellement délivré par la S.C.I. [Adresse 15] le 30 décembre 2019 a mis fin au bail liant les parties à compter du 30 juin 2020, qu'il a ouvert droit à Madame [U] [Z] au paiement de l'indemnité d'éviction et à la S.C.I. [Adresse 15] au paiement d'une indemnité d'occupation statutaire à compter du 1er juillet 2020 jusqu'à la libération des locaux.

Sur l'indemnité d'éviction

Madame [U] [Z] sollicite l'entérinement des conclusions du rapport d'expertise.

La S.C.I. [Adresse 15] soutient que le coefficient de commercialité doit être fixé à 3.5% ; que sur la valeur du fonds basée sur l'EBE, il convient d'appliquer un coefficient de travail 3 ; que s'agissant de la valeur du fonds basée sur le chiffre d'affaires, il convient d'appliquer un coefficient de 50% ; que l'indemnité principale d'éviction doit donc correspondre à la valeur du fonds de commerce soit 40.800 euros.
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Aux termes de l'article L.145-14 du code de commerce, l'indemnité d'éviction due par le bailleur au locataire évincé doit être égale au préjudice causé à ce dernier par le défaut de renouvellement du bail et comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L'expert, non contredit par les parties à ce sujet, relève que les locaux, situés [Adresse 2] à [Localité 11] dans le quartier "[Adresse 9]", dépendent d'un immeuble construit dans les années 1900, élevé sur caves d'un rez-de-chaussée et de 6 étages. L'expert relève que la [Adresse 12] est l'un des principaux axes du sud de l'arrondissement, dont elle traverse le quartier [Localité 10] Rive Gauche (au niveau de la [Adresse 13]), le quartier [Adresse 5] et le quartier de [Adresse 8]. C'est aussi un élément d'un axe important qui traverse les arrondissements extérieurs de la rive gauche via les [Adresse 14], [Adresse 7], et [Adresse 6].

Les locaux sont desservis par les autoroutes A 4 et A 86, la Francilienne et la RN 3, par les lignes de métros 7, 6, 14, le RER C et les lignes de bus 27, 62 et 64.

Selon le rapport d'expertise, les locaux sont composés de :
- une boutique, une arrière-boutique, une chambre à usage de réserve, séparée au rez-de-chaussée ayant vue sur la grande cour avec un accès par plusieurs couloirs :
* Au rez-de-chaussée, une pièce au fond du couloir d'accès à la cour principale, ayant vue sur cette cour (teinte bleue du plan),
* Au rez-de-chaussée, boutique à gauche de la porte d'entrée avec à la suite, arrière-boutique éclairée en partie par un vitrage privatif à ce lot et une pièce donnant sur la cour principale (teinte rose du plan),
* la cheminée située dans la chambre n'est pas utilisable,
- une cave au sous-sol (non visitée),
- un droit aux WC communs au rez-de-chaussée dans le couloir d'accès à la cour principale.

L'expert précise que les locaux présentent un "état d'entretien courant".

Il relève que les locaux présentent les avantages suivants :
- une proximité des commerces dont une pharmacie,
- les locaux sont à 5mn de la station du métro [Adresse 9],
- la distribution du local est adapté à l'activité.
Il relève en revanche les inconvénients suivants :
- un ensemble du local sur deux baux,
- une faible visibilité,
- une façade étroite (3m),
- une réserve éloignée de la boutique.
Les parties ne discutent pas la description des locaux faite par l'expert, à laquelle le tribunal se référera donc également.

L'expert retient une surface utile de 31 m² et une surface pondérée de 22.04 m², qui n'est pas contestée par les parties et qui sera donc retenue.

Sur l'indemnité principale

Aux termes de l'article L.145-14 du code du commerce, "Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre."

Ce texte pose une présomption de perte du fonds obligeant le bailleur à verser une indemnité compensant cette perte sauf s'il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l'activité est transférée.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l'éviction sur l'activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l'indemnité d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité d'éviction une valeur de remplacement.

Cette distinction peut, toutefois, se révéler d'un moindre intérêt si le fonds est déficitaire ou s'il ne dégage qu'une faible rentabilité, puisqu'il est de principe que sa valeur marchande est au moins égale à la valeur du droit au bail qui est également retenue pour déterminer la valeur de l'indemnité d'éviction lorsqu'elle prend le caractère d'une indemnité de transfert.

En l'espèce, l'expert a conclu à la perte de fonds.

Les parties ne contestent pas cette conclusion, dès lors, en application des dispositions de l'article L.145-14, alinéa 2, du code de commerce, il y a lieu de constater que le refus de renouvellement entraînera la disparition du fonds de commerce et que l'indemnité d'éviction prendra la forme d'une indemnité de remplacement.

* Sur la détermination de la valeur constituant l'indemnité de remplacement

Il est constant que l'indemnité de remplacement correspond à la valeur la plus élevée entre la valeur du droit au bail, qui constitue la valeur plancher du fonds, et la valeur marchande du fonds.

En l'espèce, l'expert a déterminé la valeur du droit au bail sur la base de 5 références observées dans le voisinage en renouvellement et en locations nouvelles et dont il résulte les valeurs suivantes non contestées par les parties :
- Valeur locative de marché de 22.444 euros HC par an, arrondie à la somme de 22.400 euros HT par an (724 euros par m² x 31 m²),
- Valeur locative de renouvellement de 7.934 euros HT par an, arrondie à la somme de 7.900 euros HT par an (360 euros par m² x 22.04 m²).

La différence entre la valeur locative de marché et la valeur locative de renouvellement représente la somme de 14.500 euros (22.400-7.900) à laquelle l'expert applique un coefficient de commercialité de 5.

La bailleresse conteste le coefficient de commercialité retenu en soutenant qu'il est excessif tant au regard des caractéristiques des locaux que les usages en la matière.

Néanmoins, compte tenu de la proximité des locaux des commerces, de la station du métro [Adresse 9] et de la distribution du local adaptée à l'activité mais également de la faible visibilité, de l'étroitesse de la façade et d'une réserve éloignée de la boutique, le coefficient de 5 proposé par l'expert apparaît adapté et sera retenu par le tribunal.

* Sur la détermination de la valeur du fonds de commerce

La valeur du fonds de commerce peut être déterminée suivant deux méthodes : une méthode au regard du chiffre d'affaires variant suivant la nature de l'activité et appliqué au chiffre d'affaires moyen, hors taxes, des trois derniers exercices et une méthode de l'excédent brut d'exploitation, prenant en compte les capacités de rendement du fonds.

* Sur l'approche par l'excédent brut d'exploitation

L'expert retient une valeur moyenne du résultat brut d'exploitation arrondie à la somme de 17.800 euros. Il a appliqué un coefficient de travail de 4 qu'il précise comme classique pour ce type d'enseigne, soit une valeur retenue de 71.200 euros (17.800 x 3).

La bailleresse conteste le coefficient de travail retenu en soutenant qu'au regard du faible chiffre d'affaires réalisée, un coefficient de 3 doit être retenu.

L'expert judiciaire a précisé qu'il appliquait "à l'EBE un coefficient généralement compris pour les activités classiques entre 4 et 7 suivant la qualité de l'exploitation." ; que les "coefficients les plus bas, de 3 à 5, s'appliquent aux fonds exploités par des indépendants, et les plus élevés, de 5 à 8, à ceux exploités par des enseignes nationales."
Madame [U] [Z], exerçant une activité indépendante, la fixation du coefficient de travail de 4 apparaît pertinente et sera retenue par le tribunal.

Il s'ensuit que le montant de 71.200 euros (17.800 x 3) donne une image fidèle de la valeur du fonds de commerce selon la méthode par résultat.

* Sur l'approche par le chiffre d'affaires

Le bailleur retient une valeur de cessions de fonds de commerce de 85 % du chiffre d'affaires HT, en précisant qu'il s'agit de la valeur usuelle pour les parfumeries. Il conclut à une valeur du fond de 48.000 euros.

La bailleresse soutient que le pourcentage retenu ne peut excéder 50 %. Elle indique qu'en vertu de la table financière de l'administration fiscale le pourcentage applicable aux fonds de Parfumerie-esthétique est compris entre 50 et 90 % du chiffre d'affaires annuel TTC ; qu'il ressort des ratios statistiques d'évaluation des fonds de commerce un pourcentage de l'ordre de 41% pour les commerces de Parfumerie-esthétique ; que la locataire valorise son fonds de commerce dans ses comptes à la somme de 39.484 euros.

Le bailleur indique lui-même qu'un fonds de commerce de parfumerie s'évalue de 50 à 90% de son chiffre d'affaires. Le coefficient de 85 % du chiffre d'affaires HT est certes dans la fourchette hausse des coefficients pratiqués, toutefois, il tient cependant compte des éléments favorables précités (son emplacement géographique et les caractéristiques du local) ainsi que de son chiffre d'affaires constant, présentant une rentabilité correcte pour l'activité de parfumerie. Dès lors, il convient de retenir la proposition expertale de 85%.

Comme relevé justement par la bailleresse, la valeur retenue par l'expert à 48.000 euros semble être une erreur de plume. En effet, à la lecture du tableau figurant dans le rapport d'expertise, la moyenne des chiffres d'affaires de la locataire sur les années 2017 à 2019 est de 46.782 euros et l'expert indique que la valeur retenue est de 47.000 euros, ce qui correspond à la moyenne des chiffres d'affaires arrondie sur les années 2017 à 2019.

En outre, contrairement à ce qu'indique l'expert judiciaire, la valeur retenue n'est pas de 47.000 euros mais de 39.950 euros ( 47.000 x 85%).
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* Conclusion sur l'indemnité principale

L'indemnité principale d'éviction étant une indemnité de remplacement et que la valeur du fonds de commerce étant au moins égale à la valeur du droit au bail qui constitue la valeur plancher, l'indemnité principale sera donc fixée à la somme de 72.500 euros.

Sur les indemnités accessoires

* Les frais de remploi :

L'acquisition d'un nouveau fonds de commerce est soumise à des droits. Compte tenu des frais de transactions et de rédaction d'actes, il est généralement retenu un pourcentage de l'ordre de 10% de la valeur du fonds pour déterminer cette indemnité de remploi.

L'expert retient un montant de 8% de l'indemnité principale mais dans le tableau récapitulant l'indemnité principale et les indemnités accessoires, ce dernier a appliqué un taux de 10% sur l'indemnité principale.

La bailleresse s'oppose à l'allocation de cette indemnité, la locataire souhaitant cesser son activité.

Il ressort du rapport d'expertise que la locataire lui "a précisé qu'elle ne souhaitait pas transférer le fonds de commerce mais cesser son activité".

Dès lors, il n'y a pas lieu d'accorder à la locataire une indemnité de frais de remploi.

* Le trouble commercial :

Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l'interruption d'activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l'arrêt d'exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de l'indemnité perçue, au détriment de la pure activité commerciale (Civ. 3, 19 novembre 1997 : pourvoi n°96-70046).

Il est d'usage que cette indemnité corresponde à trois mois de l'excédent brut d'exploitation (EBE) moyen des trois derniers exercices, et, s'il est nul ou déficitaire, en tenant compte d'autres paramètres comme le chiffre d'affaires ou la masse salariale.

En l'espèce, faute de réinstallation, cette indemnité correspond au préjudice résultant de l'arrêt d'exploitation.

La méthode de calcul proposée par l'expert correspondant à l'usage, le tribunal retiendra donc cette méthode. Le tribunal retiendra, en conséquence, l'estimation de l'expert basée sur les exercices 2017 à 2019, soit un excédent brut d'exploitation moyen retraité sur une période de trois mois, soit 4.450 euros.

Conclusion sur le montant total de l'indemnité d'éviction

En définitive, l'indemnité d'éviction due à la preneuse à bail s'élève à la somme totale de : 72.500 + 4.450 = 76.950 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'éviction due par la S.C.I. [Adresse 15] à Madame [U] [Z] à la somme totale de 76.950 euros et de condamner la première à payer ces sommes à la seconde, sous réserve de l'absence d'exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l'article L. 145-58 du code de commerce.
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Sur l'indemnité d'occupation

En application de l'article L.145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, ou jusqu'à son départ s'il est parti avant, fixée d'après la valeur locative déterminée conformément aux articles L.145-33 et suivants du code de commerce et en tenant compte de tous éléments d'appréciation, notamment de la précarité de l'occupation.

Alors que l'ordonnance de référé du 11 septembre 2020 avait donné pour mission de « fournir tous éléments permettant au Tribunal d'apprécier le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux objets du bail à compter du 30 juin 2020 et jusqu'à leur libération effective », le rapport de l'expert judiciaire ne fait pas état de l'indemnité d'occupation.

Madame [U] [Z] sollicite que l'indemnité d'occupation soit fixée au montant du loyer actuellement réglé soit la somme de 266 euros HT et HC.

La S.C.I. [Adresse 15] sollicite que soit retenue la valeur locative unitaire de 360 euros/m² retenue par l'expert judiciaire. Elle soutient qu'il n'y a pas lieu de pratiquer un abattement pour précarité, la locataire ne souhaitant pas poursuivre son activité.

En l'espèce, il y a lieu de retenir, conformément à la demande de la bailleresse, la valeur locative de renouvellement retenue par l'expert judiciaire s'agissant de l'évaluation de l'indemnité d'éviction, soit la somme de 7.934 euros HC par an, étant précisé que cette somme n'avait fait l'objet d'aucune contestation par la locataire s'agissant de l'évaluation de l'indemnité d'éviction.

S'agissant de l'abattement pour précarité, la bailleresse s'y oppose compte tenu de la volonté exprimée de la locataire de ne pas poursuivre son activité.

Néanmoins, l'occupant ayant droit au maintien dans les lieux ne bénéficie pas de la stabilité accordée au locataire commercial par son bail. Il convient par conséquent de pratiquer un abattement pour précarité de 10 %.

Il y a lieu de relever que la locataire n'a fait aucune demande d'abattement.

L'indemnité d'occupation après cet abattement s'établit donc à la somme de : 7.934 x 0.9 = 7.140,6 euros hors taxes et hors charges.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due par Madame [U] [Z] à la S.C.I. [Adresse 15] à la somme annuelle de 7.140,6 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2020 jusqu'à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs, et de condamner la première à payer cette somme à la seconde, sous réserve de l'absence d'exercice par celle-ci de son droit de repentir selon les modalités fixées à l'article L.145-58 du code de commerce.

Sur la compensation entre les sommes dues entre les parties

Aux termes des dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En outre, en application des dispositions de l'article 1348 du même code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. À moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l'espèce, si l'ordonnance de référé du 11 septembre 2020 n'a pas fixé l'indemnité d'occupation due par la locataire pendant la procédure, il n'est pas contesté que la locataire a réglé pendant le cours de l'instance un loyer égal au dernier loyer contractuel, outre les charges locatives, soit au montant annuel de 3.188 euros ainsi que cela figure au rapport d'expertise judiciaire et dans la mesure où ce montant est inférieur à celui de l'indemnité d'occupation statutaire fixée aux termes de la présente décision, il y a lieu d'ordonner la compensation entre ces deux montants.

De même, les parties étant titulaires de créances réciproques l'une envers l'autre, il y a également lieu d'ordonner la compensation entre ces dernières.

En conséquence, il convient d'ordonner la compensation judiciaire entre le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle versée par Madame [U] [Z] en cours d'instance et celui de l'indemnité d'occupation statutaire fixée aux termes de la présente décision, ainsi qu'entre le montant de l'indemnité d'éviction due par la S.C.I. [Adresse 15] et le montant du solde d'indemnité d'occupation due par Madame [U] [Z].

Sur les demandes accessoires

L'instance et l'expertise ayant eu pour cause la délivrance par la S.C.I. [Adresse 15] d'un congé avec refus de renouvellement, il lui appartient d'en supporter les dépens, en ce compris le coût de l'expertise.

Elle sera de même condamnée à payer à Madame [U] [Z] une somme qu'il est équitable de fixer à 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera corrélativement déboutée de sa demande de ce chef.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS