TJ Poitiers, 19 févr. 2025, RG 24/00348

MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 24/00348 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GP5M

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS EN DATE DU 19 FÉVRIER 2025

DEMANDEUR :

LE :

Copie simple à :
-Me LE LAIN
-Me BERNARDEAU

Copie exécutoire à :
- Me LE LAIN

Monsieur [P] [V]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Marion LE LAIN, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant et par Me Patricia SIMO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.C.I.DE MARCAY
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Lola BERNARDEAU, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carole BARRAL, Vice-président

GREFFIER : Marie PALEZIS

Débats tenus à l'audience publique de référés du : 22 janvier 2025.

FAITS et PROCÉDURE

[P] [V] a installé son cabinet médical au rez de chaussée du [Adresse 2] dont il tient l’usage et l’occupation gratuits de ses défunts père et mère tant qu’il y exercera son activité de médecin.
Sa soeur a reçu la nue propriété de ces biens et l’a cédée à la SCI de Marçay le 23.4.2021.

En avril 2023, la SCI de Marçay a entrepris des travaux de rénovation de l’immeuble abritant ces locaux dont [P] [V] estiment qu’ils nuisent gravement à sa jouissance des lieux et entravent son activité.

[P] [V] et la SCI de Marçay ont engagé des discussions, au moyen de réunions puis de courriers par avocats interposés, qui n’ont pas abouti.

Le 23.10.2024, [P] [V] a assigné la SCI de Marçay à l’audience de référés du tribunal judiciaire de Poitiers du 27.11.2024.
L’examen de l’affaire a été reporté à trois reprises jusqu’au 22.01.2025 à l’issue de laquelle, le délibéré a été fixé par mise à disposition au greffe le 19.02.2025, date à laquelle la présente ordonnance est rendue.

PRÉTENTIONS, MOYENS et ARGUMENTS

[P] [V] demande au juge, selon dernières conclusions du 21.01.2025, de :
- se déclarer compétent,
- déclarer irrecevables et écarter des débats les pièces adverses n°6 et 16,
- faire injonction à la SCI de Marçay de :
* laisser continuellement libre de toute occupation, 7 jours sur 7 toute l’année, les 5 places de parking qui lui sont réservées dans la cour de l’immeuble situé [Adresse 2], sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
* demander à l’entreprise mandatée par ses soins pour effectuer les travaux de rénovation de l'immeuble sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir de :
- ne pas encombrer les 5 emplacements de parking qui lui sont réservés de tout objet de quelque nature que ce soit et de véhicules leur appartenant (véhicules utilitaires et personnels, échafaudage et autre matériel de chantier, etc.),
- dans l'attente que les contours des emplacements soient redessinés, laisser continuellement libre de toute occupation dans la cour de l’immeuble un espace correspondant à l'équivalent de 5 places de parking standard pour le cabinet médical,
* rétablir l'alimentation en eau et le chauffage de son cabinet médical de façon que toutes les pièces soient réapprovisionnées en eau (toilettes, bureau du médecin et salle d'examen) avec un flux d’eau normal et clair et que les radiateurs en fonte puissent de nouveau fonctionner, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du lendemain de la décision à intervenir,
* laisser libre en toute circonstance l’accès à l'entrée du cabinet médical depuis la cour de l'immeuble, l'entrée ne devant plus être entravée d’aucune manière (spot, échafaudage, véhicule, etc.) et un passage constamment laissé libre pour y accéder sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
* faire le nécessaire pour que soient replacés à leur emplacement d’origine les éléments suivants retirés durant les travaux :
– les volets des fenêtres de son cabinet médical donnant sur la cour de l'immeuble,
- sa plaque professionnelle murale se trouvant à gauche de l’entrée du cabinet médical à l’intérieur de l'immeuble,
- la sonnette du cabinet médical se trouvant à l'extérieur du cabinet médical,
ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du lendemain de la décision à intervenir,
* de faire le nécessaire pour que sa plaque murale professionnelle extérieure soit replacée sur son support et re fixée sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du lendemain de la décision à intervenir,

* de demander à l’entreprise mandatée par ses soins pour effectuer les travaux de rénovation de veiller à ne pas causer d’infiltrations d’eau sale ni propager de poussières dues aux travaux à l’intérieur du cabinet médical, ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
* de faire procéder au nettoyage du cabinet médical à l'issue des travaux et de réparer sa porte sous astreinte de 500 € par jour de retard,
* de lui remettre les clés du petit portail extérieur jouxtant le grand portail pour les véhicules permettant d'accéder à l'immeuble à pied depuis la rue, si besoin en faisant changer la serrure de ladite porte, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
* de conserver dans l’une des cours de l'immeuble un espace dédié à ses 5 emplacements de stationnement, d’une taille correspondant à ceux dont il disposait depuis la donation et ne pas prévoir de nouvelles constructions (local à poubelles et vélos) dans la partie du rez-de-chaussée qu’il occupe, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du jour d’achèvement des travaux,
- débouter la défenderesse de toutes demandes plus amples ou contraires, notamment d’injonction reconventionnelles
- et la condamner à lui payer 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La SCI de Marçay demande au juge, selon dernières conclusions du 21.01.2025 :
* à titre principal, de se déclarer incompétent en l’absence d'évidence des droits revendiqués par le demandeur,
* à titre subsidiaire, de juger que les preuves d’un trouble manifestement illicite ni de la survenance d’un dommage imminent ne sont pas rapportées et débouter le demandeur de toutes ses demandes,
* à titre reconventionnel :
- enjoindre au demandeur de :
- lui communiquer, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, une attestation d'assurance couvrant les risques liés à l’occupation des cinq places de parking situées dans la cour de l'immeuble lui appartenant,
- cesser de stationner devant le garage de l'immeuble lui appartenant,
- cesser de stationner de biais ou au milieu de la cour,
- l'informer, par tout moyen, d’un usage qui excéderait les conditions fixées à l’acte constitutif initial dont il entend se prévaloir (stationnement d’un patient en dehors des horaires de consultation à titre d'exemple),
- ne pas se garer dans la cour en dehors des horaires de travail à des fins personnelles,
- lui permettre, et aux entreprises qu’elle entend mandater, un accès au local utilisé comme cabinet médical pour :
* la mise en conformité de l’assainissement de l’immeuble,
* le raccordement des logements réhabilités à l’aplomb du local occupé par le demandeur,
sous astreinte de 200 € par jour de retard,
- condamner le demandeur à lui verser 5 000 € pour procédure abusive,
- constater qu’elle est disposée à replacer la plaque professionnelle du demandeur, sous réserve qu’elle lui soit fournie,
- dire n’y avoir lieu à prononcer une quelconque condamnation sous astreinte à son encontre,
- condamner le demandeur à lui verser 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle fonde sa défense sur l’article 835 du code de procédure civile.

Il est renvoyé à ces conclusions en vertu des articles 446-2 et 455 du code de procédure civile pour l’exposé des moyens et arguments des parties qui seront repris en synthèse au fil des motifs.

MOTIFS

I : en la forme

L’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile dispose :
“Lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent ....Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion....et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées.”
La présente instance relève dès lors de la procédure écrite et les observations orales des parties ne peuvent rien y ajouter.

Au soutien de sa demande de mise à l’écart de certaines pièces produites en défense, le demandeur invoque l’article 202 du code de procédure civile mais ne démontre pas tirer, de cette nullité de forme, le grief persistant requis par les articles 114 et 115 du code de procédure civile. Cette demande de mise à l’écart sera en conséquence rejetée.

II : la compétence

La défenderesse soulève l’incompétence du juge des référés au motif d’ “absence d’évidence des droits revendiqués par le demandeur”.
Il est tout d’abord singulier de sa part que, ne percevant pas cette évidence ni ne démontrant son contraire, elle prétende, implicitement au moins, pouvoir agir comme si le demandeur n’était pas ou pas totalement titulaire des droits réels qu’il invoque.

La défenderesse affirme que ces droits auraient pris fin par l’accès du demandeur à l’âge de la retraite, soit 65 ans, ainsi que l’indique une “note explicative” que le notaire qui avait reçu la donation a établie en 2004.
Ce faisant, la défenderesse exprime sa méconnaissance du statut des médecins (notamment) qui permet de travailler au delà de l’âge minimum d’accès à la retraite. Elle choisit aussi d’ignorer les décisions judiciaires qui ont dénié toute valeur à la “note explicative”, certes dans des instances où elle n’était pas partie mais que le demandeur verse au débat et qui sont irrévocables. Elle ne produit enfin aucun indice des droits à la retraite que le demandeur aurait fait valoir.
Cette contestation défensive manque élémentairement de sérieux.
La défenderesse fait aussi valoir la mention de son acte d’acquisition selon laquelle sa venderesse a entrepris une procédure d’expulsion du demandeur.
Elle ne prétend cependant pas que cette action ait été couronnée de succès alors que son acquisition est désormais ancienne de près de quatre ans.

III : au fond

A/ les cinq places de stationnement

La défenderesse estime que le droit d’occupation de ces cinq places de parking s’exerce conjointement ou indivisément entre le défendeur et elle selon la clause de la donation partage ainsi libellée :
“En outre desdits locaux, le Docteur [P] [V] pendant le temps de son occupation, disposera dans la grande cour de l'immeuble de cinq places de parkings (une pour le médecin et quatre autres pour la clientèle, telles qu'elles sont figurées au plan ci-après énoncé et ci-annexé), - mais en prenant soin de ménager le libre accès de l'immeuble et du garage de la cour avec l'obligation dès 20 heures 30 de tenir fermé le portail d'accès ».

Cette clause ne stipule pourtant aucun usage dont l’exercice serait conjoint ou indivis entre le demandeur et la donataire en nue-propriété dont la défenderesse tient ses droits. La défenderesse n’y a dès lors aucun droit d’usage ni d’occupation.
Cet usage a au demeurant déjà été judiciairement discuté et maintenu sans réserve par arrêt de la cour d’appel de Poitiers rendu le 23.3.2016 au contradictoire du demandeur et de cette donataire qui ne pouvait transmettre plus de droits qu’elle n’en avait.
Le maintien de cette argumentation, alors que cet arrêt d’appel figure au débat depuis le début de la présente instance en référé introduite le 23.10.2014, caractérise la mauvaise foi de la défenderesse.

La défenderesse entreprend de scruter les horaires de travail du demandeur qui n’a pourtant aucune obligation que celle qu’il se ferait à lui-même de cantonner son exercice dans tels horaires en fonction, notamment, des urgences que tout médecin doit pallier outre qu’une activité médicale implique également des tâches administratives.
De plus, la clause ci-dessus dont le demandeur tient ses droits ne limite pas son usage à ces horaires.
Les demandes reconventionnelles tendant à interdire au demandeur de se garer dans la cour en dehors des horaires de travail tout comme de rendre compte d’un stationnement “qui excéderait les conditions fixées à l’acte constitutif” seront en conséquence rejetées.

Les 06 et 18.6.2024 (un jeudi et un mardi), un commissaire de Justice a constaté l’encombrement de la cour et l’impossibilité d’utiliser les cinq places de parking dédiées au cabinet médical (pièce 19 du demandeur).

Plusieurs patients attestent des impossibilités auxquels ils ont été confrontés de stationner sur le parking du cabinet.
Ainsi, l’un d’eux déclare le 08.10.2024 que, venu en consultation au cabinet du demandeur à trois reprises “ces derniers mois”, il n’a jamais pu y stationner et qu’un employé a refusé au demandeur de déplacer son véhicule (pièce 26 du demandeur).
Un autre déclare n’avoir pas non plus y stationner le 23.10.2024 (un lundi) car plusieurs camions l’en empêchaient et que cela fait trois fois en quinze jours (pièce 42 du demandeur).

La défenderesse reconnaît d’ailleurs que les artisans qui travaillent pour elle stationnent dans la cour de l’immeuble “seulement pour travailler sur le chantier” tout comme elle l’avait reconnu dans le courrier que son conseil a émis le 17.9.2024 (pièce 24 du demandeur).

Un autre patient expose que, venu en consultation au cabinet médical du demandeur et y pris en charge par le Samu, il a retrouvé sur le pare-brise de son véhicule garé dans la cour de ce cabinet un mot lui indiquant que la police avait été alertée de son stationnement et informée de son immatriculation (pièce 22 du demandeur).

Ces faits caractérisent tant le trouble manifestement illicite, constitué par les atteintes réitérées à un droit réel indiscutable, que le dommage imminent résultant de la poursuite du chantier comme de tous travaux susceptibles d’être entrepris par la défenderesse.

Les demandes relatives à ces cinq places de parking doivent dès lors être accueillies et regroupées sauf celles tendant au stationnement alternatif dans une cour contigue ou proche car la défenderesse conteste en être propriétaire.
Afin de garantir le respect de cette obligation, la demande d’astreinte sera également accueillie. Si son taux mérite d’être réduit en regard de la nature des éventuels futurs manquements, il convient également de considérer l’insistance et le peu de bonne foi de la défenderesse.

Chaque partie produit au débat des “plan de masse” qui figurent les place de stationnement litigieuse en épis.
Il n’est enfin pas établi que le demandeur ou ses visiteurs stationnement usuellement au milieu de la cour ou devant le garage de la défenderesse ni qu’ils aient pu le faire en dehors des circonstances où les emplacements réservés au cabinet étaient encombrés.
Étant ainsi dépourvues d’objet, les demandes reconventionnelles tendant à interdire au demandeur de stationner ainsi seront rejetées.

B/ l’accès au cabinet médical

Là encore, plusieurs témoins relatent les difficultés d’accès au cabinet médical du demandeur.

Ainsi, un patient dit être venu en consultation le 29.6.2024 (un jeudi) sans avoir pu pénétrer dans la cour de l’immeuble dont l’accès lui a été refusé, ainsi qu’au demandeur, par une femme qui, jaugeant la tenue de sport de ce dernier, a estimé qu’il ne venait pas travailler (pièce 21 du demandeur).
Rien ne permet de penser que cette femme, dotée d’une courte réflexion, ait été légalement chargée de faire la police des lieux.

Un autre déclare qu’en arrivant, le 12.12.2024 au soir (un jeudi), un des deux battants était fermé, qu’il a du l’ouvrir péniblement et que, selon une patiente en salle d’attente, c’est une femme qui l’avait fermé (pièce 39 du demandeur).

Ces faits, étrangers aux travaux, manifestent la mauvaise volonté des occupants des lieux qui entravent l’exercice professionnel du demandeur et portent atteinte à ses droits réels.
En sa qualité de propriétaire des lieux, excepté le droit d’usage du demandeur, la défenderesse est responsable de leur correcte utilisation.

La demande relative au droit d’accès doit dès lors être accueillie en son principe, y compris celui de l’astreinte garantissant son respect. Le montant de celle-ci sera réduit en considération de la nature des éventuels futurs manquements mais suffisamment consistant face à la mauvaise volonté de la défenderesse.

Le droit d’usage du demandeur est assorti de “l’obligation dès 20 heures 30 de tenir fermé le portail d’accès” ce qui ne peut, ni pour lui ni pour les autres occupants ou visiteurs, former obstacle à leur circulation, de jour comme de nuit. Au delà de 20 heures 30, il importe dès lors que chacun soit investi des moyens matériels d’ouvrir et fermer les accès.

La défenderesse objecte n’avoir jamais été en possession des clefs de la petite porte intérieure du portail qui n’a jamais été ouverte. Elle est pourtant propriétaire des lieux depuis près de quatre années et, à supposer exacte cette assertion dont la preuve ne peut être établie s’agissant d’un fait négatif, il n’est pas cohérent que cette porte soit condamnée alors que son inutilité pour les piétons n’est pas démontrée lesquels devraient actionner le portail dont les moteurs sont hors service.
La demande à cet effet sera en conséquence pareillement accueillie.

C/ l’alimentation en eau et en chauffage du cabinet médical

Le demandeur produit un constat de commissaire de Justice des 6 et 18.6.2024 qui établit que son cabinet était alors privé d’eau à l’exception d’un filet aux toilettes et son lave mains (sa pièce 19).
Il précise que si le débit d’eau s’est amélioré dans les toilettes, le reste du cabinet demeure privé d’eau ce qui empêche ses radiateurs en fonte de fonctionner.

Il produit un autre constat de commissaire de Justice du 27.12.2024 (sa pièce 38) qui établit que :
- le lave main n’est plus alimenté en eau et a subi des remontées de boue (photo à l’appui),
- seules les pièces équipées d’un radiateur électrique sont chauffées,
- les radiateurs en fonte sont froids même avec des robinets en position ouverte de même que les tuyaux de chauffage en bas des murs.

La défenderesse s’étonne et oppose que le compteur d’eau du cabinet médical “tourne tout à fait normalement” mais la photo qu’elle annexe à ses conclusions ne permet ni d’identifier ce compteur comme étant celui du cabinet médical ni qu’il tourne. Elle assure que, dès son entrée en propriété, elle a constaté que le chauffage du cabinet était assuré par des radiateurs électriques et non par ceux en fonte. Elle ajoute que les réparations nécessaires ressortissent de travaux d’entretien incombant au demandeur.

Il résulte de ce qui précède qu’aucun lien évident n’est établi entre le fait de la défenderesse ou des artisans qui travaillent pour elle et le défaut d’alimentation en eau et en chauffage du cabinet médical.
La demande de rétablissement sous astreinte de l’alimentation en eau et en chauffage doit en conséquence être rejetée.

D/ les infiltrations d’eau et de poussière

Le constat de commissaire de Justice du 27.12.2024 (pièce 38 du demandeur) relève la déformation de certaines huisseries du cabinet qui, selon le demandeur, auraient pâti d’infiltrations d’eau issues des travaux commandés par la défenderesse.

La preuve de ce lien de cause à effet n’est cependant pas rapportée non plus qu’en ce qui concerne l’empoussièrement du cabinet médical.

Les demandes de ces chefs doivent en conséquence être rejetées comme celles de nettoyage et réparation de la porte du cabinet.

E/ la remise en état des lieux

1/ les volets

La défenderesse reconnaît avoir déposé les volets équipant le cabinet médical du demandeur afin de les rénover et remplacer les pierres de façade.
Compte tenu de la nature de ces travaux, cette dépose était en effet indispensable.
Cependant, la défenderesse n’indique pas quand les volets seront reposés alors qu’elle reconnaît que les travaux durent depuis plus d’un an et demi et que ceux de façades sont achevés. Or, le cabinet médical se situe au rez-de chaussée de l’immeuble ce qui rend particulièrement nécessaire la repose des volets.
Cette demande de repose sera en conséquence accueillie selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, l’astreinte globale sollicitée étant répartie entre les équipements dont la remise en état est sollicitée.

2/ les plaques professionnelles

La défenderesse reconnaît avoir déposé les deux plaques professionnelles du cabinet médical et affirme avoir remis en place celle située à l’extérieur du bâtiment. Elle accepte de replacer celle qui se trouvait dans la cour à condition que le demandeur la lui remette car, dit-elle, les ouvriers l’ont posée sur le bord d’une fenêtre du cabinet et ne l’ont ensuite pas retrouvée. Elle ajoute que la signalétique du cabinet persiste car indiquée sur sa porte.
Le demandeur reconnaît la remise en place de la plaque extérieure mais critique la qualité du travail et sollicite la remise en place de sa plaque qui était à l’intérieur de la cour.

L’argument défensif d’une signalétique persistante manque de sérieux compte tenu de la petite taille du panneau figurant sur la porte du cabinet.
À supposer que le demandeur ait récupéré sa plaque professionnelle sur le rebord de sa fenêtre, il la remettra aux ouvriers travaillant pour la défenderesse afin qu’ils la replacent. Cependant, aucun indice ne permet d’affirmer qu’il l’ait effectivement récupérée plutôt que ces ouvriers ne l’aient égarée. En ce cas, c’est à la défenderesse qu’il incombera de remplacer cette plaque par une autre identique et la poser à l’emplacement dédié.
La demande de ce chef sera en conséquence accueillie sans condition de même que celle tendant à améliorer la repose de la plaque extérieure.

3/ la sonnette

Contrairement au demandeur, la défenderesse affirme que la sonnette proche de l’entrée du cabinet médical a été remise en place ce dont elle veut pour preuve un constat de commissaire de Justice dressé le 23.10.2024 (sa pièce 24). Toutefois, ce constat ne concerne que la plaque professionnelle extérieure et une boîte aux lettres.
Il ressort en tous cas de cette allégation de la défenderesse qu’elle est disposée, ainsi qu’elle le doit, à remettre en place cette sonnette. Pour le cas où ce ne serait pas encore fait, la demande de ce chef sera accueillie.

D/ les futures nouvelles constructions

Le demandeur entend qu’aucun travaux futur n’empiète sur l’espace qui lui est réservé, notamment par la construction d’un local poubelle et vélos que la défenderesse a prévue, ce que cette dernière conteste.
Les éléments versés au débat n’accréditent ni ne discréditent ces thèses au point qu’aucun péril imminent n’est plausible, du moins en l’état.
Cette demande doit en conséquence être rejetée.

E/ les autres demandes reconventionnelles

L’acte de donation prévoit notamment que “pour couvrir ses risques locatifs, le Docteur [P] [V] devra contracter une assurance en justifier à toute demande de Madame [G]” (cette dernière auteure de la défenderesse).
Cette obligation du demandeur ne peut pas être remise en cause mais la défenderesse ne rapporte pas la preuve d’avoir réclamé cette attestation au demandeur autrement que dans le cadre de la présente instance alors que cette que cette question est totalement étrangère au litige comme ne pouvant justifier aucune des atteintes fondant le présent référé.

Il n’est pas non plus discutable que le demandeur doivent permettre aux entreprises d’accéder à son cabinet lorsque cela est nécessaire pour des travaux tels que la mise en conformité de l’assainissement de l’immeuble ou le raccordement des logements réhabilités à l’aplomb du local qu’il occupe.
Toutefois, la défenderesse ne justifie pas lui avoir demandé cet accès avant le 24.12.2024, date de son courrier entre avocats (sa pièce 17).
Cette demande formée en cours d’instance à manifeste fin de nourrir le litige est bien éloignée de son coeur alors que la défenderesse n’établit pas que le demandeur s’y soit opposé.

Ces demandes reconventionnelles qui ne caractérisent ni trouble manifestement illicite ni dommage imminent seront en conséquence rejetées.

Enfin, l’issue de la présente instance démontre l’absence de tout abus du demandeur qui, ayant subi de nombreux mois durant des atteintes répétées à son droit d’usage ayant perturbé son exercice professionnel, n’a eu d’autre choix que d’agir en justice.
La demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive sera en conséquence rejetée.

IV : les dépens et les frais irrépétibles

En vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la défenderesse supportera les dépens et indemnisera le demandeur des frais irrépétibles qu’elle l’a contraint à exposer.

PAR CES MOTIFS