CA Versailles, 19 févr. 2025, RG 23/01707

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 19 FEVRIER 2025

N° RG 23/01707 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VXQK

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] [Localité 3], représenté par son syndic, la SAS GIF CARRIERES

C/

[O] [B]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Décembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 21/03452

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Ondine CARRO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] [Localité 3], représenté par son syndic, la SAS GIF CARRIERES, dont le siège social est situé [Adresse 1] [Localité 4], prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 et Me Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

APPELANT

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Madame [O] [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Défaillante

INTIMÉE

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 Janvier 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

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FAITS & PROCÉDURE

Mme [B] est propriétaire des lots n° 6 et 11 de l'immeuble sis [Adresse 2] ' [Localité 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte d'huissier de justice en date du 2 juin 2021, le syndicat des copropriétaires a assigné Mme [B] devant le Tribunal judiciaire de Versailles, aux fins de la voir condamner à lui payer :

- la somme totale de 7 892,67 euros, correspondant à :

o 7 346,17 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 mai 2021 majorée des intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2019,

o 546,50 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

- la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

- la capitalisation des intérêts.

Par jugement contradictoire rendu le 20 décembre 2022, le Tribunal judiciaire de Versailles a :

- Condamné Mme [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 029,16 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 25 janvier 2022, appel provisionnel du 1er trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2019 ;

- Rejeté le surplus de la demande du syndicat des copropriétaires au titre des charges de

copropriété ;

- Rejeté la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais de l'article 10-1 de la

loi du 10 juillet 1965 ;

- Condamné Mme [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

- Ordonné la capitalisation des intérêts ;

- Rejeté la demande de délai de paiement de Mme [B] ;

- Condamné Mme [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné Mme [B] aux dépens ;

- Rappelé que l'exécution est de droit par provision ;

- Débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement rendu le 20 décembre 2022, par déclaration d'appel du 14 mars 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 12 juin 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour, à :

- infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Versailles le 20 décembre 2022 sous le numéro de RG n°21/03452 en ce qu'il a rejeté les sommes suivantes :

- 2 969,06 euros au titre des appels de fonds portant sur la période de l'année 2018, dès lors qu'elle est justifiée par les pièces comptables et les décisions d'assemblées générales versées aux débats ;

- 546,50 euros au titre des frais de recouvrement ;

- confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Versailles le 20 décembre 2022 pour le surplus ;

En conséquence :

- condamner Mme [B] à lui payer la somme totale de 10 103,07 euros, correspondant à :

8 974,57 euros à titre principal, charges arrêtées au 30 mai 2023, majorée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation qui porteront également intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil ;

-1 128,50 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

- condamner Mme [B] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la présente procédure ;

- condamner Mme [B] aux entiers dépens ;

- prononcer l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Mme [B], qui s'est vue signifier la déclaration d'appel en date du 9 juin 2023 en l'étude de l'huissier, puis les conclusions d'appelant le 22 juin 2023, également en l'étude de l'huissier, n'a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Malgré l'absence de Mme [B], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l'article 472 du code de procédure civile, qu'elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'déclarer' et 'recevoir' telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l'arrêt.

Il n'y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande du syndicat en paiement d'une somme de 8 974,57 euros correspondant aux arriérés des charges de copropriété et appels travaux, arrêtés au 30 mai 2023

En droit

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;

L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L'article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l'approbation des exercices précédents par l'assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l'article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées de l'article 1353 du code civil et de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de cette obligation.

En l'espèce

A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

- le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [B],

- le décompte des sommes dues par Mme [B] en sa qualité de copropriétaire, pour la période allant du 1er avril 2018 au 1er janvier 2022 (pièce n°7), et un décompte arrêté au 14 avril 2023 (pièce n° 15),

- les procès-verbaux des assemblées générales des 8 mars 2018, 27 mars 2019, 8 juillet 2019, 3 septembre 2020, 25 juin 2021 et 8 mai 2022, chacun étant assortis de son attestation de non recours,

- les appels de fonds du deuxième trimestre 2018 jusqu'au 2ème trimestre 2023 inclus.

Le premier juge a rejeté partiellement la demande pour un montant de 2 969,06 euros, en tant qu'elle concernait les appels de fonds 2018, notamment pour travaux, dont Mme [B] soutenait qu'ils ne lui avaient pas été envoyés, motif pris de ce qu'ils n'étaient pas produits.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il produit en appel, en particulier, le procès-verbal de l'assemblée générale du 8 mars 2018 approuvant les travaux de ravalement de la façade côté jardin et les travaux d'élagage des arbres de la copropriété, le procès-verbal de l'assemblée générale du 27 mars 2019 approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2018, ainsi que les appels de fonds à compter du 1er avril 2018. Il ressort desdits appels de fonds, portant sur les trimestres 2, 3 et 4 de l'année 2018, que la créance du syndicat des copropriétaires fondée sur ceux-ci est égale à (847,21 + 307,54 + 847,21 + 307,54 + 847,21 + 93,54) soient 3 250,25 euros.

Mme [B] sera donc condamnée à payer cette somme supplémentaire de 3 250,25 euros, par infirmation du jugement, majorée des intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2019, date de la mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Les intérêts seront capitalisés pour peu qu'il s'agisse d'intérêts dus pour une année entière, comme il est dit à l'article 1343-2 du code civil.

S'agissant ensuite de l'actualisation de la créance du syndicat des copropriétaires au titre de la période postérieure au 25 janvier 2022 :

Il ressort des pièces produites, notamment de la mise en demeure adressée à l'intimée en date du 19 décembre 2022 (pièce 18) et de son extrait de compte de copropriétaire arrêté au 30 mai 2023 (pièce 15), concordants avec les appels de fonds produits, que la créance actualisée du syndicat des copropriétaires pour la période allant du 25 janvier 2022 au 30 mai 2023, concernant les arriérés de charges et travaux, s'élève à : 3 323,29 euros, dont Mme [B] a réglé 2 541,79 euros, ce qui résulte en une créance restante à hauteur de 781,50 euros.

Mme [B] sera condamnée à payer cette somme supplémentaire de 781,50 euros, par infirmation du jugement, au titre de l'actualisation de la créance du syndicat des copropriétaires au titre de la période postérieure au 25 janvier 2022 et allant jusqu'au 30 mai 2023, majorée des intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2023, date de la signification de des conclusions d'appel. Les intérêts seront également capitalisés conformément à l'article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement demandés à hauteur de 1 128,50 euros

En droit

Aux termes du a) de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n'est pas opposable au copropriétaire qui n'est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d'autant que comme dit précédemment, il n'est pas justifié d'une quelconque clause d'aggravation.

En l'espèce

Aucun des frais suivants réclamés par le syndicat des copropriétaires, n'entre dans le champ d'application du texte susvisé :

- des frais de rappel pour 42 euros puis 24 euros, pour lesquels sont produits des courriers du syndic, dont la tarification contractuelle n'est pas opposable au copropriétaire,

- des frais MED Me Raison pour 480 euros (courrier recommandé avec demande d'avis de réception, 5,46 euros, 4 octobre 2019), dès lors qu'il s'agit de la première mise en demeure et pour les mêmes motifs que ci-dessus,

- une mise en demeure du 19 décembre 2022 pour 48 euros, sans justificatif produit,

- une relance après MED pour 48 euros, également non justifiée,

et enfin, le 30 mai 2023 une 'constitution dossier de procédure' pour 480 euros, pour les mêmes motifs que précédemment quant aux frais contractuels non opposables.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dommages-intérêts au titre de l'article 1231-6 du code civil

Aucune demande n'a été présentée à la Cour dans le dispositif des conclusions de l'appelant. Dès lors, en dépit des développements présents dans le corps des conclusions sur ce point, il n'y sera pas statué, conformément à l'article 954 du code de procédure civile.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [B], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

Sur l'exécution provisoire

Le présent arrêt est susceptible d'opposition, cette voie de recours ayant un effet suspensif, et il ne bénéficie pas de l'exécution provisoire de droit puisque l'article 514 du code de procédure civile ne lui est pas applicable. Il n'y a pas lieu de l'ordonner en l'espèce.

PAR CES MOTIFS