CA Versailles, 19 févr. 2025, RG 22/07487

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71H

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 FEVRIER 2025

N° RG 22/07487 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VSDK

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] À [Localité 7], représenté par son syndic la SAS GESIP

C/

S.A.S.U. FONCIA AGENCE CENTRALE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Octobre 2022 par le Tribunal judiciaire de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 20/00045

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Asma MZE,

Me François BLANGY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] À [Localité 7], représenté par son syndic la SAS GESIP, dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : Me Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 et Me Matthieu CANCIANI, Plaidant, avocat au barreau de Paris

APPELANT

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S.A.S.U FONCIA AGENCE CENTRALE

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : Me François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0399

INTIMÉE

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 Janvier 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

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FAITS & PROCÉDURE

La société cabinet [U], aux droits et obligations de laquelle vient la société Foncia agence centrale, a été désignée syndic de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7] lors de l'assemblée générale de ses copropriétaires du 25 mai 2004.

Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2018, il a été décidé de ne pas lui donner quitus de sa gestion et de ne pas renouveler son mandat de syndic, mais de désigner la société Majorelle, à laquelle a depuis succédé la société GESIP, en qualité de syndic.

Par acte délivré le 10 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a assigné la société cabinet [U] et la société Foncia agence centrale devant le Tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de les voir condamner à l'indemniser à hauteur de 33 000 euros pour préjudice subi, ainsi qu'à lui payer la somme de 72 701,86 euros à titre de dommages-intérêts.

Par jugement contradictoire du 17 octobre 2022, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

- Mis hors de cause la société Foncia agence centrale,

- Débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,

- Débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

- Condamné le syndicat des copropriétaires à verser au cabinet [U] la somme de 1500 euros, et à la société Foncia agence centrale la somme de 1 500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance ;

- Rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement du 17 octobre 2022, par déclaration du 13 décembre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 9 mars 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

- Infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Nanterre le 17 octobre 2022 en ce qu'il :

- a mis hors de cause la société Foncia agence centrale,

- l'a débouté de l'ensemble de ses demandes ainsi que du surplus de ses demandes,

- l'a condamné à verser au cabinet [U] la somme de 1 500 euros, et à la société Foncia agence centrale la somme de 1 500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'a débouté de ses demandes plus amples ou contraires,

- l'a condamné aux dépens de l'instance,

- a rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

Statuant à nouveau

- Déclarer recevables ses demandes à l'encontre de la société Foncia agence centrale venant aux droits et obligations de la société cabinet [U] ;

- Condamner la société Foncia agence centrale à lui payer 57 203,91 euros de dommages- intérêts ;

En tout état de cause :

- Débouter toutes demandes contraires au présent dispositif ;

- Condamner la société Foncia agence centrale à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner la société Foncia agence centrale au paiement des entiers dépens d'instance.

Vu les conclusions notifiées le 8 juin 2023, par lesquelles la société Foncia agence centrale, intimée en tant qu'elle vient aux droits et obligations de la société cabinet [U] à la suite de la transmission universelle, le 30 mai 2022, du patrimoine de cette dernière, invite la Cour à :

- Confirmer le jugement rendu le 17 octobre 2022 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes à son encontre ;

- Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont recouvrement direct au profit de Me François Blangy ' SCP Cordelier & Associés.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires de voir condamner la société Foncia agence centrale, venant aux droits et obligations du cabinet [U], à lui payer la somme de 57 203,91 euros de dommages-intérêts :

En droit :

Selon l'article 1991 du code civil : ' Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.'

Selon l'article 1992 du code civil : ' Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion....'

Les missions confiées au syndic de copropriété sont prévues par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ainsi que par le décret n°67-223 du 17 mars 1967. Aux termes de ces textes, le syndic est chargé non seulement de faire respecter le règlement de copropriété ainsi que les décisions votées en assemblée générale, mais endosse également un rôle de gardien de l'immeuble. A ce titre, il est tenu de veiller à la conservation et au bon état des parties communes de l'immeuble.

La mission du syndic comprend également la gestion comptable et financière de la copropriété. Le syndic gère les affaires courantes de la copropriété et est tenu en particulier de la gestion des personnels employés par la copropriété. Plus généralement, hormis les missions qui lui sont dévolues spécifiquement par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, il est tenu des obligations incombant à tout mandataire, conformément aux articles 1991 et suivants du code civil.

En tant que mandataire du syndicat des copropriétaires, le syndic est tenu d'accomplir les termes de son mandat dans les conditions prévues par les articles du code civil précités. A défaut d'accomplir sa mission correctement, le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l'égard du syndicat des copropriétaires.

En l'espèce :

Pour débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes indemnitaires, le premier juge a retenu qu'il échouait devant lui à rapporter la preuve des manquements de l'ancien syndic, premièrement relatifs au non respect des règles relatives au contrat de travail de Mme [S] la gardienne de l'immeuble, deuxièmement relatifs aux problèmes d'infiltrations dans l'immeuble, et enfin à l'absence de déclaration sociale nominative (DSN) depuis le 3e trimestre 2017.

En appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il a fait réaliser un audit par un avocat spécialisé en droit du travail, lequel a mentionné les manquements suivants : violation des règles applicables au suivi de l'état de santé de la gardienne, absence d'avenant au contrat de travail depuis son embauche relativement à la durée du travail, absence de réalisation du Document Unique d'Evaluation des Risques (DUER), absence de rénovation de la loge de la gardienne et aucune formation dispensée à la gardienne, absence d'établissement de la Déclaration Sociale Nominative (DSN) devant être faite auprès de l'URSSAF et de paiement des cotisations correspondantes, que de plus un contrat avait été passé avec un prestataire de service pour assurer la sortie des conteneurs, nettoyer l'escalier et les paliers de service alors même que ces tâches incombaient à la gardienne, pour un montant de 10 828 euros sur deux ans, que l'ancien syndic avait refusé de communiquer les informations sollicitées par son successeur ou les copropriétaires de l'immeuble s'agissant de la gestion du contrat de travail de la gardienne ou les déclarations devant être faites à l'URSSAF, ce qui avait privé le syndicat des copropriétaires de la possibilité de percevoir le remboursement des salaires de Mme [S] pendant la durée de ses arrêts maladie et enfin, que l'ancien syndic avait négligé d'intervenir pour faire cesser les infiltrations en provenance de l'immeuble qui ont endommagé l'immeuble de la copropriété voisine du [Adresse 3] à [Localité 7].

Le syndicat des copropriétaires réclame ainsi une somme totale de 57 203,91 euros de dommages-intérêts, se composant de :

1/ l'indemnité versée à la gardienne en exécution d'un protocole d'accord entre elle et le syndicat des copropriétaires, soit 9 600 euros,

Ce point est contesté à juste titre par l'intimée, qui fait valoir que ce protocole d'accord conclu le 17 janvier 2020 à l'initiative du syndic et alors qu'aucune procédure judiciaire ni même aucun grief de la part de la gardienne n'est rapporté, ne saurait lui être imputé dès lors que le cabinet [U] a cessé son mandat le 28 juin 2018 et que cette somme ne saurait lui être réclamée, ce qui constituerait une méconnaissance de l'article 2052 du code civil qui énonce : ' La transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet.'

Si le syndicat des copropriétaires fait encore valoir que plusieurs redressements lui auraient été infligés par l'URSSAF au titre de la période durant laquelle le cabinet [U] en était le syndic, d'une part elle ne l'établit pas de façon probante (sa pièce 12) et d'autre part, ce point de litige éventuel n'est pas exposé spécifiquement en tant que tel : il sera donc écarté pour les mêmes motifs que précédemment s'agissant du protocole d'accord salarial de 2020 et en l'absence de faute.

2/ les honoraires versés à l'avocat qui a procédé à l'audit du contrat de travail de la gardienne soit la somme de 1 512 euros, sont contestés par l'intimée à juste titre dès lors qu'il s'agit d'une initiative du syndicat des copropriétaires de s'adjoindre les services d'un avocat du travail pour réaliser un audit de la situation de l'unique salariée de la résidence, alors qu'il lui incombait, de par son mandat de gestion, d'exercer lui même cette compétence. Cet élément sera ainsi écarté en l'absence de faute.

3 / la somme de 10 828,80 euros versée au prestataire de services engagé pour effectuer des prestations identiques à celles de la gardienne aux termes de son contrat de travail,

Le syndic conteste ce chef de demande, en précisant notamment que lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 mars 2016, les propriétaires ont voté à l'unanimité deux résolutions suivantes, concluant pour une année un contrat pour la sortie des poubelles, avec la société Bourdin et augmentant la fréquence de nettoyage des escaliers de service et de circulation du 6eme étage, une fois par mois au lieu actuellement d'une fois par trimestre et du changement de prestataire, et décidant de choisir la société Bourdin pour un montant mensuel de 420 euros TTC. L'intimée insiste sur l'opportunité de ces décisions, au regard de l'accident de la gardienne survenu le 19 décembre 2016 et de sa série d'arrêts maladie en 2017 et 2018. Cet élément sera ainsi écarté en l'absence de faute.

4/ la rémunération versée à l'ancien syndic entre 2014 et 2018 soit 25 263,11 euros du fait de la gravité de ses manquements : la Cour observe que les manquements allégués s'agissant du protocole d'accord de la gardienne, ou encore du contrat de prestation de services faisant suite à une décision d'assemblée générale, ne sont pas établis en appel. Reste le grief relatif à la recherche de fuite, où le syndicat des copropriétaires invoque l'inaction du précédent syndic, le cabinet [U]. Or il ressort des échanges de mail entre le cabinet [U] et l'avocate du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], que l'ancien syndic a effectué avec célérité les diligences requises entre le 4 et le 7 septembre 2017, en l'occurrence en faisant intervenir un plombier. Cet élément sera ainsi écarté en l'absence de faute.

5/ une somme de 10 000 euros en réparation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive à répondre aux demandes de son successeur, la société Majorelle.

La Cour observe que cette demande n'est assortie d'aucun commencement de preuve.

Cet élément sera ainsi écarté en l'absence de faute.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt, conduit à confirmer le jugement en toutes ses dispositions, ainsi qu'en ce qui concerne les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la société Foncia agence centrale, en cause d'appel, la somme de 4 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS