TJ Paris, 20 févr. 2025, RG 24/04651

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 20/02/2025
à : Maitre Catherine HENNEQUIN

Copie exécutoire délivrée
le : 20/02/2025
à : Maitre Dominique TRICAUD

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/04651 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4Y47

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 20 janvier 2025

DEMANDERESSE

La S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maitre Catherine HENNEQUIN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS

Madame [I] [X], demeurant [Adresse 2]
Monsieur [B] [X], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maitre Dominique TRICAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1292

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Nathalie BERTRAND, Greffière, lors des débats
de Delphine VANHOVE, lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 juin 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 janvier 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Nathalie BERTRAND, Greffière, lors des débats
de Delphine VANHOVE, lors du délibéré,

Décision du 20 janvier 2025
PCP JCP référé - N° RG 24/04651 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4Y47

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 6 juin 2005 la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a donné à bail à Monsieur [B] [X] et à Madame [I] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2]) à [Localité 3].
La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) expose qu’à l’occasion de travaux de ravalement de l’immeuble, il a été constaté des désordres dus aux déjections de pigeons et qu’en dépit d’un vote des locataires et de plusieurs lettres recommandées avec accusé de réception, Monsieur [B] [X] et Madame [I] [X] se sont opposés à la pose de filets anti-volatiles sur leur loggia.
C’est dans ce contexte que par actes de commissaire de justice du 19 avril 2024 la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a assigné en référé Monsieur [B] [X] et Madame [I] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’être autorisée à pénétrer dans leur logement avec les entreprises mandatées par ses soins notamment la société SPEBI et l’assistance d’un serrurier et d’un commissaire de justice pour procéder à la pose de ces filets et obtenir leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
À l’audience du 5 juin 2024 la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.
Au soutien de ses demandes, elle fait valoir en application des articles 835 du code de procédure civile, 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, 1724 du code civil et des conditions générales du bail que l’obligation des locataires de lui laisser réaliser les travaux projetés n’est pas sérieusement contestable et que les dégradations provoquées par les fientes de pigeons constituent un dommage imminent.
Monsieur [B] [X] et Madame [I] [X], représentés par leur conseil, ont conclu au rejet des demandes et à titre reconventionnel à la condamnation de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) à leur payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
Au soutien de leurs demandes, ils justifient leur refus par la perte de lumière, l’altération de la vue sur le jardin intérieur et les conséquences de la pose de ces filets sur la santé de Monsieur [B] [X] qui souffre de claustrophobie.
Ils font valoir que la bailleresse ne caractérise pas l’existence d’un dommage imminent et indiquent avoir procédé à la pose de pics anti-pigeons permettant d’éviter les déjections des oiseaux. Ils estiment par ailleurs que l’obligation de permettre l’accès à leur logement est sérieusement contestable, alors qu’aucune autre solution n’a été étudiée par la demanderesse pour éviter la prolifération des volatiles et que la pose des filets n’apportera aucune amélioration à leur logement et entraînera au contraire une dégradation de la jouissance de leur loggia.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions en défense visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.
Décision du 20 janvier 2025
PCP JCP référé - N° RG 24/04651 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4Y47

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 juillet 2024 puis a été prorogée à plusieurs reprises pour être définitive rendue ce jour.
MOTIFS
Sur la demande d'autorisation de pénétrer dans les lieux loués
Aux termes de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue dans les cas où la loi confère au juge, qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.
Les mesures prises en référé sont provisoires parce qu’elles sont susceptibles d’être modifiées ou rapportées par une juridiction du fond, qui n’est jamais liée par la décision de référé.
En application de l’article 835 du même code, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. La preuve du dommage imminent incombe au demandeur et sa réalité s’apprécie au jour où le juge statue.
Le juge des référés apprécie souverainement les mesures propres à la prévention du dommage mais ce pouvoir dans le choix de la mesure, dès lors qu’elle est conservatoire ou de remise en état, est contrebalancé par les limites posées par la jurisprudence et le contrôle que doit effectuer le juge des référés sur la proportionnalité de la mesure ordonnée au regard du conflit entre les droits conventionnellement existants.
Il résulte des dispositions des articles 1719 et 1723 du code civil ainsi que de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur doit délivrer au preneur la chose louée, lui en assurer une jouissance paisible et s’interdit pendant la durée du bail de changer la forme de la chose louée.
Par ailleurs, aux termes de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.
En l’espèce, il n’est pas discuté que la prolifération de pigeons, en plus d’être évidemment un problème d’un point de vue sanitaire, peut être à l’origine de désordres occasionnant des dégradations sur la façade des bâtiments, ainsi que relevé par le maître d’œuvre de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) lequel a constaté « de nombreux déchets et excréments de pigeons dans les loggias avec altération sur le bâti, y compris 15 jours après le ravalement ».
Mais, la seule production de cet élément émanant du mandataire de la bailleresse elle-même est insuffisante à justifier avec l’évidence requise en référé de la présence de volatiles dans la loggia occupée par Monsieur [B] [X] et Madame [I] [X], laquelle au vu des clichés photographiques produits, apparaît au contraire propre et en parfait état, sans aucune trace de déjections, de sorte que le dommage imminent allégué n’apparaît pas suffisamment caractérisé.
La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) établit avoir consulté les locataires de l’immeuble sur la pose de filets anti-volatiles approuvée par 64 % des votants, mais ne précise pas les conditions d’organisation de ce vote (tous les locataires ont-ils pu voter ou seuls ceux disposant d’un balcon ou d’une loggia ?), et un tel vote n’est en tout état de cause pas de nature à faire obstacle au droit de Monsieur [B] [X] et de Madame [I] [X] de s’opposer à la décision prise par leur bailleresse.
Surtout, la demanderesse n’allègue ni ne justifie de l’impossibilité de mettre en œuvre d’autres techniques (pose de pics anti-pigeons, répulsifs, ultrasons etc.) pouvant permettre d’éviter la prolifération des oiseaux, sans conduire à une obstruction de la vue extérieure, le filet étant constitué de petites mailles de la taille d’un pouce, lequel peut effectivement s’apparenter à un « grillage » ainsi que cela résulte des photographies communiquées en défense et donc porte atteinte à la jouissance par les locataires de leur bien qui dispose d’une vue aérée sur une grande cour intérieure.
Enfin, il sera relevé de manière surabondante que la pose de ces filets ne saurait être regardée comme une mesure conservatoire ou de remise en état au sens des dispositions précitées, puisque s’il s’agit selon le maître d’œuvre de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS de « filets amovibles », ces derniers sont « posés sur pitons avec câbles », attachés à des crochets fixés sur les briques de parement de la façade et ont donc vocation à demeurer sur les loggias de l’immeuble, non pas provisoirement, mais de façon pérenne, comme cela ressort des photographies produites.
Il résulte de ce qui précède que la demande d’autorisation formulée par la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) excède les pouvoirs du juge des référés et sera par conséquent rejetée.
Sur les mesures accessoires
La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP), qui perd le procès, conservera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [B] [X] et de Madame [I] [X] les frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d'exposer, ce qui justifie la condamnation de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) à leur payer la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort, DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande d’autorisation de pénétrer formulée par la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP), CONDAMNONS la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) à verser à Monsieur [B] [X] et à Madame [I] [X] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) aux dépens, RAPPELONS que la présente ordonnance est revêtue de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés. La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.