TJ Paris, 20 févr. 2025, RG 24/54175

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

■

N° RG 24/54175 - N° Portalis 352J-W-B7I-C44T4

N° : 14

Assignation du :
28 Mai 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 20 février 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDEUR

Le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, la société COMPAGNIE IMMOBILIERE [F] ET ASSOCIES exerçant sous l’enseigne “AGENCE ETOILE”
prise en son établissement secondaire situé
[Adresse 4]
[Localité 6]

représenté par Me Rebecca HOZE SITRUK, avocat au barreau de PARIS - #E2224

DEFENDERESSE

La Société FONCIERE DU [Adresse 2], société par actions simplifiée unipersonnelle
[Adresse 1]
[Localité 7]

représentée par Me Marion VALETTE, avocat au barreau de PARIS - #P0422

DÉBATS

A l’audience du 20 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante :

L’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est régi par un règlement de copropriété valant état descriptif de division en date du 7 août 1944, lequel a notamment fait l’objet d’un acte modificatif le 10 juillet 1997.

La société Foncière du [Adresse 2], est, depuis le 9 octobre 2023, propriétaire des lots n°53 et 56 ainsi décrits dans l’état descriptif de division :

« Lot 53
Au rez-de-chaussée, un appartement de trois pièces,
Et les 51/1001èmes des parties communes de l’immeuble »
« Lot 56
Au sous-sol, la cave numéro 3
Et les 1/1001ème des parties communes de l’immeuble. »

La société Foncière du [Adresse 2] a fait l’acquisition de ses lots auprès de la société Choiseul Patrimoine.

Le local était auparavant exploité pour un usage de bureau.

Début 2023, les copropriétaires ont constaté que la société Choiseul Patrimoine entreprenait des travaux d’aménagement dans son lot.

Les travaux ont semble-t-il été interrompus puis ont repris en 2024 à la suite de l’acquisition des lots par la société Foncière du [Adresse 2].

La société Foncière du [Adresse 2] a informé les membres du conseil syndical, suivant mail du 15 avril 2024, qu’une déclaration préalable avait été obtenue le 6 octobre 2022 par la société Choiseul Patrimoine, afin de pouvoir transformer le local en hébergement hôtelier.

Au printemps 2024, la SCI Foncière du [Adresse 2] a modifié les cinq fenêtres du local.

Par exploit de commissaire de justice du 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Compagnie Immobilière [F] et Associés, exerçant sous l’enseigne « Agence Etoile », a assigné la société Foncière du [Adresse 2] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

« Vu l’article 835 du code de procédure civile,
Vu l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965,
Vu le règlement de copropriété de l’immeuble,
Vu les pièces versées au débat,

CONDAMNER la société Foncière du [Adresse 2] à déposer les cinq fenêtres irrégulièrement installées en façade et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

CONDAMNER la société Foncière du [Adresse 2] à :

Réparer et remettre en parfait état la porte palière du local dans les parties communes de l’immeuble au rez-de-chaussée,

Réparer et remettre en état l’emmarchement en marbre au niveau de la porte d’accès extérieure du lot n°53,

Reboucher, conformément aux règles de l’art, les deux trous dans le mur commun, situé dans l’appartement de Monsieur [O] au 1 er étage

Et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

INTERDIRE à la société Foncière du [Adresse 2] d’exercer une activité de location saisonnière de courte durée dans le lot n°53 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble ;

CONDAMNER la société Foncière du [Adresse 2] à cesser son activité de location saisonnière de courte durée dans le lot n°53 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

CONDAMNER la société Foncière du [Adresse 2] au paiement de la somme de 4.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER la société Foncière du [Adresse 2] aux entiers dépens de l’instance ».

A l’audience du 20 janvier 2025, aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2025, régularisées et soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] demande au juge des référés de :

« Vu l’article 835 du code de procédure civile,
Vu l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965,
Vu le règlement de copropriété de l’immeuble,
Vu les pièces versées au débat,

CONDAMNER la société Foncière du [Adresse 2] à déposer les cinq fenêtres irrégulièrement installées en façade et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

CONDAMNER la société Foncière du [Adresse 2] à reboucher, conformément aux règles de l’art, les deux trous dans le mur commun, situé dans l’appartement de Monsieur [O] au 1er étage et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

CONDAMNER la société Foncière du [Adresse 2] à cesser son activité de location saisonnière de courte durée dans le lot n°53 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

CONDAMNER la société Foncière du [Adresse 2] au paiement de la somme de 4.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER la société Foncière du [Adresse 2] aux entiers dépens de l’instance. »

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2025, régularisées et soutenues à l’audience, la société Foncière du [Adresse 2] demande au juge des référés de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965 et en particulier ses articles 8, 9 et 10-1,
Vu l’article 261 D du code général des impôts,
Vu les articles 9, 696 et 700 du code de procédure civile,
Vu la jurisprudence citée,
Vu les pièces versées aux débats,

In limine litis

CONSTATER l’absence de trouble manifestement illicite et de dommage imminent ;

JUGER n’y avoir lieu à référé

Si par extraordinaire le président du tribunal judiciaire de Paris jugeait qu’il y a lieu à référé

JUGER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] est mal fondé en ses demandes,

En conséquence :

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause :

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société Compagnie Immobilière [F] et Associés, à payer à la société Foncière du [Adresse 2] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société Compagnie immobilière [F] et Associés aux dépens de l’instance ;

JUGER en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que la société Foncière du [Adresse 2] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, incluant les frais irrépétibles et les dépens. »

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions régularisées et développées oralement à l'audience.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 février 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le trouble manifeste

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] soutient que les interventions effectuées par la société Foncière du [Adresse 2], sans aucune autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, ont porté atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble, et constituent un trouble manifestement illicite justifiant la compétence du juge des référés pour obtenir la condamnation sous astreinte de la défenderesse à remettre les lieux en leur état d’origine.

Il indique que l’emmarchement en marbre à l’extérieur ainsi que la porte palière du lot n°53 ont in fine été réparées deux ans après la survenance de dommages.

Il sollicite également la cessation de l’activité de location saisonnière touristique de courte durée dans le lot n°53 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir en soutenant qu’elle est en contravention avec le règlement de copropriété et la destination de l’immeuble et qu’elle constitue donc également un trouble manifestement illicite.

La société Foncière du [Adresse 2] oppose que :

- l’installation de ces fenêtres à l’identique ne nécessitait aucune autorisation préalable de l’assemblée générale et ne constitue ni un trouble manifestement illicite ni un dommage imminent,

- les demandes du syndicat des copropriétaires de réparation et remise en état de la porte palière du local dans les parties communes de l'immeuble au rez-de-chaussée et de l'emmarchement en marbre au niveau de la porte d'accès extérieure du lot n°53, situé dans l'appartement de Monsieur [O] au 1er étage, sont devenues sans objet, les travaux ayant été réalisés,

- l’activité qu’elle exerce est une activité de para-hôtellerie de luxe qui est autorisée par le règlement de copropriété de l’immeuble et est conforme à la destination de l’immeuble de sorte qu’elle ne constitue ni un trouble manifestement illicite, ni un dommage imminent.

*

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit et le dommage imminent s'entend de celui qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.

Sur la modification des fenêtres

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires soutient que les travaux entrepris par la société Foncière du [Adresse 2], sans autorisation, affectent l'aspect extérieur de l'immeuble que les huisseries des fenêtres sont beaucoup plus épaisses que celles d’origine et affectent l’esthétique de l’immeuble, qu’il ne s’agit aucunement d’un remplacement à l’identique, que les travaux de modification ne paraissent pas conformes aux règles de l’art puisque les joints sont mal faits et débordent sur la pierre de façade, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

Selon l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

L'article 25 de ladite loi dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant, notamment, l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci.

Le titre II « droits et obligations des copropriétaires » du règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 8] stipule que les parties privatives comprennent notamment « les cloisons intérieures avec leurs portes, les fenêtres sur rue et sur cour, leurs volets ou persiennes, et leur garde-corps, […] et que chacun des copropriétaires « pourra à sa guise modifier la disposition intérieur de son appartement, mais pour la bonne harmonie des immeubles, il ne devra en rien changer l’aspect extérieur […] les portes d’entrée, fenêtres, balcons, persiennes, garde-corps des fenêtres et balcons devront garder forme et couleur primitive. » […] « Les portes d’entrée des appartements, les fenêtres, les persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons et des fenêtres, même la peinture et d’une façon générale tout ce qui contribue à l’harmonie des immeubles ne pourront être modifiés bien que constituant une propriété exclusive, sans le consentement des propriétaires décidant comme il va être dit plus loin titre VII.
Le tout devra être entretenu en bon état. »

En l'espèce, il est constant que la société Foncière du [Adresse 2] a remplacé les cinq fenêtres de son lot situé au rez-de-chaussée. Elle verse aux débats la facture relative à ces travaux dont le descriptif précise le démontage de la menuiserie existante et la mise en place de châssis fixes et ouvrants vitrés avec encadrement en bois (pièce n°7 de la défenderesse).

Lesdites fenêtres ont fait l’objet d’un remplacement à l’identique, c’est-à-dire :
- Même nombre de vitrage et même mode d’ouverture :
- Même couleur : blanc ;
- Même matériau de fabrication : bois.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] prétend que les huisseries des fenêtres sont beaucoup plus épaisses que celles d’origine et que les travaux entrepris par la défenderesse ne seraient pas conformes aux règles de l’art puisque les joints seraient mal faits et déborderaient sur la pierre de façade.

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 2 mai 2024 versé aux débats par le demandeur, indique :
« A gauche en étant face à la porte encadrée par les numéros « 17 » et « 15 », je relève que cinq menuiseries extérieures ont été changées et qu'elles présentent toutes des encadrements de couleur blanche.
La porte donnant accès à ce bâtiment est d'origine et n'a pas été remplacée.
Je remarque que le marbre situé en partie basse des marches menant à cette menuiserie a été cassé et que les dites marches sont épaufrées présence de deux menuiseries extérieures avec encadrements de couleur blanche.
Je note que le joint en silicone dépasse et déborde sur la pierre en partie haute de la fenêtre située au plus près de la [Adresse 9], mais également qu'il en va de même pour la deuxième fenêtre en partant de ladite place.
Je peux voir qu'il en va de même pour le joint collé au niveau de la fenêtre se trouvant au niveau de la signalétique « 15 » de l’avenue de messine » (pièce n°5 du syndicat des copropriétaires).

Le commissaire de justice ne fait aucune constatation quant à l’épaisseur des huisseries des fenêtres.

Le syndicat des copropriétaires prétend que les travaux entrepris par la société Foncière du [Adresse 2] ne seraient pas conformes aux règles de l’art puisque les joints seraient mal faits et déborderaient sur la pierre de façade.

La société Foncière du [Adresse 2] soutient qu’elle a mandaté la société Studio 113 mandatée pour reprendre les contours des fenêtres lesquels sont à ce jour en parfait état.

Il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 20 novembre 2024 versés aux débats par la défenderesse et les photographies y figurant que « la finition des tableaux en encadrement est réalisée, en enduit de couleur pierre » sans mention d’une malfaçon des joints.

Il n’est donc pas démontré que l’aspect extérieur de l’immeuble serait affecté.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur la demande dépose des fenêtres sous astreinte.

Sur la réparation et remise en état de la porte palière et de l'emmarchement en marbre

Aux termes de leurs dernières conclusions, les parties ont indiqué que l’emmarchement en marbre à l’extérieur ainsi que la porte palière du lot n°53 avaient été réparés.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes, qui sont devenues sans objet.

Sur la remise en état du mur commun

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] sollicite la condamnation de la défenderesse à reboucher les deux trous dans le mur commun, situé dans l’appartement de Monsieur [O] au 1er étage sous astreinte.

La société Foncière du [Adresse 2] ne s’oppose pas à la demande de remise en état du mur et fait valoir qu’elle n’a eu de cesse de proposer à Monsieur [O] d’intervenir, en vain.

En l’absence d’opposition de la société Foncière du [Adresse 2], il convient de la condamner à reboucher les deux trous dans le mur commun, situé dans l’appartement de Monsieur [O] au 1er étage.

Le syndicat des copropriétaires indique que la recherche de fuite du sinistre en cave a été effectuée depuis l’appartement de Monsieur [O] au 1er étage afin d’éviter une recherche de fuite destructive dans les appartements du rez-de-chaussée de la défenderesse, sans expliquer les raisons qui justifieraient que la condamnation soit assortie d’une astreinte.

Il ressort des pièces versées aux débats, et notamment des mails échangés entre la société Foncière du [Adresse 2] et M. [O], le dernier étant en date du 14 janvier 2025, que M. [O] n’est pas revenu vers la défenderesse pour lui permettre d’accéder à son appartement et d’effectuer les travaux (pièces n°11 à 16 et n°20 de la société Foncière du [Adresse 2]).

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

Par conséquent, la société Foncière du [Adresse 2] sera condamnée à reboucher, conformément aux règles de l’art, les deux trous dans le mur commun, situé dans l’appartement de Monsieur [O] au 1er étage, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur la cessation de l’activité de location saisonnière touristique de courte durée

Le règlement de copropriété stipule en page 7 « les locations en meublé ne sont permises que par appartements entiers et non par chambres séparées ».

Y figure en page 6, une clause d’habitation bourgeoise rédigée comme suit « Les baux consentis par les propriétaires devant contenir déclaration par les locataires qu’ils réunissent toutes les conditions de moralité et autres exigées et qu’ils se soumettent à l’obligation d’habiter bourgeoisement conformément aux prescriptions ci-après énoncées dont ils déclareront avoir pris connaissance et qu’ils s’obligeront d’exécuter sous peine de résolution de leurs baux, après constatation régulière des faits qui leur sont reprochés ».

S’agissant en particulier des lots en rez-de-chaussée, le règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 8] stipule à son Titre II « Droits et obligations des copropriétaires » que : « Les rez-de-chaussée pourront être occupés soit bourgeoisement, soit en bureaux, soit pour des commerces de luxe. » (Pièce n°1 page 7).

Le règlement de copropriété comporte donc une clause restrictive qui limite les activités commerciales dans les locaux du rez-de-chaussée aux seuls commerces de luxe.

Il n’est pas contesté par les parties que la location meublée touristique litigieuse caractérise l’exercice d’une activité commerciale.

Les parties s’opposent sur la question de savoir si l’activité de la défenderesse consiste en un commerce de luxe pouvant donc être exercés dans les lots situés en rez-de-chaussée.

En l’espèce, le lot n°53 appartenant à la société Foncière du [Adresse 2] est situé au rez-de-chaussée de l’immeuble.

La défenderesse soutient exercer une activité para-hôtelière de luxe, qui s’accompagne de services (nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle, fourniture d’un petit déjeuner). Elle ajoute que les lieux ont fait l’objet de travaux intérieurs de qualité.

Elle verse aux débats des photographies des deux appartements et de leur décoration, ainsi que le mandat de gestion conclu avec la société Check my Guest en charge de la commercialisation et la gestion des appartements (pièces n°17, 18 et 19 de la défenderesse).

Si la notion de commerce de luxe ne se limite pas à la seule vente de produits et marchandises correspondant à cette définition, mais peut également être étendue aux services à condition qu'ils entrent dans cette catégorie, il s’évince des éléments versés aux débats, que le lot litigieux est utilisé dans le cadre de l'exploitation d'une activité de location meublée touristique (annonces sur le site Airbnb).

Quelques soient les services dont la location s'accompagne et les travaux et aménagements de qualité du bien loué, cette activité de location meublée touristique n’est pas, avec l’évidence requise en référé, un commerce de luxe.

Dans ces conditions, elle ne peut être exercée dans un bel immeuble situé dans un quartier d'habitation cossu comportant une clause restrictive pour les activités dans les locaux du rez-de-chaussée aux seuls commerces de luxe.

Or l'exercice par un copropriétaire d'une activité prohibée par le règlement de copropriété constitue un trouble manifestement illicite.

Par conséquent, la société Foncière du [Adresse 2] sera condamnée à cesser son activité de location saisonnière de courte durée dans le lot n°53 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois, à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les autres demandes

En l’espèce, compte tenu du sens de la présente décision, il y a lieu de débouter la société Foncière du [Adresse 2] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La société Foncière du [Adresse 2] qui succombe sera condamnée aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles et sera déboutée de sa propre demande à ce titre.

Les parties seront déboutées de toutes leurs autres demandes.

PAR CES MOTIFS