TJ Paris, 20 févr. 2025, RG 24/56985

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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N° RG 24/56985 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5VXB

N° : 13

Assignation du :
24 Septembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 20 février 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDEURS

1-Madame [S] [Y] épouse [N]
[Adresse 1]
[Localité 8]

2-Monsieur [D] [N]
[Adresse 6]
[Localité 11]

3-Monsieur [F] [N]
[Adresse 6]
[Localité 11]

4-Madame [U] [G] [X] veuve [C]
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentés par Me [R] [A], administrateur judiciaire provisoire du lot N°1 de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 11] appartenant à l’indivision [X] [Y] [J]
domicilié [Adresse 7]
[Localité 9]

représentés par Me Judith BENGUIGUI, avocat au barreau de PARIS - #C2254

DEFENDERESSE

La société BANGKOK S.A.R.L.
[Adresse 5]
[Localité 11]

représentée par Me Patrick TABET, avocat au barreau de PARIS - #D0681

DÉBATS

A l’audience du 20 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé, en date du 5 novembre 1990, venant en renouvellement de conventions antérieures, Madame [M] [Y], aux droits de laquelle se trouvent aujourd’hui ses héritiers, l'indivision [X]-[Y]-[J], a donné à bail à la société Bangkok divers locaux à usage commercial à usage de «Restaurant – Pizzeria et Hôtel Meublé » dépendant d’un immeuble sis [Adresse 5] [Localité 11] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er juillet 1990 pour venir à échéance le 30 juin 1998.

Les lieux loués sont désignés comme suit par le bail :
- au rez-de-chaussée : une boutique en pan coupé et sur l'[Adresse 10], à la suite, cuisine sur la [Adresse 12]. Cave sous la boutique en pan coupé et une autre à la suite sous la cuisine longeant la [Adresse 12], l'escalier de la cave se trouvant dans la boutique ;
- les premiers et deuxième étages correspondant comme surface au rez-de-chaussée :
- toutefois il est entendu et convenu que le grenier et les 2 chambres y attenant ne sont pas comprises dans la présente location et qu'elles demeurent en la possession de la propriétaire qui en disposera à son gré.

Par jugement rendu le 23 janvier 2003, la 18ème chambre, 2ème section du tribunal de grande instance de Paris, ledit bail a été renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 1999, pour se terminer le 30 juin 2008, moyennant un loyer s’élevant à la somme annuelle en principal de 9.707,95 euros HT, non soumis à TVA.

Par arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la cour d'appel de Paris en date du 22 février 2023, la cour a infirmé un jugement rendu le 20 février 2018 par la 18ème chambre, 1ère section du tribunal de grande instance de Paris, et a constaté que la demande de renouvellement de bail adressée par la société locataire le 12 avril 2013 était nulle et de nul effet, le bail commercial se trouvant tacitement prolongé depuis la date de son expiration.

Suivant ordonnance rendue le 23 mars 2023 par la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire de Pontoise, Maître [R] [A] a été nommé comme administrateur judiciaire du lot numéro 1 de l'immeuble sis [Adresse 5] À [Localité 11], correspondant aux lieux loués.

La société Bangkok n’ayant pas réglé les loyers ou provisions appelés, Maître [R] [A], en sa qualité de représentant de Madame [S] [Y] épouse [N], Monsieur [D] [N], Monsieur [F] [N] et Madame [U] [G] [X] Veuve [C], et d'administrateur judiciaire provisoire du lot n°1 de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11], appartenant à l'indivision [X]-[Y]-[J], lui a fait délivrer, suivant exploit de commissaire de justice du 25 juillet 2024, un commandement visant la clause résolutoire du bail, de payer la somme en principal de 17.785,81 euros arrêtée au 25 juillet 2024, outre le coût du commandement.

La société Bangkok n’ayant pas procédé au moindre règlement, au titre de sa dette locative depuis la délivrance dudit commandement, par exploit de commissaire de justice délivré le 24 septembre 2024, Maître [R] [A], en sa qualité de représentant de Madame [S] [Y] épouse [N], Monsieur [D] [N], Monsieur [F] [N] et Madame [U] [G] [X] Veuve [C], et d'administrateur judiciaire provisoire du lot n°1 de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11], appartenant à l'indivision [X]-[Y]-[J], l’a assignée devant le président du tribunal aux fins de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’obtenir la condamnation provisionnelle de la société locataire au paiement des sommes dues.

A l’audience du 20 janvier 2025, Maître [R] [A], en sa qualité de représentant de Madame [S] [Y] épouse [N], Monsieur [D] [N], Monsieur [F] [N] et Madame [U] [G] [X] Veuve [C], et d'administrateur judiciaire provisoire du lot n°1 de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11], appartenant à l'indivision [X]-[Y]-[J], conformément à ses conclusions en réplique notifiées par voie électronique le 17 janvier 2025 régularisées et soutenues oralement à l’audience, demande au juge des référés, de :

« Vu l’article L145-41 du code de commerce,
Vu le bail commercial et ses avenants,
Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire,
Vu les pièces versées aux débats,

Au principal, voir RENVOYER les parties à se pourvoir.

Vu les articles 834, 835, 836 et 837 du code de procédure civile,

CONSTATER le jeu de la clause résolutoire par l’effet dudit commandement et par voie de conséquence PRONONCER la résiliation du bail à effet du 25 aout 2024 ;

ORDONNER en conséquence l’expulsion de la société Bangkok ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux à usage commercial qu’elle occupe dépendant du lot n°1 de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 11], désignés comme suit par le bail
- Au rez-de-chaussée : une boutique en pan coupé et sur l'[Adresse 10], à la suite, cuisine sur la [Adresse 12]. Cave sous la boutique en pan coupé et une autre à la suite sous la cuisine longeant la [Adresse 12], l'escalier de la cave se trouvant dans la boutique ;
- les premiers et deuxième étages correspondant comme surface au rez-de-chaussée :
- toutefois il est entendu et convenu que le grenier et les 2 chambres y attenant ne sont pas comprises dans la présente location et qu'elles demeurent en la possession de la propriétaire qui en disposera à son gré.
avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

ORDONNER la séquestration des meubles et facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à l’indivision bailleresse, aux frais et périls de la société locataire.

DECLARER mal fondée une éventuelle demande de délais et, subsidiairement, dire que les délais éventuellement accordés le seront, d’une part, en vue du paiement global, non seulement des causes du commandement du 25 juillet 2024 mais également des termes venus à échéance postérieurement aux termes visés dans ce commandement et, d’autre part, que lesdits délais seront subordonnés au paiement des termes à échoir aux dates contractuellement convenues, à peine de déchéance.

CONDAMNER la société Bangkok à payer, à titre provisionnel et sauf à parfaire, la somme, arrêtée au 16 janvier 2025, de 10.898,33 euros, outre l’indemnité la conservation du dépôt de garantie correspondant à 3 mois de loyers à titre de provision sur indemnité, les intérêts conventionnels de retard, le coût du commandement de 203,77 euros, de l’extrait k-bis et de l’état des privilèges et nantissements de 85,35 euros, directement entre les mains de la requérante.

CONDAMNER la société Bangkok à payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au loyer actuel, charges, taxes et prestations en sus et ce, depuis la date d’effet du commandement et jusqu’à remise effective des clés.

DEBOUTER la société Bangkok de toutes ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER la société Bangkok au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens, dont ceux de la dénonciation aux créanciers inscrits, lesquels seront recouvrés par Maître Judith BENGUIGUI, avocat à la cour ».

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2025 régularisées et soutenues oralement à l’audience, la société Bangkok demande au juge des référés, de:

« Vu les articles 1231-5 et 1343-5 du code civil,
Vu l'article L.145-41 du code de commerce,

À titre principal :

DEBOUTER l’indivision [X]-[Y]-[J] de l’ensemble de ses demandes

REDUIRE le montant du commandement de payer réclamé de 17.785,81 euros à 7.454,59 euros, pour tenir compte du paiement déjà effectué de 10.331,22 euros,
ORDONNER la suspension de la clause résolutoire du bail consenti à la société Bangkok, pour les locaux commerciaux qu'elle occupe au [Adresse 5] à [Localité 11], pendant les délais qui seront octroyés à la défenderesse pour honorer la somme encore due au titre du commandement de payer de 7.454,59 euros.

À titre reconventionnel :

ACCORDER à la société Bangkok un délai de paiement échelonné sur 6 mois, qui débutera le 1er février 2025, pour le règlement du solde restant dû à ce jour au titre du bail commercial, à savoir la somme de 10.898,33 euros ».

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties et aux notes d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’indivision [X]-[Y]-[J] sollicite le prononcé de la résiliation du bail à effet du 25 août 2024 compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire en faisant valoir que la société Bangkok n’a pas régularisé les causes du commandement de payer du 25 juillet 2024, soit 17.785,81 euros en principal, dans le délai d’un mois qui lui était imparti, puisqu’à l’expiration dudit délai, le 26 aout 2024, elle restait toujours redevable de la totalité de cette somme.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

La société Bangkok soutient qu’elle a réglé la somme de 10.331,22 euros, représentant près de 60 % des causes du commandement et demande au juge des référés de suspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais octroyés. Elle sollicite un délai de paiement échelonné sur 6 mois à compter du 1er février 2025 pour le règlement du solde restant dû à ce jour, soit la somme de 10.898,33 euros.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

La société Bangkok ne conteste pas la régularité du commandement de payer délivré le 25 juillet 2024 en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Maître [R] [A], en sa qualité d’administrateur judiciaire provisoire du lot n°1 de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11], appartenant à l’indivision [X]-[Y]-[J], n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 17.785,81 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif 3ème trimestre 2024 inclus.

Il ressort du décompte arrêté au 16 janvier 2025 versé aux débats que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Cependant, la locataire a effectué 3 règlements d’un montant de 3.443,74 euros chacun, dont les deux derniers datent des 8 et 15 janvier 2025. Il ressort du décompte versé aux débats par l'indivision [X]-[Y]-[J] arrêté au 16 janvier 2025, que l’arriéré locatif ne s’élève plus qu’à 10.898,33 euros.

Ses trois règlements démontrent un réel effort de règlement et justifient de lui accorder un ultime échéancier, de sorte qu’un délai de six mois lui sera octroyé pour en apurer le solde, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L. 145-41 du code de commerce précité.

Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.

La société Bangkok sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié.

Au vu du décompte versé aux débats, le montant non sérieusement contestable de l’arriéré locatif s’élève à la somme de 10.898,33 euros au 16 janvier 2025, 4ème trimestre 2024 inclus.

La société Bangkok, qui ne conteste pas devoir cette somme, sera condamnée à son paiement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Bangkok depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, l'indivision [X]-[Y]-[J] a produit un décompte faisant état d’une dette locative d’un montant de 10.898,33 euros au 16/01/2025.

L'obligation de la société Bangkok au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 16 janvier 2025 (4éme trimestre inclus) n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 10.898,33 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de la condamner.

L’indivision [X]-[Y]-[J] sollicite à titre de provision sur indemnité la conservation du dépôt de garantie correspondant à 3 mois de loyers et les intérêts conventionnels de retard.

Toutefois, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

En outre, la demande portant sur des intérêts conventionnels de retard sera rejetée en l’absence de toute clause figurant au contrat de bail en ce sens.

Sur les demandes accessoires

La société Bangkok, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l'extrait Kbis et de l’état des privilèges et nantissements, lesquels pourront être directement recouvrés par Maître Judith Benguigui, avocat en ayant fait la demande conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Bangkok ne permet d’écarter la demande de l’indivision [X]-[Y]-[J] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera donc condamnée à verser à Maître [R] [A] en sa qualité de représentant de Madame [S] [Y] épouse [N], Monsieur [D] [N], Monsieur [F] [N] et Madame [U] [G] [X] Veuve [C], et d'administrateur judiciaire provisoire du lot n°1 de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11], appartenant à l'indivision [X]-[Y]-[J], la somme de 1.000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS