TJ Paris, 20 févr. 2025, RG 21/06021

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 21/06021
N° Portalis 352J-W-B7F-CUKOL

N° MINUTE :

Assignation du :
20 Avril 2021

JUGEMENT
rendu le 20 Février 2025
DEMANDEUR

Monsieur [L] [C]
[Adresse 7]
[Localité 4]

représenté par Maître Ludovic REVERT-CHERQUI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1515

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet FRANCOIS QUERREC IMMOBILIER
[Adresse 8]
[Localité 4]

représenté par Maître Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D0502

La SAS GTF - Société GTF IMMOBILIER venant aux droits de la société CGLV ARTS ET M ETIERS IMMOBILIER SA, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C2308
Décision du 20 Février 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/06021 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUKOL

La société AXA FRANCE IARD, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 9]

représentée par Maître Vincent BOIZARD de la SELARL SELARL BOIZARD EUSTACHE GUILLEMOT ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #P0456

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 05 Décembre 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige :

Monsieur [L] [C] est propriétaire d'un studio au premier étage du bâtiment A, escalier F de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] (lot n° 68), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Dans un rapport du 7 novembre 2014, Monsieur [K], architecte, a informé le syndic de l’époque, jusqu’au 30 mars 2017, la société CGLV ARTS ET METIERS IMMOBILIER, aux droits de laquelle vient la S.A.S. GTF, de désordres de structure affectant l’immeuble (fissures de début d’affaissement de la première sous-poutre côté rue et sous-poutre centrale ayant pris une forte flèche en plafond du passage cocher, poutre imbibée d’eau, principalement dans sa face côté rue sur la longueur, aubier imbibé d’eau qui a dû être pioché), nécessitant un confortement.

Aux termes d’un nouveau rapport du 11 décembre 2014, il a précisé avoir constaté d’importantes dégradations en plancher haut du sous-sol côté immeuble n° 214, les fissures biaises s’aggravant et subissant des désafleurements, de sorte qu’une mise sur étais des parties en sous-sol, ainsi que du linteau de la porte palière du 1er étage (chez Monsieur [C]), était urgente.

Lors d’une assemblée générale de copropriétaires du 17 juin 2015, les copropriétaires ont voté la réalisation de travaux de reprise des structures de l’immeuble.

Par courrier recommandé du 16 septembre 2015, Monsieur [C] a notifié au syndic que l’assemblée générale du 17 juin 2015 s’était engagée à réparer la poutre défectueuse située sous le porche à l’entrée de l’immeuble, qu’une déclaration de sinistre avait été effectuée auprès de la compagnie d’assurance de l’immeuble, qu’au jour du courrier, il n’avait toujours pas été procédé à la réparation, alors que l’assemblée générale n’avait fait l’objet d’aucune contestation, et que cette situation “abusive” lui causait “un préjudice considérable”, son studio étant “inutilisable en l’absence d’arrivée et d’évacuation des eaux”.

Se plaignant de ne pouvoir jouir normalement de son bien en raison de désordres affectant l'immeuble et son studio, en particulier depuis l’année 2014, et des infiltrations d’eau affectant le plafond du passage cocher, se trouvant sous son studio, Monsieur [L] [C] a sollicité la désignation d'un expert en référé, par acte d'huissier du 28 décembre 2016, et selon ordonnance du 23 février 2017, Monsieur [F] [D] a été désigné en qualité d'expert.

L'expert a déposé son rapport le 20 mai 2020 et par actes d'huissier des 20 et 21 avril 2021, Monsieur [L] [C] a fait assigner au fond le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], la S.A. AXA FRANCE IARD, rechercée en qualité d'assureur de l'immeuble, et l'ancien syndic de l'immeuble la S.A.S. GTF IMMOBILIER, venant aux droits de la société CGLV ARTS ET METIERS IMMOBILIER, devant le tribunal judiciaire de Paris, au visa des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 du Code civil et L. 124-3 du Code des assurances, ainsi que de la théorie des troubles anormaux du voisinage, en indemnisation de ses préjudices de jouissance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2024, Monsieur [L] [C] demande au tribunal de :

• Vu l’article 789 du code de procédure civile,
• Vu les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,
• Vu l'article 1240 du Code Civil,
• Vu l’article 2241 du Code Civil,
• Vu l'article L. 124-3 du code des assurances,
Vu le rapport d'expertise judiciaire déposé par Monsieur [F] [D], le 20 mai 2020,

Prononcer à titre principal l’irrecevabilité de l’exception de prescription soulevée par la société GTF venant aux droits de la société CGLV, dans des conclusions au fond, et l’en débouter à titre subsidiaire.
Débouter les défendeurs de leurs argumentations en défense de toutes prétentions reconventionnelles à l’encontre de Monsieur [L] [C]. Dire et juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a engagé sa responsabilité dans ses rapports avec Monsieur [L] [C], au titre :
- de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
- de la violation principe suivant lequel : " Nul ne doit causer à autrui un trouble excédent les inconvénients normaux du voisinage".

Dire et juger que Monsieur [C] est bien fondé à diriger son action à l’encontre de la compagnie AXA, qui assure l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5], sur le fondement de l'article L. 124-3 du code des assurances.

Dire et juger que la CGLV ARTS ET METIERS IMMOBILIERS, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société GTF a également engagé sa responsabilité dans ses rapports avec Monsieur [C], sur le fondement des articles 1240 et 1241.

EN CONSEQUENCE,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la compagnie AXA son assureur, la CGLV ARTS ET METIERS IMMOBILIERS, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société GTF, à verser à Monsieur [C] la somme provisoire de 96.610 € à titre des préjudices de jouissance au mois de février 2024 inclus, sauf à parfaire.

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la compagnie AXA son assureur, la CGLV ARTS ET METIERS IMMOBILIERS, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société GTF, aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire de Monsieur [D].

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la compagnie AXA son assureur, la CGLV ARTS ET METIERS IMMOBILIERS, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société GTF, à verser à Monsieur [L] [C] la somme de 10.440 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir, laquelle est désormais de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] demande au tribunal de :

DEBOUTER Monsieur [L] [C] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, Subsidiairement, DEBOUTER Monsieur [L] [C] de ses demandes indemnitaires, ou le cas échéant LIMITER son indemnisation au titre du préjudice de jouissance, et sur la seule période se situant entre 2016 et octobre 2017,

CONDAMNER la compagnie AXA, assureur de l’immeuble, et le cabinet GTF, à garantir le Syndicat des copropriétaires de toute condamnation prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

DEBOUTER la compagnie AXA, assureur de l’immeuble, et le cabinet GTF, de toutes demandes dirigées contre le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1],

CONDAMNER Monsieur [L] [C] ainsi que tout succombant, à verser au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1], la somme de 10.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [L] [C] ainsi que tout succombant, aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire qui se sont élevés à la somme de 5.478,29 € TTC (somme à parfaire éventuellement à réception de l’ordonnance de taxe) et les frais relatifs aux procédures de référé (expertise et ordonnance commune) et de fond.

ECARTER l'exécution provisoire de toutes condamnations prononcées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2023, la S.A. AXA France IARD, recherchée en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5], demande au tribunal de :

Vu l’article 1108 du Code Civil,
Vu le contrat souscrit,

Déclarer la Compagnie AXA France bien fondée à dénier sa garantie responsabilité civile, compte tenu du caractère non accidentel du sinistre et du défaut de réparation.

En conséquence,

Débouter Monsieur [C] et le Syndicat des copropriétaires de leurs demandes fins et conclusions telles toutes que dirigées à l’encontre de la Compagnie AXA FRANCE,

A titre subsidiaire

Constater que les fuites et non conformités du réseau d’évacuation encastré, ont contribué à empêcher l’usage du studio de Monsieur [C].

Constater que si les travaux sur la structure et de remise en état des réseaux encastrés avaient été effectués, le studio aurait pu de nouveau être occupé au 9 octobre 2017.

Par conséquent,
Déclarer Monsieur [C] mal fondé à réclamer la perte locative subie pendant les travaux de remise en état du réseau encastré,

Dire et juger que la Compagnie AXA France ne peut être tenue qu’à hauteur de 17.850 € au titre de la perte locative.

Dire et juger que la Compagnie AXA FRANCE ne peut être condamnée que dans les termes et limites de sa police,

Condamner de la SAS GTF IMMOBILIER venant aux droits de la société CGLV à relever et garantir la Compagnie AXA France des sommes qui seraient mises à sa charge au profit de Monsieur [C]. Condamner tout succombant à verser à AXA France la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de la présente instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2023, la S.A.S. GTF, venant aux droits de la société CGLV ARTS ET METIERS IMMOBILIER, demande au tribunal de :

Vu l’article 2224 du Code civil,
Vu les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 1240 du Code Civil Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

A titre liminaire,

DECLARER irrecevable l’action Monsieur [C] à l’encontre de la société GTF, venant aux droits de CGLV ARTS ET METIERS IMMOBILIERS au titre de la prescription de droit ;

A titre principal

DEBOUTER Monsieur [C] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société GTF, venant aux droits de CGLV ARTS ET METIERS IMMOBILIERS qui n’est plus syndic de l’immeuble depuis le 30 mars 2017 ;

DEBOUTER toute autre partie de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de de la société GTF, venant aux droits de CGLV ARTS ET METIERS IMMOBILIERS ;

A titre subsidiaire,

LIMITER les condamnations à l’encontre de de la société GTF, venant aux droits de CGLV ARTS ET METIERS IMMOBILIERS au 30 mars 2017 ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la compagnie AXA son assureur, à garantir la société GTF, venant aux droits de CGLV ARTS ET METIERS IMMOBILIERS de toute condamnation qui sera prononcée à son encontre ;

En tout état de cause,
Décision du 20 Février 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/06021 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUKOL

CONDAMNER Monsieur [C] et tout succombant au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 mars 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 5 décembre 2024, a été mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

I - Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la S.A.S. GTF :

La S.A.S. GTF fait valoir, au visa de l’article 2224 du code civil, qu’il lui est reproché d’avoir stoppé le commencement de travaux d’urgence le 22 juillet 2015, les faits, constituant selon le demandeur (assignation, page 19) la faute du syndic, étant connus depuis le 22 juillet 2015, tandis que Monsieur [C] n’a formulé aucune demande de condamnation à ce titre jusqu’à l’assignation délivrée le 21 avril 2021, son action étant prescrite en ce qu’elle aurait dû être introduite entre le 15 juillet 2015 et le 15 juillet 2020.

Monsieur [L] [C] soutient que seul le juge de la mise en état est compétent pour connaître et statuer sur un incident de prescription. Il ajoute subsidiairement qu’il a saisi le 28 décembre 2016 d’une demande d’expertise judiciaire, Monsieur [F] [D] ayant été désigné par ordonnance du 23 février 2017 et ayant déposé son rapport le 20 mai 2020, de sorte qu’il ne peut être sérieusement soutenu aucune prescription de son action.

***
La fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la S.A.S. GTF n’est pas recevable, dès lors que celle-ci relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état, en application des dispositions de l’article 789 6° du code de procédure civile, applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, conformément à l'article 55 II du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, ce qui est le cas en l'espèce.

A titre surabondant, le tribunal relève que le point de départ de l'action de l'article 2224 du code civil, glissant, est reporté au jour où son titulaire a eu connaissance des faits lui permettant de l'exercer (ex. : Civ. 3ème, 1er octobre 2020, n° 19-16.986, publié au bulletin).

La prescription de l'action en responsabilité civile extra-contractuelle ne court qu'à la date où le dommage s'est manifesté aux yeux de la victime et qu'elle a pu en prendre conscience dans toute son ampleur et ses conséquences.

La notion de manifestation ou de connaissance du dommage n'est donc pas assimilable à celle de réalisation du dommage.
Or, en l’espèce, ce n’est qu’à la date du dépôt du rapport d’expertise de Monsieur [F] [D], le 20 mai 2020, et non à la date où le syndic a pris l’initiative de suspendre certains travaux de structure, que Monsieur [L] [C] a été mis en mesure de connaître la cause exacte des désordres (rapport, pages 14 et 15 en particulier : mouvement de l’immeuble en raison d’un affaissement en sous-sol, avec décompression des sols et fuites d’eau) et l’ensemble des éléments de responsabilité lui permettant d’agir à l’encontre de la S.A.S. GTF (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 9 novembre 2023, n° 23/01035 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 13 octobre 2021, n° 18/17915), de sorte qu’en délivrant l’assignation introductive d’instance par acte d’huissier du 20 avril 2021, l’action en responsabilité à l’encontre de la S.A.S. GTF, venant aux droits de la société CGLV ARTS ET METIERS IMMOBILIER n’était pas atteinte par la prescription.

II - Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [L] [C] :

Monsieur [L] [C] souligne que les désordres et malfaçons allégués dans l’assignation ont été constatés par l’expert, leur origine se trouvant « dans les faiblesses en sous-sol » et dans « les affaissements des sols dus aux canalisations fuyardes (en sous-sol) », aucune responsabilité n’étant retenue par l’expert judiciaire le concernant.

Il estime que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant de dommages causés dans les parties privatives par des infiltrations d’eau, provenant des parties communes et sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

Il précise que :
- il est dans l’impossibilité de jouir de son bien et de le louer depuis fin 2014/début 2015,
- la structure de l’immeuble comme les canalisations en sous-sol qualifiées de « fuyardes » sont des parties communes,
- l’expert a estimé qu’il fallait refaire, de façon cette fois conforme, les évacuations communes ou privatives encastrées dans le plancher haut du rez-de-chaussée et qu’il appartiendra au syndicat des copropriétaires de faire réaliser cette réfection, dont le coût sera à la charge de Monsieur [C],
- l’expert souligne qu’il ne lui a pas été communiqué de devis de remplacement des ouvrages d’évacuations encastrés, formant parties communes, non conformes ou fuyards,
- le syndicat des copropriétaires n’a pris aucune initiative jusqu’à ce jour pour la réalisation des travaux de réfection des évacuations encastrées dans le plancher haut du rez-de-chaussée, préconisés par l’expert judiciaire, lesquels dépendent des travaux de structure de l’immeuble,
- finalement, les travaux ont été mis à l’ordre du jour d’une assemblée générale qui s’est tenue le 5 octobre 2023,
- ce sont les mouvements ayant affecté la structure de l’immeuble qui ont provoqué le déchaussement des canalisations et donc les désordres d’infiltration, et non les non-conformités en tant que telles des canalisations, qui ne sont pas à l’origine des désordres ayant empêché l’usage de son studio.

Sur la mise en cause de la société CGLV, il fait valoir, au visa de l’article 1240 du code civil, que le syndic a l’obligation de veiller au bon état d’entretien des parties communes et des services et équipements collectifs. Il souligne à cet égard que :
- depuis le mois de novembre 2014, les rapports techniques, notamment d’architecte, confirmés par des rapports d’autres techniciens, établissent la nécessité et l’urgence à réaliser les travaux de confortation, dans le passage cocher,
- en exécution d’une décision de l’assemblée générale du 17 juin 2015, par courriel du 24 juin 2015, le syndic a passé un ordre de service auprès de Monsieur [K], architecte-conseil du syndicat, pour le renforcement des caves et du plancher haut du 5ème étage, sans passer d’ordre de service pour la réfection du plafond du passage cocher, situé sous le 1er étage,
- il a ensuite appris que le président du conseil syndical de l’époque était intervenu par e-mail et courrier du 22 juillet 2015 pour notifier son opposition à la mise en œuvre des travaux sur les poutres sous le porche, en contestant les solutions techniques urgentes préconisées par l’architecte-conseil de l’immeuble,
- le syndic ne pouvait en aucune manière justifier de stopper le processus de travaux urgents votés par l’assemblée générale sur recommandation de l’architecte conseil du syndicat, en répondant à la demande individuelle d’un copropriétaire, eût-il été membre ou même président du conseil syndical, sans passer les ordres de service pour la réalisation des travaux, ce qui engage la responsabilité du syndic qui n’a pas respecté ses obligations légales et de surcroît la décision de l’assemblée générale,
- la gestion par l’ancien syndic CGLV du sinistre et du dossier de travaux lui a fait particulièrement grief et a directement participé à la manifestation de son préjudice lié à l’impossibilité totale de jouir de son studio depuis fin 2014,
- en application de l’article 18 I de la loi du 10 juillet 1965, le syndic doit assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale et pourvoir à la conservation de l’immeuble, sa garde et son entretien, faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci,
- le syndic n’a pas fait exécuter des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble votés à l’unanimité lors de l’assemblée générale du 17 juin 2015 malgré une mise en demeure de Monsieur [C] en date du 16 septembre 2015 d’avoir à effectuer ces travaux,
- s’il est vrai que CGLV-GTF (dont le mandat a débuté avant 2005) n’est plus syndic de l’immeuble depuis le 30 mars 2017, ce syndic porte une très lourde responsabilité dans la détérioration de l’état de l’immeuble et son préjudice.

Sur sa demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance (rapport, pages 15 à 17), il estime qu’il ne saurait être contesté que cette impossibilité de jouissance provient de l’état de la structure et des parties communes de l’immeuble, l’empêchant de signer un contrat de location, même précaire, sans engager sa responsabilité, d’autant que l’ouverture de la porte d’entrée est très difficile, la serrure ne pouvant être verrouillée, des pièces ayant été produites en cours d’expertise pour démontrer cette situation (attestation d’un agent immobilier, procès-verbal de constat d’huissier du 31 janvier 2020, pièces n° 57 et 558), outre un contrat de location de logement meublé pour un studio mitoyen de surface similaire (pièce n° 45).
Il ajoute que :
- il verse aux débats deux attestations justifiant de la valeur locative de son bien et de son intention de le louer, depuis fin 2014 (pièces n° 46 et 57),
- en actualisant son préjudice de jouissance, on aboutit au calcul suivant :
* entre décembre 2014 et la fin de l’année 2016 incluse : 20.470 €,
* pour l’année 2017 : 890 € x 12 = 10.680 €,
* pour l’année 2018 : 890 € x 12 = 10.680 €,
* pour l’année 2019 : 10.680 €,
* pour l’année 2020 : 10.680 €,
* pour l’année 2021 : 10.680 €,
* pour l’année 2022 : 10.680 €,
* pour l’année 2023 : 10.680 €,
* pour l’année 2024 : 890 € x 2 = 1.780 € (janvier et février 2024),
Soit au total 96.610 € à parfaire,
- il produit de nouveaux documents justifiant de l’allongement de la durée des travaux de reprise de la structure à réaliser par le syndicat des copropriétaires (courriel de M. [I], maître d’œuvre des travaux de réhabilitation de l’immeuble du 9 janvier 2023, pièce n° 84, annonçant un décalage des travaux d’au moins un trimestre, voire de 4 mois, résolution n° 13 de l’assemblée générale du 12 juin 2023 relative au maintien du fonds de réserve destiné à financer les travaux futurs, l’étude complète du dossier travaux de reprise de structure de l’immeuble étant « en cours de finalisation », dernière assemblée générale du 5 octobre 2023 ayant voté divers travaux de reprise structurelle : pièces n° 85 et 87),
- il justifie avoir tenté de louer son bien en vain, celui-ci ayant toujours été loué dans le passé (pièce n° 83),
- les travaux de remise en état des « réseaux encastrés » qui lui auraient permis d’occuper son studio « depuis le 9 octobre 2017 » (rapport, page 17), incombent au syndicat des copropriétaires et ne sont toujours pas réalisés à ce jour,
- un commissaire de justice a ainsi pu constater, à deux reprises en 2020 puis au mois d’août 2022, l’impossibilité de jouir paisiblement du studio (pièces n° 58 et 82),
- l’expert a relevé une impossibilité de location « tant que les travaux de reprises structurelles ne sont pas réalisés » (page 17).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] répond en substance que :
- l’expert judiciaire a relevé que les fuites apparues en plancher haut du porche ont eu pour origine les évacuations encastrées du studio de Monsieur [C] et du studio adjacent, qui doivent être refaites entièrement et de façon conforme (rapport, pages 12 à 14), et que c’est Monsieur [C] qui a fait réaliser toutes les canalisations encastrées, de façon non conforme, les fuites étant imputées à ce dernier « sur la totalité des parties qu’il a fait réaliser » (page 15),
- ces fuites et non-conformités du réseau d’évacuation encastré ont, selon l’expert (page 16), « empêché l’usage du studio de Monsieur [C] »,
- les manquements avérés de Monsieur [C] sont de nature à limiter son droit à indemnisation.

Sur les préjudices allégués, il précise que l’impossibilité pour Monsieur [C] de jouir normalement de son bien a pour origine, selon l’expert, l’impossibilité d’accès à celui-ci depuis 2016 (porte bloquée et linteau menaçant chute), l’expert ajoutant qu’il « n’y avait pas antérieurement d’impossibilité d’utiliser le studio », et précisant en outre que le studio de Monsieur [C] est redevenu accessible à compter de la fin du mois d’octobre 2017.

Il ajoute que Monsieur [C] ne justifie pas des démarches entreprises pour mettre son bien en location et que les travaux de reprise structurelle ont été votés lors de l’assemblée générale du 5 octobre 2023, au cours de laquelle Monsieur [C] n’était ni présent ni représenté alors même qu’il prétend subir un préjudice de jouissance directement lié à ces travaux.

La S.A.S. GTF précise que l’origine des désordres se trouve dans les faiblesses en sous-sol et dans l’affaissement des sols dus aux canalisations fuyardes, le mouvement de l’immeuble n’ayant aucun lien avec son entretien et la responsabilité du syndic n’ayant aucunement été retenue au titre du rapport d’expertise.

Elle ajoute que :
- des diligences ont été entreprises par le syndic aux fins de conservation de l’immeuble, aucune action ne pouvant être entreprise sans approbation préalable du syndicat des copropriétaires,
- le jour de la contestation de Monsieur [H] en sa qualité de copropriétaire (peu important sa qualité de président du conseil syndical), il a accusé réception du message et a sollicité l’organisation d’une réunion sur place avec les différentes parties en présence, et notamment de l’architecte ayant donné un contre avis, pour présenter à l’ensemble des copropriétaires un dossier étayé des avis de chacun,
- par courriel du 22 septembre 2015, il a contacté de nouveau le conseil syndical, l’architecte, Monsieur [C] et les autres personnes ayant signalé les désordres, afin de les relancer concernant l’organisation d’un rendez-vous sur place pour discuter « des différentes thèses »,
- en novembre 2015, le syndic a répercuté le signalement par Monsieur [H] de nouveaux dégâts des eaux à son étage à l’architecte, pris attache avec un bureau d’études structures pour solliciter un devis d’étude, pris attache avec la société TECHTONIQUE pour qu’elle lui adresse une proposition d’étude concernant les désordres signalés par Monsieur [C] et les occupants des 3ème et 4ème étages, transféré la proposition de la société TECHTONIQUE au conseil syndical, qui a donné son accord, informé Monsieur [C] de l’accord du conseil syndical pour avoir l’avis d’un bureau d’études et sollicité sa présence à un rendez-vous devant se tenir sur les lieux le 25 novembre 2015, sollicité de l’architecte en urgence qu’il demande à l’entreprise [G] de procéder aux sondages complémentaires recommandés par TECHTONIQUE dans le local à pou belles et au niveau du pan de bois de l’étage, etc…,
- après établissement d’un devis par l’entreprise [G] d’un montant total de 55.139,36 € HT, la société CGLV a convoqué en urgence une assemblée générale devant se tenir le 21 janvier 2016 pour voter la réalisation de travaux de confortation des structures selon résolution n° 7,
- les mesures conservatoires correspondent aux travaux de sauvegarde visés par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, l’expert ayant relevé à ce titre qu’à ce jour « la copropriété » avait « engagé les investigations nécessaires » (rapport, page 18),
- le syndic ne saurait se substituer au syndicat des copropriétaires pour le vote des résolutions, aucune faute n’étant démontrée à son encontre.

Sur le préjudice allégué par Monsieur [L] [C], elle fait valoir que :
- le studio de ce dernier est redevenu accessible à partir du 9 octobre 2017, tandis que Monsieur [C] réclame une indemnisation au titre d’un prétendu préjudice de jouissance, arrêté à décembre 2022,
- elle n’est plus syndic de l’immeuble depuis le 30 mars 2017,
- l’expert a relevé une non-conformité des réseaux d’évacuation imputable à Monsieur [C] qui a fait réaliser les canalisations encastrées de manière non conforme, le syndicat des copropriétaires ayant accepté ces travaux, en validant la création des lots n° 67 et 68, qui ont été par la suite à l’origine des fuites,
- Monsieur [C] a donc participé à générer le désordre occasionnant son préjudice de jouissance, de sorte qu’il ne peut se prévaloir de sa propre turpitude,
- avant 2016, il n’existait aucune impossibilité d’accès et depuis le 9 octobre 2017, sous réserve de remise en état des réseaux encastrées, le studio aurait pu être occupé,
- l’impossibilité de location du studio ne génère pas une impossibilité de jouissance, car Monsieur [C] conserve la possibilité de jouir de son bien, seule la location posant difficulté,
- à aucun moment, l’action du syndic n’a pu générer ou avoir un lien avec la fuite alléguée, l’expert imputant au contraire à Monsieur [C] les fuites en lien avec les mouvements de sol.

La S.A. AXA France IARD estime également que Monsieur [C] ne peut prétendre obtenir l’indemnisation d’une perte locative qu’il aura subie pendant la durée des travaux de remise en état du réseau encastré.
Elle ajoute que :
- la perte locative postérieure au 9 octobre 2017 résulte de la carence du syndicat des copropriétaires,
- elle ne saurait garantir une perte de loyer au-delà de la date à laquelle les travaux sur la structure auraient dû être terminés, soit fin septembre 2017, si l’on considère que les travaux de reprise du réseau encastré auraient duré un mois supplémentaire, soit une perte locative de 850 € x 21 mois = 17.850 € (de 2016 à septembre 2017).

***
2-1 Sur les désordres, leur origine, les responsabilités :

2-1-1 Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d'être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

Il est par ailleurs constant qu'en application de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché (Civ. 3ème, 28 mars 1990, n° 88-15634).

La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Le syndicat ne peut s'exonérer de cette responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers (ex. : Civ. 3ème, 12 septembre 2012, n° 11-10.421 ; 9 mai 2019, n° 18-13.670).

En l’espèce, les désordres occasionnés au studio du 1er étage appartenant à Monsieur [L] [C] sont décrits en page 12 du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [F] [D] déposé le 20 mai 2020 (pièce n° 61 produite en demande) et consistent en :
- une dégradation de la porte d’entrée du studio, dont le linteau, menaçant de chuter, est étayé,
- la maçonnerie du pilastre, à droite de la porte, lézardée et en état de délitement, n’offrant plus de garanties de portance,
- des fissures dénotant un affaissement sur le reste du mur de refend.

La matérialité des désordres est ainsi établie.

S’agissant de leur origine, ces désordres de structure proviennent des faiblesses en sous-sol (décompressions de sols dus à des fuites d’eau) et d’affaiblissements des sols dus à des canalisations fuyardes repérées dans le rapport de l’entreprise LAVILLAUGOUET (rapport de M. [D], page 14).

L’expert judiciaire conclut clairement que la « forte flèche et les fissures des poutres ainsi que leur état de dégradation dans le plancher haut du porche n’ont pas pour origine les installations de Monsieur [C] » (rapport de M. [D], page 15).

Par ailleurs, s’il remarque que Monsieur [C] aurait « réaliser toutes les canalisations encastrées, et ceci de façon non conforme », il précise dans le même temps qu’il est « impossible de préciser exactement sur quelle partie de canalisations encastrée ont eu lieu les fuites de 2014 », tandis qu’aux termes du règlement de copropriété de l’immeuble (pièce n° 2 produite par M. [C], page 42), sont qualifiées de parties communes toutes « les canalisations et branchements généraux jusqu’au départ des canalisations propres à chaque appartement ou local », l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 réputant en outre parties communes, dans le silence ou la contradiction des titres, les canalisations afférentes au gros-œuvre « qui traversent les locaux privatifs ».

Or, l’expert judiciaire précise à cet égard qu’il « n’y a pas de responsabilité de Monsieur [C] dans les désordres de l’immeuble, excepté sur les canalisations mises en œuvre par lui-même mais formant parties communes » (rapport de M. [D], page 21, en réponse à un dire du conseil de M. [C] en date du 6 mars 2020).
Décision du 20 Février 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/06021 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUKOL

La qualification de partie commune doit donc, en l’espèce, s’appliquer aux canalisations litigieuses, fuyardes (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 24 juin 2020, n° 16/25984).

Au surplus, l’expert relève également, en réponse à un dire du conseil du syndicat des copropriétaires du 11 mars 2020, en particulier s’agissant du plancher haut du porche, que « l’humidification dont pourrait être responsable Monsieur [C] n’a pas été suffisante pour affecter les qualités mécaniques des ouvrages. Je ne retiens donc pas de responsabilité à ce titre » (rapport de M. [D], page 21).

S’agissant de désordres de structure provenant de parties communes (fondations, sol, sous-sol, canalisations communes), la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] sera retenue sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Aucune faute à l’origine des désordres faisant l’objet du présent litige n’apparaît caractérisée en l’espèce à l’encontre de Monsieur [L] [C], en sa qualité de maître d’ouvrage profane en matière de construction prétendument à l’origine de la réalisation de canalisations encastrées, susceptible d’exonérer, même partiellement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] de sa responsabilité objective.

2-1-2 Sur la responsabilité de l’ancien syndic, la société CGLV ARTS ET METIERS IMMOBILIERS, aux droits de laquelle vient la S.A.S. GTF :

Le syndic de l’immeuble, investi du pouvoir d'administrer et de conserver l'immeuble en copropriété, ainsi que de sauvegarder les droits afférents à l'immeuble, est responsable à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi-délictuel des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission.

N'ayant aucun lien de droit avec chaque copropriétaire pris individuellement, sa responsabilité délictuelle peut être engagée à l'égard d'un copropriétaire sur le fondement de l'article 1240 du Code civil, à condition que ce dernier établisse l'existence de fautes commises par le syndic dans l'accomplissement de sa mission.

En application des dispositions du I de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.

Le syndic de copropriété qui commet une faute préjudiciable à un copropriétaire, en tardant d’exécuter une délibération de l’assemblée générale, engage sa responsabilité délictuelle à l’égard de ce dernier (ex. : Cour d’appel de Paris, Chambre 23, section A, 8 novembre 1989, n° RG 88/7193, Jurisdata n° 1989-025501).

Chargé de pourvoir à l’entretien de l’immeuble, le syndic engage sa responsabilité délictuelle à l’égard d’un copropriétaire dès lors qu’il est établi qu’il n’a pas mis en œuvre les moyens nécessaires pour mettre fin aux désordres affectant les parties privatives et provenant des parties communes de l’immeuble (ex. : Cour d’appel de Paris, Chambre 23, section B, 4 décembre 2008, Jurisdata n° 2008-374188).

Il engage enfin sa responsabilité lorsqu’il décide de ne pas faire réaliser des travaux votés en assemblée générale suite à l’intervention d’un copropriétaire « majoritaire » dont la contestation n’est pas régulière (ex. : Cour d’appel d’Angers, Chambre A – civile, 13 mars 2018, n° RG 15/03238).

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que :

- des rapports techniques, notamment d’architecte (pièces n° 3 et 4 produites en demande, rapport de M. [J] [K], architecte DPLG), soulignaient depuis novembre 2014 la nécessité de procéder à des travaux de confortation, notamment au niveau du passage cocher,

- des travaux de reprise de structures, en particulier au niveau du passage cocher, ont été votés selon résolutions n° 16 et suivantes de l’assemblée générale du 17 juin 2015, conformément au devis de renforcement des caves de l’entreprise [G], Monsieur [C] s’étant engagé à cette date « à ne pas utiliser son studio le temps de la réparation de la poutre » (pièce n° 5 produite en demande, page 6),

- aucun ordre de service n’a été par la suite passé par le syndic concernant la réfection du plafond du passage coché situé sous le premier étage (pièce n° 6 produite en demande),

- à la suite d’une opposition du président du conseil à la réalisation de ces travaux « des poutres sous le porche » votés en assemblée générale, par courrier du 22 juillet 2015 (pièce n° 8 produite en demande) remettant en cause les solutions techniques préconisés par l’architecte de la copropriété sans toutefois manifester son intention de contester judiciairement les résolutions susvisées de l’assemblée générale du 17 juin 2015, le syndic a décidé de surseoir à l’exécution des travaux votés, en organisant une réunion contradictoire sur place avec M. [K] (pièce n° 9 produite en demande),

- par la suite, le cabinet CGLV ARTS ET METIERS IMMOBILIER n’a apporté aucune réponse aux courriers recommandés qui lui ont été adressés, par Monsieur [L] [C] le 16 septembre 2015, puis par la MATMUT, assureur protection juridique de Monsieur [C] le 5 octobre 2015, lui reprochant de ne pas avoir procédé aux travaux votés selon résolution n° 16 de l’assemblée du 17 juin 2015 et l’informant que le studio de Monsieur [C] était inutilisable en l’état, celui-ci ne pouvant être occupé « en l’absence d’arrivée et d’évacuation des eaux » et en raison de « la nécessité des travaux votés » (pièces n° 11 et 12 produites en demande),

- la société TECHTONIQUE a également confirmé dans un rapport du 27 novembre 2015 la nécessité de procéder « dans un premier temps et de façon urgente » aux « travaux préconisés par M. [K] Architecte » (pièce n° 14 produite en demande, conclusions du rapport),

- le 15 décembre 2015, Monsieur [J] [K], architecte DPLG, soulignait à nouveau que : « Sous poutre correspondante, côté passage cocher sur étais au long des 2 murs », il convenait de « poser des demi-bastaings de répartition devant soutenir un fer H sur lequel est apposée une cale pour le soutènement de la solive qui se déliaisonne de la sous-poutre dégradée » (pièce n° 17 produite en demande),

- un nouveau devis de l’entreprise [G] a été diffusé le 4 janvier 2016, portant sur des travaux de reprise des structures dont la poutre du passage cocher (pièce n° 18, page 2), sans pour autant que les travaux aient été réalisés par la suite :

* jusqu’à la désignation d’un nouveau syndic en remplacement de la société CGLV ARTS ET METIERS IMMOBILIER, lors de l’assemblée générale du 30 mars 2017 (pièce n° 68 produite en demande, point 6, page 2), nonobstant le vote de travaux supplémentaires de confortation de l’escalier rue et de peinture du plafond du hall selon résolution n° 7 de l’assemblée générale du 21 janvier 2016,

* puis jusqu’à ce que l’assemblée générale « extraordinaire » des copropriétaires du 5 octobre 2023 vote la réalisation de travaux lourds, plus globaux, de structure au sein de l’immeuble (pièce n° 4 produite par le syndicat des copropriétaires, procès-verbal de l’assemblée, résolutions n° 5.1 à 5.10, travaux de reprises liés aux désordres structurels, pages 10 à 16 sur 29).

L’ancien syndic n’a donc pas mis en œuvre les moyens nécessaires pour mettre un terme dans un délai raisonnable aux désordres de structure affectant le studio de Monsieur [L] [C] et provenant des parties communes de l’immeuble, en décidant de ne pas faire réaliser des travaux votés par l’assemblée générale à la suite de l’intervention irrégulière d’un copropriétaire.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments l’existence de plusieurs manquements fautifs de l’ancien syndic de l’immeuble dans l’exécution de son mandat légal, résultant de sa décision unilatérale de suspendre l’exécution de travaux de structure urgents votés en assemblée générale sans qu’aucun élément technique le justifiant ne lui ait été communiqué et alors qu’il avait été alerté tant par Monsieur [C] que par son assureur protection juridique des conséquences de son inaction causant un préjudice important à Monsieur [C] dont le studio était inutilisable, ces manquements et cette inertie fautive étant directement à l’origine des préjudices immatériels subis par le demandeur à la présente instance, qui s’est trouvé dans l’impossibilité de jouir de son studio jusqu’au 30 mars 2017, date de la désignation d’un nouveau syndic au sein de l’immeuble.

La responsabilité délictuelle de la S.A.S. GTF venant aux droits de la société CGLV ARTS ET METIERS IMMOBILIER, est donc engagée sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, sans qu’il y ait lieu de retenir le moindre manquement fautif de Monsieur [L] [C], à l’origine des préjudices immatériels dont il se plaint, qui serait de nature à exonérer, en tout ou partie, la S.A.S. GTF de sa responsabilité.

2-2 Sur les demandes indemnitaires :

Il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe (ex. : Civ. 3ème, 25 janvier 2006, n° 04-20.726).

Dès lors que le propriétaire d'un local ne justifie pas de l'existence d'un bail au moment de la survenance des désordres, son préjudice consiste en la perte d'une éventualité favorable, la réparation de cette perte de chance devant être mesurée à la chance perdue et ne pouvant être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée (ex. : Cour d'appel de Toulouse, 1ère chambre section 1, 9 décembre 2019, n° RG 17/03664 ; Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 24 juillet 2019, n° RG 15/12156).

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que le studio appartenant à Monsieur [L] [C] était totalement inhabitable à compter du mois de décembre 2014 (rapport de M. [D], page 17, faisant état d’une « inaccessibilité » du logement), et non pas uniquement à compter de l’année 2016 (rapport de M. [D], page 15), les désordres de structure qui ont affecté le bien ayant nécessité dès le mois de décembre 2014 la mise en place d’un étaiement en urgence (pièce n° 4 produite en demande, rapport de M. [K] du 11 décembre 2014).

L’impossibilité pour Monsieur [L] [C] de jouir normalement de la totalité de son studio a perduré par la suite, faute de réalisation des travaux de « reprises structurelles » (rapport de M. [D], page 17), ce dont attestent deux procès-verbaux de constat d’huissier établis à la requête de Monsieur [L] [C] les 31 janvier 2020 et 9 août 2022 (pièces n° 58 et 82 produites en demande) attestant notamment :
- de la présence d’une armature constituée d’une poutre de bois dans le passage cocher, le plafond étant inachevé et laissant apparaître des tubes PVC ainsi que des enduits incomplets (31/01/2020 et 09/08/2022), avec des « étais métalliques rouges » qui sont visibles de part et d’autre du passage cocher (09/08/2022),
- de la grande difficulté d’ouverture et de fermeture de la porte du studio du 1er étage droite, qu’il est « impossible de verrouiller » une fois qu’elle est fermée, la serrure ne fonctionnant correctement qu’une fois la porte ouverte (31/01/2020) tandis que l’état de la porte et son fonctionnement sont restés inchangés au 9 août 2022, celle-ci frottant et buttant sur le sol.

L’expert souligne d’ailleurs clairement dans son rapport qu’il y a bien « impossibilité de location » pour Monsieur [L] [C] « tant que les travaux de reprises structurelles ne sont pas réalisés » (rapport de M. [D], page 17), préalablement à la création d’un réseau d’évacuation conforme et non fuyard.

En outre, Monsieur [L] [C] justifie de son intention préalable de louer son bien immobilier ainsi que de la réalité et du quantum du préjudice immatériel allégué, et de sa persistance dans le temps, par la production :

- de l’attestation d’un « conseiller immobilier » en date du 23 novembre 2016 indiquant que Monsieur [L] [C] l’avait contacté fin 2014 « car il prévoyait de me confier une mise en location du studio dont il est propriétaire, [Adresse 1], 1er étage, à partir de janvier 2015. La non-réalisation des travaux dans la copropriété a provoqué l’impossibilité de pouvoir utiliser le studio, privé d’évacuation des eaux usées » (pièce n° 46 produite en demande),

- de deux clichés photographiques de la porte d’entrée de son studio réalisés le 8 juillet 2019, dont l’état ne permettait d’envisager aucune mise en location (pièce n° 56 produite en demande).

- d’un courriel du 9 janvier 2023 de l’architecte DPLG en charge du suivi des travaux de structure au sein de l’immeuble, Monsieur [E] [I], informant Monsieur [L] [C] que le « dernier calendrier général » était « décalé d’au moins un trimestre, voire de quatre mois », de sorte qu’à ce jour, il ne pouvait « malheureusement » lui fournir plus de précisions « quant au calendrier prévisionnel et indicatif » (pièce n° 84 produite en demande), 

- du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 12 juin 2023, soulignant, selon résolution n° 13 (Maintien du fonds de réserve destiné à financer les travaux futurs), que « l’étude complète du dossier travaux de reprise de structure de l’immeuble est en cours de finalisation. Le syndic convoquera une assemblée générale à la rentrée, dédiée aux dossiers travaux. Ces derniers devraient permettre à la SARL SCHNEIDER TUAIRE de retrouver la jouissance paisible de son bien, étant entendu que ces travaux devront être votés pour une réalisation d’une durée de 9 mois minimum » (pièce n° 85 produite en demande, page 20 sur 23),

- du procès-verbal de l’assemblée générale du 5 octobre 2023, ayant voté divers travaux de reprise « liés aux désordres structurels », après analyse des offres de Monsieur [E] [I], architecte, ainsi que du planning prévisionnel et indicatif, selon résolutions n° 5.1 à 5.11 (pièce n° 87 produite en demande, pages 10 à 16 sur 29).

Les lieux n’étant pas loués au moment où les désordres sont survenus au mois de novembre 2014 (pièce n° 3 produite en demande) et Monsieur [L] [C] ne justifiant avoir émis le souhait de le louer qu'ultérieurement, il ne peut pas être indemnisé d'une perte de loyers mais d'une perte de chance de louer ce bien.

Cette perte de chance est cependant très importante, en l’espèce, s’agissant d’un studio situé dans un quartier central et très prisé de la capitale, [Adresse 1] à [Localité 5], au sein d’un immeuble ancien de bonne facture (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 1 – Chambre 3, 31 mars 2021, n° RG 20/13057 ; Pôle 4 – Chambre 2, 28 juin 2017, n° RG 15/05398, pièces n° 45, 58 et 82 produites en demande).

Compte tenu des éléments de la procédure et des pièces produites, la perte de chance de louer son bien de Monsieur [L] [C] sera en l'espèce justement fixée à hauteur de 90 %.

Par ailleurs, les opérations d'expertise judiciaire ont permis de mettre en évidence que l'ampleur des désordres structurels ayant affecté le studio de Monsieur [L] [C], avec mise en place d’étais, empêchant toute location de son bien dans des conditions normales d'utilisation.

Par conséquent, la matérialité du préjudice immatériel subi par Monsieur [L] [C], à l’origine de « pertes locatives » (rapport de M. [D], page 21) est incontestable dans son principe, ce préjudice s’analysant en une perte de chance de louer (et non en un préjudice « de jouissance »).

Monsieur [L] [C] justifie donc en l'espèce d'un préjudice de perte de chance de louer son bien pendant entre le 1er janvier 2015 et le 29 février 2024, soit sur une période de 110 mois, arrondie à l'unité supérieure.

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, et sur la base d’une valeur locative justifiée et acceptable de 890,00 € correspondant « après vérification, aux prix pratiqués dans le quartier » (rapport d’expertise judiciaire de M. [D], page