TJ Paris, 20 févr. 2025, RG 24/57540

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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N° RG 24/57540 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6BYL

N° : 4

Assignation du :
30 Octobre 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 20 février 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.
DEMANDEURS

Madame [X] [B]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Monsieur [K] [P]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Maître Cérine CHAIEB, avocat au barreau de PARIS - #G181

DEFENDERESSE

La société [V]
[Adresse 2]
[Localité 3]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 16 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties représentées,

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2010, les membres de l’indivision de M. [J], aux droits desquels viennent désormais Mme [B] et M. [P], ont donné à bail commercial à la société [V] des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], lot n°3 (2ème étage), pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2010, moyennant un loyer annuel de 9 000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte sous seing privé en date du 15 juin 2015, les membres de l’indivision de M. [J], aux droits desquels viennent désormais Mme [B] et M. [P], ont donné à bail commercial à la société [V] des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], lot n°7 (1er étage), pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2015, moyennant un loyer annuel de 14 160 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte sous seing privé en date du 10 mars 2018, les membres de l’indivision [J], aux droits desquels viennent désormais Mme [B] et M. [P], ont donné à bail commercial à la société [V] des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], lot n°5 (au 3ème étage), pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2018, moyennant un loyer annuel de 8 800 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [B] et M. [P] ont fait délivrer à la société [V], par actes de commissaire de justice en date du 19 août 2024, trois commandements de payer visant la clause résolutoire, portant sur une somme de 13 128, 66 euros au titre des loyers et charges impayés au 8 août 2024 pour le bail portant sur le lot n°7, sur une somme de 3 770, 33 euros au titre des loyers et charges impayés au 8 août 2024 pour le bail portant sur le lot n°3 et sur une somme de 9 422, 15 euros au titre des loyers et charges impayés au 8 août 2024 pour le bail portant sur le lot n°5.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée aux contrats de bail, Mme [B] et M. [P] ont, par exploit délivré le 30 octobre 2024, fait citer la société [V] devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce, des articles 1103 et 1343-5 du code civil et des articles 9, 696, 699, 700 et 835 du code de procédure civile :

« • CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée aux trois baux, et ce à effet du 18 septembre 2024 ;

• ORDONNER l’expulsion sans délai de la Société [V], ainsi que tous occupants de son chef dans les lieux, avec au besoin l’aide et le concours de la force publique ;

• ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tel garde-meuble qu’il plaira au Tribunal de désigner, et ce en garantie des indemnités d’occupation et des réparations locatives qui pourront être dues ;
• CONDAMNER par provision la Société [V] à payer à Madame [X] [B] et Monsieur [K] [P], à titre d’arriéré de loyers, charges et accessoires, la somme globale de 26.891,23 € € (VINGT SIX MILLE HUIT CENT QUATRE VINGT ONZE EUROS
ET VINGT TROIS CTS) ;

• FIXER à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération des lieux loués, à la valeur du loyer en vigueur, soit

o 1.381,98 € mensuel pour le bail du 15 juin 2015
o 924,96 € mensuel pour le bail du 1er octobre 2010
o 845,63 € mensuel pour le bail du 10 mars 2018

Outre les taxes, charges et accessoires dus selon les conventions locatives ;

• CONDAMNER la Société [V] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 18 septembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

En tout état de cause :

• CONDAMNER la Société [V] au paiement de la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• CONDAMNER la Société [V] aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire du 18 août 2024, et la présente assignation. »

A l’audience qui s’est tenue le 16 janvier 2025, Mme [B] et M. [P], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Bien que régulièrement assignée à personne, la société [V] n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 20 février 2025. Mme [B] et M. [P] ont été autorisées à produire en cours de délibérés des décomptes actualisés, ce qu’ils ont fait le 16 janvier 2024. Il leur a également été demandé un document justifiant qu’ils viennent aux droits de l’indivision de M. [J]. Ils ont, en conséquence, adressé le 14 février 2025 une attestation de vente par l’indivision de M. [J] à Mme [B] et M. [P] du bien immobilier situé [Adresse 2] le 31 juillet 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, les trois baux commerciaux qui lient les membres de l’indivision de M. [J], aux droits desquels viennent Mme [B] et M. [P], à la société [V] contiennent une clause résolutoire en vertu de laquelle trois commandements de payer ont été délivrés le 19 août 2024 par Mme [B] et M. [P] à la société [V] pour avoir paiement de la somme de 13 128, 66 euros au titre des loyers et charges impayés au 8 août 2024 pour le bail portant sur le lot n°7, de la somme de 3 770, 33 euros au titre des loyers et charges impayés au 8 août 2024 pour le bail portant sur le lot n°3 et de la somme de 9 422, 15 euros au titre des loyers et charges impayés au 8 août 2024 pour le bail portant sur le lot n°5.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité des commandements en ce qu'ils correspondent exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe des commandements, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, les commandements précisent qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Les commandements contenaient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique des décomptes.

La lecture des décomptes versés aux débats arrêtés au 18 septembre 2024 et au 16 janvier 2025 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes des commandements dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 19 septembre 2024.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir les demandes d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

En l’espèce, les indemnités d’occupation dues par la société [V] jusqu’à la libération effective des lieux seront fixées à titre provisionnel au montant des loyers contractuels, outre les charges, taxes et accessoires, tels que prévus dans le contrat de bail, suivant les termes du présent dispositif, conformément à la demande de Mme [B] et de M. [P].

Sur les demandes relatives à l’arriéré locatif
Mme [B] et M. [P] sollicitent la condamnation de la société [V] à leur verser, à titre de provision, la somme totale de 26 891, 23 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 18 septembre 2024 mais également aux frais de commandements.

Toutefois, il n’y a pas lieu de condamner la société [V] à payer par provision les frais de commandement alors que ceux-ci sont compris dans les dépens et seront, en conséquence, pris en charge par la partie qui sera condamnée aux dépens.

Il ressort des contrats de bail et des décomptes actualisés au 18 septembre 2024 et au 16 janvier 2025 qu’à la date du 19 septembre 2024, la société [V] était redevable de la somme de 13 128, 66 euros au titre de l’arriéré locatif relatif au bail portant sur le lot n°7, de la somme de 3 770, 33 euros au titre de l’arriéré locatif relatif au bail portant sur le lot n°3 et la somme de 9 422, 15 euros au titre de l’arriéré locatif relatif au bail portant sur le lot n°5.

Cette dernière sera en conséquence condamnée au paiement, par provision, de ces sommes qui ne sont pas sérieusement contestables correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 19 septembre 2024 (3ème trimestre 2024 inclus).

Sur les demandes accessoires

La société [V], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût des commandements de payer, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, elle sera condamnée à verser à Mme [B] et M. [P] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS