TJ Paris, 20 févr. 2025, RG 24/00245

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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Loyers commerciaux

N° RG 24/00245 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C3WRI

N° MINUTE : 3

Assignation du :
29 Décembre 2023

Jugement d’incompétence

[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

JUGEMENT
rendu le 20 Février 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI SAKKARAH
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Laurence SEMEVIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0313

DEFENDERESSE

S.A.R.L. QUICK PRESSING PERGOLESE
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me David TAPIERO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1603

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux, Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 17 Décembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 18 mars 2003, la SCI Sakkarah venue aux droits de la caisse de retraite et de prévoyance du personnel des sociétés d’assurances représentée par la SASU Cabinet Maury-Schwob – agissant en tant qu’administrateur des biens immobiliers– a donné à bail renouvelé à la SARL Quick Presing Pergolese des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], comprenant « [une] boutique à gauche de la porte cochère composée de la boutique proprement dite, [une] arrière-boutique avec sortie sur la cour, [et un] droit au WC communs ».

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er janvier 2003 pour se terminer le 31 décembre 2011, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 16 819 euros.

Les lieux ont pour destination l’activité exclusive de « teinturerie automatique ou non automatique ».

La SARL Quick Presing Pergolese ayant, par acte d’huissier du 19 juin 2013, sollicité auprès de la SCI Sakkarah le renouvellement de son bail, le bail litigieux a été renouvelé par acte sous seing privé du 30 juillet 2013 pour une même durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2013 pour se terminer le 30 juin 2022, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 23 703 euros. Par le jeu des indexations, celui-ci a été porté à la somme de 25 770,60 au 1er juillet 2022.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2022, la SARL Quick Presing Pergolese a demandé à la SCI Sakkarah le renouvellement de son bail à compter du 1er janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2023, la SCI Sakkarah a indiqué à la SARL Quick Presing Pergolese accepter le principe du renouvellement et proposer de fixer le loyer renouvelé à la somme annuelle en principal de 52 000 euros au 1er janvier 2023.

Par lettre recommandé avec accusé de réception du 31 octobre 2023, la SCI Sakkarah a notifié à la SARL Quick Presing Pergolese un mémoire en vertu duquel elle a maintenu se demande tendant à la fixation du loyer renouvelé à la somme annuelle en principal de 52 000 euros au 1er janvier 2023.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la SCI Sakkarah a assigné la SARL Quick Presing Pergolese, par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2023, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de lui demander, notamment, de fixer le loyer renouvelé à la somme annuelle en principal de 52 000 euros au 1er janvier 2023 et, subsidiairement, de nommer un expert pour évaluer la valeur locative à cette date.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 19 novembre 2024, la SCISakkarah demande au juge des loyers commerciaux de Paris de :
- Fixer à 52 000 euros HT HC par an le montant du loyer renouvelé à effet au 1er janvier 2023 toutes autres clauses et conditions demeurant inchangées,
- Dire et juger que les loyers arriérés porteront intérêts à compter du jour où ils seront dûs, et que le dépôt de garantie sera complété en fonction du nouveau loyer,
Subsidiairement :
- Nommer tel expert qu’il plaira au juge, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux objets du bail consenti à la société Quick Presing Pergolese,
- Fixer dans ce cas à 52 000 euros HT par an en principal et subsidiairement à 27 547 euros par an en principal par application du jeu des indices le montant du loyer provisionnel à compter du 1er janvier 2023,
Infiniment subsidiairement :
- Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2023 à la somme de 27 547 euros HT/HC/an par application des indices,
En tout état de cause :
- Condamner la société Quick Presing Pergolese aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la SCI Sakkarah fait valoir :

Sur le déplafonnement du loyer renouvelé :
* Sur la modification notable des caractéristiques des locaux litigieux :
§ S’agissant des travaux réalisés : que les travaux de déplacement de l’escalier menant au sous-sol et d’installation de ventilation et de sanitaires à ce niveau, prévus par le bail initial du 23 mai 1957, représentent des modifications favorables des lieux litigieux mais ne sont ni une mise en conformité ni des travaux d’entretien ; qu’ils peuvent, de ce fait et en vertu de la jurisprudence, être qualifiés d’améliorations engendrant déplafonnement du loyer renouvelé ; sur la date de réalisation des travaux : que les améliorations effectuées par le preneur sans participation du bailleur ne peuvent être prises en considération que lors du second renouvellement du bail suivant leur réalisation, ; qu’en l’espèce, le preneur est de mauvaise foi dès lors, premièrement, qu’il n’a jamais informé le bailleur du début des travaux, deuxièmement, qu’il s’abstient de verser au débat toute facture permettant de les dater alors même qu’il est le seul à pouvoir le faire, et troisièmement, qu’il fait valoir une facture en date de 1984 mais allègue paradoxalement que la clause relative aux travaux susmentionnés est toujours présente dans l’acte de renouvellement du 18 mars 2003 ; que la non reprise de la clause relative aux travaux dans l’acte de renouvellement du 30 juillet 2013 ne démontre en rien la réalisation desdits travaux entre le 1er janvier et le 1er juillet 2013 dès lors, d’une part, qu’un tel acte renvoie aux clauses du bail initial, et d’autre part, que la désignation des locaux n’a pas été modifiée et ne fait pas état du sous-sol, que le preneur fait valoir une mauvaise interprétation du bail litigieux dès lors que les stipulations relatives à la rapidité des travaux ne concernent pas la date de début mais la durée de ceux-ci, qu’en tout état de cause, les travaux ont été effectués au cours du bail précédant celui expiré,
§ S’agissant de l’annexion du sous-sol : que l’expertise amiable, diligentée par M. [E] [S] le 24 avril 2023 à la demande du bailleur relève que l’assiette du bail litigieux vise seulement la surface nécessaire à l’installation de sanitaires et de ventilations au sous-sol et non une surface, à ce niveau, de 49,80 m2 ; que ladite surface correspond, de ce fait, à une partie commune annexée, à la suite des travaux susmentionnés, par le preneur et exploitée par ce dernier pour entreposer « des machines à laver et divers produits» ; qu’une telles annexion et exploitation n’ont pas été autorisées par le bailleur et justifient le paiement d’un loyer complémentaire et le déplafonnement du loyer renouvelé,

* Sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité : qu’il résulte du rapport de M. [S] que le quartier dans lequel se trouve les locaux litigieux a été marqué par la construction de nombreux immeubles neufs entre le 1er juillet 2013 et le 31 janvier 2022,

Sur la détermination de la valeur locative : que le rapport d’expertise amiable du 24 avril 2023 indique que les locaux litigieux et l’immeuble dans lequel ils se trouvent sont en bon état d’entretien, qu’il retient, par relevé sur plan et mesure sur place, une surface pondérée de 85,66 m2P pour le rez-de-chaussée, et de 12,45 m2P pour le sous-sol, soit une surface pondérée totale arrondie de 98 m2P, qu’il indique, d’une part, que lieux loués, situés dans un quartier « mixte, résidentiel et tertiaire », bénéficient d’une localisation stratégique « de tout premier plan » « sans particularité » et d’une « petite commercialité locale » de restaurant, soins et services à la personne sans grandes enseignes ayant été « certainement affectée par la crise [sanitaire] », et d’autre part, que ceux-ci jouissent d’une « excellente desserte par les transports en commun », que ladite expertise retient, des 15 éléments de comparaison considérés, une valeur de référence allant de 450 à 550 euros par m2P ; que si l’expert amiable en conclut une valeur locative de 49 000 euros au 1er janvier 2023, le bailleur sollicite sa fixation à la somme de 52 000 euros à cette même date au regard du loyer de marché s’élevant à 58 800 euros, que, par application des indices, le loyer plafonné doit être fixé à la somme de 27 547 euros.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par RPVA le 10 décembre 2024, la SARL Quick Presing Pergolese demande au juge des loyers commerciaux de :
- Fixer à 27 053 euros par an en principal le loyer hors taxe et hors charges dû à la SCI Sakkarak depuis le 1er janvier 2023 pour le renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4],
- Subsidiairement […], s’opposer expressément à toute désignation d’un expert judiciaire dont la mission aboutirait à suppléer la carence du bailleur dans l’administration de la preuve.

Au soutien de ses demandes, la SARL Quick Presing Pergolese fait valoir :

Sur le déplafonnement du loyer renouvelé :
* Sur la modification des caractéristiques des locaux litigieux :
§ S’agissant des travaux réalisés : que les travaux, n’ayant consisté qu’à un déplacement et non à la création d’un escalier, n’ont engendré qu’une modification des conditions d’exploitation, le sous-sol ayant toujours été relié à la boutique et la surface des lieux litigieux restant inchangée, que ces travaux ne constituent dès lors pas une amélioration ; sur la date de réalisation des travaux : que les travaux financés par le preneur ne peuvent justifier un déplafonnement que lors du second renouvellement suivant ces travaux et que s’ils sont devenus propriétés du bailleur par le jeu d’une clause d’accession, que le bailleur ne rapporte pas la preuve que les travaux ont été effectués entre le 1er juillet 2013 et le 30 juin 2022, soit pendant le cours du bail expiré, que le preneur n’était pas tenu contractuellement d’informer le bailleur de la réalisation des travaux, que les travaux ont été effectués dans les années 1984 – 1989, soit avant le 1er juillet 2013, dès lors, premièrement, que le preneur verse au débat une facture du 15 mars 1984 concernant le « coulage de l’escalier en béton de la cave », deuxièmement que la clause relative à ces travaux est présente au sein de l’acte de renouvellement du 18 mars 2003 – du fait de la retranscription mécanique des stipulations du bail initial – mais est non reprise dans celui du 30 juillet 2013, que le bailleur n’ayant pas fait valoir ces travaux lors du second renouvellement du bail litigieux en 2003, il ne peut y faire référence au cours de cette présente instance aux fins de déplafonner le loyer en renouvellement, qu’en tout état de cause, les travaux considérés ne peuvent justifier le déplafonnement du loyer en renouvellement dès lors que le bail litigieux comporte une clause d’accession en fin de jouissance et non en fin de bail,
§ S’agissant de l’annexion du sous-sol : que le bail initial et les actes subséquents sous-entendent l’appartenance du sous-sol à l’assiette des lieux loués dès lors, d’une part, qu’il est autorisé au preneur, sans revalorisation du bail, de « déplacer » l’escalier d’accès au sous-sol et le droit de créer des sanitaires à ce niveau, et d’autre part, que lesdits actes n’annoncent ni la surface de la boutique, ni celle du sous-sol, que l’expertise amiable sur laquelle le bailleur étaye ses allégations reconnait une telle affirmation, que les clauses relatives à la réalisation de travaux au sous-sol seraient non pertinentes si un tel niveau n’était pas compris dans la désignation des lieux loués,

* Sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité : que les experts mandatés par le bailleur et le preneur concluent tous deux à l’absence de modifications notables et favorables des facteurs locaux de commercialité entre 2013 et 2022, le bailleur faisant référence aux conclusions de M. [E] [S] sans les interpréter et le rapport d’expertise amiable du 27 mars 2024 diligentée par le Cabinet D. Scetbon, mandaté par la SARL Quick Pressing Pergolese, faisant état d’une dégradation de la commercialité et d’une absence d’évolutions de la fréquentation des stations de métro proches des lieux loués,

- Sur la détermination de la valeur locative : que les locaux litigieux, dépendant d’un immeuble haussmannien de belle facture mais dont la façade, vitrée dans sa totalité, est vieillissante, ont une configuration « assez favorable », une zone d’accueil rénovée et une arrière-boutique ainsi qu’un sous-sol en état d’usage, que l’expertise amiable du Cabinet D. Scetbon retient une surface pondérée de 87,17 m2P pour le rez-de-chaussée, et de 10,96 m2P pour le sous-sol non accessible à la clientèle, soit une surface pondérée totale de 98,13 m2P, qu’elle indique que les lieux litigieux, situés sur une artère secondaire à proximité de la station de métro « Argentine » et de la ligne de bus n°73, bénéficient d’une commercialité relative sans attrait touristique ni enseigne à forte attractivité dans un quartier « de bureaux » et principalement d’habitation, que la valeur de référence à retenir est de 520 euros par m2P ; qu’il convient de fixer la valeur locative, au 1er janvier 2023, à 50 960 euros et un loyer plafonné à 27 053 euros.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux derniers mémoires en demande et défense.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 décembre 2024 lors de laquelle le juge des loyers commerciaux a invité les parties à faire toutes observations utiles, par le biais d’une note en délibéré, sur les incidences que peut avoir sur le bail et sur la compétence du juge des loyers commerciaux la question de l’annexion des parties communes en sous-sol qui les oppose.

Par note en délibéré du 10 janvier 2025, la Sci Sakkarah, par l’intermédiaire de son avocat, a fait valoir que la société Quick Pressing a annexé une surface au sous- sol de 50 m2, ce qui constitue un motif de déplafonnement.

Par note en délibéré du 20 janvier 2025, l’avocat de la société Quick Pressing Pergolese a indiqué que les parties sont en désaccord sur l’assiette du bail commercial, la preneuse soutenant que le sous-sol doit être considéré comme faisant partie de celle-ci contrairement à ce qu’affirme la société bailleresse.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article R145-23 du code des baux dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur la demande de fixation du montant du loyer du bail.

Comme pour toutes les juridictions d’exception, la compétence du juge des loyers doit faire l’objet d’une interprétation restrictive. Elle ne concerne que la fixation du loyer.

Or il résulte des prétentions et moyens des parties sus exposés que le juge des loyers commerciaux est en l’espèce saisi notamment d’une contestation portant sur l’assiette du bail, question qui doit en tout état de cause être tranchée préalablement avant de fixer le loyer de renouvellement et qui n’est pas de la compétence du juge des loyers commerciaux.

Il convient, pour une bonne administration de la justice de se dessaisir de la totalité du litige au profit du tribunal judiciaire qui peut connaître accessoirement d’une demande relative à la fixation des loyers.

Les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront réservés.

PAR CES MOTIFS