TJ Évry, 21 févr. 2025, RG 24/02270

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 21 Février 2025

AFFAIRE N° RG 24/02270 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QABB

NAC : 72A

Jugement Rendu le 21 Février 2025

FE Délivrées le :

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ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [5], situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS CLD IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 2], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 328 899 901.

Représenté par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [D] [W] [K], demeurant [Adresse 3]

Défaillant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 5 septembre 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 17 Janvier 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 21 Février 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [W] [K] est propriétaire des lots numéros 51 et 106 au sein de la résidence en copropriété [5] situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de Justice en date du 25 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [5], représenté par son syndic en exercice, la SAS CLD IMMOBILIER, a fait assigner M.[D] [W] [K] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

Condamner M. [D] [W] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] la somme de 18 852,99 euros au titre des charges de copropriété impayées au 6 février 2024, appel de février 2024 inclus, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la date de signification des présentes,

Ordonner la capitalisation des intérêts de retard dans les conditions de l’article 1154 du Code Civil,

Vu l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, modifié par l’article 90 de la Loi du 13 juillet 2006 n°2006-872,
Condamner M. [D] [W] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] la somme de 380,00 euros en règlement des frais de recouvrement,

Condamner M. [D] [W] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] la somme de 2 500,00 euros à titre de dommages et intérêts,

Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamner M. [D] [W] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] la somme de 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles,

Ordonner l’exécution provisoire,

Condamner M. [D] [W] [K] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

M. [D] [W] [K], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 septembre 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 17 janvier 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] produit, au soutien de sa demande en paiement :
- les justificatifs de la qualité de copropriétaire de M. [D] [W] [K] qui indiquent les tantièmes représentés par ses lots numéros 51 et 106 dans la copropriété ;
-les procès-verbaux des assemblées générales des 4 avril 2018, 28 mars 2019, 23 septembre 2020, 25 mars 2021, 2 septembre 2021, 20 octobre 2021, 6 avril 2022 et 25 janvier 2023,
- les relevés et appels de fonds et charges sur la période considérée,
- un décompte, dans ses écritures, arrêté à la date du 1er février 2024,
- et une situation de compte du syndic en date du 6 février 2024.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que le montant de 1 386,94 euros mentionné à la date du 3 septembre 2019 sur le décompte au titre de “APPEL PROVISION SPECIALE” n’est justifié ni par un appel de fonds correspondant ni par le versement aux débats du procès-verbal de l’assemblée générale au cours de laquelle cet appel a été voté, et doit être déduit du montant de la créance réclamée,

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 3 septembre 2019 au 1er février 2024, appel 1er février 2024 inclus, s’élève à la somme de 17 466,05 euros (= 18 852,99 € - 1 386,94 €).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation en justice, soit le 25 mars 2024.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par le défendeur, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

Cependant, il ressort de l’extrait de compte délivré par le syndic à la date du 6 février 2024, portant sur la période du 3 septembre 2019 au 6 février 2024, que M. [D] [W] [K] a effectué des versements réguliers et conséquents pour tenter de contenir sa dette, le solde débiteur de son compte étant dû essentiellement à l’appel de fonds du 1er décembre 2021 au titre des travaux collectifs de rénovation énergétique, votés lors de l’assemblée générale extraordinaire du 20 octobre 2021 qui a prévu un paiement en une seule échéance, ce qui représente une lourde charge et ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérêts dus.

M. [D] [W] [K] sera donc condamné au paiement de la somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] réclame une somme de 380,00 euros au titre des frais de recouvrement.

Il n’y a pas lieu de donner droit à la demande du Syndicat des copropriétaires de la résidence [5], les frais de mise en demeure de 55,00 euros ne pouvant être pris en compte en ce que leurs modalités d’envoi ne sont pas justifiées et, pour ce qui concerne les frais de “DOSSIER AVOCAT ASSIGNATION” en ce que le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès du défendeur.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :
“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [D] [W] [K], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [5] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS