TJ Marseille, 5 sept. 2024, RG 24/00820

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024 (avancé au 28.11.24)
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 05 Septembre 2024

GROSSE :
Le 29 novembre 2024
à Me Jean VOISIN
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 29 novembre 2024
à M. [X] [D] [C]-[P]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/00820 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4P35

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [E] [W]
né le 25 Décembre 1964 à [Localité 3] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [X] [D] [C]-[P]
né le 06 Mai 1968 à [Localité 4] (COMORES), demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 23 mars 2019, Monsieur [E] [W] a donné à bail à Monsieur [X] [D] [C]-[P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1].
Des loyers étant demeurés impayés, le 3 avril 2023, Monsieur [W] a fait délivrer à Monsieur [X] [D] [C]-[P] un commandement de payer la somme en principal de 2.050 euros, visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 23 janvier 2024, Monsieur [E] [W] a attrait Monsieur [X] [D] [C]-[P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, afin de voir :
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ; ordonner sans délais l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef ;condamner Monsieur [X] [D] [C]-[P] à lui payer :* la somme provisionnelle de 6.150 euros au titre de la dette locative arrêtée au 18 janvier 2024, sous réserve d’actualisation ;
* une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer actuel avec charges, indexable, de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux ;
* la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant tous les frais d’huissier exposés.
L’affaire a été appelée à l’audience du 4 avril 2024 et renvoyée en raison d’une erreur portant sur le numéro de salle. Rappelée le 5 septembre 2024, elle a été retenue et plaidée.

Représenté par son conseil, Monsieur [E] [W] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il a actualisé sa créance à un montant de 530 euros, arrêtée au 31 août 2024. Il s’est opposé à l’octroi de tout délai compte tenu de ceux dont a déjà bénéficié le locataire avant la procédure.

Comparant en personne, Monsieur [X] [D] [C]-[P] a demandé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il n’a pas contesté la dette locative. Il a déclaré percevoir 1200 euros de salaire mensuel, être sans charges de famille et a proposé de verser des mensualités de 60 à 80 euros.

Le délibéré a été fixé au 5 décembre 2024, par mise à disposition au greffe, avancé au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
 
En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
 
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation
 
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 25 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la date du 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
Par ailleurs, Monsieur [W] justifie avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 4 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.
 
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
 
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 
 
En l'espèce, le bail conclu le 23 mars 2019 contient une clause résolutoire prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 avril 2023 pour la somme en principal de 2.050 euros.

Il résulte du décompte du locataire, que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 3 juin 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé que Monsieur [X] [D] [C]-[P] reste devoir la somme de 530 euros au 31 août 2024.

Monsieur [X] [D] [C]-[P] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le bailleur ne conteste pas la reprise du paiement des loyers courants avant l’audience.

Compte tenu du montant de la dette, des efforts importants de Monsieur [X] [D] [C]-[P] qui a réglé quasiment l’intégralité de l’arriéré locatif avant les débats, en l’absence de difficultés et besoins exprimés par le bailleur, il serait fait droit à la demande de délais de paiement suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Monsieur [X] [D] [C]-[P] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [E] [W] sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Monsieur [X] [D] [C]-[P] devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à Monsieur [E] [W] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, révisables suivant les modalités prévues au bail résilié, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires
 
Monsieur [X] [D] [C]-[P], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce en préfecture et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Monsieur [E] [W], Monsieur [X] [D] [C]-[P] sera condamné à lui verser une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 mars 2019, entre Monsieur [E] [W] et Monsieur [X] [D] [C]-[P], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 3 juin 2023 ;