TJ Marseille, 5 sept. 2024, RG 24/01323

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024 (avancé au 28.11.24)
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 05 Septembre 2024

GROSSE :
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 29 novembre 2024
à Me Caroline GUEDON
Le 29 novembre 2024
à Me Andrea PEREZ
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/01323 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4T5O

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Localité 3] HABITAT SEML, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Caroline GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [I] [H]
né le 19 Mai 1973, demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Andréa PEREZ, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 5 octobre 2015, la SEML [Localité 3] HABITAT a donné à bail à Monsieur [I] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice du 1er février 2022, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative et de payer la somme de 388,82 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, a été délivré à Monsieur [H].

Par assignation du 25 janvier 2024, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SEML [Localité 3] HABITAT a attrait Monsieur [I] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989, afin principalement de voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, d’obtenir l’expulsion de Monsieur [I] [H] et sa condamnation à lui payer un arriéré locatif et une indemnité d’occupation mensuelle.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 avril 2024, renvoyée à la demande de Monsieur [I] [H] qui venait de constituer avocat, et plaidée le 5 septembre 2024.

Représentées par leur conseil respectif, les parties se sont référées à leurs dernières écritures déposées.

La SEML [Localité 3] HABITAT a demandé de :
Rejeter les demandes de Monsieur [H] ; Condamner Monsieur [I] [H] sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à laisser libre accès de son appartement à toute entreprise mandatée par le bailleur pour traiter le problème de nuisibles ; constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour impayés de loyers et défaut d’assurance ; ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [H] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, condamner Monsieur [I] [H] au paiement des sommes suivantes : 4.688,13 euros à titre provisionnel, au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 14 novembre 2023, sous réserve d’actualisation ; une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel avec charges, et jusqu’à libération des lieux ; 500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC les dépens comprenant le coût des deux commandements de payer.
La SEML [Localité 3] HABITAT a exposé que Monsieur [I] [H] ne règle plus ses loyers depuis plusieurs mois, ce qui a justifié la délivrance d’un commandement de payer et de justifier d’une assurance en février 2022. Ce commandement est resté infructueux de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire conformément aux stipulations contractuelles. Pour échapper à cette résiliation de plein droit, Monsieur [H] dénonce l’indécence de son logement, particulièrement une invasion de nuisibles. Or la dette locative remonte à 2021, période au cours de laquelle un premier arriéré a été effacé totalement par la commission de surendettement des Bouches du Rhône. Depuis les impayés locatifs sont récurrents alors que Monsieur [I] [H] se prévaut de l’exception d’inexécution pour justifier d’un arrêt du règlement des loyers et charges en octobre 2023. L’impayé locatif n’a donc pas pour origine un prétendu préjudice de jouissance. De plus, Monsieur [I] [H] a résisté et s’est opposé aux interventions proposées par le bailleur pour traiter son logement. Il n’a pas laissé l’accès aux entreprises mandatées. Il doit donc être contraint à laisser ces interventions s’opérer.

Monsieur [H] a demandé :
à titre principal le rejet des demandes de [Localité 3] HABITAT en l’état de contestations sérieuses ; à titre reconventionnel : condamner [Localité 3] HABITAT à la remise en décence du logement qu’il occupe, ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement condamner [Localité 3] HABITAT à lui verser une provision de 5000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance et juger que les sommes seront compensées avec la dette locative, celle de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. À titre subsidiaire : suspendre les effets de la clause résolutoire et lui octroyer des délais de paiement sur 36 mois, ordonner la mise en décence du logement et juger que ces sommes seront versées sur un compte séquestre ouvert dès le jugement à intervenir dans l’attente de la mise en décence de son logement, débouter [Localité 3] HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et statuer ce que de droit sur les dépens.
Monsieur [I] [H] a opposé des contestations sérieuses s’opposant à ce qu’il soit référé sur les demandes de [Localité 3] HABITAT. Il a soutenu avoir cessé de payer les loyers et charges en octobre 2023 dès lors que son logement est indécent : infestation de cafards et punaises de lit, fissures et humidité viciant l’air, escalier des communs cassé, trous laissant passer des rongeurs. L’état insalubre de son appartement a été constaté par l’Association ADRIM en novembre 2023 qui a fait un rapport détaillé. Il a signalé la situation au bailleur, en vain. Il a saisi les services de salubrité de la ville de [Localité 3] en avril 2024, la procédure d’évaluation étant en cours. Compte tenu de cette situation, il a demandé le rejet des demandes du bailleur et reconventionnellement sa condamnation à des travaux de remise en état outre au paiement d’une indemnité provisionnelle pour trouble de jouissance. Subsidiairement, il a sollicité des délais de paiement au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en faisant valoir sa bonne foi, une situation professionnelle précaire (emploi saisonnier), être bénéficiaire du RSA, l’absence d’autres dettes et des démarches de relogement.

Un rapport de diagnostic social et financier du locataire a été transmis au Tribunal, reprenant littéralement celui de l’ADRIM. Il qui indique que Monsieur [I] [H] est âgé de 50 ans et vit seul. La dette locative est née suite à une rupture de ressources en novembre 2023 avec des difficultés de traitement chômage. Les APL ont été suspendues pour dette. Il passe peu de temps dans son logement en raison de la présence de cafards dans les parties privées et communes. L’affaissement de quelques marches de l’escalier, réparées depuis, aurait favorisé un passage massif et la reproduction des nuisibles. Monsieur [I] [H] a jeté de nombreuses affaires infestées ainsi que des appareils électroménagers. Il n’a plus de fauteuils ni matelas, le logement est sommairement meublée et le quotidien inconfortable. Il se plaint de nuisances du voisinage et a demandé au bailleur d’intervenir. Monsieur [H] a expliqué avoir pris la décision d’arrêter le paiement des loyers. Des relances bailleur sont faites depuis 2022.
Le service a conclu qu’au vu des ressources actuelles pas de proposition possible pour apurer la dette.

Le délibéré a été fixé au 5 décembre 2024, avancé au 28 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 26 janvier 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SEML [Localité 3] HABITAT justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 2 février 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur les contestations sérieuses

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Conformément à l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet que dans un délai d'un mois après un commandement demeuré infructueux.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En contrepartie, aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

En application de cet article, le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Selon l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 20002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes.

En outre, l'article 24 V de la loi précitée énonce que le juge peut, même d'office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi qui impose au bailleur de délivrer un logement répondant aux normes de décence et de le maintenir dans un état correspondant à ces normes.
Au regard de l'ensemble de ces textes, le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l'expulsion de l'occupant lorsque les locaux sont impropres à leur usage.

Enfin, aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe aux parties de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Il est acquis que les parties sont liées par un contrat de bail conclu le 5 octobre 2015, qui prévoit la résiliation de plein droit deux mois après un commandement resté infructueux en cas d’impayés locatifs, et un mois après pour défaut d’assurance.
Or, il résulte des pièces versées par Monsieur [H], particulièrement du rapport de l’Association ADRIM du 10 novembre 2023, que son logement est affecté de nombreux désordres constatés par la conseillère en économie sociale familiale du service habitat : absence de point de cuisson, réfrigérateur débranché, cafards présents dans tout le logement, absence de sommier, matelas et armoire dans la chambre, présence de moisissures en plafond dans la salle de bain, carrelage de bac de douche scotché pour éviter le passage de souris, VMC de la cuisine et salle de bain ne fonctionnant pas. Ce rapport est détaillé, objectif et des photographies exploitables sont annexées, qui démontrent l’état dégradé des lieux. Monsieur [H] justifie de la saisine des services de salubrité de la ville de [Localité 3] en avril 2024, une procédure d’évaluation étant en cours. Il ressort également des pièces et conclusions de la SEML [Localité 3] HABITAT qu’elle n’ignore pas et ne dément pas l’infestation de nuisibles depuis de nombreux mois. Si le bailleur justifie de diligences pour remédier particulièrement à ce problème, en revanche il est taisant sur le reste des désordres relevés dans l’appartement de Monsieur [H].
Il convient de rappeler d’une part, que l'obligation de délivrance du bien du bailleur ne nécessite pas de rapporter la preuve de la faute du bailleur. Sa violation sera retenue nonobstant les diligences de ce dernier et de son mandataire de gestion locative. Les demandes formées par le locataire ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant. Le comportement fautif du locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue cependant son droit à indemnisation.
D’autre part, seule l'impossibilité absolue et totale d'utiliser les lieux permet d'exonérer les locataires du paiement du loyer. En l’espèce, Monsieur [H] continue à y demeurer, même de manière sporadique, et ne démontre pas à ce stade, le caractère inhabitable du logement, nonobstant les anomalies relevées.
Le principe de la dette locative n’est pas sérieusement contestable à défaut pour Monsieur [H] de démontrer des paiements libératoires. En revanche, concernant le préjudice de jouissance, en matière de logement impropre à l'habitation, l'indemnisation se traduit par une restitution des loyers, et la créance de loyers et la créance pour trouble de jouissance ont vocation à se compenser.
En l’état du dossier, il n’est pas établi, avec l'évidence requise en référé, ni la cause, ni l’imputabilité des désordres manifestes affectant le logement de Monsieur [H]. Dès lors les parties ne démontrent pas l'existence d’obligations non sérieusement contestables dont elles se prévalent, que ce soit au titre de la créance locative ou la résiliation de plein droit pour le bailleur, que des travaux de remise en état ou l’indemnité pour préjudice de jouissance pour le locataire.
Force est de constater qu'il existe des contestations sérieuses tant sur les demandes formées par la SEML [Localité 3] HABITAT, que par Monsieur [H], qu’il appartient au juge du fond de trancher. Partant, il n'y a pas lieu à référé.
Sur les demandes accessoires
Eu égard aux circonstances de la cause et de ce que chaque partie succombe en partie en ses demandes, il convient de laisser à chacune la charge de ses dépens.
En outre, il n'apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve la charge des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
CONSTATONS l'existence de contestations sérieuses au fond quant aux demandes de la SEML [Localité 3] HABITAT ;
CONSTATONS l'existence de contestations sérieuses au fond quant aux demandes reconventionnelles de Monsieur [G] [H] ;
DISONS, en conséquence, n'y avoir lieu à référé ;
RENVOYONS les parties à se pourvoir devant le Juge du fond pour l'examen de ces demandes;
REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ;
DEBOUTONS les parties de leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile;
LAISSONS à la charge de chaque partie les dépens qu'elle a exposés ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE PRESIDENT