TJ Marseille, 5 sept. 2024, RG 24/04015

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024 avancé au 28.11.24
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 05 Septembre 2024

GROSSE :
Le 29 novembre 2024
à Me Eliott COHEN
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 29 novembre 2024
à Mme [L] [E]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/04015 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5ETP

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [M] [F]
née le 26 Août 1964 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Eliott COHEN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [S] [F]
né le 13 Janvier 1963 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Eliott COHEN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [L] [E]
née le 26 Février 1978 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 22 mars 2023, Madame [M] [F] et Monsieur [S] [F] ont donné à bail à Madame [L] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2024, Madame [M] [F] et Monsieur [S] [F] ont fait délivrer à Madame [L] [E] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.680 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 11 juin 2024, Madame [M] [F] et Monsieur [S] [F] ont attrait Madame [L] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins d’obtenir, au visa de la loi du 6 juillet 1989
Que soit constatée la résolution du bail par acquisition de la clause résolutoire à défaut du paiement des loyers et charges ; L’expulsion sans délais, de la locataire et de tout occupant de son chef des lieux, après établissement d’un état des lieux de sortie, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, enfin sous astreinte de 500 euros par mois à compter du prononcé de la décision et jusqu’à complète libération des lieux ; Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel lieu approprié aux frais, risques et périls de la locataire ; La condamnation de Madame [E] à leurs payer : Une provision de 3.99,55 euros au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire ; Une indemnité d’occupation équivalent au dernier loyer avec charges, soit 866 euros, jusqu’à libération des lieux2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens dont le coût du commandement de payer.
L’affaire a été appelée le 5 septembre 2024 et plaidée.

Représentés par leur conseil à l’audience, Madame [M] [F] et Monsieur [S] [F] ont demandé le bénéfice de leur acte introductif d’instance sauf à actualiser leur créance à un montant de 5.836 euros au jour de l’audience à défaut de tout règlement de la dette, des loyers et charges courants.

Comparant en personne, Madame [L] [E] a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle n’a pas contesté la dette, née suite à un accident de travail. Elle a expliqué ne pas pouvoir reprendre le paiement des loyers courants avant le mois prochain et percevoir 1.400 euros d’indemnités journalières. Elle a déclaré être aide soignante et avoir un enfant à charge.

Le délibéré a été fixé au 5 décembre 2024, par mise à disposition au greffe, avancé au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 12 juin 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 5 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [M] [F] et Monsieur [S] [F] justifient avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 26 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 
 
En l'espèce, le bail conclu le 22 mars 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mars 2024 pour la somme en principal de 1.680 euros.

Il résulte du décompte du locataire inclus dans l’assignation du 11 juin 2024, que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été soldées intégralement dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 mai 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et des déclarations des parties à l’audience, que Madame [E] reste devoir la somme de 5.836 euros au titre des loyers et charges, comptes arrêtés en septembre 2024 inclus.

Madame [E] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette locative. Elle sera donc condamnée par provision, au paiement de cette somme.

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [E] ne conteste pas à l’audience, que les derniers loyers et charges n’ont pas été payés. Elle ne peut donc bénéficier des délais dérogatoires prévus à l’article précité, ni de l’effet suspensif de la clause résolutoire.

Madame [E] est donc devenue occupante sans droit ni titre depuis le 22 mai 2024. Il convient d'ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
En application de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 : « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.
Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En outre, l'article L.412-6 du même code, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que : « Nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. »
En l’occurence, aucun élément ne permet de retenir une mauvaise foi de la locataire, et il n’est pas argué qu’elle s’est introduite dans les lieux par voie de fait.

Il n’y donc pas lieu de supprimer les délais légaux prévus aux articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

De même, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation et le recours à la force publique sont de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs et à favoriser la bonne exécution de la décision.
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. La demande de séquestration, hypothétique et prématurée à ce stade, sera rejetée, de même que celle visant à ordonner l’établissement d’un état des lieux de sortie.
Enfin, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [E] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Madame [E] au paiement de cette indemnité d’occupation, d’un montant mensuel de 866 euros.
Sur la demande de délais de paiement
En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, vu la qualité des bailleurs, les revenus déclarés par le locataire et l’absence de tout règlement depuis avril 2024, Madame [E] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Madame [E], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir les époux [F], Madame [E] sera condamnée à leur verser une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mars 2023, entre d’une part Madame [M] [F] et Monsieur [S] [F], d’autre part Madame [L] [E], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 22 mai 2024 ;

DEBOUTONS Madame [L] [E] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [L] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir cette obligation de quitter les lieux d’une astreinte ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [L] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [M] [F] et Monsieur [S] [F] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS Madame [L] [E] à verser à Madame [M] [F] et Monsieur [S] [F] à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 866 euros, due à compter du 22 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion ;

CONDAMNONS Madame [L] [E] à verser à Madame [M] [F] et Monsieur [S] [F], à titre provisionnel, la somme de euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au mois de septembre 2024 inclus ;

DEBOUTONS Madame [L] [E] de sa demande d’octroi de délais de paiement ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [L] [E] à verser à Madame [M] [F] et Monsieur [S] [F] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [L] [E] aux entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président