TJ Marseille, 12 sept. 2024, RG 23/05451

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 NOVEMBRE 2024
Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente,
Greffier lors des plaidoiries : Madame Marie-Françoise SIMON,
Greffier lors du délibéré : Madame Véronique SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :
Le 28 novembre 2024
à Me BOUSQUET F.

EXPEDITION :
Le 28 novembre 2024
à Me COFFANO F.

N° RG 23/05451 - N° Portalis DBW3-W-B7H-32YH

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [R], [C] [O] épouse [M]
née le 28 Novembre 1945 à [Localité 8] (Tunisie), demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [X] [L]
né le 05 Juillet 1968 à [Localité 5] (Algérie), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Frédéric COFFANO, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [J] [L]
né le 16 Novembre 1964 à [Localité 6] (Algérie), demeurant [Adresse 4] et actuellement [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 26 mai 2020 Madame [R], [C] [M] née [O] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [X] [L] portant sur un appartement situé [Adresse 1] , moyennant un loyer mensuel initial de 500 euros, outre 80 euros de provisions sur charges, taxe sur ordures ménagères en sus;

Par acte séparé du 26 mai 2020 Monsieur [J] [L] s’est porté caution solidaire des engagements contractés par Monsieur [X] [L];

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 novembre 2022, Madame [R], [C] [M] née [O] a donné congé à son locataire pour le 25 mai 2023, congé comportant offre d'acquisition du bien loué pour la somme de 220000 euros.

Monsieur [X] [L] n'ayant pas donné suite à l'offre de vente et n'ayant pas libéré le logement passé le 25 mai 2023, par acte de commissaire de justice en date des 16 août 2023 et 18 août 2023, dénoncé le 23 août 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône et auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Madame [R], [C] [M] née [O] a assigné Monsieur [X] [L], locataire et Monsieur [J] [L], en sa qualité de caution devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille aux fins d'entendre le tribunal
Valider le congé pour vendre du 23 novembre novembre 2022 pour le 25 mai 2023 et prononcer la résiliation du bail
Déclarer Monsieur [X] [L] occupant sans droit ni titre des lieux et Ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués au besoin avec le concours de la force publique,
Condamner solidairement Monsieur [X] [L] et Monsieur [J] [L] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges jusqu'au départ effectif des lieux,
Condamner solidairement Monsieur [X] [L] et Monsieur [J] [L] au paiement de la somme de 2555 euros arrêtée au 27 mai 2023,avec intérêts au taux legal à compter de l’assignation,
Condamner solidairement Monsieur [X] [L] et Monsieur [J] [L] à payer à Madame [R], [C] [M] née [O] la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens ainsi que tous les frais de mise à execution;

L'affaire a été appelée à l’audience du 30 octobre 2023 et après deux renvois, a été retenue à l'audience du 12 septembre 2024 date à laquelle Madame [R], [C] [M] née [O] et Monsieur [X] [L] ont été représentés par leur conseil respectif;

Monsieur [X] [L] fait valoir que des travaux dans le logement ont été réalisés à ses frais pour un montant total de 7430 euros et demande au juge des contentieux de la protection de procéder à une compensation entre le montant de la dette locative et le montant total des travaux ;

Madame [R], [C] [M] née [O] a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 13272 euros au 12 septembre 2024 et a sollicité à titre subisdiaire le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur pour défaut de paiement des loyers; elle s’oppose à toute demande de délai compte tenu de la mauvaise foi du requis, la dette s’élevant à la somme de 13272 euros ; elle sollicite en outre le rejet de demande reconventionnelle de compensation formée par Monsieur [X] [L] en faisant valoir que ces travaux ont été réalisés sans que le locataire en fasse la demande à Madame [M], que Monsieur [X] [L] n’apporte pas la prevue de la réalité des travaux ni de leur règlement et rappelle que le locataire est soumis à une obligation d’entretien, le remplacement de la serrure étant à la charge du propriétaire qu’en cas de vétusté ; elle souligne s’agissant de la salle de bains que l’état des lieux d’entrée démontre le bon état general de l’appartement et que seul le couvercle de la chasse d’eau était en mauvais état;

Monsieur [J] [L] cité par acte remis à étude et avisé des renvois, n'a pas comparu et n'a pas été représenté;

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024 par mise à disposition au greffe;

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que le seul fait que l’une des parties adverses ne comparaisse pas ne saurait avoir pour conséquence que le juge fasse automatiquement droit à la demande.
En effet, par application de l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

I - Sur la recevabilité

Madame [R], [C] [M] née [O] justifie, par l’acte authentique de vente reçu le 27 avril 1983 que Monsieur [E] [M] son époux était propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et par l’attestation établie le 20 mars 2023 par Maître [V] [K] notaire à [Localité 7], que Monsieur [E] [M] et Madame [R], [C] [M] née [O] ont adopté aux termes d’un acte contenant changement de régime matrimonial reçu par Maître [T] notaire à [Localité 7] le 05 mars 2023, le régime de la communauté universelle, que Monsieur [E] [M] est décédé le 14 novembre 2019 et qu’en conséquence Madame [R], [C] [M] née [O] est devenue seule propriétaire en pleine propriété du bien immobilier sis[Adresse 1];

Madame [R], [C] [M] née [O] justifiant de sa qualité à agir est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond

Sur la demande principale de validation du congé pour vendre

Lorsque le propriétaire envisage de vendre le logement loué, cette circonstance doit être notifiée au locataire au moyen d'un congé qui doit obligatoirement préciser quels sont le prix et les conditions de la vente et reproduire par ailleurs les termes des cinq premiers alinéas de l'article 15 § 1 de la loi du 6 juillet 1989.
En effet, le locataire dispose d'un droit de préemption pour acquérir le bien et c'est la raison pour laquelle il doit être parfaitement informé des conditions envisagées pour la vente.

Ce congé doit répondre à l’exigence du délai de délivrance imposé par la loi au bailleur qui est de 6 mois au moins avant le terme du bail le délai courant à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification par huissier.

Au terme du délai fixé pour la reprise du logement par le bailleur ou l'une des personnes nommément visées par la loi ou encore faute pour le preneur de se porter acquéreur du logement qu'il occupe, celui-ci est dépourvu de tout titre d'occupation des locaux loués. Dès lors, le locataire doit libérer les lieux.

À défaut, il appartient au propriétaire de saisir le juge pour obtenir la validation du congé ainsi que l'expulsion du locataire. Toutefois, l'article L 613-1 du Code de la construction et de l'habitation donne alors la possibilité au juge d'accorder au locataire des délais pour libérer les lieux si son relogement ne peut intervenir dans des conditions normales. Cet article précise que la durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an et qu’il doit être tenu compte par le juge de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant.

Force est de constater que le congé pour vendre signifié par Madame [R], [C] [M] née [O] le 23 novembre 2022 à Monsieur [X] [L] pour le 25 mai 2023, répond à toutes les exigences requises par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, outre le fait qu’il a été délivré 6 mois au moins avant le terme du bail renouvelé arrivant à expiration le 25 mai 2023 à 24h. Faute pour Monsieur [X] [L] de s’être porté acquéreur du logement qu’il occupait, n’avait pas d’autre choix que de libérer les lieux .

Le congé sera déclaré régulier et valable et il sera constaté que le bail d'habitation établi le 25 mai 2023 est résilié de plein droit par l'effet du congé.

Monsieur [X] [L] est en conséquence devenu occupant sans droit ni titre ;

Faute pour Monsieur [X] [L] d’avoir quitté les lieux de son propre chef, il y a lieu d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique selon les modalités décrites au dispositif ci-après;

Monsieur [X] [L] occupe les lieux sans droit ni titre, ce qui est source de préjudice pour le bailleur.

En application de l'article 1240 du Code civil, il convient de réparer ce dommage en les condamnant solidairement, au vu de la clause de solidarité insérée au bail, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges, tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 615 euros, et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;

Le bail étant résilié par l’effet du congé, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande formulée à titre subsidiaire tendant à obtenir le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement ;

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’article 1353 du code civil prévoit que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation » ;

Madame [R], [C] [M] née [O] fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d'habitation signé, l’acte de caution solidaire, l'assignation délivrée en vue de l’audience et deux décomptes de sa créance dont un décompte actualisé arrêté à la somme de 13272 euros au 12 septembre 2024 ;

Monsieur [X] [L] produit trois quittances de loyers de 580 euros chacune pour les mois de janvier, février et mars 2022 , soit un total de 1740 euros;
Or, il ressort du décompte produit que la somme de 1374 euros a été portée au crédit du compte du locataire ;
Il y a donc lieu de déduire du montant de la créance sollicité, la somme de 366 euros ;

La créance de Madame [R], [C] [M] née [O] est ainsi établie à hauteur de 12906 euros au 12 septembre 2024;

Monsieur [X] [L] fait valoir qu’il a réalisé des travaux dans le logement à ses frais pour un montant total de 7430 euros et demande au juge des contentieux de la protection de procéder à une compensation entre le montant de la dette locative et le montant total des travaux ;

Au soutient de cette demande, Monsieur [X] [L] produit aux débats deux factures n°100622 établies le 10 juin 2020 par la société ETS 13 pour un montant de 850 euros correspondant au remplacement de la serrure de la porte d’entrée et de 6580 euros correspondant au remplacement de la colonne de douche, agencement de la cuisine équipée et remplacement de WC pour 6580 euros;

L’état des lieux d’entrée du 26 mai 2020 produit aux débats démontrant que la serrure de la porte d’entrée était en bon état et pour le surplus des travaux que Monsieur [X] [L] allègue avoir réalisés, le requis sur lequel repose la charge de la preuve, n’établit pas que les travaux objets de ces factures au demeurant non signées, ont été effectivement réalisés, et réglés par ses soins, ni avoir informé au préalable le propriétaire bailleur de la nécessité de réaliser ces travaux et que celui-ci serait resté inactif ou aurait refusé de les effectuer ;

En l’état des pièces produites aux débats, le locataire ne détient aucune créance contre le bailleur susceptible de venir en compensation avec sa dette locative ;

Il s’ensuit que Monsieur [X] [L] sera débouté de sa demande de compensation ;

En définitive, Monsieur [X] [L] sera condamné à payer à Madame [R], [C] [M] née [O] la somme de 12906 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 12 septembre 2024 ;

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l'article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté ;

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du titre 1er de la loi (Des rapports entre bailleurs et locataires) sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, il ressort de l'engagement de caution signé le 26 mai 2020 par Monsieur [J] [L] qu'il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives pour un montant maximum de 6960 euros;

L'engagement de caution de Monsieur [J] [L] respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 dans sa rédaction applicable en l’espèce et par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Monsieur [J] [L] ne peut être tenu solidairement que dans les limites stipulées par l'acte de cautionnement, soit jusqu’à la somme de 6960 euros ;

En conséquence, la demande tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [J] [L] et de Monsieur [X] [L] sera accueillie à hauteur de 6960 euros;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [L] et Monsieur [J] [L] qui succombent seront condamnés in solidum aux entiers dépens, à l'exclusion du coût du congé délivré, et in solidum à payer à Madame [R], [C] [M] née [O] la somme de 800 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, et en l'espèce aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS