TJ Marseille, 13 juin 2024, RG 23/01594

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Août 2024
Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 13 Juin 2024

GROSSE :
Le 22 août 2024
à Me BOUSQUET
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à Me ...............................................
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EXPEDITION :
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N° RG 23/01594 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3C5Z

PARTIES :

DEMANDERESSES

Madame [O] [V]
demeurant Chez le CABINET LAUGIER-FINE - [Adresse 1]
représentée par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [X] [D]
demeurant Chez le CABINET LAUGIER-FINE - [Adresse 1]
représentée par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [W] [Y]
née le 16 Septembre 1971 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 2]
non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 mars 2019, le cabinet LAUGIER-FINE, en qualité de mandataire de [D]-[V], a donné à bail à Madame [W] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 486 euros, outre 106 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [O] [V] et Madame [X] [D] ont fait signifier à Madame [W] [Y] par acte d'huissier de justice en date du 17 août 2022 un commandement de payer la somme de 6 098,84 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d'huissier de justice en date du 15 novembre 2022, Madame [O] [V] et Madame [X] [D] ont fait assigner Madame [W] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,
- ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Madame [W] [Y], ainsi que de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est,
- condamner Madame [W] [Y] à leur payer la somme provisionnelle de 6362,40 euros au titre des loyers et charges, décompte arrêté au 3 novembre 2022, avec intérêts de droit à compter de l’assignation,
- condamner Madame [W] [Y] à leur payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer échu outre les charges locatives et ce jusqu'à libération effective des lieux,
- condamner Madame [W] [Y] à leur payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié, ainsi que tous les frais de mise à exécution tels que les frais d’expulsion, de garde meubles etc.

Au soutien de leurs prétentions, Madame [O] [V] et Madame [X] [D] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 17 août 2022 et ce pendant plus de deux mois.

L'affaire a été appelée à l’audience du 22 juin 2023 et après deux renvois elle a été retenue à l'audience du 18 janvier 2024.

A cette audience, Madame [O] [V] et Madame [X] [D], représentées par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance en actualisant sa créance à la somme de 11 471,07 euros au 05 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse.
Madame [W] [Y] citée par acte remis en étude, n'a pas comparu n'a pas été représentée.

Par ordonnance avant dire droit en date du14 mars 2024 a été ordonné la réouverture des débats pour production de l’acte de propriété.

A l’audience du 13 juin 2024 Madame [O] [V] a communiqué l’acte de propriété, désormais exclusivement au profit de Madame [O] [V] suite au décès de Madame [X] [D], et actualisé la dette, d’un montant de 13 282.22 euros au 7 juin 2024.

La décision a été mise en délibéré au 22 août 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 16 novembre 2022, soit plus de deux mois avant l’audience du 22 juin 2022, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, les demanderesses justifient avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 août 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 14 mars 2019 contient une clause résolutoire (paragraphe IV) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 août 2022, pour la somme en principal de 6098.84 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 octobre 2022.

Madame [W] [Y] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [W] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [W] [Y] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 486 euros et de 106 euros de provision sur charges, et de condamner Madame [W] [Y] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [W] [Y] reste devoir la somme de 13 282.22 euros au 7 juin 2024 cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de juin 2024 inclus.

Madame [W] [Y] est donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 13 282.22 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6 098,84 euros à compter du 17 août 2022, délivrance du commandement de payer, et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Il est rappelé que selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demanderesses la totalité des frais exposés par elles dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS