TJ Marseille, 12 sept. 2024, RG 24/04802

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 Novembre 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier lors des plaidoiries : Madame Marie-Françoise SIMON
Greffier lors du délibéré : Madame Véronique SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :
Le 28 Novembre 2024
à Me Alain DE ANGELIS
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à Me ...............................................

EXPEDITION :
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à Me ......................................................
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N° RG 24/04802 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5IZR

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, inscrit au RCS de PARIS sous le n°470 801 168 B, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [E] [P], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [S] [P], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé signé électroniquement le 24 juillet 2018 ayant pris effet le 10 août 2018, la SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE a consenti à Madame [S] [P] et à Monsieur [E] [P], un bail à usage d’habitation portant sur un appartement au 4ème étage, porte D146 et un emplacement de stationnement n° 260 accessoire au logement, situés [Adresse 2], moyennant pour l’appartement, un loyer mensuel initial de 777,16 euros, et pour l’emplacement de stationnement, 41,41 euros, outre 149,84 euros de provision sur charges.
Alléguant un non-paiement des loyers, la CDC HABITAT, anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE, a, par exploit de commissaire de justice du 10 novembre 2023, fait délivrer à Madame [S] [P] et Monsieur [E] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2 991,63 euros.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le même jour à la Préfecture des Bouches-du-Rhône et auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la CDC HABITAT, anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE, a fait citer Madame [S] [P] et Monsieur [E] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir le juge, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, en substance :
Prononcer l’acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat de bail signé entre les parties, En conséquence,
Condamner solidairement Madame [S] [P] et Monsieur [E] [P] à payer à la CDC HABITAT, anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE la somme de 3 291,05 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 1er mars 2024, outre les intérêts à compter de la date de la présente assignation;Juger illicite l’occupation du logement objet dudit contrat de location, par Madame [S] [P] et Monsieur [E] [P] et tous occupants de leur chef, sans droit, ni titre ; En conséquence,
Ordonner l’expulsion de Madame [S] [P] et Monsieur [E] [P] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si nécessaire ; Condamner solidairement Madame [S] [P] et Monsieur [E] [P] à régler à la CDC HABITAT, anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, et révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à la complète libération effective des lieux ;

Subsidiairement, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés aux requis,
Dire et juger qu’à défaut de paiement d’un seul acompte ou d’un terme de loyer courant à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, le bail sera résilié automatiquement, l’expulsion de Monsieur [E] [P] et Madame [S] [P] diligentée ainsi que celle de tous occupants de leur chef et dire qu’en pareille hypothèse, ils seront également condamnés solidairement à payer un indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, et révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du prononcé de l’expulsion par le Tribunal et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ; Condamner solidairement Monsieur [E] [P] et Madame [S] [P] à payer à la CDC HABITAT la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. A l'audience du 12 septembre 2024 à laquelle l’affaire est appelée et retenue la CDC HABITAT, anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE, représentée par son avocat, a réitéré les termes de son assignation en actualisant la créance à la somme totale de 8.793,13 euros au 31 août 2024.
Madame [S] [P] et Monsieur [E] [P], cités par actes remis à étude, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.
La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
Le défaut de comparution de Madame [S] [P] et Monsieur [E] [P] n’empêche pas qu’il soit statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée, en application de l’article 472 du Code de procédure civile.
I. SUR LA RECEVABILITÉ
Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 31 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
La société CDC HABITAT, anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE, justifie du signalement de la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.
Enfin, la société CDC HABITAT justifie, par l’acte de vente en l’état futur d’achèvement reçu le 29 octobre 2009 par Maître [B] [R] notaire à [Localité 3], que la Société Nationale Immobilière désormais dénommée CDC HABITAT, a acquis à cette date, les biens immobiliers objets de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;
La CDC HABITAT, anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE, est en conséquence recevable en ses demandes.
II. SUR LE FOND
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était préalablement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de six semaines ou de deux mois est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 24 juillet 2018 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 novembre 2023, pour la somme en principal de 2 991,63 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 10 janvier 2024 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date;

Madame [S] [P] et Monsieur [E] [P] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [S] [P] et Monsieur [E] [P] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [S] [P] et Monsieur [E] [P] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 1083,39 euros, sans que cette indemnité ne soit révisée, et de condamner solidairement Madame [S] [P] et Monsieur [E] [P] à son paiement.

La société CDC HABITAT, anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE, fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi qu'un décompte actualisé de sa créance à la somme de 8 793,13 euros, selon décompte en date du 31 août 2024 ; ce décompte actualisé à la hausse sera pris en considération même si Madame [S] [P] et Monsieur [E] [P] n’ont pas comparu, la requérante ayant sollicité dans l’assignation le paiement d’indemnités d’occupation;

Au vu du décompte produit, il y a lieu de déduire du montant de la créance les sommes de 188,08 euros, 171,72 euros, 175,68 euros et 224,85 euros correspondant à des frais de procédure;

Dès lors Madame [S] [P] et Monsieur [E] [P] restent devoir la somme de 8 032,80 euros, à la date du 31 août 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers charges et indemnités d'occupation, terme du mois d’août 2024 inclus ;

Pour la somme au principal, Madame [S] [P] et Monsieur [E] [P], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.
Madame [S] [P] et Monsieur [E] [P] sont donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 8 032,80 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [S] [P] et Monsieur [E] [P] ne sollicitent pas de délais de paiement ; de surcroît ni Madame [S] [P] et Monsieur [E] [P] ni le requérant n’ont sollicité la suspension de la clause résolutoire ;
Enfin il ressort du décompte actualisé produit aux débats que Madame [S] [P] et Monsieur [E] [P] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer au jour de l’audience ;
La condition de reprise du paiement des loyers n’étant pas remplie, le juge des référés ne peut ni accorder des délais de paiement ni suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la demande formulée à titre subsidiaire dans l’hypothèse d’octroi de délais de paiement;

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [P] et Monsieur [E] [P], qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement signifié le 10 novembre 2023 et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société CDC HABITAT, anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS