TJ Marseille, 12 sept. 2024, RG 24/02695

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 Novembre 2024
Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente
Greffier lors de l’audience : Madame Marie-Françoise SIMON
Greffier lors du délibéré : Madame Véronique SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :
Le 28 novembre 2024
à Me Grégory MANENTI
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EXPEDITION :
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N° RG 24/02695 - N° Portalis DBW3-W-B7I-43Y7

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [E]
né le 18 Février 1986 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Grégory MANENTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. SQUARE HABITAT CABINET LIEUTAUD GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 08 juin 2016 ayant pris effet le 09 juin 2016, la SARL ALAIN & HELENE, représentée par son mandataire le Cabinet SADOC, a donné à bail à Monsieur [H] [E] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer initial de 850 euros, outre une provision sur charges de 14 euros et une provision sur la taxe ordures ménagères de 30 euros.

L’article VI du contrat de bail prévoyait le versement par le preneur au mandataire du bailleur d’un dépôt de garantie d’un montant de 850 euros.

Un procès-verbal de constat portant état des lieux d’entrée a été dressé le 10 juin 2016 en presence de Madame [W] [E], mère de Monsieur [H] [E] ;

Suivant courier du 16 mars 2021, Monsieur [H] [E] a donné congé pour le 30 avril 2021;

Le 30 avril 2021, un procès-verbal de constat portant état des lieux de sortie a été dressé au contradictoire de Monsieur [H] [E] ;

Le dépôt de garantie n’ayant pas été restitué, Monsieur [H] [E] a adressé quatre demandes de remboursement au mandataire du bailleur par couriers recommandés avec accusés de réception;

Après une tentative de conciliation qui a échoué, par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, Monsieur [H] [E] a fait assigner la société SQUARE HABITAT CABINET LEIUTAUD GESTION devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de la voir condamnée à lui verser les sommes de 850 euros au titre du dépôt de garantie augmenté de la majoration légale de 3012,54 euros à parfaire au jour de la décision à intervenir et de la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 septembre 2024 date à laquelle Monsieur [H] [E] représenté par son conseil a réitéré les termes de son assignation

La société SQUARE HABITAT CABINET LEIUTAUD GESTION citée par acte remis à personne morale, n’a pas comparu et n’a pas été representée;

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
I – Sur la recevabilité

Monsieur [H] [E] justifie par le contrat de bail produit aux débats que le dépôt de garantie a été versé au mandataire du bailleur, la société CABINET SADOC et par les procès-verbaux des décisions de l’associé unique en date du 19 décembre 2017 que les sociétés IMMOSAD et CABINET SADOC ont fusionné, la société CABINET SADOC étant la société absorbée et que la société CABINET LIEUTAUD DEVELOPPEMENT a absorbé la société IMMOSAD, la dénomination de la société absorbante étant désormais CABINET LIEUTAUD GESTION;
Enfin l’extrait du procès-verbal des décisions de l’associé unique en date du 30 juin 2022 établit que la société CABINET LIEUTAUD GESTION est désormais dénommée “SQUARE HABITAT CABINET LIEUTAUD GESTION”;

Monsieur [H] [E] justifie en outre, en application de l’article 750-1 du code de procédure civile dans sa version applicable en l’espèce, d’une tentative de conciliation préalable, le conciliateur ayant dressé un constat de carence le 08 juin 2022;

Monsieur [H] [E] est en consequence recevable en ses demandes;

II- Sur le fond

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme de 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard (…).

Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État. C’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 1104 du même code soumet les parties au contrat à une obligation de bonne foi dans son exécution.

En outre, l'article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Il est constant que pour conserver le dépôt de garantie , il n'est pas nécessaire que le bailleur justifie avoir engagé des dépenses de remise en état.
L'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation.

En l'espèce, Monsieur [H] [E] produit aux débats, le contrat de bail du 08 juin 2016 ayant pris effet le 09 juin 2016, l’état des lieux d’entrée, son courrier donnant congé, l’état des lieux sortant ainsi que ses courriers demandant le remboursement du dépôt de garantie de 850 euros versé au mandataire du bailleur;

Il est établi par ces pièces que Monsieur [H] [E] a remis au CABINET LIEUTAUD GESTION le dépôt de garantie de 850 euros, qu’il a quitté les lieux après avoir donné congé le 30 avril 2021 et que par courriers recommandés des 4 juillet 2021 et 21 septembre 2021 il a sollicité le remboursement du dépôt de garantie de 850 euros versé, Monsieur [H] [E] ne justifiant pas que le courrier daté du 17 novembre 2021 ait été envoyé;

Toutefois, il ressort d’un courier en date du 07 mars 2023 adressé par la société SQUARE HABITAT CABINET LIEUTAUD GESTION à l’avocat du requérant que, par courier du 24 septembre 2021 produit aux débats, que la somme de 814,75 euros a été payée par chèque n°0007520 libellé au bénéfice de Monsieur [H] [E], courrier envoyé à l’adresse déclarée lors de l’état des lieux de sortie et correspondant à celle figurant sur l’assignation;
Monsieur [H] [E] reste taisant sur ce point et n’apporte aucun élément contraire;

De surcroît, une lettre de compte du même jour explique et justifie que Monsieur [H] [E] reste devoir au titre de la taxe sur ordures ménagères 2020 la somme de 16 euros et au titre de la taxe sur ordures ménagères 2021 la somme de 3,95 euros outre 15,30 euros au titre du solde de charges;

Il n’est pas contesté que l’état des lieux de sortie a été dressé le 30 avril 2021 et au vu des pièces suvisées, il est établi que la société SQUARE HABITAT CABINET LIEUTAUD GESTION a restitué par chèque à Monsieur [H] [E] la somme de 814,75 euros au titre du dépôt de garantie déduction faite du reliquat des charges dues;
Il en résulte que Monsieur [H] [E] est mal fondé à solliciter le remboursement du dépôt de garantie ;

Sur la majoration de 10 %, il convient de retenir la date du 24 septembre 2021 comme celle du remboursement du dépôt de garantie. La somme de 814,75 euros au titre du solde du dépôt de garantie a été restituée tardivement puisqu’il est établi que Monsieur [H] [E] a quitté les lieux le 30 avril 2021 et qu’en conséquence ladite somme de 814,75 euros aurait dû lui être restituée au plus tard le 30 juin 2021 ;
La majoration sur 3 mois est donc justifiée, soit 81,47 x 3 = 244,41 euros.

La Société SQUARE HABITAT CABINET LIEUTAUD GESTION sera par conséquent condamnée à payer à Monsieur [H] [E] la somme de 244,41 euros au titre de la majoration de 10%.

Sur les demandes accessoires

La Société SQUARE HABITAT CABINET LIEUTAUD GESTION succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur [H] [E] qui sera débouté de sa demande de ce chef ;

Enfin, aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,