TJ Marseille, 23 sept. 2024, RG 24/05355

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 Novembre 2024
Président : Mme MANACH,
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 23 Septembre 2024

GROSSE :
Le 25/11/24
à Me JOUVE
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/05355 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5L57

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. LE COLORADO sis [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Sabine JOUVE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [P] [R]
né le 10 Juin 1972 à MAROC ([Localité 1]), demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [K] [R]
née le 07 Août 1974 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [P] [R] et Madame [K] [R] sont propriétaires des lots 205, 76 et 96 au sein de l’immeuble LE COLORADO sis[Adresse 2].

Les charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE COLORADO a mis en demeure Monsieur [P] [R] et Madame [K] [R] par plusieurs courriers recommandés avec accusé de réception, dont le dernier du 12 février 2024, de payer la somme de 3.661,40 €.

Le 07 novembre 2023, le SDC de l’ensemble immobilier Le Colorado, représenté par son syndic en exercice, la société GAUVADIN Immobilier, a fait signifier à Monsieur [P] [R] et Madame [K] [R] une sommation de payer la somme en principal de 1.894,19 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE COLORADO a fait citer Monsieur [P] [R] et Madame [K] [R] devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, afin d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :
- 3.078,50 euros au titre des provisions et des charges de copropriété dues au 1er avril 2024, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la date des appels de fonds ;
- 132,74 euros au titre du commandement de payer ;
- 1.100 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des frais impayés pour l’accomplissement des tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées ;
- 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’indemnisation du préjudice distinct lié à la privation des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ;
- 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais d’huissier nécessaires pour le recouvrement de la créance.

A l’audience du 23 septembre 2024, le SDC de l’ensemble immobilier Le Colorado, [Adresse 2], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation. Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités par acte de commissaire de justice remis à étude, Monsieur [P] [R] et Madame [K] [R] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Monsieur [P] [R] et Madame [K] [R] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’ensemble immobilier Le Colorado, [Adresse 2] justifie de la qualité de copropriétaire de Monsieur [P] [R] et Madame [K] [R] par la production du relevé cadastral et le relevé de propriété 2023 émis par la Direction Générales des Finances Publique.

Le contrat de syndic du 29 novembre 2023, expirant le 30 juin 2024, est également versé au débat.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n'ayant pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

En l'espèce, le SDC de l’ensemble immobilier Le Colorado, sis [Adresse 2] produit les procès-verbaux (PV) des assemblées générales des 14 décembre 2022 et 29 novembre 2023 approuvant les comptes du syndic en exercice pour les exercices des années 2021 et 2022 et votant les budgets provisionnels pour les exercices des années 2023 et 2024.

Il justifie des notifications de ces procès-verbaux à Monsieur [P] [R] et Madame [K] [R] et il n'est pas contesté qu'aucun recours n'a été formé à l'encontre des procès-verbaux des assemblées générales.

Il ressort des pièces versées que les charges de copropriété exigibles s’élèvent à la somme en principal de 3.078,50 €, selon décompte arrêté au 1er avril 2024.

Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [P] [R] et Madame [K] [R] à payer cette somme au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Colorado, sis [Adresse 2] avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.100 euros au titre de ces frais tel qu’il ressort du décompte. Il en résulte que les frais de mise en demeure réclamés ne sont pas justifiés, en ce que les pièces ne sont pas produites. Quant aux frais relatifs à la sommation de payer, à l’assignation et à l’hypothèque légale, ils relèvent des dépens. Il convient de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, faute de justifier d’une part de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et d’autre part de la mauvaise foi de Monsieur [P] [R] et Madame [K] [R], le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires
Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Monsieur [P] [R] et Madame [K] [R] succombants, ils seront condamnés in solidum à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût de la sommation de payer. Il sseront également condamnés solidairement à payer au SDC de l’ensemble immobilier Le Colorado, sis [Adresse 2] la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,