TJ Marseille, 23 sept. 2024, RG 24/03221

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 Novembre 2024
Président : Mme MANACH,
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 23 Septembre 2024

GROSSE :
Le 25/11/24
à Me NAUDIN
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EXPEDITION :
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N° RG 24/03221 - N° Portalis DBW3-W-B7I-47VQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [I] [K]
née le 22 Février 1984 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 2] (SUISSE) -

représentée par Maître Anne cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [B] [M]
née le 25 Janvier 1978 à CAP VERT, demeurant [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [H] [A]
né le 22 Janvier 1975 à CAP VERT, demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing-privé du 11 décembre 2020, Madame [F] a donné en location à Madame [B] [M] et Monsieur [H] [A], un local nu à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 560 euros, outre 200 euros au titre des provisions sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer à Madame [B] [M] et Monsieur [H] [A], par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2023, un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme principale de 2.346,13 euros au titre des loyers et charges impayés, lequel visait la clause résolutoire prévue dans le contrat. Deux autres commandements de payer ont été délivrés le 24 octobre 2023 et le 18 janvier 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, Madame [I] [N] épouse [K] a fait assigner Madame [B] [M] et Monsieur [H] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de:
Prononcer que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise pour les causes du commandement de payer ;Subsidiairement, prononcer la résolution du bail liant les parties, aux torts exclusifs des locataires défaillants pour non-paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir ;Ordonner l’expulsion de Madame [B] [M] et Monsieur [H] [A] et de tout autre occupant de leur chef du logement sis [Adresse 1], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Autoriser Madame [I] [K], en cas d’abandon du logement par les locataires, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais des expulsées ;Condamner solidairement Madame [B] [M] et Monsieur [H] [A] à payer à Madame [I] [K] la somme de 1.613,23 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de mars, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus, et ce jusqu’au départ effectif de l’appartement et restitution des clefs ;Condamner Madame [B] [M] et Monsieur [H] [A] au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût des commandements de payer signifiés en date du 12 juillet 2023, du 24 octobre 2023 et 18 janvier 2024 aux locataires, outre le coût de l’assignation et de sa notification à la Direction de la Cohésion Sociale.
A l’audience du 23 septembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [I] [K] représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.
Bien que cités par actes remis à étude, Madame [B] [M] et Monsieur [H] [A] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.
La décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande
Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 29 mars 2023, soit six semaines au moins avant l’audience du 23 septembre 2024.
Madame [I] [N] épouse [K] justifie par l’acte de donation entre vifs par préciput signé le 27 juillet 2006 par Me [D] [L], notaire à [Localité 3], être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir.
L’action est donc recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire de plein droit sans aucune formalité judiciaire à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai de 2 mois est également celui visé par le commandement de payer du 12 juillet 2023.
Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 12 juillet 2023 rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462.
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 12 septembre 2023, conformément aux dispositions précitées.
L’expulsion de Madame [B] [M] et Monsieur [H] [A] sera en conséquence ordonnée.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
Madame [B] [M] et Monsieur [H] [A] seront également solidairement condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 13 septembre 2023 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, et à défaut de justificatifs, à la somme de 779 euros, provisions sur charges comprises.

Sur le paiement des loyers et charges impayées

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

En l’espèce, il résulte du décompte joint à l’assignation que Madame [B] [M] et Monsieur [H] [A] sont redevables de la somme de 1.593,23 euros, selon décompte arrêté au 1er mars 2024, échéance de mars 2024 incluse, déduction faite des frais de recommandé.

Il convient donc de condamner solidairement Madame [B] [M] et Monsieur [H] [A] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [B] [M] et Monsieur [H] [A] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du seul commandement de payer du 12 juillet 2023, et de l’assignation.

Il convient également de les condamner solidairement au paiement de la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,