TJ Marseille, 23 sept. 2024, RG 24/04715

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 Novembre 2024
Président : Mme MANACH,
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 23 Septembre 2024

GROSSE :
Le 25/11/24
à Me FEBBRARO
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EXPEDITION :
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N° RG 24/04715 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5H2J

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [M]
né le 09 Août 1989 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Lionel FEBBRARO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [I] [R]
né le 04 Août 1989 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé du 05 février 2022, Monsieur [S] [M] a donné en location à Monsieur [I] [R], un local meublé à usage d’habitation et une cave n° 1 situés [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 590 euros, outre 60 euros au titre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [I] [R], par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2022, un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme principale de 3.186,86 euros au titre des loyers et charges impayés, lequel visait la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par ordonnance du 21 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a condamné Monsieur [I] [R] à verser à Monsieur [S] [M], à titre provisionnel, la somme de 9.174,86 euros, selon décompte arrêté au 1er novembre 2023, incluant la mensualité d’octobre 2023, correspondant à l’arriéré locatif, et a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la constatation de la résiliation du bail liant les parties, et le paiement d’indemnités d’occupation.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, Monsieur [S] [M] a fait assigner Monsieur [I] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de:
Constater l’acquisition de la clause résolutoire liant les parties, Juger que Monsieur [I] [R] a engagé sa responsabilité en qualité de locataire à l’égard du bailleur par défaut de paiement des loyers ainsi que par le fait d’avoir sous-loué le logement à un tiers sans en avoir sollicité l’autorisation,En conséquence, prononcer la résiliation du bail à la date du 30 décembre 2022, Ordonner l’expulsion du logement de Monsieur [I] [R] et de tout occupant de son chef, Fixer une indemnité d’occupation de 750 euros mensuels jusqu’à libération complète des lieux et au besoin y condamner Monsieur [I] [R], Condamner Monsieur [I] [R] à payer Monsieur [S] [M] la somme de 13.724,86 euros au titre des arriérés de paiement locatif à date du 1er juin 2024, assorti des intérêts aux taux légal,Condamner Monsieur [I] [R] à payer à Monsieur [S] [M] la somme de 3.000 euros au titre de la résistance abusive et du préjudice moral, Assortir le jugement à venir de l’exécution provisoire et dire n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement, Condamner Monsieur [I] [R] à payer à Monsieur [S] [M] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
A l’audience du 23 septembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, à Monsieur [S] [M] représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle allègue qu’outre le défaut de paiement des loyers par le locataire, celui-ci a procédé à la sous-location de l’appartement à M. [W] [V], et ce moyennant rémunération en se présentant comme le propriétaire du logement. Enfin, elle soutient que le défendeur n’a pas assuré le logement. Au regard de ces éléments, elle demande la résiliation du contrat de bail aux torts de M. [R].

Cité par acte de commissaire de justice aux termes de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [I] [R] ne comparaît pas et n’est pas représenté.
La décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande
Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 02 juillet 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 30 septembre 2024.
Monsieur [S] [M] justifie par l’acte de vente signé le 08 septembre 2021 par Me [F] [G], notaire à [Localité 3], être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir.
L’action est donc recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur.

En l’espèce, la clause résolutoire de plein droit insérée dans le bail du 05 février 2022 ne contient pas le délai de paiement de deux mois, ni de six semaines à partir du commandement de payer pour sa mise œuvre. Cette clause est contraire à une disposition d’ordre public. La demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire sera donc rejetée.
Sur la demande de résolution en raison des manquements allégués du locataire
En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
En outre, l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.
En l’espèce, si la demanderesse verse aux débats un constat établi par Me [H], commissaire de justice, le 19 mars 2024 qui constate la présence dans le logement litigieux d’un homme qui déclare être le cousin de Monsieur [I] [R], aucun élément ne permet d’établir la qualité de sous-locataire de l’intéressé, les copies d’écran faisant état d’un virement de 320 € le 15 janvier 2021 à M. [R] et de virements intitulés « Total Energie » ne suffisant pas plus à démontrer l’existence d’une sous-location.
Par ailleurs, si Monsieur [S] [M] invoque un défaut d’assurance du logement, elle ne justifie pas avoir mis en demeure M. [R] de fournir une justification de l’assurance habitation.
En tout état de cause, il résulte des pièces de la procédure que Monsieur [I] [R] a cessé de régler totalement ou partiellement les loyers et provisions sur charges à compter du mois de février 2023 et qu’il est dès lors redevable de la somme de 13.724,86 euros, selon décompte arrêté au 31 mai 2024. Il convient de considérer que Monsieur [I] [R] a manqué gravement à son obligation contractuelle de règlement des loyers aux termes convenus justifiant que soit prononcée la résolution judiciaire du contrat de bail signé le 5 février 2022 à compter du présent jugement. Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Vu les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précitées.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que Monsieur [I] [R] est redevable de la somme de 13.724,86 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés, selon décompte arrêté au 1er juin 2024. Il convient donc de le condamner au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [I] [R] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, et à défaut de justificatifs, à la somme de 650 euros, provisions sur charges comprises.
Sur les demandes accessoires
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [I] [R] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux dépens.

Il convient également de le condamner au paiement de la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS