TJ Marseille, 17 juin 2024, RG 24/01459

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 09 Septembre 2024
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 17 Juin 2024

GROSSE :
Le 09/09/24
à Me AUTARD
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 09/09/24
à Me PHELIP
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/01459 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4UUW

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [O] [I]
née le 26 Novembre 1992 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/003772 du 19/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)
représentée par Me Stéphane AUTARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

E.P.I.C. HABITAT [Localité 4] PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Gonzague PHELIP, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 13 septembre 2019, l’établissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE a loué à Madame [O] [I] un logement sis [Adresse 2].

Déplorant des désordres affectant l’appartement (infiltrations), Madame [O] [I] a, par exploit du 3 mars 2021, fait assigner l’établissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, afin que soit ordonné une expertise immobilière des locaux mis à bail ainsi qu’une expertise médicale de son enfant.

Par ordonnance du 10 juin 2021, le Juge a commis Monsieur [B] [T] pour procéder à l’expertise du logement et le Docteur [X] [P] pour examiner l’enfant [H] [N], fille de Madame [O] [I], avec mission habituelle en pareille matière et notamment la détermination des causes des désordres et des moyens propres à y remédier, l’évaluation du préjudice subi, le chiffrage des travaux de remise en état nécessaires et l’identification d’un lien entre la pathologie de l’enfant et l’état du logement.

Le 21 janvier 2022, Monsieur [B] [T] a rendu son rapport définitif.

Madame [O] [I] a quitté les lieux le 9 mars 2022.

Le 28 décembre 2023, le Docteur [X] [P] a rendu son rapport définitif.

Madame [O] [I] a, par acte de commissaire de justice du 20 février 2024 auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses demandes et moyens, fait assigner l’établissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 17 juin 2024.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

L'affaire est mise en délibéré au 9 septembre 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Vu l’article 1353 du code civil,
Vu l’article 9 du code de procédure civile

Sur les dommages et intérêts
Il résulte de l’application combinée des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1719, 1720 et 1741 du code civil, que le bailleur a l’obligation d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement, et qu’il lui incombe de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Vu le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, qui décrit les caractéristiques du logement décent,

Vu l’article 1240 du code civil,

Parmi les pièces produites aux débats figurent notamment :

plusieurs photographies qui ne sont pas datées et ne permettent pas d’identifier les lieux où elles ont été prises avec certitude ;
une déclaration de main courante faite par la demanderesse pointant le mauvais état du logement mis à bail, le 29 juin 2020 ;
un état des lieux d’entrée concernant le logement litigieux, signé le 12 décembre 2016 entre Madame [O] [I] et l’établissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE, dont il ressort que le logement était en bon état général voire neuf ;
une liste des travaux effectués dans l’appartement, partiellement corroborée par la production d’une facture du 16 décembre 2016 ;
une lettre envoyée par l’établissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE, datée du 30 mars 2021, selon laquelle :
« Moisissures : il n'y a pas d'infiltrations ni de fuite à l'origine de ces moisissures.
Absence ou insuffisance d'amenées d'air sur les menuiseries (fenêtres) : l'entreprise TOFERBAT a été missionnée pour réaliser les travaux.
Détalonnage insuffisant au bas des portes : la société PARDUZI interviendra pour augmenter le passage d'air sous les portes.
Points de chauffe : votre logement est équipé d'un chauffage à gaz. Vous nous avez fait part de votre souhait d'avoir des points de chauffage dans les chambres. Conscients de l'importance de la température dans les phénomènes de condensation et de ponts thermiques, nous vous proposerons un accord individuel locatif pour l'ajout de ces équipements à savoir la fourniture et la pose de radiateurs. Cet accord devra être signé et remis à l'Equipe de Gestion.
Lors de cette visite, nous avons également constaté ce qui suit :
Les prises de courant arrachées du mur dans une chambre. Bien que ces travaux soient à la charge du locataire, nous avons mandaté la Société 3EI pour effectuer une mise en sécurité.
La présence d'un sèche-linge dans une des chambres : cet équipement ne doit pas être utilisé sans évacuation extérieure. En effet, le système de ventilation naturelle du logement n'est pas dimensionné pour cette utilisation.
La présence de trous dans les murs, goulottes électriques ouvertes et fils électriques pendants, un carreau de faïence cassé au-dessus de la baignoire qui risque d'aggraver les problèmes de condensation dans le logement. Nous vous rappelons conformément à l'article de la loi de 1989 que « Le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives »

des lettres de mise en demeure du 17 juin 2021 et du 1er décembre 2021 adressées à Madame [O] [I] au sujet de difficultés de prise de rendez-vous et d’accès au logement litigieux, notamment avec un prestataire diligenté pour la création d’une ventilation dans la salle de bain ;
le rapport d’expertise de Monsieur [B] [T], qui relève plusieurs désordres :
« 1 - La cuisine
La plaque de cuisson mixte n'existe plus. II n'y a plus qu'une gazinière.La présence de ventilations naturelles en plafond, mais la peinture obstrue les grilles.La porte-fenêtre a été changée. L'aérateur a été supprimé.Un affaissement du meuble support de l'évier d'environ 4cm.Les restes d'un linoléum le long du meuble.Une reprise du revêtement de sol le long de la façade de la cuisine empêchant un entretien normal du sol.
2 - Le salon
Nous n'avons pas constaté d'aérateur sur la porte-fenêtre du salon.HMP a fait revoir et réparer l'installation électrique.Nous n'avons pas constaté de présence d'humidité dans le salon.
3 - Chambre 2
Il existe bien un aérateur, mais le débit semble insuffisant lorsque la fenêtre est fermée.Les murs ne sont pas humides.Mais il existe de l'humidité par le choc thermique dans l'angle supérieur droit du plafond en regardant la fenêtre.Un matelas abimé.Absence de système de chauffage, suite à une erreur de livraison d'un nouvel appareil.
Nous notons l'absence de sommier. De ce fait, le matelas est posé directement sur le sol. Ce qui entraine un choc thermique durant la nuit entre un sol froid et un matelas chaud.

4 - Chambre 1
Il existe bien un aérateur dans la fenêtre, mais le débit semble insuffisant lorsque la fenêtre est fermée.Il existe de l'humidité :Par le choc thermique dans l'angle supérieur droit du plafond en regardant la fenêtre.Par la vapeur d'eau de respiration dans l'angle du lit contre la cloison de la cuisine.Absence de système de chauffage, suite à une erreur de livraison d'un nouvel appareil.
5 - Salle de bains
Il existe des traces de condensation sur le plafond et la paroi mitoyenne.Absence de système de chauffage, suite à une erreur de livraison d'un nouvel appareil.Le revêtement de sol est partiellement manquant.
6 - La cour privative
Les hauteurs de marches d'accès à la voirie ne sont pas réglementaires.L'évacuation des eaux vannes et eaux usées sorte à l'air libre pour se jeter dans une évacuation encastrée. L'évacuation prend en charge les eaux pluviales du bâtiment et des E. V. et E.U. des deux appartements. L'eau coule en partie dans la cour ».
Monsieur [B] [T] estime que les préjudices ont été subis du 20 avril 2017 au 8 décembre 2021, et chiffre l'indemnisation due, qui varie en fonction de la période et de la nature des troubles, à la somme de 5 249,76 euros, à laquelle s’ajoute le remplacement d'un matelas détérioré, soit 640 euros.

Au regard de ces éléments, la preuve de ce que le bailleur n’a pas rempli son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location, est apportée, l’établissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE ne prouvant ni l’impossibilité de faire effectuer l’ensemble des travaux nécessaires pour remédier aux désordres pointés (lesquels n’ont pas eu lieu sans que la raison ne soit établie de manière certaine ni qu’aucune autre démarche que l’envoi de missives ne soit démontrée), ni l’imputabilité d’une partie des dégradations à un défaut d’entretien ou un usage inadapté de la locataire, exception faite du matelas dans la chambre 2 - utilisé sans sommier -.

Compte tenu du fait qu’elle est demeurée dans les lieux jusqu'au 9 mars 2022, Madame [O] [I] sera indemnisée à hauteur de 5 656,05 euros au titre du préjudice de jouissance subi.

A l’inverse, aux termes du rapport du Docteur [X] [P], les moisissures constatées au domicile n’ont pas entrainé de symptômes d’asthme chez la fille de la demanderesse ; l’enfant [H] [N] présentait un asthme viro-induit qui n’a pas été engendré ou aggravé par l’habitat. Le Docteur [V] [C], dont l’avis sapiteur a été sollicité, a précisé que « les moisissures ne sont pas le facteur déclenchant les crises d'asthme chez l'enfant [H] [N] qui a présenté des crises au moment des viroses. Dans le cas précis de l'enfant [H] [N] à la lecture du rapport de Mr [T], on ne peut préciser de manière certaine et directe que les moisissures ont pu aggraver son asthme, elle ne présentait pas de symptômes en dehors des viroses et elle a également présenté des crises d'asthme alors qu'elle n'habitait plus dans cet appartement. L'hospitalisation du 20 12 2018 au 31 12 2018 est non imputable car il s'agit d'une bronchiolite liée à un virus (VRS +), de même que l'hospitalisation du 17 11 2020 au 18 11 2020 ».

Ainsi dit, l’imputabilité de l’état du logement à la maladie de l’enfant [H] [N] n’est pas caractérisée. Madame [O] [I], qui n’établit ni l’existence d’un lien de causalité ni celle d’un préjudice moral subi, sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires
Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de l'issue du litige, l’établissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles  
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [O] [I], l’établissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE sera condamné à lui payer la somme de 350 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS