CA Chambéry, 4 mars 2025, RG 24/00167

MR/SL

N° Minute

1C25/100

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile - Première section

Arrêt du Mardi 04 Mars 2025

N° RG 24/00167 - N° Portalis DBVY-V-B7I-HM3P

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BONNEVILLE en date du 05 Décembre 2023

Appelante

Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la sas Foncia mont-blanc, demeurant [Adresse 1]

Représentée par la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimé

M. [T] [N]

né le 20 Octobre 1965 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Sans avocat constitué

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Date de l'ordonnance de clôture : 14 Octobre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 novembre 2024

Date de mise à disposition : 04 mars 2025

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre régulièrement empêchée, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,

- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

- Madame Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire,

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Faits et procédure

M. [T] [N] est propriétaire du lot n°6 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 5] située [Adresse 1] à [Localité 4].

Par courriers des 17 août et 11 septembre 2020, le Syndic de l'immeuble a vainement mis en demeure M. [N] de payer les charges dues.

Par acte d'huissier du 10 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] a assigné M. [N] devant le tribunal judiciaire de Bonneville statuant selon la procédure accélérée au fond notamment aux fins de la condamner à lui régler la somme de 6 204,03 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par jugement réputé contradictoire du 5 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Bonneville, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a :

- Rejeté les demandes du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] ;

- Condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] aux entiers dépens.

Au visa principalement des motifs suivants :

Il est demandé en l'espèce le paiement de l'appel de provision du 1er avril 2023 et du 1er juillet 2023, ce qui justifie la compétence du président statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond ;

Or, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l'existence d'une mise en demeure préalable de payer ces provisions restée infructueuse dans un délai de 30 jours de sorte qu'il convient de rejeter sa demande de paiement et les demandes subséquentes dans le cadre de la procédure accélérée au fond ;

En effet, les mises en demeure de payer versées au dossier concernent des demandes de paiement de provisions antérieures en 2020 et 2022, ces sommes réclamées en 2020 et 2022 n'ont plus désormais la nature de provisions, ce sont des dettes échues.

Par déclaration au greffe du 1er février 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] a interjeté de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 29 février 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique et signifiées à M. [N] par acte d'huissier du 28 février 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] sollicite l'infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :

- Condamner M. [N] à lui payer :

- la somme de 6 204,03 euros au titre des charges échues impayées au 1er juillet 2023, outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

- la somme de 951,06 euros au titre des frais qu'elle a engagés,

- la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice qu'elle a subi du fait de la défaillance de M. [N] ;

- la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- Condamner M. [N] aux dépens de première instance et d'appel.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] fait notamment valoir que :

Les provisions des 1er avril 2023 et 1 er juillet 2023 avaient été appelées et étaient donc exigibles lorsque l'assignation en paiement a été signifiée à M. [N] le 10 octobre 2023 ;

Au surplus, aucun règlement n'a été effectué par M. [N] postérieurement à l'assignation du 10 octobre 2023, qui doit être considérée comme une mise en demeure.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.

Une ordonnance du 14 octobre 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 19 novembre 2024.

MOTIFS ET DECISION

I- Sur les charges et provisions impayées

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose 'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.'

L'article 19-2 de la loi précitée prévoit 'A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.'

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] sollicite paiement des charges et provisions arrêtées à la date du 1er juillet 2023, incluant l'appel de provision de ce trimestre et mettant en exergue l'existence d'impayés depuis les charges du 3ème trimestre 2020.

L'appelant produit à l'appui de sa prétention :

- le relevé de propriété de M. [T] [N], établissant sa qualité sur le lot n°6 au sein de la copropriété ;

- les appels de fonds ;

- les contrats de syndic signés les 13 février 2018 et 28 novembre 2022 ;

- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 13 février 2018, 21 février 2019, 23 janvier 2020 et 18 octobre 2022, celle-ci ayant notamment approuvé les comptes de l'exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 et voté les budgets prévisionnels des exercices du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 ;

- les mises en demeure de payer les charges de copropriété des 21 octobre 2020 et 27 septembre 2022, par huissier de justice ;

- le décompte des charges dues au 1er juillet 2023, incluant l'appel de provision et la cotisation du fonds travaux, ainsi que les frais de recouvrement.

Il résulte de l'assignation du 10 octobre 2023 mise en demeure de régler les provisions dues, lesquelles sont à présent échues et exigibles. Il y a lieu en conséquence d'infirmer le jugement entrepris et de condamner M. [N] à payer la somme de 6 204,03 euros correspondant aux impayés incluant l'échéance du 1er juillet 2023.

II- Sur les frais de recouvrement

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose 'Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. (...)'

Il résulte du contrat de syndic que sont facturés 40 euros TTC les frais de mise en demeure, notamment du 17 août 2020, 23 euros TTC la relance du 11 septembre 2020. Les sommations de payer par huissier de justice de 2020 et 2022, pour 142,66 euros et 154,28 euros seront mises à la charge de M. [N]. L'assignation entre enfin dans les dépens qui sont mis à la charge de la partie perdante.

En revanche,la constitution de dossier pour huissier de justice ne peut être rémunérée qu'en cas de diligences exceptionnelles, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

M. [N] sera donc condamné à payer 359,94 euros au titre de l'article 10-1 précité.

III- Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte des éléments du dossier que M. [N] est très irrégulier dans ses versements, le dernier paiement datant de janvier 2021. Il convient, en réparation du préjudice subi par la copropriété, allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 600 euros.

IV- Sur les demandes accessoires

Succombant au fond, M. [N] supportera les dépens de l'instance, ainsi qu'une indemnité procédurale que l'équité impose de fixer à 2000 euros.

PAR CES MOTIFS