CA Aix-en-Provence, 5 mars 2025, RG 21/01558

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 05 MARS 2025

N° 2025/ 99

Rôle N° RG 21/01558 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BG4GV

[I] [L]

[K] [F] épouse [L]

C/

S.C.I. POMPON DE LA FORET

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Pierre-jean LAMBERT

Me Pascal CERMOLACCE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AIX-EN-PROVENCE en date du 07 Décembre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/04954.

APPELANTS

Monsieur [I] [L]

né le 14 Septembre 1968 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6] - [Localité 3]

Madame [K] [F] épouse [L]

née le 09 Juin 1979 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6] - [Localité 3]

Tous deux représentés et assistés par Me Pierre-jean LAMBERT de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.C.I. POMPON DE LA FORET, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

demeurant [Adresse 5] - [Localité 2]

représentée et assistée par Me Pascal CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Agnès ERMENEUX, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

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COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 06 Janvier 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère, rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu par Me [M] [W], notaire, le 20 décembre 2017, la Sci Pompon de la Forêt a acquis de M. [I] [L] et Mme [K] [F] épouse [L] un bien immobilier situé [Adresse 4] [Localité 1], consistant en un local professionnel en rez-de-chaussée, d'une surface de 38,75 m², au prix de 100 000 euros.

L'acte détaille en page 7 les contrats de locations en cours comme suit :

- Mme [R] [Z] et M. [E] [G] pour un usage paramédical aux termes d'un bail commercial pour une durée de six années commençant à courir à compter du 1er mars 2014 pour se terminer le 1er mars 2020 pour un loyer mensuel charges et taxes comprises de 500 euros ;

- Mme [U] [Y] pour un usage paramédical aux termes d'un bail professionnel pour une durée de six années commençant à courir à compter du 1er mars 2014 pour se terminer le 1er mars 2020 pour un loyer mensuel charges et taxes comprises de 200 euros ;

- M. [B] [P] pour un usage paramédical aux termes d'un bail professionnel pour une durée de trois années commençant à courrier le 1er novembre 2016 pour se terminer le 1er novembre 2019 pour un loyer mensuel de 200 euros ;

Constatant postérieurement à l'achat du bien, que les locaux étaient dépourvus d'activité professionnelle et commerciale, la Sci Pompon de la Forêt adressait un courrier recommandé à chacun des locataires afin de leur rappeler les termes du bail et solliciter le règlement des loyers.

Le conseil de Mme [R] [Z] et M. [E] [G] adressait en réponse une correspondance officielle au conseil de la Sci Pompon de la Forêt le 8 février 2018 aux termes duquel il exposait que les locataires n'avaient pas pu exercer leur droit de préférence dans le cadre de la cession et que le bail commercial avait été résilié par anticipation d'un commun accord entre les parties avec effet à la date du 5 octobre 2017.

Considérant que les époux [L] avaient volontairement omis de l'informer que le bien n'était plus occupé, la privant ainsi donc des loyers à percevoir jusqu'à la date d'expiration du bail, par acte du 15 octobre 2018, la Sci Pompon de la forêt les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Aix en Provence en réduction du prix de vente fondée sur le vice du consentement dont elle estime avoir été victime.

Par jugement en date du 7 décembre 2020, le tribunal judiciaire d'Aix en Provence a :

- Dit que M. [I] [L] et Mme [K] [F] épouse [L] en leur qualité de vendeurs ont engagé leur responsabilité contractuelle pour réticence dolosive en dissimulant à l'acquéreur la résiliation amiable et anticipée de l'un des baux professionnels intervenue antérieurement à la vente du 30 décembre 2017 ;

Avant dire droit, sur l'évaluation du préjudice de la demanderesse :

- Ordonné une expertise judiciaire à l'effet de déterminer la valeur de l'immeuble litigieux ;

- Commis pour y procéder Mme [X] [A] ;

- Sursis à statuer sur la réparation du préjudice dans l'attente du retour de l'expertise ;

- Condamné M. [I] [L] et Mme [K] [F] épouse [L] à payer à la Sci Pompon de la Forêt la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;

- Réservé les dépens.

Le tribunal a considéré en substance que les vendeurs ne justifiaient pas que l'acquéreur avait été informé de la résiliation anticipée du bail, les pièces produites étant insuffisamment probantes.

Il a retenu que cette dissimulation avait été susceptible d'influer sur le prix retenu par les parties, considérant que la valeur vénale d'un local commercial était corrélée à l'existence d'un bail en cours.

Le tribunal a enfin considéré que les avis de valeur produits étaient insuffisamment développés et avant dire droit a ordonné une expertise judiciaire pour évaluer la valeur du bien objet du litige.

Par déclaration en date du 2 février 2021, dont la recevabilité et la régularité ne sont pas contestées, M. [I] [L] et Mme [K] [F] épouse [L] ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 13 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [I] [L] et Mme [K] [F] épouse [L], demandent à la cour de :

- Infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

- Débouter la Sci Pompon de la Forêt de toutes ses demandes ;

- Condamner la Sci Pompon de la Forêt à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

- Condamner la Sci Pompon de la Forêt à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner la Sci Pompon de la Forêt aux dépens.

Les appelants contestent tout dol, considérant avoir suffisamment informé le représentant de la société de la résiliation du bail, oralement et par l'envoi d'un courrier.

Ils exposent en tout état de cause n'avoir eu aucune intention dolosive et considèrent que la preuve de celle-ci n'est pas rapportée par l'intimée.

Les époux [L] ajoutent qu'il n'est pas davantage démontré que la persistance du bail était un élément déterminant du consentement de l'acquéreur, relevant notamment l'absence de condition résolutoire à l'acte, et considèrent enfin n'avoir jamais été informés de l'importance que revêtait ce bail dans le projet d'acquisition litigieux.

Les appelants considèrent par ailleurs qu'aucun préjudice n'est démontré, estimant qu'un local vide de tout occupant a une valeur supérieure à un bien occupé, prenant pour exemple les évaluations des juridictions d'expropriation, ou encore les évaluations en matière de partage d'indivision.

Ils ajoutent qu'il n'est pas établi que la baisse de valeur alléguée est corrélée à la résiliation du bail, rappelant que le prix avait été fixé de gré à gré et ajoutent que les contrats de bail comportent par nature un aléa quant à leur durée.

Les époux [L] ajoutent que la Sci Pompon de la Forêt ne démontre pas avoir cherché à louer le bien et en a joui personnellement durant tout ce temps.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 15 avril 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la Sci Pompon de la forêt demande à la cour de :

- Dire et juger que M. [I] [L] et Mme [K] [F] épouse [L] se sont rendus coupables d'une réticence dolosive affectant son consentement en ne faisant pas état de la résiliation des contrats de location au jour de la réitération de l'acte authentique ;

En conséquence,

- Confirmer purement et simplement le jugement entrepris dans l'ensemble de ses dispositions;

- Condamner M. [I] [L] et Mme [K] [F] épouse [L] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner M. [I] [L] et Mme [K] [F] épouse [L] aux entiers dépens y compris le coût du commandement conformément à l'article 696 du code de procédure civile ;

-( Prononcer l'exécution provisoire du jugement à intervenir conformément aux dispositions de l'article 515 du code de procédure civile).

La Sci Pompon de la Forêt fait valoir qu'il a toujours été admis entre les parties que le bien cédé était occupé de locataires ; que la perception de loyers a été un élément contractuel indispensable dans la négociation du prix et que sans cette réticence dolosive, elle n'aurait manifestement pas contracté dans les mêmes conditions et au même prix.

Elle conteste toute négligence ou légèreté qui exclurait son droit à indemnisation, rappelant agir sur le fondement du dol, considérant, à l'instar du tribunal, que l'acte de vente contenait mention de trois baux commerciaux en cours alors qu'il n'est pas discuté que le bail liant les vendeurs à Mme [Z] a été résilié avant la vente, et que la circonstance que l'acte de vente comporte des erreurs imputées par les appelants au notaire, est sans incidence sur le litige, dès lors qu'il est établi que les époux [L] ont sciemment omis d'informer l'acquéreur de la résiliation de ce contrat.

MOTIFS

Sur le vice du consentement

Aux termes de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Il n'est pas discuté que le bien objet de la vente litigieuse est décrit comme étant un local professionnel, à usage de cabinet paramédical, tant le compromis que l'acte authentique précisant que l'acquéreur entendait conserver cet usage.

Les contrats de location en cours étaient ensuite décrits, dont une copie était remise à l'acquéreur.

Pour démontrer avoir valablement informé l'acquéreur de la rupture du bail principal convenu sur le bien, les époux [L] produisent aux débats un courrier daté du 1er novembre 2017 et adressé à M. [T], gérant de la société, ayant pour objet « confirmation du départ des locataires physiques du cabinet » et évoquant une conversation téléphonique lors de laquelle l'acquéreur aurait indiqué qu'il trouverait un nouveau locataire après l'acquisition. Il y est également précisé que l'acquéreur aurait souhaité prévenir lui-même son notaire et que le local aurait été vidé conformément à sa demande.

Il n'est néanmoins pas démontré que ce courrier a bien été envoyé à l'acquéreur, en l'absence de tout accusé de réception ou élément de preuve extrinsèque justifiant de la connaissance de ce courrier par l'acquéreur, la seule invocation d'échanges téléphonique ne pouvant établir la réalité des allégations des vendeurs.

En outre, à l'inverse de ce qu'avancent les vendeurs, le contenu de l'acte authentique de vente, au demeurant rédigé par le notaire désigné communément par les parties, contient toujours mention des contrats de bail en cours. Il ressort de ce même acte que les vendeurs ont déclaré n'avoir aucun litige en cours avec les locataires.

Bien qu'invoquant également avoir oralement évoqué leur surprise, lors de la signature de cet acte, devant la persistance des clauses relatives aux contrats de bail dans l'acte, mais n'avoir pas sollicité leur retrait devant l'indifférence de cette circonstance invoquée par l'acquéreur, cette affirmation n'est pas davantage démontrée et contredite par un acte authentique dressé par officier public ministériel, la circonstance que la description des baux comporte des erreurs étant sans conséquence sur l'état de connaissance de l'acquéreur de la rupture du contrat de bail.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'il est établi que les vendeurs n'ont pas informé l'acquéreur de la rupture de ce contrat de bail, cette omission ne pouvant être qualifiée de maladresse, le caractère intentionnel se déduisant du silence tenu devant le notaire malgré lecture et paraphe de l'intégralité de l'acte.

Quant à la condition tenant à ce que ce mensonge ait permis d'obtenir le consentement de l'acquéreur, comme indiqué plus avant, la Sci Pompon de la Forêt, informée de ce qu'elle s'apprêtait à acquérir un local professionnel à usage de cabinet paramédical, a indiqué à l'acte de vente qu'elle entendait conserver cet usage, ce dont il se déduit qu'elle n'envisageait pas un projet divergent de l'usage contemporain de son achat.

Par ailleurs, la clause insérée au compromis de vente, d'interdiction d'aliéner et d'hypothéquer le bien, par laquelle le vendeur s'engageait à ne pas conférer à quiconque de droits réels personnels ni un bail, même précaire, démontre, à l'inverse de ce qu'invoquent les vendeurs, que l'acquéreur ne souhaitait pas qu'un quelconque changement à l'occupation des lieux soit décidé par les cédants.

Il est donc établi que les époux [L] ont commis un dol au préjudice de la Sci Pompon de la Forêt, de sorte qu'il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que les vendeurs avaient engagé leur responsabilité contractuelle pour réticence dolosive.

Aucune des parties ne saisissant la cour d'une prétention visant à remettre en question l'expertise ordonnée avant dire droit sur l'évaluation du préjudice de la demanderesse, il convient de confirmer également le jugement de ce chef et en ce qu'il a sursis à statuer sur la réparation du préjudice en l'attente du rapport.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L'article 32-1 du code de procédure civile sanctionne l'abus du droit d'agir ou de se défendre en justice par le versement d'une amende civile au trésor public et de dommages et intérêts à l'adversaire.

L'abus suppose la caractérisation d'une faute susceptible de faire dégénérer en abus le droit d'ester ou de se défendre en justice.

En l'espèce, l'issue du litige démontre que l'action intentée par la Sci Pompon de la Forêt ne peut être qualifiée d'abus.

Les consorts [L] seront donc déboutés de leur demande.

Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement, relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont confirmées.

Succombant, les consorts [L] seront condamnés aux entiers dépens de l'instance.

Ils seront par ailleurs condamnés à régler la somme de 3 000 euros à la Sci Pompon de la Forêt en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS