CA Aix-en-Provence, 6 mars 2025, RG 24/04083

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 06 MARS 2025

N° 2025/117

Rôle N° RG 24/04083 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BMZYO

[T] [K]

[G] [E]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Jean-Luc RICHARD de la SELARL RICHARD-LOMBARDI, ASSOCIES AVOCATS

Me Magali BENAMOU de l'AARPI FIELDS

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de NICE en date du 08 Mars 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00567.

APPELANTS

Monsieur [T] [K]

né le 25 février 1993 à [Localité 3], demeurant Résidence [Adresse 4] - [Adresse 2]

Madame [G] [E]

née le 1er juin 1995 à [Localité 5], demeurant Résidence [Adresse 4] - [Adresse 2]

représentés par Me Jean-Luc RICHARD de la SELARL RICHARD-LOMBARDI, ASSOCIES AVOCATS, avocat au barreau de NICE substitué par Me Clotilde TANDONNET-RICHARD, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMEE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] sis [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice la SASU RI SYNDIC

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par Me Magali BENAMOU de l'AARPI FIELDS, avocat au barreau de NICE, plaidant

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COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 28 janvier 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme NETO, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 mars 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [G] [E] et M. [T] [K] sont propriétaires de trois lots au sein de la copropriété résidence [Adresse 6], et notamment le lot n° 3109 constitué d'un appartement de deux pièces avec jardin-terrasse.

Faisant grief à Mme [E] et M. [K] d'avoir construit une paillote sur leur terrain-terrasse sans aucune autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires et en violation du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] les ont fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2023, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de les entendre condamner à réaliser les mesures nécessaires afin de mettre un terme au trouble manifestement illicite causé à la copropriété, et notamment à enlever, sous astreinte, la paillote.

Par ordonnance en date du 8 mars 2024, ce magistrat, considérant que Mme [E] et M. [K] avaient entrepris une construction, la paillote étant ancrée dans le sol de la terrasse-jardin, en violation de l'article 6 du règlement de copropriété, constitutif d'un trouble manifestement illicite, a :

- rejeté la demande du syndicat tendant à voir déclarer irrecevables les dernières conclusions des défendeurs ;

- ordonné à Mme [E] et M. [K] de procéder au démontage et au retrait de leur paillote et à remettre les lieux en leur état d'origine en supprimant notamment le dispositif d'ancrage de ladite paillote sans endommager l'étanchéité sous jacente, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé le délai d'un mois à compter de la signification de la décision, cette astreinte courant sur une période de trois mois ;

- condamné Mme [E] et M. [K] à payer au syndicat la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Suivant déclaration transmise au greffe le 29 mars 2024, Mme [E] et M. [K] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 6 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, ils demandent à la cour :

- de se déclarer non saisie de la prétention du syndicat tirée de la violation des dispositions légales de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 ;

- de dire n'y avoir lieu à référé en l'absence d'ancrage dans les parties communes constitutif d'un trouble manifestement illicite ;

- d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

- statuant à nouveau,

- de débouter le syndicat de ses demandes ;

- de le condamner à leur verser la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Ils affirment que leur jardin-terrasse est une partie privative, tel que cela résulte de leur acte de propriété, de l'état description de division et du règlement de copropriété. Ils exposent que les extérieurs des lots, composés d'une partie terrasse et d'une partie jardin, peuvent être librement aménagés, à la condition de ne pas endommager le complexe d'étanchéité qui se fait par une chape de protection, par percement, scellement ou autre et en respectant les limites de poids, tel que cela résulte de l'article 6 du règlement de copropriété. Ils soutiennent avoir installé leur paillote sur le lit de terre de leur jardin privatif sans aucun ancrage dans les parties communes dès lors que la chape de protection n'a pas été touchée, en ce qu'aucun des éléments superposés ne sont fixés l'un à l'autre et que les boisseaux sont simplement calés en pose sèche. Ils exposent qu'il y a lieu de distinguer le sol en terre de la terrasse-jardin, qui est partie privative, de la protection d'étanchéité qui est la seule partie commune protégée par l'article 6 du règlement de copropriété. Ils insistent sur le fait que la paillote repose sur la couche de terre revêtant la chape de protection de l'étanchéité sans ancrage ni par scellement ni par poinçonnement. Ils insistent sur le fait qu'il n'est pas possible de les interdire de toucher à la terre surplombant la chape en plantant ou implantant et relèvent que l'article 6 n'exclut aucunement les aménagements et installations dans le sol de la terrasse-jardin dès lors qu'il les autorise à la condition de ne pas détériorer le complexe d'étanchéité et que les surcharges ne dépassent pas 500 kilogrammes au m2. En l'absence d'emprise sur la chape, partie commune, et de dommages occasionnés à la protection d'étanchéité, ils affirment que la preuve d'un trouble manifestement illicite pour violation du règlement de copropriété n'est pas rapportée.

Par ailleurs, ils se prévalent de l'absence d'atteinte aux parties communes, les jardins-terrasses de la copropriété étant des parties privatives et qu'aucune infiltration n'est à déplorer, notamment au niveau des plafonds des garages qui se trouvent au sous-sol, depuis qu'ils ont installé la paillote.

Enfin, ils affirment que le syndicat est irrecevable en appel à se prévaloir d'une violation de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 étant donné que le premier juge ne s'est pas prononcé sur ce point, s'étant contenté de ne trancher que le moyen tiré de la violation du règlement de copropriété, et que le syndicat ne sollicite pas, dans le dispositif de ses conclusions, de dire qu'ils ont réalisé une construction au mépris des dispositions légales et du règlement de copropriété, pas plus qu'il ne demande à la cour de réparer l'omission de statuer du premier juge. En tout état de cause, ils indiquent qu'ils n'avaient pas à solliciter d'autorisation de l'assemblée générale dès lors que la paillote, qui n'est qu'un simple aménagement extérieur, n'affecte pas les parties communes ni l'aspect extérieur de l'immeuble, ni l'esthétique de la façade, comme étant installée dans le jardin, au-delà de la façade et de la terrasse, et au fond du jardin, à plus de 10 mètres de la façade de l'immeuble.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 16 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, le syndicat demande à la cour de :

- confirmer l'ordonnance entreprise ;

- rejeter les demandes des appelants ;

- les condamner à lui verser la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Pour établir le trouble manifestement illicite causé à la copropriété, il fait état d'une construction entreprise en violation de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965. Il indique, qu'alors même que les jardins relèvent, selon l'article 4 du règlement de copropriété, des parties communes, les appelants n'ont pas hésité à ancrer les poteaux de la paillote dans la terre du jardin sans aucune autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. Il expose que, même à considérer que la terrasse-jardin des appelants soit une partie privative, la construction entreprise affecte l'aspect extérieur de l'immeuble, en ce que la paillote dépasse les haies séparatives de côté.

Par ailleurs, il se prévaut d'une violation de l'article 6 du règlement de copropriété qui interdit tout poinçonnement ou scellement dans les jardins, et notamment dans la chape, en ce qu'ils peuvent porter atteinte à leur étanchéité. Il expose que, nonobstant l'absence d'atteinte à l'étanchéité, le règlement de copropriété interdit toute emprise dans la chape. Il souligne que les appelants ont effectué d'énormes trous dans le sol pour accueillir les poteaux de la paillote, de sorte qu'ils ne peuvent sérieusement soutenir que les poteaux en bambou ont été simplement posés sans être ancrés dans le sol.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'étendue de la saisine

Aux termes de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.

Par application des dispositions de l'article 562 alinéa 1 du même code, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Il en résulte que l'intimé doit former un appel incident pour que ses prétentions, formulées en première instance, soit reconsidérées en appel. Il doit donc solliciter l'infirmation des chefs de l'ordonnance entreprise qui ne lui donnent pas satisfaction en ce qu'ils ont rejeté ou sous-évalué certaines de ses prétentions. Il doit ensuite expressément reformuler ses prétentions initiales dans le cadre d'un 'statuant à nouveau' au même titre que l'appelant. Une seule demande de confirmation est donc incompatible avec la réformation de l'ordonnance entreprise dans le cadre d'un appel incident total ou partiel.

Par ailleurs, s'il résulte de l'article 564 du code de procédure civile que les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait, l'article 563 du même code dispose que, pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.

En l'espèce, le syndicat, ayant obtenu gain de cause en première instance, sollicite la confirmation de l'ordonnance entreprise. Il n'a donc former aucun appel incident.

Il convient de relever que, pour justifier la mesure sollicitée afin de faire cesser le trouble manifestement illicite causé par les appelants, le syndicat s'est prévalu d'une violation manifeste de leur part tant du règlement de copropriété que de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965. Ce faisant, au soutien de sa prétention soumise au premier juge, il s'est prévalu de deux moyens.

Dès lors que le premier juge a retenu un trouble manifestement illicite tiré de la violation manifeste du règlement de copropriété, il n'était pas tenu de répondre au deuxième moyen tiré de la violation de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965. Il ne s'agit donc pas d'une omission de statuer.

A hauteur d'appel, le syndicat réitère, dans le corps de ses écritures, les deux moyens susvisés.

S'agissant de moyens pour justifier sa prétention soumise au premier juge, à laquelle il a été fait droit, le syndicat n'avaient pas à en faire état dans le dispositif de ses conclusions.

A l'inverse, dès lors que les appelants sollicitent l'infirmation de l'ensemble des chefs de l'ordonnance entreprise ayant fait droit aux demandes du syndicat, la cour est saisie de l'entier litige et, partant, de l'ensemble des moyens invoqués par le syndicat au soutien de sa demande.

Sur le trouble manifestement illicite

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l'existence de contestations sérieuses n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu'une contestation réellement sérieuse sur l'existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

La cour doit apprécier l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l'exécution de l'ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d'une règle de droit résultant d'un fait matériel ou juridique, le juge des référés pouvant mettre fin à un tel trouble en cours de réalisation.

La violation d'un règlement de copropriété est susceptible de constituer le caractère manifestement illicite d'un trouble.

Il en est de même de la violation de l'article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Par application des dispositions de ce texte, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés et ce, même s'ils tendent à rendre l'immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l'état descriptif.

Il est acquis qu'à défaut d'obtention d'une telle autorisation, le syndicat des copropriétaires est en droit d'exiger le rétablissement des lieux en leur état antérieur, sans avoir justifier d'un quelconque préjudice.

S'agissant des travaux réalisés sur les parties privatives, ils peuvent être entrepris, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires à la condition de ne pas affecter l'harmonie de l'immeuble.

En principe, le règlement de copropriété détermine les parties communes, celles privatives et les droits des copropriétaires.

En l'espèce, les parties ne s'accordent pas sur le caractère privatif ou commun de la terrasse-jardin litigieuse qui est incluse dans le lot n° 3109.

Il convient de relever que seuls des extraits du règlement de copropriété sont versés aux débats par chacune des parties.

Ceux produits par les appelants distinguent les parties communes des parties privatives, avant de procéder à un état descriptif de division. Il est stipulé que le jardin-terrasse recouvrant le premier sous-sol situé au rez-de-chaussée est compris dans les parties communes sous réserve du droit de jouissance concédé aux appartements du rez-de-chaussée, ainsi qu'il sera précisé ci-après. L'appartement formant le lot n° 3109 figure dans la partie consacrée aux parties privatives.

Ainsi, si l'état descriptif de devision décrit le lot n° 3109 situé au rez-de-chaussée comme un appartement de 64,28 m2 avec un balcon de 11,37 m2 et une terrasse-jardin de 95 m2, il résulte de ce qui précède que le jardin-terrasse compris dans le lot n° 3109 apparaît, à l'évidence, être une partie commune avec un droit de jouissance concédé à l'appartement formant le lot n° 3109.

Cela ressort également des extraits du règlement de copropriété produits par le syndicat. En effet, l'article 4 stipule que les parties communes sont celles qui ne sont pas affectés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Il poursuit en mentionnant qu'elles comprendront pour chaque immeuble toutes les parties de l'ensemble immobilier qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif et particulier d'une appartement et ses dépendances, d'un magasin, d'un local et notamment la totalité du sol des bâtiments, des cours et jardins...

Ces éléments établissent, avec l'évidence requise en référé, que le jardin-terrasse compris dans le lot n° 3109 est une partie commune à jouissance privative.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut d'une violation de l'article 6 du règlement de copropriété qui dispose, concernant l'utilisation par les copropriétaires des terrasses, terrasses-jardins et balcons, que ces derniers comportent une protection d'étanchéité. En conséquence, cette chape ne devra, en aucun cas, subir de dommages par poinçonnement, scellement ou autres, défaut d'entretien des passages d'écoulement des eaux, afin d'éviter la détérioration du complexe d'étanchéité. Le même article stipule que les surcharges admissibles sur les terrasses et terrasses-jardins ne doivent pas dépasser cinq cents kilogrammes au mètre carré.

Les procès-verbaux de constat établis les 13 juillet, 3 août 2020 et 3 février 2021 à la demande du syndicat révèlent que les appelants ont installé, au fond de leur jardin, une paillote en bambou. L'huissier de justice constate que, sur la partie de la terrasse recouverte d'un carrelage imitation bois, sont entreposées des morceaux d'une structure en bambou à assembler, notamment la toiture en feuilles de palmiers tressées. Sur la partie du jardin composée uniquement d'une couche de terre, entourée de haies végétales délimitant la parcelle, il relève la présence de quatre boîtes à sceller en béton gris disposés de manière à former un carré après la réalisation de quatre trous. Il fait également état de la présence de matériel, à savoir une pelle, des pioches, un niveau à bulle, une règle à lisser et un bac à gâcher en polyéthylène de couleur orange, outre neuf sacs en provenance de [V] [Y]. Il fait état de la présence de M. [K] qui réalise du ciment et dispose les traverses en vérifiant l'alignement à l'aide d'un niveau à bulle. A la fin des travaux, l'officier ministériel relève la présence d'une volumineuse toiture en palme séchée d'environ trois mètres de côté, entourée au sol de dalles de gazon synthétique, avec une structure qui dépasse la haie végétalisée séparative côté Est. Sur les dix jardins privatifs situés en rez-de-chaussée du bloc C, l'huissier de justice indique que seul le jardin des appelants comporte une paillote, laquelle est visible depuis deux balcons donnant sur les jardins-terrasses en question situés au 1er et au 6ème étage.

Il n'est pas contesté que, sous le jardin-terrasse litigieux, il y a les parkings souterrains de la copropriété et qu'une chape de protection d'étanchéité sépare les jardins-terrasses situés au rez-de-chaussée des parkings se trouvant au sous-sol.

Afin d'établir l'absence de dommages causés à la chape de protection, les appelants se réfèrent à un procès-verbal de constat qu'ils ont fait établir le 3 avril 2024 après avoir déposé la paillote en exécution de l'ordonnance entreprise. Lorsque le commissaire de justice arrive sur les lieux, il constate que les plots et dallettes ont été déplacés et que la zone sur laquelle était édifiée la cabane est constituée de terre végétale. Il ne constate aucune perforation, ancrage ou scellement dans la zone sur laquelle était disposé la paillote et au niveau du positionnement des quatre pieds.

Mme [E] et M. [K] se prévalent également d'un constat d'huissier dressé à leur demande le 14 mars 2024, soit avant qu'il ne procède à l'enlèvement de la paillote. Lorsque l'officier ministériel arrive sur les lieux, il constate que M. [K] a dégagé les pieds de la paillote afin de rendre visible son positionnement au sol. Il constate que les pieds sont posés sur des plots ou boisseaux de béton non ferraillés surmontés d'une dallette béton de 2 centimètres, de forme carrée, de 40 centimètres sur 40 centimètres, stabilisatrice. Il relève que le plot est posé dans la terre du jardin et est amovible. Il ne constate aucun ancrage mécanique, ni scellement ou poinçonnement, que ce soit des pieds de la paillote, du plot béton ou de la dalle stabilisatrice et indique qu'aucun élément n'est scellé l'un à l'autre et que tous sont séparables.

M. [F] [J], gérant de la société Major, atteste commercialiser un mobile de jardin, le Gazebo, entièrement végétalisé. Il précise qu'il est livré en kit pour être monté et démonté pendant la période favorable, qu'il doit juste être posé au sol et que le poids d'un gazebo de 3 mètres X 3 mètres est d'envion 300 kilogrammes, ce qui représente 33,33 kilogrammes au m2 (soit 300 kgs / (3 mètres X 3 mètres).

Les photographies annexées aux procès-verbaux susvisés établissent que l'ensemble de la structure, qui n'atteint pas le poids des surcharges admissibles (500 kgs/m2) , repose sur quatre dallettes béton qui elles-mêmes reposent sur quatre plots ou boisseaux qui eux-mêmes reposent sur une couche de terre reposant sur le revêtement superficiel de la chape de protection, conformément à la description faite par l'officier ministériel dans son procès-verbal du 14 mars 2024.

Si la chape de protection est décrite comme étant intacte, les éléments susvisés ayant été uniquement superposés les uns au-dessus des autres sans aucun scellement, poinçonnement ou ancrage, il n'en demeure pas moins qu'ils reposent sur la chape de protection qui est parfaitement visible sur les photographies prises par l'officier ministériel. Dès lors que les plots ou boisseau ont été enterrés dans la terre, jusqu'à atteindre la chape de protection, les appelants ne peuvent valablement soutenir que tout repose sur la couche de terre.

Il reste que le seul fait d'avoir posé la structure de la paillote sur des éléments qui reposent directement sur le chape de protection n'apparaît pas être contraire à l'interdiction faite par l'article 6 du règlement de copropriété en l'absence de dommages évidents causés à la chape par poinçonnement, scellement ou autres. S'il s'induit du terme 'autres' que les atteintes pouvant être causées à la chape ne se limitent pas aux ancrages par 'poinçonnement' ou 'scellement', il n'en demeure pas moins qu'il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence, d'interpréter un règlement de copropriété en considérant que la pose d'un équipement de jardin sur une chape de protection est, de toute évidence, dommageable.

La preuve n'est donc pas rapportée d'un trouble manifestement illicite résultant de la violation par les appelants de l'article 6 du règlement de copropriété.

Par ailleurs, le syndicat, qui soutient que l'interdiction posée à l'article 6 vise à prévenir des désordres causés à la chape de protection, n'allègue ni ne démontre que la paillote en question a effectivement occasionné des dommages dans les parties communes, et en particulier dans les parkings de la copropriété situés au-dessous du jardin-terrasse des appelants.

En revanche, les appelants ont l'interdiction de procéder à des travaux sur des parties communes sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

En l'occurrence, nonobstant une installation qui ne cause, à l'évidence, aucun dommage à la chape de protection, les appelants ont, de toute évidence, procéder à des travaux sur une partie commune à jouissance privative.

En effet, pour s'assurer de la stabilité de la paillote, ils ont procédé au décaissement de la terre végétale à quatre endroits différents avant de creuser jusqu'à la chape de protection de manière à atteindre un sol suffisamment stable sur lequel il ont posé des blocs de béton réalisés sur mesure surmontés de dallettes en béton de 2 centimètres, de forme carrée, de 40 centimètres sur 40 centimètres.

Si le béton n'a pas été coulé dans le sol et qu'aucun ferraillage n'a été installé, il n'en demeure pas moins que les travaux réalisés par les appelants, compte tenu de leur ampleur et en ce qu'ils affectent une partie commune à usage privatif, auraient dû être entrepris après autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

Cela est d'autant plus vrai que les travaux réalisés affectent l'harmonie de l'immeuble. En effet, il résulte des procès-verbaux de constat susvisés que la paillote litigieuse, bien que située au fond du jardin des appelants, est imposante, comme mesurant trois mètres de chaque côte avec, au-dessus, une toiture 'volumineuse' en feuilles de palmiers tressées, et non facilement démontable, au vue des manipulations et travaux effectués par les appelants pour procéder à son montage et démontage. Cet équipement ne peut donc s'analyser, à l'évidence, comme un mobilier de jardin, qui ne nécessite aucun travaux d'ampleur et peut être facilement déplacé.

De plus, la paillote est visible des balcons des appartements du bloc C donnant sur les jardins-terrasses situés au rez-de-chaussée, quel que soit l'étage, et dépasse la hauteur des haies végétalisées séparatives.

Enfin, sur les dix jardins-terrasses situés au même niveau que celui des appelants, seul leur jardin comporte une hutte imposante au toit recouvert de paille.

Ces éléments caractérisent, avec l'évidence requise en référé, une installation rompant l'harmonie de l'immeuble.

Dès lors, le fait pour les appelants d'avoir aménagé de cette façon leur jardin-terrasse, partie commune à jouissance privative, sans avoir sollicité l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaire, caractérise un trouble manifestement illicite tenant à la violation de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965.

Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise, par substitution de motifs, en ce qu'elle a ordonné aux appelants de procéder au démontage et au retrait de la paillote ainsi qu'à remettre les lieux en leur état d'origine, sous la même astreinte.

En revanche, dès lors que l'atteinte causée à la chape de protection n'est pas manifeste et que la preuve d'un ancrage n'est pas rapportée, il y a lieu de l'infirmer uniquement en ce qu'elle a ordonné la suppression du dispositif d'ancrage de la paillote sans endommager l'étanchéité sous-jacente.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Les appelants, succombant en appel, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle les a condamnés aux dépens et à verser au syndicat la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés in solidum aux dépens de la procédure d'appel.

En outre, l'équité commande de les condamner in solidum à verser au syndicat la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

En revanche, en tant que parties perdantes, les appelants seront déboutés de leur demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS