TJ 67482, 11 mars 2025, RG 24/08198

N° RG 24/08198 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NAPS

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
[Adresse 2]
[Localité 3]

SCHILTIGHEIM Civil
N° RG 24/08198 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NAPS

Minute n°

copie le 11 mars 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le

11 mars 2025 à :

- Me Clément DUPUIS (case 47)

- Mme [R] [D]

pièces retournées

le 11 mars 2025

Me Clément DUPUIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 MARS 2025

DEMANDERESSE :

Madame [P] [S]
née le 03 Mai 1958 à [Localité 9]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Clément DUPUIS, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

Madame [R] [D]
née le 26 Février 1982 à [Localité 8]
demeurant [Adresse 5]
non comparante et non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 14 Janvier 2025

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort,
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 12 janvier 2019, Mme [P] [S] a consenti un bail d’habitation à Mme [R] [D] sur des locaux avec cave situés au [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 euros et d’une provision pour charges de 60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4 254,66 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [R] [D] le 28 mai 2024.

Par assignation du 06 septembre 2024, Mme [P] [S] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 6 407,85 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 155,28€ à titre des frais de commissaire de Justice,
- 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 14 janvier 2025, Mme [P] [S] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 janvier 2025, s'élève désormais à 9 207,85 euros. Mme [P] [S] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [R] [D] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

Mme [P] [S] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [R] [D] a été assignée devant la chambre de proximité de [Localité 7] suivant exploit de commissaire de justice, déposé à étude, le 06 septembre 2024.

Il ressort du procès-verbal que le commissaire de Justice s’est assuré du domicile du défendeur en vérifiant le nom sur la boîte aux lettres et sur la sonnette.

Mme [R] [D] n'a pas comparu à l'audience. Elle n'y était pas représentée.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [P] [S] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 27 mai 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4254,66 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 juillet 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [P] [S] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [P] [S] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 janvier 2025, Mme [R] [D] lui devait la somme de 9 207,85 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [R] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024 sur la somme de 4 254,66 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 06 septembre 2024 sur la somme de 6 407,85€ et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 613,50 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [P] [S] ou à son mandataire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [R] [D] dans le paiement des sommes dues. Il sera rappelé que ce préjudice est réparé par les intérêts moratoires. S’agissant des démarches effectuées, ce préjudice est indemnisé au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [P] [S] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [R] [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Il sera rappelé que la somme de 155,28€ sollicitée par la bailleresse dans son assignation est comprise dans les dépens.

Au regard du montant de l’arriéré locatif, Mme [R] [D] sera également condamnée à payer à Mme [P] [S] la somme de 200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS