CA Reims, 11 mars 2025, RG 24/01877

ARRÊT N°

du 11 mars 2025

(B. D.)

N° RG 24/01877

N° Portalis

DBVQ-V-B7I-FSQV

S.A. Crédit immobilier de Drance développement

C/

M. [F]

Formule exécutoire + CCC

le 11 mars 2025

à :

- la SCP Delvincourt - Caulier-Richard - Castello avocats associés

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

CONTENTIEUX DE L'EXÉCUTION

ARRÊT DU 11 MARS 2025

Appelant :

d'un jugement rendu par le Juge de l'exécution de Troyes le 12 novembre 2024

S.A. Crédit Immobilier de France Développement

[Adresse 5]

[Localité 6]

Comparant, concluant par la SCP Delvincourt - Caulier-Richard - Castello avocats associés, avocats au barreau de Reims

et par Me Dejan Mihajlovic, avocat au barreau de Grenoble

Intimé :

M. [N] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 1]

N'ayant pas constitué avocat, bien que régulièrement assigné le 27 janvier 2025 par remise de l'acte à domicile,

DÉBATS :

A l'audience publique du 11 février 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l'article 805 du code de procédure civile, M. Bertrand Duez, Président de chambre, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. Bertrand Duez, Président de chambre

Madame Claire Herlet, Conseiller

Madame Christel Magnard, Conseiller

GREFFIER lors des débats et du prononcé

Mme Sophie Balestre, Greffier

ARRÊT :

Par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour le 11 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par M. Bertrand Duez, Président de chambre, et Mme Sophie Balestre, Greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige :

Le Crédit Immobilier de France Développement est créancier de monsieur [N] [F] et de Mme [G] [Z] en vertu de la grosse en forme exécutoire d'un acte reçu par Maître [M] [L], Notaire à [Localité 7] (Aube) en date du 27 juin 2008, contenant deux prêts consentis par la Financière de Crédit Immobilier Picardie Champagne Ardenne au profit de M. [N] [F] et Mme [G] [Z].

Prêt 'rendez-vous' d'un montant de 141.477,00 €, d'une durée de 360 mois, productif

d'intérêts au taux de 5.30 % l'an ;

Nouveau Prêt à 0%, d'un montant de 21.500,00 €, d'une durée de 96 mois,

Ces deux prêts immobiliers étaient concurremment garantis par une hypothèque conventionnelle de premier rang sur un immeuble en usage de terrain appartenant en totalité à M. [N] [F] par suite d'une donation faite à son profit par sa mère le 19 janvier 2008 et sis à [Localité 1], [Adresse 3], [Adresse 9] cadastré :

- section B n° [Cadastre 2] pour 25a 02ca

- section ZD n° [Cadastre 4] pour 33a 10ca

Suivant acte de commissaire de Justice délivré par Me [K] [Y] le 2 avril 2024 le Crédit Immobilier de France Développement a fait commandement de payer valant saisie immobilière à M. [F] et Mme [Z] pour la somme totale de 127.367,76€ correspondant au prêt principal authentique (Prêt rendez-vous n°701400017446001).

Ce commandement de payer valait saisie immobilière de l'immeuble construit sur les terrains objet des garanties hypothècaires à savoir :

Une maison d'habitation de 145,49 m² habitables et terrain attenant sis à [Localité 1] [Adresse 9], [Adresse 3] comprenant :

- Au rez-de-chaussée : Entrée, Séjour cuisine, Bureau, Salle d'eau, Dégagement, W.C ;

- Au 1er étage : Palier, W.C, Salle de bains, Trois Chambres ;

- Un Garage de 94,20 m²

Le tout cadastré :

- Section B numéro [Cadastre 2] pour 25 ares et 2 centiares

- Section ZD numéro [Cadastre 4] pour 33 ares et 10 centiares

Soit une contenance totale de 58 ares et 12 centiares

Par jugement d'orientation du 12 novembre 2024, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Troyes a soulevé d'office l'absence d'exigibilité du prêt et a :

Prononcé la nullité du commandement de payer aux fins de saisie immobilière délivré par le Crédit Immobilier de France Développement le 2 avril 2024.

Ordonné la main-levée de la procédure de saisie-immobilière.

Ordonné la publication du jugement et la mention de la mainlevée en marge de la copie du commandement de payer aux services chargés de la publicité foncière de Troyes.

Condamné le Crédit Immobilier de France Développement aux dépens de l'instance et de la saisie-immobilière.

Le 11 décembre 2024, le Crédit Immobilier de France Développement a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

L'appelant a été autorisé à assigner M. [F] selon la procédure de 'jour fixe' prévue par l'article R.322-19 al 1 du code des procédures civiles d'exécution par ordonnance du premier président de la cour d'appel de Reims du 08 janvier 2025 et pour l'audience de cette chambre du 11 février 2025.

M. [F] a été assigné à cette fin par assignation du 27 janvier 2025 délivrée à personne présente à domicile (Mme [G] [Z]).

Suivant conclusions soutenues devant la cour à l'audience du 11 février 2025 le Crédit Immobilier de France Développement sollicite, par voie d'infirmation de la décision déférée de :

ORDONNER la VENTE FORCÉE du bien saisi sur la mise à prix de Soixante Mille Euros (60.000,00 €).

Voir FIXER dès à présent la date de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de la SCP Groupe 3 ème Acte, Commissaires de Justice associés à [Localité 10]ou tel autre Commissaire qu'il plaira à madame le Juge de l'Exécution de désigner, lequel pourra se faire assister, si besoin est, de deux témoins, d'un serrurier et de la Force Publique.

AUTORISER la substitution d'un des deux avis simplifiés par une insertion sur un site internet spécialisé dans les mêmes conditions que les publicités légales.

Voir FIXER LA CRÉANCE du créancier poursuivant sur Monsieur [F] à la somme de cent vingt sept mille cinq cent cinquante et un euros et quarante cinq centimes (127.551,45 €), outre mémoire.

CONDAMNER Monsieur [F] à payer au Crédit Immobilier de France Développement la somme de mille euros (1.000,00 €) en application de l'Article 700 du code de procédure civile.

DIRE que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente.

La procédure a été plaidée à l'audience du 11 février 2025 en l'absence de M. [F] et mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur l'exigibilité des prêts immobiliers :

Aux termes de l'article R.322-15 du code des procédures civiles d'exécution, à 1'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 du même code sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

L'article L.3 11-2 du code des procédures civiles d'exécution exige un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible comme condition de validité de la saisie immobilière.

Par arrêt du 26 janvier 2017 (C-421/14), la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) a dit pour droit que l'article 3, paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s'agissant de l'appréciation par une juridiction nationale de l'éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d'examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l'inexécution par le consommateur d'une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l'absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l'application d'une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022 (C-600/21), elle a dit pour droit que l'arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu'il dégageait pour l'appréciation du caractère abusif d'une clause contractuelle, notamment du déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l'ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d'apprécier le caractère abusif d'une clause contractuelle.

Il en résulte que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d'une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement. (Cassation 1ère civile - 22 mars 2023 - pourvoi n°21-16.044).

Pour considérer que la créance du Crédit Immobilier de France Développement n'était pas exigible le premier juge a retenu que :

'En l'espèce, le créancier poursuivant produit un acte authentique portant prêt avec affectation hypothécaire du 27 juin 2008, les bordereaux d'inscription d'hypothèque et les correspondances du 09 novembre 2023 valant mise en demeure de payer la somme de 6.409,54 € à défaut de quoi la déchéance du terme interviendrait dans un délai de 30 jours à compter de la réception de la présente.

En revanche, le dossier du créancier poursuivant ne comporte aucune pièce contractuelle comportant une clause de déchéance du terme ou clause résolutoire et des conditions dans lesquelles elle peut être mise en 'uvre, alors que l'acte authentique fait référence à des conditions générales et particulières.

Pour les mêmes raisons, le montant de l'indemnité d'exigibilité n'est ni exigible, ni liquide, en l'absence de toute disposition contractuelle en prévoyant l'application.'

Sur ce :

Les conditions générales des offres de prêts portant signatures et paraphes de M. [F] et de Mme [Z] mentionnent en paragraphe XI que : ' Le contrat de prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles huit jours après une simple mise en demeure adressée à l'emprunteur par LRAR ou acte extra judiciaire mentionnant l'intention du prêteur de se prévaloir de la clause de résiliation.'

(Pièce n° 12 page 5/8)

Le Crédit Immobilier de France Développement justifie avoir envoyé à M. [F] et à Mme [Z] à l'adresse du [Adresse 3] à [Localité 1] une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 09/11/2023, les mettant en demeure de payer dans un délai de 30 jours, les échéances dues à cette date pour 6.409,54€ (AR signé du destinataire le 14/11/2023) et mentionnant qu'à défaut de régularisation dans le délai de 30 jours le Crédit Immobilier de France Développement entendait prononcer la déchéance du terme rendant alors les sommes exigibles pour 125.792,54€.

Le détail des sommes exigibles à défaut de régularisation était mentionné dans les lettres de mises en demeure. (pièces n° 5 et 6)

Le délai de 30 jours laissé aux emprunteurs pour régulariser les échéances impayées (6.409,54€) est raisonnablement compatible avec les exigences posées par la Cour de justice de l'Union européenne et la Cour de cassation ci-dessus rappelées.

Par ailleurs, la clause prévoyant une indemnité en cas de résiliation anticipée des prêts est prévue à l'article XII §3 des conditions générales des offres de prêts portant signatures et paraphes de M. [F] et de Mme [Z] et liquidée à hauteur de :

'Une indemnité égale à un semestre d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt sans que cette indemnité ne puisse excéder 3 % du capital restant dû avant le remboursement.' (Pièce 12 page 6/8)

En conséquence le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a considéré le prêt immobilier comme non-exigible.

2/ Sur le montant de la créance :

Le Crédit Immobilier de France Développement justifie par les pièces produites aux débats (contrats de crédits et décompte de créance (pièces n° 13 et 4) que les sommes dues doivent être liquidées comme suit au 21 février 2024 les coûts de la mise en demeure ne pouvant être contractuellement intégrés au décompte ainsi que les frais d'exécution qui relèvent des dépens employés en frais privilégiés de vente.

Capital restant dû au 26/01/2024 111.174,64€

Solde débiteur au 26/01/2024 6.409,54€

Intérêts au taux de 4.65 % du 10/11/2023 au 21/02 2024 1.557,91€

Intérêts au taux de 4.65 % du 22/02/2024 au parfait paiement mémoire

Indemnité d'exigibilité anticipée 8.208,36€

Total Général outre mémoire : 127.350,45€

3/ Sur l'orientation de la procédure :

L'absence de constitution de M. [F] à l'audience et donc de toute proposition d'orientation vers une vente amiable de la procédure, ainsi que la justification par le créancier poursuivant du caractère infructueux de deux saisies-attributions exécutées sur les comptes bancaires de M. [F] et de Mme [Z] le 05/12/2022, ne permet pas d'autre orientation de la procédure que celle de la vente forcée du bien selon mise à prix estimée par le créancier poursuivant.

4/ Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure :

Il ressort des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens et que, sauf considération d'équité, la partie tenue aux dépens doit supporter les frais irrépétibles de procédure exposés par l'autre partie.

Le sens du présent arrêt conduit à imputer les dépens de la première instance et de la procédure d'appel à M. [N] [F].

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande de frais irrépétibles de procédure sollicitée en cause d'appel par le Crédit Immobilier de France Développement, la nécessité d'un appel n'étant pas du fait du débiteur.

PAR CES MOTIFS