CA Poitiers, 11 mars 2025, RG 23/00834

ARRÊT N°93

N° RG 23/00834

N° Portalis DBV5-V-B7H-GYXZ

SYNDICAT

DES COPROPRIÉTAIRES

RÉSIDENCE '[Adresse 5]'

C/

[U]

Loi n° 77 - 1468 du 30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le 11 mars 2025 aux avocats

Copie gratuite délivrée

Le 11 mars 2025 aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 11 MARS 2025

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 mars 2023 rendu par le Tribunal Judiciaire des SABLES D'OLONNE

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE

'[Adresse 5]'

représenté par son Syndic la SARL POOL IMMOBILIER SABLAIS

[Adresse 3]

[Localité 4]

ayant pour avocat postulant Me Annabelle TEXIER de la SELARL CNTD, avocat au barreau des SABLES D'OLONNE

INTIMÉS :

Monsieur [I] [U]

né le 23 Avril 1980 à [Localité 7] (37)

[Adresse 2]

ayant pour avocat postulant Me Laura NIOCHE de la SELARL GAUVIN - ROUBERT & ASSOCIES, avocat au barreau des SABLES D'OLONNE

Madame [S] [D] épouse [U]

née le 27 Juillet 1953 à [Localité 6] (44)

[Adresse 1]

défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 13 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

- DÉFAUT

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

[H] [D] était propriétaire au sein de la résidence '[Adresse 5]' située [Localité 4] (Vendée), des lots numéros 22 (garage) et 29 (appartement).

Elle a par acte du 10 octobre 1981 donné ces biens à [S] [D] épouse [U], sa fille.

Elle est décédée le 14 août 2016, laissant pour lui succéder [S] [D] épouse [U] et [I] [U] son petit-fils.

Par arrêt du 20 janvier 2022, la cour d'appel de Montpellier statuant sur renvoi après cassation, a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Marseille du 3 octobre 2017 ayant révoqué pour ingratitude la donation consentie par [H] [D] à sa fille. Cet arrêt est désormais irrévocable.

[S] [D] épouse [U] et [I] [U] sont en conséquence propriétaires indivis des biens précités.

Par courrier en date du 26 février 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 5]' a mis en demeure [S] [D] épouse [U] de régler les charges de copropriété impayées, d'un montant de 1.128,92 €. Il a fait inscrire le 12 avril 2019 une hypothèque légale sur le bien.

Par acte du 4 août 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 5]' a fait assigner [I] [U] et [S] [D] épouse [U] devant le tribunal judiciaire des sables-d'Olonne. Il a demandé de les condamner solidairement ou in solidum au paiement des sommes de :

- 6.141,71 € correspondant aux charges impayées au 12 juillet 2022, outre les intérêts ;

- 1.500 € à titre de dommages et intérêts.

[I] [U] a demandé à être déchargé du paiement de ces sommes, le défaut de règlement des charges de copropriété étant selon lui imputable à sa seule mère qui avait perçu les revenus produits par ces biens donnés en location.

[S] [D] épouse [U] n'a pas comparu.

Par jugement du 6 mars 2023, le tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne statué en ces termes :

'Décharge Monsieur [I] [U] du règlement auprès du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » de la somme de 6 809,71 euros au titre des charges impayées selon décompte du 17 octobre 2022.

Condamne en conséquence Madame [S] [D] épouse [U] à régler seule la somme de 6 809,71 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » au titre des charges impayées selon décompte au 17 octobre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2022 date de la délivrance de l'acte introductif d'instance.

Condamne Madame [S] [D] épouse [U] à régler seule au syndicat requérant la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Condamne Madame [S] [D] épouse [U] à régler seule au syndicat requérant la somme de 1 680 euros au titre des frais irrépétibles.

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Condamne Madame [S] [D] épouse [U] aux dépens'.

Il a considéré que :

- la dette était imputable à faute à [S] [D] épouse [U] qui devait dès lors être seule tenue envers le syndicat des copropriétaires ;

- ce défaut de paiement alors même qu'avaient été perçus des loyers, avait été à l'origine pour le demandeur d'un préjudice.

Par déclaration reçue au greffe le 6 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 5]' a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 juin 2024, il a demandé de :

' - Vu la Loi du 10 juillet 1965

- Vu le Décret du 17 mars 1967

- Vu l'article 1240 du Code civil

- Vu les articles 1313 et 1317 du Code civil,

- Vu le jugement rendu le 6 mars 2023,

[...]

JUGER le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » recevable et bien fondé en leurs demandes, fins et conclusions ;

INFIRMER le jugement rendu le 6 mars 2023 par le Tribunal Judiciaire des SABLES D'OLONNE en ce qu'il a :

- DECHARGE Monsieur [I] [U] du règlement auprès du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » de la somme de 6.809,71 euros au titre des charges impayées selon décompte du 17 octobre 2022

- CONDAMNE en conséquence Madame [S] [D] épouse [U] à régler seule la somme de 6.809,71 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » au titre des charges impayées selon décompte au 17 octobre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2022, date de la délivrance de l'acte introductif d'instance.

- CONDAMNE Madame [S] [D] épouse [U] à régler seule au syndicat requérant la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

- CONDAMNE Madame [S] [D] épouse [U] à régler seule au syndicat requérant la somme de 1.680 euros au titre des frais irrépétibles.

- CONDAMNE Madame [S] [D] épouse [U] aux dépens.

Et statuant à nouveau,

- CONDAMNER solidairement ou in solidum Monsieur [I] [U] et Madame [S] [D] épouse [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 5] » :

o 6 809,71 € au titre des charges de copropriété impayées selon décompte du 17 octobre 2022, outre les intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l'article 36 du décret du 17 mars 1967, à compter du 2 août 2022, date de la délivrance de l'acte introductif d'instance, et ce jusqu'à complet paiement ;

o 1 500,00 € à titre de dommages et intérêts ;

o 1 680,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour la procédure de première instance ;

Y ajoutant,

- CONDAMNER solidairement ou in solidum Monsieur [I] [U] et Madame [S] [D] épouse [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 5] » la somme de 2 367,85 € au titre des charges impayées entre le 18 octobre 2022 et le 1er mai 2024 selon décompte du 5 juin 2024, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter des présentes écritures et ce jusqu'à complet paiement ;

- JUGER que les intérêts des capitaux échus depuis au moins une année entière en produiront eux-mêmes ainsi qu'il est dit à l'article 1343-2 du Code civil ;

- DEBOUTER les conclusions contraires aux présentes,

- CONDAMNER solidairement ou in solidum Monsieur [I] [U] et Madame [S] [D] épouse [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 5] », la somme de 2 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour la présente procédure ;

- CONDAMNER solidairement ou in solidum Monsieur [I] [U] et Madame [S] [D] épouse [U] aux entiers dépens de l'instance'.

Il a exposé que :

- l'obligation à la dette devait être distinguée de la contribution à la dette ;

- [I] [U] était tenu au paiement des charges de copropriété en sa qualité de copropriétaire indivis ;

- ce dernier ne contestait pas le montant de la dette.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 août 2024, [I] [U] a demandé de :

'- Vu les articles 1313 et 1317 du Code civil,

- Vu l'article 700 du Code de procédure civile,

- Vu la jurisprudence,

- Vu les pièces produites aux débats suivant bordereau de pièces annexé à la présente assignation,

[...]

- DÉCLARER recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions de Monsieur [I] [U] ;

- DÉBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence « [Adresse 5] » et Madame [S] [D] épouse [U] de toute demande plus ample et/ou contraire ;

- CONFIRMER totalement le jugement du Tribunal Judiciaire des SABLES D'OLONNE en date du 6 mars 2023 en ce qu'il a :

Décharge Monsieur [I] [U] du règlement auprès du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » de la somme de 6 809,71 euros au titre des charges impayées selon décompte du 17 octobre 2022.

Condamne en conséquence Madame [S] [D] épouse [U] à régler seule la somme de 6 809,71 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » au titre des charges impayées selon décompte au 17 octobre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2022 date de la délivrance de l'acte introductif d'instance.

Condamne Madame [S] [D] épouse [U] à régler seule au syndicat requérant la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Condamne Madame [S] [D] épouse [U] à régler seule au syndicat requérant la somme de 1 680 euros au titre des frais irrépétibles.

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Condamne Madame [S] [D] épouse [U] aux dépens

EN CONSÉQUENCE,

- DÉCHARGER Monsieur [I] [U] du règlement auprès du Syndicat des Copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » de la somme de 6.809,71 € au titre des charges impayées selon décompte du 17 octobre 2022.

- CONDAMNER en conséquence Madame [S] [D] épouse [U] à régler seule la somme de 6.809,71 € au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence « [Adresse 5] » au titre des charges impayées selon décompte du 17 octobre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2022, date de la délivrance de l'acte introductif d'instance.

- CONDAMNER Madame [S] [D] épouse [U] à régler seule au Syndicat requérant la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts.

- CONDAMNER Madame [S] [D] épouse [U] à régler seule au Syndicat requérant la somme de 1.680 € au titre des frais irrépétibles.

- CONDAMNER Madame [S] [D] épouse [U] aux dépens.

Y AJOUTANT,

- DÉCHARGER Monsieur [I] [U] du règlement de la somme de 2.367,85 € au titre des charges impayées entre le 18 octobre 2022 et le 1 er mai 2024 selon décompte du 5 juin 2024, outre les intérêts au taux légal sur cette somme, auprès du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence « [Adresse 5] ».

- CONDAMNER en conséquence Madame [S] [D] épouse [U] à régler seule la somme de 2.367,85 € au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence « [Adresse 5] », au titre des charges impayées entre le 18 octobre 2022 et le 1er mai 2024 selon décompte du 5 juin 2024, outre les intérêts au taux légal sur cette somme.

- CONDAMNER Madame [S] [D] épouse [U] à régler seule au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence « [Adresse 5] » la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

- CONDAMNER Madame [S] [D] épouse [U] à régler à Monsieur [I] [U] la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel'.

Il a maintenu que :

- n'étant pas responsable de la dette, seule sa mère devait être tenue de son paiement ;

- celle-ci ne l'avait jamais informé de cette dette, ni n'avait partagé avec lui les revenus locatifs.

Il a ajouté qu'il avait donné au notaire chargé de la vente du bien instruction de prélever sur le prix de vente le montant des charges impayées, mais que sa mère n'avait pas donné son autorisation.

[S] [D] épouse [U] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel lui a été signifiée par acte du 7 juin 2023 déposé en l'étude du commissaire du justice ayant instrumenté.

L'ordonnance de clôture est du 16 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A - SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT

L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que :

'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges'.

1 - sur le paiement des charges nées avant la révocation de la donation

Par jugement du 3 octobre 2017 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Marseille a révoqué la donation consentie par [H] [W] veuve [D] à sa fille. Ce jugement, confirmé par arrêt du 20 janvier 2022 de la cour d'appel de Montpellier, a été publié le 6 novembre 2017.

A l'égard des tiers, la révocation n'a produit ses effets qu'à compter de la date de cette publication.

Il en résulte qu'antérieurement, seule [S] [U] est tenue au paiement des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires a produit aux débats le décompte des charges que nul ne conteste et les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires tenues de 2016 à 2022, ayant approuvé les comptes des exercices précédents et les budgets prévisionnels.

Il résulte du décompte précité que [S] [D] épouse [U] demeurait redevable au 1er septembre 2017 de la somme de 747,92 € (débit : 1.677 € ; crédit : 929,08 €).

Elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme.

Les intérêts de retard sont dus au taux légal sur cette somme à compter du 26 février 2018, date de la mise en demeure de payer.

Le jugement sera réformé sur ce point.

2 - sur les charges dues postérieurement à la révocation de la donation

L'article 1310 du code civil dispose que : 'La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas'.

Les dettes nées du fonctionnement de l' indivision ne sont solidaires entre indivisaires que par l'effet de la loi ou celui d'une stipulation expresse.

Les articles 815 et suivants du code civil ne prévoient pas que les indivisaires sont tenus solidairement envers les créanciers de l'indivision.

Le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle, auquel sont tenus les indivisaires venant aux droits de leur auteurs ayant transmis le bien en copropriété, stipule toutefois en son article 14 que :

'En cas d'indivision de la propriété d'un lot, tous les propriétaires, indivis et leurs héritiers et représentants seront solidairement et indivisiblement responsables entre eux, vis-à-vis du Syndicat des copropriétaires sans bénéfice de discussion, de toutes sommes dues afférentes audit lot'.

Les charges de copropriété postérieures à la révocation de la donation sont dues par l'indivision. Les indivisaires sont par application du règlement de copropriété tenus solidairement.

Ces charges seront arrêtées au 1er septembre 2023, le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires ayant approuvé le budget prévisionnel 2024 n'ayant pas été produit.

Reste ainsi due par les intimés, tenus solidairement, la somme de 7.648,66 €. Les intérêts de retard sont dus au taux légal à compter du 1er septembre 2023, date de l'arrêté de compte.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

B - SUR LA CONTRIBUTION A LA DETTE

L'article 1317 alinéa 1er du code civil dispose que : 'Entre eux, les codébiteurs solidaires ne contribuent à la dette que chacun pour sa part'.

L'article 1317 du même code précise que : 'Si la dette procède d'une affaire qui ne concerne que l'un des codébiteurs solidaires, celui-ci est seul tenu de la dette à l'égard des autres' et l'article 1319 que : 'Les codébiteurs solidaires répondent solidairement de l'inexécution de l'obligation. La charge en incombe à titre définitif à ceux auxquels l'inexécution est imputable'.

La demande de [I] [U] d'être déchargé du paiement des charges de copropriété, seule devant y être tenue [S] [D], s'analyse en une demande formée au titre de la contribution à la dette.

Il résulte de l'arrêt du 20 janvier 2022 que [S] [D] épouse [U], qui use du bien, est, par ses agissements, seule à l'origine de la dette de l'indivision.

Dans leurs rapports entre eux, [I] [U] sera déchargé du paiement de cette dette à laquelle seule [S] [D] épouse [U] demeurera tenue.

Il sera ajouté au jugement de ce chef.

C - SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

La cour n'est pas saisie d'une demande d'infirmation du jugement en ce qu'il a condamné [S] [D] épouse [U] de ce chef.

D - SUR LES DÉPENS

Les développements ci-dessus justifient que seule [S] [D] épouse [U] supporte la charge des dépens.

D - SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement par [S] [D] épouse [U].

Les circonstances de l'espèce ne justifient pas de faire droit aux demandes présentées sur ce fondement devant la cour.

PAR CES MOTIFS,