CA Aix-en-Provence, 11 mars 2025, RG 21/02286

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 11 MARS 2025

N° 2025/112

Rôle N° RG 21/02286 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BG6O3

[B] [T]

[R] [J]

C/

[G] [L]

[I] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Pascal ALIAS

Me Françoise BOULAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'Aix en Provence en date du 28 Janvier 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 19/02041.

APPELANTS

Madame [B] [T] née [J] prise en son nom propre et en qualité d'héritière de Mme [H] [V] veuve [J]

née le 21 Juillet 1966 à [Localité 4]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

M. [R] [J] pris en son nom propre et en qualité d'héritier de Mme [H] [V] veuve [J]

né le 21 Septembre 1971 à [Localité 4]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés et assistés par Me Pascal ALIAS de la SELAS SELAS ALIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

M. [G] [L]

né le 28 Avril 1981 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

Madame [I] [U]

née le 05 Décembre 1984 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés et assistés par Me Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Marine CHARPENTIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

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COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 13 Janvier 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme DAMPFHOFFER, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrat honoraire juridictionnel

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025,

Signé parMme Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre etMme Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Expose des faits, procédure, moyens et prétentions des parties

Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence le 28 janvier 2021, ayant statué ainsi qu'il suit :

' rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture et écarte des débats les conclusions numéro trois de M. [L] et deMme [U],

' déclare M. [L] etMme [U] bien fondés en leur action sur le fondement de la garantie des vices cachés et condamne en conséquenceMme [H] veuve [J],Mme [B] [T] et M. [R] [J] à payer à M. [L] et à Mme [U] les sommes suivantes : 117,60 euros au titre des frais de stockage, 15'000 euros au titre du préjudice de jouissance,

' rejette les demandes indemnitaires plus amples de M. [L] et de Mme [U],

' rejette les demandes de dommages et intérêts deMme [H] veuve [J],Mme [B] [T] et M. [R] [J] ,

' condamne Mme [H] veuve [J],Mme [B] [T] et M. [R] [J] à verser la somme de 4000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile à M. [L] et àMme [U] ainsi qu'à supporter les entiers dépens,

' ordonne l'exécution provisoire,

' rejette le surplus des demandes.

Le jugement retient, en substance, que l'immeuble acheté par M. [L] et Mme [U] est affecté de vices cachés consistant dans de multiples fissures dont certaines n'étaient pas visibles lors de la vente car cachées par des lambris, les faux plafonds et des papiers peints ; que les vendeurs en avaient connaissance, les ayant recouvertes et ayant fait une déclaration de sinistre auprès de leur assureur quelques mois avant la vente ; que ces fissures, nombreuses et importantes, rendaient l'immeuble impropre à l'usage auquel on le destine et que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ne pouvait être invoquée car les vendeurs avaient tu intentionnellement la présence des fissures.

Il arbitre, ensuite, les questions indemnitaires.

Vu l'appel interjeté le 15 février 2021 parMme [H] veuve [J],Mme [B] [T] et M. [R] [J].

Vu les conclusions en date du 31 août 2022 prises au nom de [B] [T] et [R] [J] en leur nom propre et en qualité d'héritier de Mme veuve [H] [J], demandant de :

' leur donner acte de leur intervention volontaire en qualité d'héritier de Mme veuve [J],

' infirmer le jugement sauf en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation au titre des frais d'arrachage des cyprès et de la franchise opposée par l'assureur sans lien direct avec la faute retenue,

' dire qu'il n'est pas rapporté la preuve de ce qu'ils avaient connaissance des fissures antérieures à la vente et de ce qu'ils les ont sciemment cachées, qu'il n'est pas démontré l'existence de vices cachés antérieurs à la vente et qu'ils n'étaient pas tenus d'informer les acquéreurs de la déclaration de sinistre régularisée au mois d'août 2016,

' dire que les acquéreurs ne démontrent pas leur mauvaise foi, que la clause limitative de responsabilité est donc opposable, qu'ils ne démontrent pas que l'immeuble était inhabitable et dangereux et en tout état de cause, impropre à sa destination en raison de fissures antérieures à la vente,

' dire que les acquéreurs ne démontrent pas le préjudice subi consécutivement à la faute et qu'ils ne distinguent pas les préjudices subis consécutivement à une éventuelle faute et ceux résultant de la sécheresse de 2017,

' rejeter toutes les demandes des consorts [L]-[U],

' les condamner in solidum à leur payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, à rembourser les sommes versées au titre de l'exécution provisoire en principal, intérêts et accessoires, à leur payer la somme de 5000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les dépens.

Vu les conclusions de M. [L] et de Mme [U] en date du 14 avril 2022, demandant de:

' confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré fondée leur action au titre des vices cachés, rejeté la demande de dommages et intérêts des consortsMme [H] veuve [J], Mme [B] [T] et M. [R] [J], les a condamnés aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile et a prononcé l'exécution provisoire,

' infirmer le jugement en ce qu'il a condamné les consortsMme [H] veuve [J],Mme [B] [T] et M. [R] [J] à leur verser les frais de stockage pour 117,60 euros, l'indemnisation au titre du préjudice de jouissance pour 15'000 euros et en ce qu'il a rejeté leurs demandes plus amples et statuant à nouveau :

' condamner les consorts Mme [H] veuve [J],Mme [B] [T] et M. [R] [J] à leur payer au titre du préjudice matériel 1520 euros pour la franchise de l'assurance , 2316 euros pour le traitement des cyprès, 8571,64 euros pour les frais de stockage, 3000 euros pour les frais de location, au titre du préjudice immatériel 19 950 euros pour le trouble de jouissance avant travaux, 2850 euros pour le préjudice de jouissance première phase, 7980 euros pour le préjudice de jouissance période d'observation, 4750 euros pour le préjudice de jouissance deuxième phase et 15'000 euros pour le trouble de jouissance non liée à l'occupation, soit une somme totale de 65'937,64 euros,

' en tout état de cause, rejeter les demandes deMme [H] veuve [J],Mme [B] [T] et M. [R] [J],

' les condamner à leur payer la somme de 5000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel avec distraction.

Vu l'ordonnance de clôture du 16 décembre 2024.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Motifs de la décision

Selon acte du 12 mai 2017, M. [L] et Mme [U] ont acquis de [H] [V], veuve [J], [B] [J] épouse [T], et [R] [J] une maison individuelle située à [Localité 5] au prix de 472'500 euros.

Pendant l'été, ils ont souhaité faire des travaux et ont procédé au retrait de certains embellissements, papiers peints, faux plafonds et peintures et ils ont alors découvert de nombreuses fissures ayant fait l'objet de réparations sommaires.

L'expert de leur compagnie d'assurances se déplaçait sur les lieux et faisait une étude au contradictoire deMme [B] [J], épouse [T], des fissures tant exterieures qu'intérieures, ces observations telles que consignées dans son rapport du 3 mars 2018 permettant de retenir que les désordres intérieurs avaient été dissimulés de diverses façons ( soit, grossièrement rebouchés au plâtre et recouverts de calicot, soit, dissimulés par des faux plafonds ou des lambris, soit, recouverts à l'aide d'enduit ou d'entoilage, soit encore, colmatés par des journaux) et que Mme [T] avait reconnu que les fissures existaient avant la vente, celle-ci ayant fait une déclaration de sinistre auprès de son assureur au mois d'août 2016 sans qu'aucune suite ne soit alors donnée.

Le rapport conclut, sur l'origine des fissures, que la plupart de celles observées trouvent leur cause dans des tassements différentiels pouvant résulter de mouvements de sol liés à des effets de retrait-gonflement des sols de fondation ; il relève que la commune a fait l'objet de plusieurs arrêtés de catastrophe naturelle pour ce type de phénomène depuis la construction de la villa ; que comme en attestent les traces de rebouchage et de masquage constatées sur certaines des fissures, elles sont probablement apparues il y a plusieurs années.

Un autre rapport a été déposé par la Sateb, intitulé 'rapport sécheresse définitif', du 24 mai 2019 ; ce rapport est diligenté en suite de la mise en jeu de la garantie catastrophe naturelle sécheresse et mentionne pour date du sinistre le 1er août 2016 ; il est diligenté par l'assureur des vendeurs et il conclut que 'le risque concerne un pavillon de plain pied dont la date de construction remonte à 1975 qui a été vendu par votre sociétaire,Mme [T], à Mme [U] en mai 2017" ; que 'des fissures étaient présentes lors de l'achat en mai 2017 et que d'autres avaient été rebouchés par votre sociétaire' ; que 'd'après Mme [U], ces fissures se sont clairement aggravées durant l'été 2017" ; que 'les dommages constatés et examinés en intérieur et extérieur de l'habitation sont imputables au phénomène sécheresse 2016, soit lorsque votre sociétaire était propriétaire'.

Il précise que le chiffrage des travaux de seconde phase devra être établi lors d'une réunion de vérification un an après les travaux de première phase, ces derniers consistant notamment dans la reprise en sous-'uvre par micro-pieux des fondations de l'habitation, puis ceux de seconde phase dans la mise en place d'un revêtement sur l'ensemble des façades et la reprise des embellissements intérieurs.

La MAIF, assureur des vendeurs, prenait d'ailleurs en charge, ainsi que le prévoit son courrier du 3 juin 2019 directement adressé à Mme [U] l'indemnisation du sinistre après avoir donc fait diligenter une expertise évaluant les dommages sur une première phase de réparation à la somme de 116'339,30 euros sur laquelle les acquéreurs recevaient une somme de 114'819,30 euros après déduction de la franchise de 1520 euros.

Les demandes de M. [L] et de Mme [U] sont fondées dans les développement de leurs écritures, à titre principal, sur la garantie des vices cachés et à titre subsidiaire, sur le dol.

Dans le dispositif de leurs conclusions, ils ne sollicitent toutefois au visa des articles 475, 1137 anciens, 1641, 1645, 1648 du Code civil que la confirmation du jugement en ce qu'il les a déclarés fondés à engager la responsabilité des vendeurs au titre des vices cachés affectant l'immeuble sis à [Localité 5].

Sur ce fondement, ils exposent, en substance, qu'ils n'ont pu découvrir les fissures affectant le bâti qu'à l'occasion du retrait des embellissements ; ils opposent aux appelants, qui prétendent avoir été en droit de faire ces travaux d'embellissement, qu'ils ont néanmoins fait une déclaration de sinistre Cat Nat au mois d'août 2016 dont ils ne les ont pas informés au moment de la vente.

Ils soulignent à cet égard que rien n'est mentionné dans l'acte au titre du paragraphe relatif aux vices de l'immeuble et que rien n'est mentionné, non plus, au titre du régime de couverture des dommages en catastrophe naturelle ( le vendeur déclare ne pas avoir effectué de déclaration de sinistre dans le cadre d'un état de catastrophe naturelle et technologique ...., que le bien vendu n'a pas subi à sa connaissance de catastrophe naturelle et technologique ), alors que l'acte reproduit intégralement les dispositions de l'article L 125-5 du code de l'environnement, ce qui, selon eux, rend le défaut d'information évident .

Ils ajoutent que contrairement à ce que prétendent les vendeurs, il n'y a pas eu de nouveau sinistre après leur acquisition, les rapports d'expertise étant clairs en ce que les désordres ne sont que l'évolution et l'aggravation de ceux apparus pendant l'été 2016.

Les acquéreurs rappellent donc que les fissures existaient avant la vente, que les vendeurs en avaient connaissance, qu'ils les ont réparées par des bricolages et que leur découverte est postérieure à la vente; que les désordres sont généralisés à l'ensemble du bâti, qu'ils résultent du tassement des fondations imputable aux phénomènes sécheresse et que la destination d'habitation est compromise; que les travaux réparatoires ont lieu en plusieurs phases, la première phase consistant dans la pose des micro-pieux en 2020 et la seconde phase concernant la remise en état des ouvrages de superstructure qui s'est déroulée entre le mois de mars et l'été 2021, évalués par un devis à la somme de 80'902,82 euros TTC.

Ils s'estiment, en conséquence, bien fondés en leurs demandes indemnitaires.

Les appelants leur opposent que les fissures étaient visibles, le rapport d'expertise énonçant que les acquéreurs avaient constaté l'existence de fissures avant la vente, fissures en façade sud, dans le garage, lézarde au-dessus du dormant de la porte du cellier ; qu'il ne peut leur être reproché de les avoir sciemment cachées car les lambris et faux plafonds étaient anciens, et car l'expert a notamment constaté un colmatage réalisé avec du papier journal datant de 1989; que durant le temps de leur possession, rien ne les empêchait de procéder à des travaux d'embellissement de sorte qu'il ne peut leur être fait le grief d'avoir réalisé des travaux peu avant la vente et dans le but de cacher les fissures pour tromper leur acquéreur ; que les acquéreurs connaissaient les problèmes récurrents de sécheresse et de nature des sols du secteur puisqu'ils habitaient sur la commune de [Localité 8] ; que pour les fissures visibles lors de la vente, ils ont été indemnisés par leur propre assureur au mois de juin 2019 pour 33'382 euros; qu'une déclaration catastrophe naturelle antérieure à la vente, mais qui n'a donné lieu à aucune indemnisation avant la vente, ne permet pas de caractériser la mauvaise foi du vendeur ; que la commune de [Localité 5] a bénéficié d'un nouvel arrêté de catastrophe naturelle en 2018 pour les mouvements de terrain consécutifs à l'été 2017; que pour l'aggravation des désordres initiaux et l'apparition des nouveaux désordres, c'est un événement postérieur à la vente qui en est à l'origine et qu'il appartenait donc aux acquéreurs de faire une nouvelle déclaration de sinistre pour ces désordres; qu'il résulte du rapport d'expertise qu'il existe un préambule d'atteinte à la solidité qui peut être évoqué sans toutefois porter atteinte à la sécurité des personnes ; que les fissures ne sont pas de nature infiltrante et ne posaient pas de problème de sécurité au moment de la vente s'agissant seulement désordres mineurs, de nature esthétique ; que la bonne foi est présumée ; qu'il ne peut leur être reproché les fissures apparues postérieurement à la vente; que le vendeur n'est tenu d'informer l'acquéreur d'un dossier de catastrophe naturelle que s'il a perçu une indemnité au titre du sinistre, ce que rappelle l'article L 125-5 du code de l'environnement.

Ils font état d'une jurisprudence de la Cour de cassation du 4 février 2016 qui retient que l'expert judiciaire avait indiqué que les désordres étaient évolutifs, qu' ils étaient apparus lors d'un épisode ancien de sécheresse, qu'ils étaient minimes et localisés, qu'ils évoluaient à chaque nouvelle période de sorte que les vendeurs qui avaient procédée au colmatage de fissures peu importantes n'avaient pas eu la volonté de dissimuler le vice et qu'il n'était pas démontré qu'ils avaient connaissance du vice affectant l'immeuble au jour de la vente ainsi que de sa cause récurrente.

Ils concluent, enfin, à l'absence de préjudice indemnisable soulignant qu'il n'est pas rapporté que les préjudices dont il est demandé l'indemnisation soient en lien avec leur propre faute et qu'ils ne peuvent être tenus de réparer le préjudice des fissures apparues postérieurement à la vente ou qui se sont aggravées depuis; qu'en l'absence d'expertise, l'imputabilité retenue par le tribunal du préjudice de jouissance à concurrence de 50 % à la charge des vendeurs n'est pas justifiée alors que les fissures existant au moment de la vente n'étaient que des fissures esthétiques.

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À titre liminaire, il convient de donner acte à [B] [T] et à M. [R] [J] de ce qu'ils interviennent volontairement à la procédure en leur qualité d'héritiers de Mme [H] [V], veuve [J].

Sur le principe de responsabilité :

L'action des acquéreurs est donc fondée dans le développement de leurs écritures, à titre principal, sur la garantie des vices cachés, la notion de dol n'étant évoquée qu'à titre subsidiaire.

Dans le dispositif de leurs conclusions, qui seul, lie la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile, ils ne sollicitent toutefois que la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré M. [L] et Mme [U] bien fondés à engager la responsabilité des appelants au titre des vices cachés affectant l'immeuble.

En application de l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.

Le vendeur est tenu des vices cachés quand même ils ne les auraient pas connus à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre de la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

Il incombe au demandeur à l'action, en l'espèce, les acquéreurs, de rapporter la preuve des conditions exigées par les articles 1641 et suivants du Code civil, à savoir, l'antériorité du vice par rapport à la vente, l'impropriété du bien à son usage, et sa connaissance par le vendeur dès lors qu'en l'espèce, une clause de non garantie figure en page 9 de l'acte liant les parties.

Le premier rapport d'expertise amiable relève l'existence de nombreuses fissures extérieures et intérieures ( et non seulement de fissures peu importantes ou peu nombreuses) ; il retient 'un préambule d'atteinte à la solidité de l'immeuble sans toutefois porter atteinte à la sécurité des personnes'.

Il situe la cause des désordres dans les tassements différentiels résultant des mouvements du sol liés à des effets de retrait-gonflement, relevant que la commune de [Localité 5] a fait l'objet de plusieurs arrêtés de catastrophe naturelle depuis la construction de la villa et que les fissures sont probablement apparues il y a plusieurs années.

Les constatations de l'expert permettent également de retenir que si les fissures extérieures étaient visibles, celles affectant l'intérieur de la construction n'étaient pas visibles car elles étaient, pour la plupart, masquées ou cachées par différents revêtements, lambris, faux plafonds, papiers peints.

Leur connaissance par les vendeurs ne peut être sérieusement discutée car s'ils les avaient certes rebouchées dans un temps ancien et non juste avant la vente pour les dissimuler en vue de celle-ci, il demeure sur la question de l'appréciation de leur bonne ou mauvaise foi:

- qu'en présence des fissures ainsi connues, ils ont sciemment caché, à la fois les fissures intérieures puisque l'acte prévoit un paragraphe à ce sujet et que bien que sollicités sur la question, ils n'y mentionnent aucune fissure au titre des vices de l'immeuble et également la déclaration de catastrophe naturelle qu'ils avaient faite en suite de la période de sècheresse de l'été 2016

- que l'acte qui a été passé le 12 mai 2017 et qui ne fait donc mention d'aucun désordre au titre de fissures dans le paragraphe relatif aux vices de l'immeuble, ne cite pas davantage la déclaration d'assurance au titre du régime de couverture des dommages en catastrophe naturelle alors pourtant qu'il énonce également clairement à ce sujet les dispositions de l'article L 125 ' 5 du code de l'environnement à la suite desquelles il est immédiatement noté : « il est rappelé que le vendeur (sic):

' ne pas avoir effectué de déclaration de sinistre dans le cadre d'un état de catastrophe naturelle et technologique,

' ne pas avoir perçu d'indemnisation dans le cas du régime d'assurance spécifique aux catastrophes naturelles et technologiques,

' que le bien vendu n'a pas subi à sa connaissance de catastrophe naturelle et technologique»

et que la première mention de la déclaration faite à l'assureur Cat Nat n'est donc apparue qu'à l'occasion de l'expertise contradictoire ayant donné lieu au rapport du 7 mars 2018.

Or, si l'article L 125-5 du code de l'environnement fait obligation, en cas de vente de l'immeuble, au vendeur d'informer l'acquéreur par écrit de tout sinistre survenu pendant la période où il est propriétaire ayant donné lieu au versement d'une indemnité, pour autant, il ne le dispense pas, au titre de la bonne foi et de la loyauté des échanges contractuels, d'aviser son acquéreur d'une déclaration de sinistre catastrophe naturelle qu'il a faite, même non encore indemnisée.

En outre, l'acte fait la distinction entre la déclaration de sinistre et l'indemnisation susceptible d'en résulter et le vendeur mentionne bien, non seulement qu'il n'a pas perçu d'indemnisation, ce qui à l'époque est exact, mais également qu'il n'a pas fait de déclaration de sinistre Cat Nat, ce qui est inexact et ce qu'il ne pouvait avoir oublié, vu le peu de temps écoulé depuis.

Le vendeur ne peut donc utilement soutenir, dans le cadre des débats tels que la cour doit les apprécier au regard des exigences des articles 1641 et suivants du Code civil, qu''il n'était tenu d'informer l'acquéreur du dossier Cat Nat que s'il a perçu une indemnité au titre de ce sinistre', ni encore, ( page 10 de leurs conclusions) que 'les vendeurs n'étaient donc en aucun cas tenus d'informer les acquéreurs de cette déclaration de sinistre ».

Or, compte tenu des vices dissimulés quant aux fissures intérieures, existant en nombre et découvertes seulement à l'occasion des travaux postérieurs à la vente , compte tenu également de la déclaration ainsi faite démontrant qu'ils avaient conscience de ce que l'état de l'immeuble vendu pouvait s'en trouver affecté, cette omission les constitue de mauvaise foi au regard de la connaissance de vices en cause et de la dissimulation qu'ils en ont faite même si par ailleurs l'acte matériel de dissimulation est ancien.

Enfin, l'appréciation faite par les experts ainsi que la nature et l'importance des travaux nécessités par la reprise des désordres tels qu'envisagés par l'assureur des vendeurs, eux mêmes, lequel a donc accepté sa garantie avec notamment la pose de micros-pieux, confirment bien que les fissures rendent l'immeuble impropre à l'usage auquel on le destine.

La conclusion du rapport sécheresse définitif du 24 mai 2019 établi par cet assureur est, en effet, la suivante :

« le risque concerne un pavillon de plain-pied dont la date de construction remonte à 1975 qui a été vendu par votre sociétaire,Mme [T], àMme [U] en mai 2017.

Les fissures étaient présentes lors de l'achat en mai 2017 et d'autres avaient été rebouchées par votre sociétaire.

D'aprèsMme [U], les fissures se sont clairement aggravées durant l'été 2017.

Les dommages constatés et examinés en intérieur et extérieur de l'habitation sont imputables au phénomène sécheresse 2016, soit lorsque votre sociétaire était propriétaire.

Le chiffrage des travaux de seconde phase devra être établi lors d'une réunion de vérification un an après les travaux de première phase. »

Il sera rappelé :

-d'une part, que ce rapport a été diligenté suite à la déclaration de sinistre, y daté du 1er août 2016,

- d'autre part, qu'il est bien établi en regard de l'arrêtée catastrophe naturelle du 25 juillet 2017 visant la période première avril 2016 -30 septembre 2016.

Les pièces du dossier établissent, enfin, suffisamment que les acquéreurs ont été indemnisés des travaux nécessaires à la reprise de ces désordres uniquement par l'assureur des vendeurs et uniquement également en regard du sinistre survenu au temps de la propriété des vendeurs, y compris pour le versement de la somme de 33 382 euros qui est fait par la MAIF en règlement de ' l'évènement survenu le 1er août 2016".

La preuve contraire de la survenance de fissures ou d'aggravations imputables à une manifestation postérieure à l'acte de vente, par la production notamment d'avis techniques motivés concluant différemment sur la cause des désordres constatés, n'est par ailleurs pas rapportée.

Les éléments ci-dessus retenus justifient donc à la fois la mobilisation due par le vendeur au titre de la garantie des vices cachés et l'inopposabilité de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés aux acquéreurs de sorte que Mme [U] et M [L] seront, en conséquence, accueillis en leur demande indemnitaire.

Sur l'indemnisation :

M. [L] et Mme [U] réclament, au titre du préjudice matériel, le montant de la franchise catastrophe naturelle, le coût des opérations sur les cyprès, différents frais de stockage, les frais de location d'une autre bien, et au titre de leur préjudice immatériel, un trouble de jouissance lié à l'occupation avant travaux et pendant les travaux ainsi qu'un trouble de jouissance non lié à l'occupation, ces préjudices totalisant la somme de 65'937,64euros.

Les vendeurs font essentiellement valoir qu'ils ne peuvent être tenus à dommages et intérêts pour des fissures visibles lors de la vente et pour des désordres consécutifs à la période de sécheresse 2017 ; ils citent les frais liés à l'abattage d'un cyprès et d'un pin comme sans lien avec la sécheresse de 2016.

Ils ajoutent que le rapport d'expertise amiable ne faisait état que de fissures esthétiques qui ne justifiaient nullement les travaux d'ampleur entrepris par les intimés ; que la motivation du tribunal ayant imputé 50 % de responsabilité au vendeur est totalement infondée en l'absence d'expertise.

Ils affirment également qu'il n'est pas justifié du lien existant entre les demandes formulées au titre des préjudices de stockage et de jouissance et la période de sécheresse 2016, que les deux années 2016 et 2017 sont, en réalité, en cause et que les acquéreurs ne distinguent pas; que par ailleurs, l'assureur Cat Nat prend en charge les frais consécutifs à l'événement climatique, y compris les frais de déplacement de mobilier et de relogement de sorte qu'il appartient aux intimés de démontrer qu'ils n'ont pas été indemnisés pour le préjudice de jouissance et les frais de stockage.

Le tribunal a retenu qu'il n'y avait pas de lien de causalité établi entre les vices cachés et le montant de la franchise contractuelle d'assurance.

Or, dès lors que l'acquéreur a droit, en raison de la mauvaise foi du vendeur, à l'indemnisation complète de son préjudice, les vendeurs seront condamnés à verser cette somme que les acquéreurs ont dû supporter à raison de la nécessaire mis en 'uvre, consécutive au vice affectant l'immeuble acheté, de la garantie de l' assureur dans des conditions laissant cette franchise à leur charge, aucun élément en l'état des éléments techniques versés et procédant des différentes expertises amiables non utilement combattues ne permettant donc de retenir que les fissures litigieuses étaient d'ordre purement esthétique ainsi qu'allégué par les vendeurs.

Le jugement sera, en conséquence, réformé sur ce point.

En ce qui concerne la demande correspondant aux frais d'arrachage des cyprès pour 2316 euros,

le tribunal a retenu qu'il n'y avait pas de lien entre le vice caché antérieur à la vente et la nécessité d'arracher le cyprès dès lors qu'un épisode de catastrophe naturelle est également apparu à l'été 2017 , qu'il a eu pour conséquence l'aggravation des fissures et l'apparition de nouvelles fissures et qu'aucun élément n'est rapporté sur le lien susceptible de lier cette nécessité d'arrachage de la haie et les vices antérieurs à leur achat.

Or, il résulte du devis Soltechnic relatif aux travaux de micro-pieux, dont il n'est pas contesté qu'ils ont été réalisés et qui ont été indemnisés par l'assureur Cat Nat au titre des évènements de 2016, que la libération du garage et des pièces intérieures concernées par les travaux étaient nécessaires, et également, que la libération de la périphérie de l'habitation et la dépose et repose des plantations sur cette périphérie devaient intervenir.

Dès lors que par ailleurs le présent arrêt retient que l'ensemble de ces travaux, diligentés pour remédier aux désordres, sont imputables aux vices consécutifs à la sécheresse de 2016, les vendeurs seront tenus d'en indemniser les acquéreurs.

La somme de 2316 euros est justifiée à la fois par leur pièce 12 et ainsi que par la réalisation des travaux de la société Soltechnique de première phase.

Le jugement sera donc également réformé de ce chef.

La demande de remboursement par les acquéreurs de leurs frais de location qui sont démontrés par la quittance de loyer qu'ils ont versée aux débats pour 3000 euros sur la période du 27 mars 2021 au 5 juin 2021 est dans les mêmes conditions justifiée, les acquéreurs produisant également une attestation de l'entreprise TBM en charge de la réalisation des travaux d'intérieur qui précise que ceux-ci ' ont nécéssité de quitter les lieux du 27 mars 2021 au 5 juin 2021.

Il y sera en conséquence fait droit.

En ce qui concerne les coûts de stockage, le tribunal a considéré que seule était justifiée la somme apparaissant sur la facture de frais de 117,60euros.

Les acquéreurs réclament de ce chef une somme totale de 8571,64 euros.

Ils produisent une facture Shurgard de stockage du 7 novembre 2017-6 mars 2021 ainsi que des factures de location d'un container entre les mois de février et juin 2021 .

Or, dès lors qu'il a été ci-dessus jugé que les éléments résultant des rapports d'expertise caractérisent suffisamment l'imputation de l'ensemble des travaux nécessaires à la réparation des désordres, et que l'entreprise dont le devis a été agréé par l'assureur Cat Nat avait prévu la nécessité de libérer le garage et les pièces intérieures concernées par les travaux, cette demande se trouve bien en lien causal direct avec l'existence des vices antérieurs à la vente.

Toutefois, aucun planning du déroulement exact des travaux n'étant produit, de nature à justifier l'indemnisation des délais de stockage tels que demandés pour une somme de 7383,64 euros, seuls, peuvent, de ce chef, être pris en compte les frais de la période mars 2021- juin 2021 pour la somme de 1080 euros ( 108x 4+648) qui correspondent à la nécessité de débarrasser le garage et les pièces touchés par les travaux de reprise, nécessité exigée par l'entreprise Soltechnic ( voir sa pièce 10, in fine) et attestée par l'entreprise TBM.

L'ensemble des préjudices matériels ci-dessus retenus représente la somme de 7916 euros.

En ce qui concerne le préjudice de jouissance subi avant les travaux et pendant les travaux, le tribunal a également retenu que celui-ci était imputable à la fois aux vices cachés existant antérieurement à la vente et également aux fissures apparues après la vente et a considéré qu'il y avait une imputabilité de 50 % à la charge du vendeur.

Les acquéreurs prétendent , à bon droit, qu'il n'y a pas lieu de faire de distinction entre un sinistre de 2016 et le prétendu sinistre de 2017 car la réalité de la survenance d'un sinistre en 2017 à l'origine des fissures litigieuses n'a jamais été établie.

Leur demande est fondée sur une valeur locative de 1900 euros par mois, justifiée, et sur l'éviction qu'ils ont dû subir en fonction des travaux en cause. À cela, ils ajoutent une demande pour un trouble de jouissance non liée à l'occupation qu'il chiffre à 15'000 euros en soulignant qu'ils ont deux enfants en bas âge et que ce préjudice consiste dans les visites de l'expert , dans le temps consacré à la recherche d'un bien locatif de substitution, dans les contraintes de déménagement, dans le fait que l'assureur ne paie que sur les situations acquittées.

En l'état de l'importance des travaux diligentés et des modalités de prise en charge du coût des travaux par l'assureur, la réalité de ce préjudice de jouissance lié à leur occupation et non lié à leur occupation est avérée.

Il leur sera alloué de ce chef pour l'intégralité des tracas occasionnés depuis la découverte des vices jusqu'à leur réparation la somme de 15'000 euros, le jugement étant confirmé sur ce montant par substitution de ses motifs.

Les consorts [T]/[J] ne démontrant pas queMme [U] et M. [L] auraient été indemnisés d'une quelconque façon par l'assureur de l'un ou plusieurs de ces chefs de préjudices, leur moyen tiré de ce que l'assureur Cat nat 'prend en charge tous les frais consécutifs à l'évènement climatique concerné' est inopérant.

Madame [B] [T] et M. [R] [J], qui succombent devant la cour, supporteront les dépens de la procédure et verseront, en équité, à M. [L] et àMme [N] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure d'appel.

Ils seront déboutés de leurs demandes formées sur le même fondement ainsi que de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

PAR CES MOTIFS