CA Versailles, 13 mars 2025, RG 23/05079

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-6

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 MARS 2025

N° RG 23/05079 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WAKT

AFFAIRE :

S.A.S.U. HUBSIDE.STORE.HOLDING

C/

S.N.C. VELIZY PETIT CLAMART

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Juin 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° RG : 21/06306

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 13.03.2025

à :

Me Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES

Me Stéphanie BRAUD de la SELEURL BRAUD AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

S.A.S.U. HUBSIDE.STORE.HOLDING

N° Siret : 834 266 868 (RCS Paris)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

SAS HUBSIDE.STORE.IDF PÉRUPHÉRIES

Anciennement dénomée HUBSIDE.STORE.AEROVILLE

Venant aux droits de la SAS HUBSIDE STORE VELIZY 2

N° Siret : 880 082 276 (RCS Romans sur Isère)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 26196 - Représentant : Me Christophe COCHET, Plaidant, avocat au barreau de LYON

APPELANTES

---

S.N.C. VELIZY PETIT-CLAMART

N° Siret : 784 815 623 (RCS Paris

[Adresse 5]

[Localité 6]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Me Stéphanie BRAUD de la SELEURL BRAUD AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 12 - Représentant : Me Samuel GUILLAUME, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, subsitué par Me Mariam BURDULI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

---

Composition de la cour :

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 29 Janvier 2025, Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 12 février 2020, la société Vélizy Petit-Clamart SNC a consenti à la société Hubside Store Holding - animant un réseau de distribution de produits multimédias, de téléphonie, de produits connectés et services annexes - pour une durée de dix annéesun bail commercial portant sur un local (n°112) d'une surface d'environ 99 m² situé au rez-de-chaussée du centre commercial [8] moyennant un loyer binaire annuel comprenant un loyer debased'un montant de163.350 euros hors taxes et hors charges et un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre 5 % du chiffre d'affaires annuel (année civile) et le loyer de base annuel hors taxes.

Par avenant régularisé le 27 février 2020 les parties sont convenues de la substitution à la preneuse de la société Hubside Store 6 (par la suite dénommée Hubside Store Vélizy 2 puis substituée par la société Hubside Store IDF Périphéries à la suite d'une fusion-absorption).

Il était précisé que la société Hubside Store Holding restait garante et solidaire de cette dernière pendant toute la durée du bail.

Dans le contexte de la crise sanitaire liée à la pandémie de covid 19, la prise d'effet du bail est intervenue à la sortie du premier confinement (en juillet 2020) et le local a été ouvert au public à la suite du deuxième (en septembre 2020).

Au constat d'impayés, par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 octobre 2021, la bailleresse a mis en demeure la société Hubside Store Holding de lui régler, en sa qualité de garante solidaire, la somme de 147.698,36 euros TTC, au titre des loyers, charges et accessoires dus par la preneuse, puis a procédé à des mesuresconservatoires avant de l'assigner au fond, à l'instar de la société Hubside Store Vélizy 2, selon acte des 22 et 23 novembre 2021, ceci afin de les voir condamner in solidum à lui payer les sommes dues à ces divers titres.

Postérieurement, la bailleresse a fait délivrer, le 14 janvier 2022, à la société Hubside Store Vélizy 2 un commandement de payer la somme de 118.618,91 euros en principal au titre des loyers et charges arrêtés au 13 janvier 2022 qui visait la clause résolutoire.

Par pli recommandé du 07 février 2022, elle a mis en demeure la preneuse de faire cesser immédiatement toutes pratiques commerciales trompeuses.

Et le 21 octobre 2022, elle lui a délivrer une sommation d'avoir à respecter le bail, laquelle visait la clause résolutoire et l'article 145-17 du code de commerce, demandant notamment que lui soit communiqué son chiffre d'affaires conformément à l'article 4.1.2.3 du Titre II du contrat de bail.

Par jugement contradictoire rendu le 15 juin 2023 le tribunal judiciaire de Versailles, rappelant que l'exécution provisoire de sa décision est de droit, a :

constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties, régularisé le 12 février 2020, à la date du 12 février 2022 à 24h et la résiliation de plein droit du bail à cette date,

dit qu'à défaut de libération volontaire des lieux dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement, la société Vélizy Petit-Clamart pourra faire procéder à l'expulsion de la société Hubside Store Vélizy 2 et de tout occupant de son chef du local n° 112 au niveau rez-de-chaussée du centre commercial [8] situé [Adresse 2] à [Localité 7] (78) avec le concours de la force publique et d'un huissier si besoin,

rappelé que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

condamné la société Hubside Store Vélizy 2, solidairement avec la société Hubside Store Holding, à payer à la société Vélizy Petit-Clamart la somme de 116.666,17 euros, en deniers ou quittances, au titre des loyers et charges dus au 14 février 2022, date d'acquisition de la clause résolutoire du bail,

condamné la société Hubside Store Vélizy 2, solidairement avec la société Hubside Store Holding jusqu'au 27 février 2023, à payer à la société Vélizy Petit-Clamart, à compter du 15 février 2022 et jusqu'à libération effective des locaux marquée par la restitution des clefs, une indemnité d'occupation annuelle égale au montant du dernier loyer annuel exigible, majoré de 20% auquel s'ajouteront les charges, impôts et taxes,

dit que la société Vélizy Petit-Clamart pourra conserver 10.000 euros sur le montant du dépôt de garantie versé par la société Hubside Store Vélizy 2 à titre de clause pénale,

condamné solidairement les sociétés Hubside Store Vélizy 2 etHubside Store Holding, à payer à la société Vélizy Petit-Clamart la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés (ainsi que) les dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 12 janvier 2022,

rejeté les autres demandes des parties,

Les sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store 'Aéroville' venant aux droits de la SAS Hubside StoreVélizy 2 ont relevé appel de cette décision selon les termes de la déclaration reçue au greffe le 26 juillet 2023.

Par jugements rendus le 22 mai 2024, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre des sociétés Hubside Store IDF Périphéries et Hubside Store Holding.

Le 31 juillet 2024 la société Vélizy Petit-Clamart a déclaré sa créance à titre privilégié au passif de la liquidation de la société Hubside Store IDF Périphéries pour un montant de 263.388,98 euros et elle a assigné en intervention forcée les différents organes de ces procédures.

Par dernières conclusions (n° 2) notifiées le 24 avril 2024 les sociétés par actions simplifiées Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries (anciennement dénommée Hubside Store Aéroville) visant les articles 1104, 1171, 1218, 1231-5, 1343-5 et 1722 du code civil et L145-41 alinéa 2 du code de commerce, prient la cour :

de recevoir la société Hubside Store IDF Périphéries en son appel, de le dire bien fondé et y faisant droit,

de confirmer le jugement en ce qu'il rejette en ces termes les autres demandesdesparties, s'agissant des demandes de la société Vélizy Petit Clamart,

de réformer et au besoin d'annuler le jugement en ce qu'il a statué en ces termes : constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties, régularisé le 12 février 2020, à la date du 12 février 2022 à 24h et la résiliation de plein droit du bail à cette date // dit qu'à défaut de libération volontaire des lieux dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement, la société Vélizy Petit-Clamart pourra faire procéder à l'expulsion de la société Hubside Store Vélizy 2 et de tout occupant de son chef du local n° 112 au niveau rez-de-chaussée du centre commercial [8] situé [Adresse 2] à [Localité 7] (78) avec le concours de la force publique et d'un huissier si besoin // rappelle que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution // condamne la société Hubside Store Vélizy 2, solidairement avec la société Hubside Store Holding, à payer à la société Vélizy Petit-Clamart la somme de 116.666,17 euros, en deniers ou quittances, au titre des loyers et charges dus au 14 février 2022, date d'acquisition de la clause résolutoire du bail // condamne la société Hubside Store Vélizy 2, solidairement avec la société Hubside Store Holding jusqu'au 27 février 2023, à payer à la société Vélizy Petit-Clamart, à compter du 15 février 2022 et jusqu'à libération effective des locaux marquée par la restitution des clefs, une indemnité d'occupation annuelle égale au montant du dernier loyer annuel exigible, majoré de 20% auquel s'ajouteront les charges, impôts et taxes // dit que la société Vélizy Petit-Clamart pourra conserver 10.000 euros sur le montant du dépôt de garantie versé par la société Hubside Store Vélizy 2 à titre de clause pénale //condamne solidairement les sociétés Hubside Store Vélizy 2 etHubside Store Holding, à payer à la société Vélizy Petit-Clamart la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés (ainsi que) les dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 12 janvier 2022 // rejette les autres demandes des parties (mais seulement en ce que le jugement ne fait pas droit aux demandes des sociétés Hubside Store Vélizy 2 et Hubside Store Holding) // rappelle que l'exécution provisoire est de droit,

Statuant à nouveau

I.à titre principal sur le rejet de la demande de résiliation du bail et ses demandes accessoires

de juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la société Hubside Store Vélizy 2 le 14 janvier 2022 indique deux délais de paiement distincts, entraînant une confusion pour le preneur,

de juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la société Hubside Store Vélizy 2 le 14 janvier 2022 mentionne des sommes qui n'étaient pas exigibles, ces dernières correspondant à des loyers sur les mois Covid19 et des pénalités,

de juger que la société Vélizy Petit-Clamart a fait preuve de mauvaise foi dans la délivrance du commandementdepayervisantlaclauserésolutoiresignifiéàlasociété Hubside StoreVélizy 2 le 14 janvier 2022,

de juger que les mesures restrictives gouvernementales prises dans le cadre de l'épidémie de

Covid 19 caractérisent une perte de la chose louée,

de juger que la société Vélizy Petit-Clamart avait d'ailleurs accepté que les loyers échus sur ces périodes ne soient pas réglés dans l'attente d'un accord devant intervenir à la suite de l'application d'un décret annoncé par le gouvernement,

de juger que la société Vélizy Petit-Clamart a imputé indûment les loyers litigieux sur le dépôt de garantie,

de juger qu'en refusant d'adapter l'exécution du bail commercial aux circonstances exceptionnelles de la situation sanitaire, la société Vélizy Petit-Clamart a manqué à son obligation de bonne foi,

de juger que les loyers échus sur ces périodes ne sont pas exigibles,

de juger que la société Vélizy Petit-Clamart ne justifie pas avoir respecté les conditions de mise en 'uvre prévuesparlebailliantlesparties,autitredelapénalitéappeléeautitrede l'indemnité forfaitaire de 10%,

de juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la société Hubside Store Vélizy 2 le 14 janvier 2022 n'a pas été délivré de bonne foi,

de juger en conséquence que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la société Hubside Store Vélizy 2 le 14 janvier 2022 est nul, celui-ci indiquant deux délais de paiement distincts, visant des sommes non dues et non exigibles et n'ayant pas été délivré de bonne foi,

de juger que la demande d'acquisition de la clause résolutoire formulée par la société Vélizy Petit-Clamart sur la base de la sommation du 21 octobre 2022 est une demande nouvelle en appel et partant irrecevable,

de juger que la clause résolutoire du bail commercial n'est en conséquence pas acquise, que la société Vélizy Petit-Clamart se prévale du commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 janvier 2022 ou de la sommation du 21 octobre 2022,

de juger que la société Vélizy Petit-Clamart ne justifie d'aucun motif grave et légitime lui permettant de solliciter la résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire,

en conséquence

de déclarerirrecevableouàtoutlemoinsinfondéelademanded'acquisitiondelaclause résolutoire formulée par la société Vélizy Petit-Clamart sur la base de la sommation du 21 octobre 2022,

de rejeter la demande d'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail formulée par la société Vélizy Petit-Clamart,

de rejeter la demande en condamnation in solidum des sociétés Hubside Store Holding et Huside Store Vélizy 2 à payer à la société Vélizy Petit-Clamart la somme 125.747,72 euros TTC au principal majorée d'un intérêt de retard égal au taux légal majoré de 500 points de base et la demande de dommages-intérêts,

de rejeter l'intégralité des demandes accessoires formulées par la société Vélizy Petit-Clamart (demande d'expulsion, demande de paiement d'une indemnité d'occupation, demandes relatives à la conservation du dépôt de garantie, séquestration du mobilier du point de vente),

de rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions de la société Vélizy Petit-Clamart,

de rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires de la société Vélizy Petit-Clamart,

II.à titre subsidiaire, sur l'octroi de délais de paiement et la suspension de la réalisation et des

effets de la clause résolutoire

d'octroyer à la société Hubside Store IDF Périphéries des délais de paiement rétroactifs sur 12 mois à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 janvier 2022,

d'ordonner la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire,

de juger que la société Hubside Store IDF Périphéries s'est acquittée des causes du commandement visant la clause résolutoire du 14 janvier 2022, dans les délais octroyés et que la clause résolutoire ne peut jouer,

à tout le moins, si un reliquat restait dû, d'octroyer des délais de paiement selon échéancier fixé par la cour et de suspendre les effets de la clause résolutoire, de juger que celle-ci sera réputée n'avoir jamais joué en cas de respect dudit échéancier,

de rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions de la société Vélizy Petit-Clamart,

de rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions contraires de la société Vélizy Petit-Clamart,

III.en tout état de cause sur le rejet des demandes de paiement formulées par la société Vélizy Petit-Clamart

de juger infondée et injustifiée la demande de condamnation in solidum des sociétésHubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries aupaiement de la somme de 125.747,72 euros en cas de résiliation du bail ou 321.641,88 euros TTC en cas de rejet de cette demande,

de juger que la société Vélizy Petit-Clamart manque à son obligation de bonne foi contractuelle en ce qu'elle sollicite la condamnation in solidum des sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries au paiement de dommages-intérêts, de l'indemnité forfaitairecontractuelle à hauteur de 10% du montant des sommes contractuellement dues et d'un intérêt de retard contractuel sur chaque somme concernée par la demande en paiement,

de juger infondée et injustifiée la demande d'application d'un intérêt de retard au taux d'intérêt légal majoré de 500 points de base (soit 5%) l'an à compter de la date d'exigibilité de chaque sommeconcernée, et avec capitalisation, notamment en ce que la société Vélizy Petit-Clamart ne démontre pas qu'elle a respecté les conditions de mise en 'uvre prévues par le bail liant les parties au titre de l'exigibilité de cet intérêt de retard,

de juger infondée et injustifiée la demande d'indemnité forfaitaire de 10% sollicitée en application de l'article 26.2.1 du Titre II du bail, en ce que la société Vélizy Petit-Clamart ne démontre pas (i) que les pénalités déjà appelées dans sa demande principale n'ont pas le même objet que sa demandedecondamnationaccessoire (ii) ni qu'elle a respecté les conditions de mise en 'uvre prévues à l'article 26.2.1 du Titre II du bail liant les parties au titre de l'exigibilité de cette indemnité forfaitaire,

de juger que la clause du bail sur laquelle la société Vélizy Petit-Clamart fonde ses demandes au titre de l'indemnité forfaitaire de 10% et de l'intérêt de retard égal au taux d'intérêt légal majoré de 500 points de base est une clause pénale constitutive d'un déséquilibre significatif et devant être réputée non écrite à ce titre ou, à tout le moins être modérée,

de juger s'agissant de la demande de dommages-intérêts que la société Vélizy Petit-Clamart ne démontre pas avoir subi un préjudice certain et ne justifie pas davantage d'une faute des sociétés Hubside Store IDF Périphéries et Hubside Store Holding, ni d'un lien de causalité entre cette faute et son prétendu préjudice,

de juger que les demandes de condamnation in solidum des sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries au paiement d'une indemnité d'occupation égale au dernier loyer dû majoré de 50%, en cas de résiliation, 'est infondée',

de juger que la clause du bail sur laquelle la société la société Vélizy Petit-Clamart fonde ses demandes au titre du remboursement des franchises et réductions de loyer est une clause pénale devant à tout le moins être modérée,

de juger que la demande de conservation du dépôt de garantie formulée par la société Vélizy Petit-Clamart en cas de réalisation est infondée,

de juger que la clause du bail sur laquelle la société Vélizy Petit-Clamart fonde ses demandes au titre de la conservation du dépôt de garantie est une clause pénale devant à tout le moins être modérée,

de juger que la somme de 74.704,03 euros à parfaire doit nécessairement être déduite de la créance revendiquée au titre de l'arriéré locatif,

en conséquence

de rejeter la demande de condamnation in solidum des sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries au paiement de la somme de 321.641,88 euros en cas de résiliation du bail ou 188.443,22 euros TTC en cas de rejet de cette demande,

à tout le moins de déduire la somme de 74.704,03 euros à parfaire de la créance au titre de l'arriéré locatif et, le cas échéant, de condamner la société Vélizy Petit-Clamart au remboursement de cette somme,

de rejeter la demande en condamnation in solidum des sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries au paiement de dommages-intérêts,

de rejeter la demande en condamnation in solidum des sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries au paiement de l'indemnité forfaitaire contractuelle à hauteur de 10% des sommes contractuellement dues, à tout le moins de modérer la clause,

de rejeter la demande en condamnation in solidum des sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries au paiement d'un intérêt de retard contractuel égal au taux d'intérêt légal majoré de 500 points de base sur chaque somme concernée par la demande en paiement, à tout le moins de modérer la clause,

de rejeter la demande en condamnation in solidum des sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries au paiement d'une indemnité d'occupation égale au dernier loyer dû majoré de 50%, en cas de résiliation, à tout le moins de modérer la clause,

de rejeter la demande de conservation du dépôt de garantie en cas de résiliation du bail et au contraire en cas de résiliation d'ordonner la restitution du dépôt de garantie, à tout le moins de modérer la clause et d'ordonner la restitution du reliquat,

de rejeter toutes demandes, fins et conclusions de la société Vélizy Petit-Clamart,,

de rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires de la société Vélizy Petit-Clamart,

IV.en tout état de cause

de condamner la société Vélizy Petit-Clamart au versement de la somme de 15.000 euros à chacune des sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

de condamner la société Vélizy Petit-Clamart aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le montant sera recouvré par maître Pedroletti, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

de rejeter toutes demandes, fins et conclusions de la société Vélizy Petit-Clamart,

de rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires de la société Vélizy Petit-Clamart.

Par dernières conclusions (n° 2) notifiées le 23 septembre 2024, la société en nom collectif Vélizy Petit-Clamart demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1134 (ancien), 1218, 1219, 1224 et 1351, 1719, 1725 et 1728, 1343-5,1135 du code civil, L. 145-41 du code de commerce, du bail commercial du 12 février 2020, de la sommation (précitée) visant l'article L. 145-17 du code de commerce du 21 octobre 2022, ducommandement de payer du 14 janvier 2022, desjugements du tribunal de commerce de Paris du 22 mai 2024 et de sa déclaration de créance :

de confirmer le jugement (entrepris) en ce qu'ilconstate l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties, régularisé le 12 février 2020, à la date du 12 février 2022 à 24h et la résiliation de plein droit du bail à cette date // dit qu'à défaut de libération volontaire des lieux dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement, la société Vélizy Petit-Clamart pourra faire procéder à l'expulsion de la société Hubside Store Vélizy 2 et de tout occupant de son chef du local n° 112 au niveau rez-de-chaussée du centre commercial [8] situé [Adresse 2] à [Localité 7] (78) avec le concours de la force publique et d'un huissier si besoin // rappelle que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

de débouter les sociétés Hubside Store IDF Périphéries et Hubside Store Holding de toutes leurs demandes,

de l'infirmer en ce qu'il condamne la société Hubside Store Vélizy 2, solidairement avec la société Hubside Store Holding, à payer à la société Vélizy Petit-Clamart la somme de 116.666,17 euros, en deniers ou quittances, au titre des loyers et charges dus au 14 février 2022, date d'acquisition de la clause résolutoire du bail // condamne la société Hubside Store Vélizy 2, solidairement avec la société Hubside Store Holding à payer à la société Vélizy Petit-Clamart, à compter du 15 février 2022 et jusqu'à libération effective des locaux marquée par la restitution des clefs, une indemnité d'occupation annuelle égale au montant du dernier loyer annuel exigible, majoré de 20% auquel s'ajouteront les charges, impôts et taxes // dit que la société Vélizy Petit-Clamart pourra conserver 10.000 euros sur le montant du dépôt de garantie versé par la société Hubside Store Vélizy 2 à titre de clause pénale // rejette les autres demandes des parties //condamne solidairement les sociétés Hubside Store Vélizy 2 etHubside Store Holding, à payer à la société Vélizy Petit-Clamart la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés (ainsi que) les dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 12 janvier 2022,

Statuant à nouveau

de fixer la créance à titre privilégié de la société Vélizy 2 Petit-Clamart à la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l'encontre de la société Hubside Store IDF Périphéries à hauteur de 403.192,61 euros TTC, correspondant à l'arriéré de loyers et accessoires dû au 21 mai 2024 (veille du jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de la société Hubside Store IDF Périphéries),

de fixer la créance à titre chirographaire de la société Vélizy 2 Petit-Clamart à la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l'encontre de la société Hubside Store Holding, en sa qualité de garante solidaire de la société Hubside Store IDF Périphéries, à hauteur de 403.192,61 euros TTC, correspondant à l'arriéré de loyers et accessoires dû au 21 mai 2024 (veille du jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de la société Hubside Store Holding),

de juger et déclarer que la somme de 403.192,61 euros due à la société Vélizy 2 Petit-Clamart sera augmentée d'un intérêt de retard au taux d'intérêt légal majoré de 500 points de base (soit 5%) l'an à compter de la date d'exigibilité de chaque somme concernée, et, s'ils sont dus au moins pour une année entière, qu'ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil (Titre II, art. 8 'clause d'intérêts de retard') et de la fixer au passif de laprocédure de la liquidation judiciaire ouverte à l'encontre de la société Hubside Store IDF Périphéries,

de juger et déclarer que la somme de 403.192,61 euros due à la société Vélizy 2 Petit-Clamart sera augmentée d'un intérêt de retard au taux d'intérêt légal majoré de 500 points de base (soit 5%) l'an à compter de la date d'exigibilité de chaque somme concernée, et, s'ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil (Titre II, art. 8 'clause d'intérêts de retard') et de la fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l'encontre de la société Hubside Store Holding en sa qualité de garante solidaire de la société Hubside Store IDF Périphéries,

de fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société Hubside Store IDF Périphéries, à titred'indemnitéforfaitaireunesomme correspondant à 10 % du montant des sommes contractuellement dues à la société Aéroville, soit la somme de 31.679,21 euros TTC,

de fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société Hubside Store Holding en sa qualité de garante solidaire de la société Hubside Store IDF Périphéries et à titre d'indemnité forfaitaire une somme correspondant à 10% du montant des sommes contractuellement dues par cette dernière à la société Vélizy 2 Petit Clamart, soit la somme de31.679,21 euros TTC,

de juger que la société Vélizy 2 Petit Clamart conservera le dépôt de garantie d'un montant de 49.005 euros,

de fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société Hubside Store IDF Périphéries, à titre de dommages et intérêts correspondant à deux mois de loyers TTC, la somme de 39.721,28 euros 'TTC' en réparation du grave préjudice subi par la société Vélizy Petit-Clamart,

de fixer au passif de laprocédure de liquidation judiciaire de la société Hubside Store Holding, en sa qualité de garante solidaire de la société Hubside Store IDF Périphéries et à titre de dommages et intérêts correspondant à deux mois de loyers TTC, la somme de 39.721,28 euros 'TTC' en réparation du grave préjudice subi par la société Vélizy Petit-Clamart,

en tout état de cause

de débouter les sociétés Hubside Store Holding et Hubside StoreIDF Périphéries, la société BTSG² prise en la personne de maître [U] [Z] et la Selarl Axyme, prise en la personne de maître [F] [I], ès-qualités de mandataires judiciaires des sociétés Hubside Store IDF Périphéries et Hubside Store Holding de l'ensemble de leurs demandes,

de condamner in solidum les sociétés Hubside Store IDF Périphéries et Hubside Store IDF Périphéries, la société BTSG prise en la personne de maître [U] [Z] et la Selarl Axyme, prise en la personne de maître [F] [I], ès-qualités de mandataires judiciaires des sociétés Hubside Store IDF Périphéries et Hubside Store Holding, à payer à la société Vélizy 2 Petit-Clamart la somme de 15.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile (ainsi qu') aux entiers dépens, ceux d'appel étant distraits dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.

Assignés en intervention forcée par l'appelante, paractes contenant dénonciation de l'ensemble des conclusions d'appel outre l'ordonnance rendue le 18 juin 2024 constatant l'interruption de l'instance et fixant la prochaine conférence de mise en état:

la SCP B.T.S.G.², prise en la personne de maître [U] [Z] et la Selarl Axyme, prise en la personne de maître [F] [I], toutes deux ès-qualités de mandataires liquidateurs judiciaires de la société Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphéries, selon acte délivré (à personne morale) le 23 septembre 2024,

et la Selarl Axyme, prise en la personne de maître [F] [I], ès-qualités de mandataires liquidateurs judiciaires des sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphériques, selon actes délivrés (à personne présente) le 23 septembre 2024,

n'ont pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 03 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Dans leur déclaration d'appel du 26 juillet 2023, les sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store 'Aéoville' venant aux droits de la société Hubside Store Velizy 2 ont entendu déférer à la cour les chefs du jugement qu'elles critiquaient et qui portaient, en particulier, sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses suites parmi lesquelles la fixation d'une indemnité d'occupation majorée et la restitution du dépôt de garantie à titre de clause pénale, ainsi que sur leur condamnation au paiement d'un arriéré locatif arrêté au 14 février 2022.

Il convient d'observer que dans leurs conclusions d'appelantes (alors in bonis) notifiées le 24 avril 2024 et pour solliciter l'infirmation du jugement, les sociétés Hubside Store Holding et Hubside Store IDF Périphériesformaient des prétentions tendant à contester l'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement de payer délivré le 14 janvier 2022 ou opposaient une fin de non-recevoir tirée de sa nouveauté en cause d'appel à la demande de résolutionfondée sur la sommation de respecter les clauses du bail délivrée le 21 octobre 2022.

Force est de considérer qu'elles n'ont pas conclu postérieurement à l'ouverture des procédures collectives à leur encontre, que les organes de la procédure assignés n'ont pas constitué avocat et qu'il n'a par conséquent pas été répliqué aux dernières conclusions de l'intimée prises à la suite de l'ouverture de ces procédures collectives.

Or, la SCI Vélizy Petit-Clamartdemandant la confirmation du jugement en ce qu'il constate la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire à la date du 14 février 2022, ordonne l'expulsion de la preneuse et statue sur le sort des meubles (sans pour autant reprendre à son compte un motif du jugement déféré ou développer, en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, des moyens de droit et de fait au soutien de cette prétention contestée par ses adversaires) fait néanmoins valoir (en page 14/47 de ses conclusions), sans précisions sur la situation réelle, qu'en raison de l'ouverture des procédures de liquidation judiciaire à l'encontre de chacune de ses adversaires et par application de l'article L 641-11-1 du code de commerce, elle ne peut plus solliciter la résiliation du bail ni demander la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.

C'est la raison pour laquelle elle limite ses prétentions devant la cour, sollicitant, en principal, la fixation de sa créance locative arrêtée à la veille du jugement d'ouverture de la société Hubside Store IDF Périphéries, soit le 21 mai 2024 .

S'agissant d'une instance en cours à la date de l'ouverture des procédures collectives, il convient pour la cour, dans ces conditions, de cantonner l'examen du litige à l'appréciation des différents chefs de créance de la bailleresse dont la fixation est poursuivie.

Sur la fixation de la créance

Sur la régularité de la reprise d'instance

Il est constant qu'il appartient à la juridiction saisie de vérifier la régularité de la reprise d'instance (Cass com, 25 juin 2002, pourvoi n° 98-22179 // 25 février 2004, pourvoi n° 02-17246).

S'agissant de la reprise d'instance à l'égard de la société Hubside Store IDF Périphéries (la preneuse) il y a lieu de constater que la société Vélizy 2 Petit-Clamart verse aux débats (en pièce n° 70) la déclaration de créance dont elle se prévaut et justifie de la mise en la présente cause des organes de la procédure, les assignations précitées ayant été transmises par le réseau privé virtuel des avocats à leurs dates.

Elle est donc régulière.

S'agissant de la reprise d'instance à l'égard de la société Hubside Store Holding (assignée en sa qualité de garante solidaire), il ressort des éléments de la procédure qu'il est certes justifié de la mise en cause des organes de la procédure collective ouverte à son encontre.

Mais ces assignations en intervention forcée qui se caractérisent par l'extension de l'instance à un tiers ne suffisent pas àrendre régulière la reprise de l'instance interrompue, comme a pu en juger la Cour de cassation (Cass com, 27 septembre 2016, pourvoi n° 14-24107).

En effet, aux termes de l'article L 622-22 alinéa 1er du code de commerce, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à sa déclaration de créance.

Or, il ressort des éléments de la procédure que la société Vélizy Petit-Clamart ne produit pas sa déclaration de créance à l'égard de la société Hubside Store Holding ni même ne l'invoque, se bornant à se prévaloir de sa déclaration au passif de la société Hubside Store IDF Périphéries (page 13/47 de ses conclusions, § I.11) et, sauf à voir sa décision réputée non avenue à l'égard de la garante par application de l'article 372 du code de procédure civile, la cour ne saurait considérer qu'est régulière la reprise d'instance la concernant.

En l'absence, par conséquent, de réunion des conditions de la reprise d'instance à l'encontre de la société Hubside Store Holding interrompue par l'ordonnance du 18 juin 2024 et alors qu'aux termes de l'article 2 du code de procédure civile 'Les parties conduisent l'instance sous les charges qui leur incombent. Il leur appartient d'accomplir les actes de la procédure dans les formes et délais requis', la cour ne peut que déclarer irrecevables les demandes de fixation de créance formées contre celle-ci mais doit constater que la reprise d'instance n'est pas régulière, selon la doctrine de la Cour de cassation (Cass com, 20 octobre 2021, pourvoi n° 20-13829, publié au bulletin).

Par suite, rien ne s'opposant à ce qu'il soit statué sur les demandes de fixation des créances de la bailleresse au passif de la société Hubside Store IDF Périphéries, il n'y a pas lieu de surseoir à statuer mais, pour une bonne administration de la justice et en application de l'article 367 alinéa 2 du code de procédure civile, d'ordonner la disjonction de l'instance opposant la société Vélizy Petit-Clamart et la société Hubside Store Holding, en liquidation judiciaire.

Sur les différents postes de créance litigieux

Il y a lieu de rappeler que la déclaration de créance à titre privilégié de la SNC Vélizy Petit-Clamart à la procédure ouverte à l'encontre de la société Hubside Store IDF Périphéries du 31 juillet 2024 (pour un montant de 403.192,61 euros) comprenait (pièce 70) :

un solde débiteur au montant de 316.792 euros représentant les loyers, indemnités forfaitaires appliquées trimestriellement, charges et taxes au 21 mai 2024 selon l'extrait de compte locatif reproduit dans la déclaration et à nouveau versé devant la cour,

une demande de compensation du dépôt de garantie pour un montant de 49.005 euros qui visait l'article 5.4 du contrat de bail,

une somme de 86.400,49 euros totalisant le montant d' une indemnité des sommes dues de 10% (soit : 31.679,21 euros), celui de dommages-intérêts réclamés devant la cour d'appel (soit : 39.721,28 euros)

et la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Devant la cour, la bailleresse décompose ainsi sa créance dans le corps de ses écritures :

316.792,12 euros représentant le montant total des loyers, charges, taxes, frais, indemnité forfaitaire appliquée trimestriellement depuis le 20 octobre 2021 jusqu'au 21 mai 2024, soit un total de 541.817,97 euros TTC dont sont déduits, suivant un tableau distinct, des règlements (par chèques, virements et saisie) comptabilisés du 26 mars 2022 au 12 mars 2024 pour un total de 225.025,85 euros TTC,

31.679 euros correspondant à une indemnité forfaitaire de 10% sur la totalité des sommes contractuellement dues,

49.005 euros correspondant au montant du dépôt de garantie qu'elle entend conserver,

39.721,28 euros à titre de dommages-intérêts (représentant le montant de deux mois de loyers de base TTC),

Dans le dispositif de ses dernières conclusions, elle poursuit distinctement la fixation de ces différents chefs de créance : la cour constate cependant, sans qu'une motivation ne vienne l'éclairer, que 'l'arriéré de loyers et accessoires dû au 21 mai 2024" y est évalué à 403.192,61 euros TTC et qu'il lui est, par ailleurs, demandé d'appliquer à cette dernière somme un intérêt de retard au taux légal majoré de 500 points de base (soit 5%) 'à compter de la date d'exigibilité de chaque somme concernée', avec capitalisation de ces intérêts.

La cour relève, de plus, que cette demande au titre des intérêts de retard formée au visa de l'article 8 du Titre II du bail ne figure pas dans la déclaration de créance.

En dépit de la présentation, par la SNC Vélizy Petit-Clamart, de ses prétentions à certains égards confuse et quelque peu elliptique, et étant rappelé que la cour ne peut se prononcer que dans la limite de la créance déclarée, il convient d'examiner point par point sa demande de fixation decréance au passif de la société Hubside Store IDF Périphéries.

1 - s'agissant des loyers, indemnités d'occupation, charges, frais, taxes et pénalités de retard

' Se prononçant sur l'exigibilité des loyers et des charges au 13 janvier 2022 qui étaient réclamés dans le commandement de payer, le tribunal a jugé, par motifs pertinents que la cour fait siens, qu'ils étaient exigibles durant les périodes de mesures gouvernementales restrictives en rejetant l'argumentation des défenderesses qui se prévalaient de la force majeure, de la perte de la chose louée durant la période de confinement liée à la crise sanitaire ou du manquement de la bailleresse à son obligation de bonne foi.

Cette appréciation est d'ailleurs conforme à la doctrine de la Cour de cassation sur ces divers points dans des espèces transposables (Cass civ 3ème, 30 juin 2022, pourvois n° 21-19889, n° 21-20127, n° 21-20190 // Cass civ 3ème 23 novembre 2022, pourvois n° 21-21867, n° 22-12753, publiés au bulletin) dont se prévaut l'appelante.

Il a notamment justement écarté le grief tenant à la déloyauté de la bailleresse du fait de l'imputation des loyers dus mais impayés durant la période de la pandémie sur le montant du dépôt de garantie telle qu'opérée en énonçant qu'il était prouvé que les parties ont échangé à plusieurs reprises sur l'accumulation des impayés de la preneuse et qu'aux termes du bail (auquel il n'est pas démontré qu'elles aient entendu déroger) cette dernière a autorisé la bailleresse à compenser sans formalité le montant du dépôt de garantie et le montant des loyers échus et non réglés ainsi que toute autre somme exigible à un titre quelconque en vertu du bail.

De sorte que ne peut être suivie la société appelante reprenant ces différents moyens qui ne permettent pas de contester l'exigibilité des loyers et des charges résultant du décompte portant sur les facturations afférentes au premier trimestre 2022 jusqu'au 21 mai 2024, étant de plus relevé que la loi du 30 juillet 2022 a mis fin aux régimes d'exception créés pour lutter contre l'épidémie liée à la covid-19.

' Cela étant, le décompte du 21 mai 2024 produit comprend la facturation de sommes présentées sous le libellé 'loyer ou indemnité d'occupation' ceci à compter du premier trimestre 2022.

La cour observe que les premiers juges ont condamné la preneuse au paiement d'une indemnité d'occupation annuelle à compter du 15 février 2022 jusqu'à la libération effective des lieux égale au montant du dernier loyer exigible, majoré de 20%, auquel s'ajouteront les charges impôts et taxes.

Et qu'il ne saurait être prétendu à la condamnation au paiement d'une telle indemnité (de nature mixte dans la mesure où elle est à la fois compensatoire et indemnitaire) qu'en vertu d'une décision ayantforce de chose jugée, étant relevé que le jugement en cause n'avait qu'autorité de chose jugée du fait qu'il en a été relevé appel.

Néanmoins, à l'examen des factures détaillées et décomptes produits par la bailleresse (pièces n° 51, 64, 65), il apparaît qu'a été trimestriellement appelé le loyer de base indexé de plein droit sur l'indice des loyers commerciaux et qu'il n'en ressort pas l'imputation de la majoration figurant au dispositif du jugement entrepris, les appelantes (qui n'ont pas produit leurs pièces devant la cour)ne contestant la créance à ce titre qu'en raison du défaut de prise en compte, à hauteur de 109.903,34 euros, de versements notamment d'un ordre de virement et de l'intégration de pénalités à hauteur de 25.567,06 euros.

'Par ailleurs, le décompte arrêté au 21 mai 2024 comprend, outre les loyers, indemnités d'occupation, charges et taxes demeurant impayés à sa date, une pénalité de retardcomptabilisée sur chaque échéance, entrant dans les prévisions du bail à l'article 8 de son Titre II intitulé 'clause d'intérêts de retard' aux termes duquel :

' A défaut de paiement d'une somme exigible (loyers, charges, accessoires, dépôt de garantie, compléments au dépôt de garantie, charge de fonds marketing, honoraires, etc) à sa date d'échéance, celle-ci sera productive d'intérêts majorés de 500 points de base (soit : 5,00 %) l'an (...) Et ce sous réserve de l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au preneur et restée infructueuse de ce dernier en tout ou en partie passé un délai de huit jours suivant cet envoi.

Les intérêts seront dus à compter de la date d'exigibilité de chaque somme concernée, prévue ci-dessus et, s'ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil'.

Les stipulations spécifiques du Titre I, article 11.7 ont porté à 10 jours ce délai de 8 jours.

Sur ce point, la société Hubside Store IDF Périphéries poursuivant, en tout état de cause, le rejet des différentes demandes de son adversaire, approuve le tribunal en ce que, pour minorer le montant de la créance revendiquée, il a déduit des sommes facturées au 14 février 2022, date d'acquisition de la clause résolutoire du bail, les sommes de 7.850,74 euros et de 1.230,81 euros respectivement sollicitées au titre des troisième et quatrième trimestres 2021, ceci en raison de l'absence de démonstration du respect des conditions formelles prévues à l'article 8 du contrat de bail, en objectant de plus, ce faisant, que le montant ainsi facturé de pénalités ne correspond pas à son assiette réelle pour la première (le 3ème trimestre 2021 s'élevant à 54.686,22 euros TTC) et ne correspond à aucune somme pour la seconde.

Au stade des dernières conclusions d'appelantes antérieures à l'ouverture de la procédure collective, la preneuse analyse en tout état de cause cette clause, à l'instar de la clause relative à l'indemnité forfaitaire de 10% par ailleurs réclamée, en une clause pénale, se prévaut du déséquilibre significatif qu'elles créent et, à tout le moins, de leur caractère manifestement excessif.

Incidemment, elle observe que cette indemnité est intégrée au décompte, qu'est par ailleurs poursuivi le paiement d'une majoration de l'intérêt légal de 5% sur cette base et d'une indemnité de 10% semblablement assise de sorte que la bailleresse sollicite en fait l'application de pénalités sur des pénalités.

S'agissant, ici, de se prononcer sur l'exigibilité des pénalités appliquées trimestriellement sur les loyers et les charges pour sanctionner le retard dans le paiement et qui sont reprises depuis le 3ème trimestre 2021 par la bailleresse dans son décompte arrêté au 21 mai 2024, la cour statuant ci-après distinctement sur l'indemnité de 10% due à la date d'acquisition de la clause résolutoire, elles s'établissent, selon ce décompte, à la somme totale de 74.909,80 euros, soit :

* 7.850,74 euros + 1.230,81 euros (3ème et 4ème trimestres 2021) s'agissant des sommes sus-évoquées,

* outre : (5.495,17euros x 2) + 5.669,27 (1er et 2ème trimestre 2022 pour une somme identique ainsi que l' 'indemnité forfaitaire 10% indemnité forfaitaire de', comme précisément libellée, facturée le 31 janvier 2023)

* outre : 5.852,25 euros + 6.372,49euros + 30.826,95 euros (correspondant pour les deux premières aux 2ème et 4ème trimestres 2023 et, pour la dernière, mentionnée comme suit à la date du 23 octobre 2023 : 'indem forf CA non reçu indemn forf CA 2022 non R')

* outre : 6.116,95 euros (1er trimestre 2024), étant observé que celle qui portait sur le 2ème trimestre 2024, au montant de6.120,11 euros, a été introduite dans le décompte puis en a été déduite,

Il y a lieu de considérer que, ce faisant, l'intimée ne combat ni même n'évoque la motivation du tribunal.

Alors que lui était opposée l'absence de respect des conditions de mise en oeuvre de cette peine prévues aux articles sus-repris du bail stipulant que cette majoration de plein droit doit être précédée d'une mise en demeure par pli recommandé restée infructueuse passé un délai de dix jours, elle n'en justifie aucunement.

Par suite, la société Vélizy Petit-Clamart doit être déboutée de sa demande de fixation de créance telle que présentée de ce chef à hauteur de la somme de 74.909,80 euros.

Le montant des loyers, charges, frais et taxes n'étant pas autrement contesté, il résulte de tout ce qui précède qu'il ne peut être fait droit à la demande de fixation de la créance de la société Vélizy Petit-Clamart à ces divers titres pour un montant total de 316.792,12 euros et que celle-ci sera fixée au passif de la liquidation à la somme de 241.882,32 euros (soit : 316.792,12 euros -74.909, 80 euros).

2 - s'agissant de la demande au titre de l'indemnité forfaire de 10% à la date d'acquisition de la clause résolutoire

La société Vélizy Petit-Clamart poursuit la fixation d'une créance (évaluée à la somme de 31.679,21) au passif de la liquidation en faisant valoir qu'elle a bien respecté les conditions de mise en oeuvre de cette majoration de plein droit de 10% stipulée au Titre II, art. 26.2.1- 'indemnités forfaitaires', qu'il s'agit d'une indemnisation contractuelle du préjudice subi par le bailleur parfaitement usuelle et que ce préjudice est 'très important' puisque, confrontée aux retards de paiement, elle devait cependant s'acquitter des charges du centre commercial et payer ses créanciers.

Pour contester cette demande, l'appelantesoutient qu'il s'agit d'une clause pénale qui se cumule avec la clause précitée sanctionnant forfaitairement et par avance le retard de paiement, qu'elle est de plus constitutive d'un déséquilibre significatif, au profit de la bailleresse, entre les droits et obligations des parties, partant réputée non écrite par application de l'article 1171 du code civil dans ce contrat de bail commercial qu'elle qualifie de contrat d'adhésion.

Elle est à tout le moins manifestement excessive, ajoute-t-elle, de sorte qu'il y a lieu de l'en exonérer ou de la modérer par application de l'article 1231-5 du même code en rejetant l'argumentation adverse.

Ceci étant exposé, il échet de considérer que cette somme correspond à 10% de la créance ci-avant revendiquée et, quoi qu'il en soit, ne peut être retenue dans son quantum eu égard à ce qui précède.

Sur l'exigibilité de cette pénalité, l'article 26.2.1 inséré dans un chapitre relatif à la résiliation du bail stipule :

'A défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance, et du seul fait de l'envoi par le bailleur d'une lettre consécutive à cette défaillance, restée infructueuse huit (8) jours après sa première présentation, comme en toute hypothèse en cas de notification d'un commandement ou d'une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10% à titre d'indemnité forfaitaire'.

S'il est vrai que la lettr