CA Paris, 13 mars 2025, RG 24/07269

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3

ARRÊT DU 13 MARS 2025

(n° 105 , 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/07269 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJJCS

Décision déférée à la cour : ordonnance du 27 février 2024 - JCP du Tprox d'Aubervilliers - RG n° 24/00113

APPELANT

M. [P] [B]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par Me Aliénor SAINT-PAUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : PB 39

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro N-93008-2024-3117 du 12/04/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉ

M. [D] [T]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté par Me Juliette MUSSO, avocat au barreau de PARIS, toque : E 1723

Ayant pour avocat plaidant Me Benjamin SABBAGH ZADEH, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 07 janvier 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie GEORGET, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte du 23 juillet 2022, M. [T] a donné à bail à M. [B] et Mme [M] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 1].

Affirmant que les échéances de loyer n'étaient pas régulièrement payées, le bailleur a fait délivrer le 11 août 2023 au principal un commandement de payer la somme de 2 940 euros visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 17 octobre 2023, M. [T] a fait assigner M. [B] et Mme [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers, statuant en référé, aux fins de :

constater que M. [B] et Mme [M] sont occupants sans droit ni titre ;

ordonner l'expulsion de M. [B] et Mme [M] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, sous  astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

supprimer le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [B] et Mme [M] ;

condamner M. [B] et Mme [M] au paiement à titre provisionnel :

d'une somme de 4 428,33 euros au titre de l'arriéré locatif ;

d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours, augmenté des charges à compter de la résiliation jusqu'à libération effective des lieux ;

d'une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

Par ordonnance réputée contradictoire du 27 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers, statuant en référé, a :

déclaré l'action de M. [T] recevable ;

constaté, à compter du 11 octobre 2023 à minuit, la résiliation du bail portant sur les lieux loués à M. [B] et Mme [M] et situés au [Adresse 1] ;

ordonné en conséquence à M. [B] et Mme [M] de libérer les lieux et restituer les clés, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

rejeté la demande de suppression du délai de deux mois, prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

débouté M. [T] de sa demande d'astreinte ;

rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

condamné M. [B] et Mme [M] à payer à M. [T] la somme provisionnelle de 2 320, 98 euros (terme de janvier 2024 inclus) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décompte au 16 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

condamné M. [B] et Mme [M] à payer à M. [T] à compter du 1er février 2024 et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d'occupation fixée à titre provisionnel au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié ;

condamné M. [B] et Mme [M] à payer à M. [T] la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [B] et Mme [M] aux dépens.

Par déclaration du 10 avril 2024, M. [B] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 1er juillet 2024, M. [B] demande à la cour de :

réformer en toutes ses dispositions la décision dont appel et statuant à nouveau ;

à titre principal :

prononcer la nullité du commandement de payer en date du 11 août 2023 ;

dire et juger nul et de nul effet ledit commandement ;

débouter M. [T] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

constater que la clause résolutoire n'est pas acquise ;

constater que M. [B] n'est pas redevable de la somme provisionnelle de 2 320,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au terme de janvier 2024 inclus.

à titre subsidiaire :

suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail en date du 23 juillet 2022 entre M. [T] et M. [B] et Mme [M] ;

accorder à l'appelant un délai de paiement de trente-six mois aux fins d'apurer sa dette locative ;

condamner l'intimé aux dépens et au paiement de la somme de 3 000 euros HT sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, Maître Saint Paul s'engageant à renoncer à la part contributive de l'Etat.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 31 juillet 2024, M. [T] demande à la cour, de :

In limine litis,

déclarer l'appel de M. [B] irrecevable ;

à titre subsidiaire,

confirmer l'ordonnance ;

rejeter les demandes de M. [B] :

en tout état de cause,

condamner M. [B] aux dépens ;

condamner M. [B] au paiement de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2024.

Sur ce,

Sur la demande tendant à voir déclarer l'appel irrecevable

En application de l'article 490 du code de procédure civile, le délai d'appel d'une ordonnance de référé est de quinze jours.

Par ailleurs, l'article 528 du même code dispose que 'le délai à l'expiration duquel un recours ne peut plus être exercé court à compter de la notification du jugement, à moins que ce délai n'ait commencé à courir, en vertu de la loi, dès la date du jugement. Le délai court même à l'encontre de celui qui notifie'.

Aux termes de l'article 43 du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020 portant application de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 dans sa version applicable au litige :

'Sans préjudice de l'application de l'article 9-4 de la loi 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique et relatif à l'aide juridictionnelle et à l'aide à l'intervention de l'avocat dans les procédures non juridictionnelles dans sa version applicable au litige, lorsqu'une action en justice ou un recours doit être intenté avant l'expiration d'un délai devant les juridictions de première instance ou d'appel, l'action ou le recours est réputé avoir été intenté dans le délai si la demande d'aide juridictionnelle s'y rapportant est adressée ou déposée au bureau d'aide juridictionnelle avant l'expiration dudit délai et si la demande en justice ou le recours est introduit dans un nouveau délai de même durée à compter :

1° De la notification de la décision d'admission provisoire ;

2° De la notification de la décision constatant la caducité de la demande ;

3° De la date à laquelle le demandeur de l'aide juridictionnelle ne peut plus contester la décision d'admission ou de rejet de sa demande en application du premier alinéa de l'article 69 et de l'article 70 ou, en cas de recours de ce demandeur, de la date à laquelle la décision relative à ce recours lui a été notifiée ;

4° Ou, en cas d'admission, de la date, si elle est plus tardive, à laquelle un auxiliaire de justice a été désigné.

Lorsque la demande d'aide juridictionnelle est présentée au cours des délais impartis pour conclure ou former appel ou recours incident, mentionnés aux articles 905-2, 909 et 910 du code de procédure civile et aux articles R. 411-30 et R. 411-32 du code de la propriété intellectuelle, ces délais courent dans les conditions prévues aux 2° à 4° du présent article.

Par dérogation aux premier et sixième alinéas du présent article, les délais mentionnés ci-dessus ne sont pas interrompus lorsque, à la suite du rejet de sa demande d'aide juridictionnelle, le demandeur présente une nouvelle demande ayant le même objet que la précédente.'

Au cas présent, M. [T] soutient que l'appel est irrecevable car formé le 10 avril 2024 alors que l'ordonnance entreprise avait été signifiée par acte extrajudiciaire du 4 mars 2024.

Toutefois, il résulte des pièces produites par l'appelant qu'il a sollicité le bénéfice de l'aide juridictionnelle le 15 mars 2024, qu'une première décision a été rendue le 27 mars suivant puis que, par décision rectificative du 12 avril 2024, le bureau d'aide juridictionnelle a rectifié sa décision et a décidé d'accorder l'aide juridictionnelle totale à M. [B].

En déclarant faire appel de l'ordonnance entreprise le 10 avril 2024, M. [B] a, au regard des dispositions de l'article 43 du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020 susvisées, respecté le délai imparti pour former son recours.

L'appel formé par M. [B] est donc recevable.

Sur la demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer visant la clause résolutoire doit contenir, à peine de nullité, un décompte de la dette.

Au cas présent, M. [B] demande de prononcer la nullité du commandement de payer.

Cependant, le juge des référés n'a pas le pouvoir de prononcer une telle nullité.

La demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer sera déclarée irrecevable.

Sur la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail

Selon l'article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

En l'espèce, le bail signé entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, en cas de défaut de paiement , au terme convenu, de tout ou partie du loyer ou des charges.

M. [B] expose, en premier lieu, que le commandement de payer ne fait pas apparaître le détail des charges impayées.

Cependant, le commandement de payer délivré à M. [B] indique, d'une part, 'loyers et charges impayés selon décompte joint au présent acte arrêté à juillet 2023 : 2 940 euros', d'autre part, 'ce bail fixe le montant mensuel du loyer à 900 euros et des charges locatives à 80 euros.' Le décompte décompose cette somme comme suit : trois mois impayés (mai 2023, juin 2023 et juillet 2023), montant mensuel du loyer : 900 euros et montant mensuel des charges : 80 euros.

Le décompte des sommes dues est donc suffisamment détaillé.

Ensuite, M. [B] soutient que le bailleur est défaillant dans l'administration de la preuve de l'exigibilité des sommes dues au titre des charges puisqu'aucune régularisation, ni même indication n'a été portée à la connaissance de l'appelant de telle sorte que leur facturation ne pouvait pas être vérifiée.

Toutefois, un commandement de payer signifié pour une somme supérieure au montant de la créance réelle du bailleur reste valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles.

En l'espèce, les sommes réclamées au titre des loyers des mois de mai, juin et juillet 2023 étaient dues.

En toute hypothèse, le commandement de payer, qui reproduit la clause résolutoire, signifié le 11 août 2023, est donc justifié à hauteur de 2 100 euros.

M. [B] soutient qu'il a payé cette somme. Il argue d'un versement par la caisse d'allocations familiales au profit du bailleur intervenu en novembre 2023.

Cependant, en novembre 2023 le délai pour payer les causes du commandement était expiré.

Le premier juge a donc constaté, à bon droit, que la résiliation du bail était intervenue le 11 octobre 2023 à minuit.

L'ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur la demande de provision formée par le bailleur

Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, 'dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'.

Selon l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

M. [T], bailleur, conclut à la confirmation de l'ordonnance qui a condamné M. [B] au paiement de la somme provisionnelle de 2 320, 98 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 16 janvier 2024.

M. [B], qui poursuit l'infirmation de l'ordonnance de ce chef et le rejet de la demande de l'intimé, fait valoir que le bailleur ne pouvait pas actualiser sa demande provisionnelle le jour de l'audience dès lors que Mme [M] et lui-même n'étaient ni présents ni représentés à l'audience.

Toutefois, ce moyen est inopérant pour contester, à hauteur d'appel, le principe et le montant de la somme provisionnelle sollicitée.

Ensuite, M. [B] soutient qu'au mois de novembre 2023 il a bénéficié d'un rappel de la caisse d'allocations familiales et que son bailleur a touché une somme au titre de l'aide au logement d'un montant de 4 896, 26 euros. Il souligne que le jour de l'audience devant le premier juge, les causes du commandement étaient devenues sans objet puisqu'il n'y avait plus de dette locative.

Cependant, le décompte arrêté au 16 janvier 2024, produit par le bailleur, qui fait état d'une somme impayée par les locataires d'un montant de 2 490, 31 euros prend en considération les sommes versées par la caisse d'allocations familiales, soit 3 536 euros en octobre 2023, 1 051, 02 euros en novembre 2023, 456 euros en décembre 2023 et 456 euros en janvier 2024.

De plus, le bailleur n'est pas utilement contredit lorsqu'il indique que M. [B] n'a procédé à aucun paiement depuis le mois de novembre 2023.

L'obligation de paiement de M. [B] n'est donc pas sérieusement contestable à hauteur de 2 320, 98 euros (2 490, 31 - 169, 33 (frais d'acte de commissaire de justice).

L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a condamné M. [B] au paiement de cette somme provisionnelle.

Sur les demandes reconventionnelles de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24, V et VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi [...].

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Au cas présent, le locataire demande des délais de paiement rétroactifs.

Le bailleur s'y oppose en répliquant que M. [B] n'a effectué aucun versement depuis le mois de novembre 2023.

Il n'est pas établi que M. [B] a repris le versement intégral du loyer courant. Il n'est pas plus démontré qu'il est en capacité de s'acquitter de ce loyer courant et d'apurer la dette locative.

Les demandes de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront rejetées.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

M. [T] été contraint d'engager une procédure au regard de la dette locative qui préexistait à l'assignation. La décision de première instance sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné M. [B] aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour la même raison, la charge des dépens d'appel sera assumée M. [B].

Les demandes fondées, à hauteur d'appel, sur l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS