CA Amiens, 13 mars 2025, RG 22/02843

ARRET

N°

S.C.I. L'AIGLE

C/

S.A.S. MENAGER EN DEFAUTS D'ASPECTS-DISTRIBUTION

copie exécutoire

le 13 mars 2025

à

Me Lacheny

Me Giraudon

FM

COUR D'APPEL D'AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 13 MARS 2025

N° RG 22/02843 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IPAF

JUGEMENT DU TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 8] DU 16 MAI 2022 (référence dossier N° RG 21/01143)

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.C.I. L'AIGLE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Me Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocat au barreau D'AMIENS, postulant

Ayant pour avocat plaidant Me Emmanuel LACHENY de la SARL COULON AVOCATS, avocat au barreau de LILLE

ET :

INTIMEE

S.A.S. MENAGER EN DEFAUTS D'ASPECTS-DISTRIBUTION agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocat au barreau D'AMIENS, postulant

Ayant pour avocat plaidant Me Véronique GIRAUDON de la SELARL DUCROT ASSOCIES - DPA, avocat au barreau de LYON

***

DEBATS :

A l'audience publique du 21 Janvier 2025 devant Mme Florence MATHIEU, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l'article 805 du code de procédure civile qui a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025.

GREFFIERE : Madame Malika RABHI

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Mme Florence MATHIEU en a rendu compte à la cour composée de :

Mme Florence MATHIEU, présidente de chambre,

Mme Odile GREVIN, présidente de chambre,

Mme Valérie DUBAELE, conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

PRONONCE :

Le 13 Mars 2025 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Florence MATHIEU, présidente a signé la minute avec Madame Marie-Estelle CHAPON, greffière.

*

* *

DECISION

Suivant acte sous seing privé du 27 février 2012, la SCI L'Aigle a donné à bail commercial à la SAS Bohain Dev des locaux sis [Adresse 3] à Guise, à effet du 1er mars 2012 au 1er mars 2021.

Par acte sous seing privé du 8 décembre 2016, la SAS Bohain Dev a cédé son fonds de commerce à la SAS [Adresse 7].

Puis par avenant du 5 décembre 2017, la SCI L'Aigle et la SAS [Adresse 7] ont modi'é la consistance des locaux loués, la destination du bail et le montant du loyer avec effet au 30 septembre 2017.

La SAS MDA Centre est devenue la SAS MDA Distribution dans le cadre d'une fusion absorption avec effet rétroactif au 1er janvier 2019.

Par jugement du 2 avril 2020, le tribunal de commerce de Lyon a ouvert une procédure de sauvegarde au bénéfice de la SAS MDA Distribution.

Par courrier du 23 octobre 2020, la SELARL BCM, administrateur judiciaire a notifié à la SCI L'Aigle la résiliation du bail commercial et l'a informée de la restitution des locaux au plus tard le 28 février 2021.

Un état des lieux de sortie a été dressé par procès-verbal de constat d'huissier en date du 26 février 2021 et la SCI L'Aigle a mis en demeure par lettre recommandée du 12 juillet 2021, la SAS MDA Distribution de lui régler la somme de 50.585,07 euros au titre de frais de remise en état résultant d'un mauvais entretien.

Par actes d'huissier en date du 15 décembre 2021, la SCI L'Aigle a fait assigner la SAS MDA Distribution devant le tribunal judiciaire de Saint-Quentin aux 'ns d'obtenir, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, la condamnation de cette dernière à lui payer les sommes de :

- 50 585,07 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2021,

- 5 .000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.

Par jugement rendu le 16 mai 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Quentin a, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :

-rejeté la demande de révocation de l'ordonnance de clôture présentée par la SAS MDA Distribution,

-rejeté toutes les demandes de la SCI L'Aigle et l'a condamnée aux dépens.

Par un acte en date du 8 juin 2022, la SCI L'Aigle a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 7 septembre 2022, la SCI L'Aigle conclut à l'infirmation du jugement déféré et demande à la cour de condamner la SAS MDA Distribution à lui payer les sommes de :

- 50 585,07 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2021,

- 5 .000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.

Elle expose que l'état des lieux de sortie réalisé contradictoirement a mis en évidence des désordres imputables au preneur.

Elle soutient que les désordres relèvent d'un manquement du preneur à ses obligations contractuelles après l'ouverture de la procédure de sauvegarde, notamment suite à un dégât des eaux survenu le 3 octobre 2020.

Elle fait valoir qu'il s'agit d'une créance visée à l'article L 622-17 du code de commerce et affirme que cette créance constitue la contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant la période d'observation dès lors que les dégradations, faits générateurs de la créance, ont été commises pendant cette même période.

Elle précise qu'à l'avenant régularisé le 5 décembre 2017 a été annexé un procès-verbal d'état des lieux constatant la réalisation des travaux et des nouveaux équipements, de sorte que la SAS MDA Distribution devait restituer à l'issue du bail, l'intégralité des biens et équipements loués en bon état d'entretien et de réparations locatives.

Elle affirme qu'il appartient au preneur, en cas de poursuite d'activité dans les locaux à l'issue de l'ouverture de la procédure collective, d'apporter la preuve que les dégradations ont été commises avant l'ouverture de ladite procédure collective.

Elle ajoute que le dégât des eaux survenu en période de sauvegarde prouve au moins partiellement de l'origine postérieure au jugement d'ouverture des dégradations.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 2 décembre 2022, la SAS MDA Distribution conclut à la confirmation du jugement déféré et demande à la cour de condamner la SCI L'Aigle à lui payer la somme de 3.500 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.

Elle fait valoir que pour apprécier si une créance, résultant de réparations locatives et/ou de travaux de remise en état à réaliser après la résiliation du bail (postérieure au jugement d'ouverture) est antérieure ou postérieure au jugement, il convient de déterminer la date des dégradations ou du défaut d'entretien justifiant la remise en état, puisque c'est cette date qui constitue la date de naissance de la créance.

Elle estime que les dégradations dont se prévaut la bailleresse sont essentiellement dues à la vétusté et ne se sont pas produites pendant la période d'ouverture de la sauvegarde judiciaire mais étaient nécessairement antérieures et résultent de l'usage des locaux depuis 2012.

Subsidiairement, elle soutient qu'aucune disposition du bail n'a mis à la charge du preneur les travaux dus à la vétusté.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

Aux termes de l'article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Selon l'article 1755 du même code, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Aux termes de l'article L 622-17 alinéa 1 du code de commerce, les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période sont payées à leur échéance.

En l'espèce, il est constant que la SAS MDA Distribution a repris de la SAS Bohain Dev le bail commercial consenti par la SCI L'Aigle suivant acte sous seing privé du 27 février 2012 modifié par avenant du 5 décembre 2017. Est annexé à cet avenant un état des lieux signé par chaque partie et cet avenant renvoie aux conditions initiales du bail qui stipule en son article 6 que :

« (') Le preneur reconnaît avoir reçu les biens loués en bon état de réparations locatives.

Le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de menus entretiens et de réparations locatives, en ce compris les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil, pendant tout le cours du bail, et les rendra à sa sortie en bon état de réparation (...) ».

La SAS MDA Distribution a bénéficié d'une mesure de sauvegarde prononcée par le tribunal de commerce de Lyon par jugement du 2 avril 2020 et la SELARL BCM, en qualité d'administrateur judiciaire a notifié à la SCI L'Aigle la résiliation du bail commercial sur l'immeuble sis [Adresse 3] à Guise pour le 28 février 2021.

Le placement du preneur sous mesure de procédure collective avec poursuite d'activité permet au bailleur de réclamer la prise en charge des frais de remise en état à l'issue du bail dans la mesure où il s'agit d'une créance qui relève des créances visées à l'article L 622-17 du code de commerce. En effet, cette créance constitue la contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant la période d'observation dès lors que les dégradations, faits générateurs de la créance, ont été commises pendant cette même période.

Ainsi, en cas de continuation du contrat de bail après le jugement d'ouverture, il y a présomption de détérioration postérieurement au jugement, la créance de remise en état ayant dès lors la qualité de créance postérieure au jugement d'ouverture. Les dépenses de nettoyage et d'enlèvements d'objets garnissant les lieux loués font naître une créance postérieure si l'obligation de restituer les lieux a pris naissance après le jugement d'ouverture. Enfin, lorsqu'en application des clauses contractuelles, les biens doivent être restitués en bon état d'entretien, la créance de réparation du bien naît de la restitution.

La SCI L'Aigle produit un procès-verbal de constat d'état des lieux donnés à bail dressé le 26 février 2021 en présence d'un représentant du bailleur et du preneur, par Me [T], huissier de justice, et qui expose que :

- la tapisserie en entrant sur la gauche est défraîchie et que les lès se décollent, un morceau de plinthe en bois est manquant, la margelle carrelée présente des éclats, le mur est 'ssuré et auréolé sous les baies vitrées en façade, une prise électrique est arrachée et pend,

- dans la surface en pignon du magasin la bordure carrelée au sol est sale, un néon est hors d'état de

fonctionnement, les murs en 'bre de verre peinte présentent des traces de coulure et sont arrachés au niveau d'un des angles de la pièce, le plafond est dans un état déplorable : les dalles sont manquantes ou marquées de tâches importantes brunâtres,

- dans le dégagement qui dessert les WC, le spot au plafond est hors de fonctionnement, le mur peint est sale sur le pourtour de l'interrupteur et une prise électrique est arrachée,

- dans les WC, le bâti de la porte est cassé, le sol carrelé est très sale, la cuvette des WC et le lavabo

sont sales, les murs peints et la tuyauterie sont sales,

- dans la réserve, des in'ltrations sont visibles au niveau de la toiture et les chenaux sont marqués

par des traces d'humidité,

- à l'extérieur, les murs en crépis sont sales, le soubassement est 'ssuré, les vitres des baies vitrées

sont sales et sur le pignon le bardage en tôle est percé.

La SCI L'Aigle verse également un courrier daté du 13 octobre 2020 que lui a adressé la société Polyexpert agissant pour le compte de l'assureur de la SAS MDA Distribution la convoquant à une réunion d'expertise sur le site des locaux commerciaux de Guise pour évaluer les dommages consécutifs à un dégât des eaux survenu le 3 octobre 2020 (infiltrations par toiture).

Il ressort de ces éléments qu'un dégât des eaux s'est produit postérieurement au jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde et que les désordres énoncés dans le constat d'état des lieux de sortie sont, soit consécutifs à ce sinistre (infiltrations dans la toiture, chenaux), soit résulte d'un défaut d'entretien courant par le preneur (obligation imposée par l'article 6 susvisé du bail initial) dont la créance de réparation naît lors de la restitution. Contrairement à ce qu'invoque la SAS MDA Distribution, celle-ci ne démontre pas que ces désordres aient été occasionnés par la vétusté ou la force majeure et ne produit aucun élément permettant de renverser la présomption de commission des désordres pendant la période de sauvegarde, étant souligné que ces désordres relèvent d'un manquement du preneur à ses obligations contractuelles de restitution des biens et équipement en bon état d'entretien et de réparations locatives.

En vertu des articles 1231-1 et 1732 du code civil, l'inexécution de l'obligation contractuelle du preneur qui arrive pendant sa jouissance se résout en dommages et intérêts au bénéfice du bailleur.

En l'espèce, la SCI L'Aigle produit :

-un devis du 15 janvier 2020 de travaux d'électricité de la société LRC ELEC, RENARD pour des travaux sur le site de [Localité 6], notamment la réparation, l'installation ou le remplacement de matériel électrique et d'éclairage, pour un devis total de 4 264,80 euros ttc,

-un devis du 12 mars 2021 de la société BMS de réparation de murs, façades, plafonds, ainsi que nettoyage et évacuation en déchetterie pour un montant total de 45.531 euros, non soumis à TVA,

-une facture de la société TSM pour une intervention en urgence sur le site de [Localité 6] du 3 au 5 octobre (nettoyage du chéneau, évacuation déchetterie, séchage) pour un montant de 640 euros ttc.

Les objets respectifs de ces travaux correspondent aux désordres relevés par Me [T], en présence d'un représentant de la SAS MDA Distribution.

Dans ces conditions, il convient de condamner la SAS MDA Distribution à payer à la SCI L'Aigle la somme totale de 50.435,80 euros à titre de dommages et intérêts (les frais de constat d'huissier ne s'analysant pas en des frais de réparation des désordres), avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation en date du 15 décembre 2021.

Par conséquent, il convient d'infirmer le jugement déféré de ce chef.

Sur les autres demandes

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la SAS MDA Distribution succombant, elle sera tenue aux dépens de première instance et d'appel.

Les circonstances de l'espèce commandent de condamner la SAS MDA Distribution à payer à la SCI L'Aigle la somme globale de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel et de débouter la SAS MDA Distribution de sa demande en paiement sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS