CA Aix Provence, 13 mars 2025, RG 23/13369

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 13 MARS 2025

Rôle N° RG 23/13369 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BMCJX

S.A.S. LA QUINTA

C/

[I] [K]

Copie exécutoire délivrée

le : 13 Mars 2025

à :

Me Alexis REYNE

Me Gaël FOMBELLE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] en date du 21 Septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/11530.

APPELANTE

S.A.S. LA QUINTA

, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Alexis REYNE de la SELARL AVOCATIA, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Madame [I] [K]

née le 13 Mars 1939 à [Localité 6] (ITALIE), demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Gaël FOMBELLE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 janvier 2019, la SAS La Quinta a fait l'acquisition auprès de la société Lou Mazet, dont Mme [K] est l'associée et gérante unique, d'un fonds de commerce de restaurant sis à [Adresse 4].

Le même jour, Mme [I] [K] a donné à bail à la SAS La Quinta un local à usage commercial pour l'exploitation de son commerce à la même adresse.

De multiples désaccords se sont successivement élevés entre les parties portant notamment:

- sur l'interdiction pour la société locataire de faire usage des locaux pour l'habitation de son associé unique,

- l'occupation par la preneuse du hangar annexe aux locaux et du chemin d'accès à ce hangar,

- la réalisation, par cette dernière, de travaux sans autorisation de la bailleresse,

- l'absence de réalisation de travaux nécessaires par Mme [K],

- les troubles sonores résultant de l'activité de la SAS La Quinta.

Par une première assignation en date du 7 janvier 2022, Mme [I] [K] a fait citer la SAS La Quinta devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d'expulsion du hangar, annexe aux locaux loués, et de cessation de tout usage d'habitation des locaux commerciaux.

Par ordonnance de référé en date du 30 mai 2022, il a notamment été enjoint aux parties de rencontrer un médiateur, l'affaire étant renvoyée à une audience ultérieure pour qu'il soit statué sur la suite à donner au litige.

Par ordonnance en date du 12 mai 2023, le juge des référés a dit n'y avoir lieu de faire droit, en référé, aux demandes formées par Mme [K] et a ordonné une expertise sur les désordres dénoncés par la SAS La Quinta dans ses conclusions récapitulatives.

Parallèlement, par acte extra-judiciaire en date du 13 octobre 2022, Mme [I] [K] a fait signifier à la SAS La Quinta un commandement d'exécuter visant la clause résolutoire prévue au bail et tendant à :

- voir évacuer les affaires de la SAS La Quinta entreposées dans le hangar, ainsi que tout ce qui serait entreposé à proximité,

- faire démonter et retirer la pergola ainsi que le paravent et remettre en son état originel la pièce aménagée en chambre froide en procédant à la destruction de la dalle en béton habillée d'un carrelage, en enlevant l'installation du réseau électrique modifié avec de nouvelles dérivations et l'installation d'un nouveau disjoncteur, en évacuant les appareils frigorifiques et en redonnant à l'espace occupé sa vocation de hangar non imposable au regard de la taxe foncière,

- faire cesser toute activité événementielle, ainsi que toute diffusion de musique extérieure et même et ce, même à très faible volume, d'ambiance 'lounge'; de respecter la fermeture totale de l'établissement à 00h30 et que la SAS La Quinta vérifie elle-même ou fasse vérifier par son personnel que les clients ne stationnent pas sur les emplacements des lotissements environnants, sous peine d'enlèvements effectués par la fourrière.

Par acte du 10 novembre 2022, la SAS La Quinta a fait assigner Mme [I] [K] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins, notamment, de voir juger nul le commandement d'exécuter visant la clause résolutoire délivré le 13 octobre 2022 et de condamner la bailleresse au paiement de diverses sommes au titre des préjudices subis.

Par jugement en date du 21 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a:

- débouté la SAS La Quinta de sa prétention tendant à voir déclarer nul le commandement d'exécuter délivré le 13 octobre 2022,

- constaté la résolution de plein droit du bail commercial du 17 janvier 2019 signé entre les parties par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 14 novembre 2022,

- ordonné l'expulsion de la SAS La Quinta des lieux loués sis [Adresse 3], si nécessaire avec le concours de la force publique,

- autorisé Mme [I] [K] à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, dans un garde meubles de son choix, aux frais et risques de la SAS La Quinta,

- condamné la SAS La Quinta à verser à Mme [I] [K] la somme mensuelle de 2.150 € par mois à compter du présent jugement, à titre d'indemnité d'occupation et ce jusqu'à la libération effective des lieux loués,

- condamné la SAS La Quinta à remettre les lieux loués en leur état initial,

- dit que faute pour la SAS La Quinta d'avoir remis les lieux dans leur état initial à l'issue d'un délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement, elle sera redevable d'une astreinte provisoire dont le montant sera fixé à la somme de 300 € par jour de retard,

- dit que l'astreinte provisoire courra pendant un délai de quatre mois, à charge pour Mme [I] [K], à défaut de restitution de remise en état des lieux à l'expiration du délai de quatre mois de l'astreinte provisoire (lui-même succédant au délai de quatre mois suivant la notification du jugement), de solliciter du juge de l'exécution, la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive,

- débouté Mme [I] [K] de sa prétention tendant à voir condamner la SAS La Quinta à lui communiquer les contrats des entreprises intervenues ainsi que les assurances décennales,

- condamné Mme [I] [K] à indemniser la SAS La Quinta à hauteur de 3.260 € du chef de la tardiveté de réparation des skimmers et des préjudices conséquents,

- condamné Mme [I] [K] à indemniser la SAS La Quinta à hauteur de 5.130 € au titre de son manquement à l'obligation de délivrance des lieux en bon état de réparation,

- débouté Mme [I] [K] de sa prétention tendant à voir désigner un expert quant aux infiltrations d'eau dans les lieux,

- débouté la SAS La Quinta de sa prétention à la somme de 10.000 € du chef de l'obstruction aux travaux,

- débouté la SAS La Quinta de sa prétention à la somme de 30.000 € pour atteinte à sa jouissance paisible,

- débouté la SAS La Quinta de sa prétention tendant à enjoindre à Mme [I] [K] de ne pas entraver l'accès jusqu'à l'entrée des locaux du restaurant pour les véhicules, notamment les véhicules de livraison et personnes à mobilité réduite,

- débouté la SAS La Quinta de ses deux prétentions tendant à enjoindre à Mme [I] [K] d'autoriser des travaux ou de ne pas s'opposer à la réalisation de ceux-ci,

- condamné la SAS La Quinta à verser à Mme [I] [K] la somme de 3.000 € au titre de l'atteinte à sa jouissance paisible du hangar,

- débouté Mme [I] [K] de sa prétention au titre du préjudice moral à hauteur de 15.000 €,

- débouté Mme [I] [K] de sa prétention aux sommes de 1.552,78 € au titre de la réparation du véhicule Ople Corsa et 500 € au titre de la réparation du véhicule Citroen 2 chevaux,

- condamné la SAS La Quinta aux entiers dépens,

- dit que seront intégrés aux dépens les coûts des constats et commandement d'huissier de justice des 4 juin 2021, 25 juillet 2021, 29 juillet 2021, 14 octobre 2021, 18 novembre 2021, 7 mars 2022, 9 mai 2022, 10 mai 2002, 15 septembre 2022, 22 septembre 2022, 13 octobre 2022, 19 octobre 2022, 3 janvier 2023, 13 janvier 2023, 19 janvier 2023 et 24 janvier 2023,

- condamné la SAS La Quinta à verser à Mme [I] [K] la somme de 6.860 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- écarté l'exécution provisoire de la présente décision,

- rejeté les prétentions pour le surplus.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a retenu, pour l'essentiel, que:

Sur la nullité du commandement d'exécuter:

- l'affirmation de la SAS La Quinta selon laquelle les informations figurant dans le commandement du 13 octobre 2022 relatives à la création de la chambre froide ne sont issues que de la réunion au titre de la médiation qui s'est tenue le 7 septembre 2022 est fausse en ce que ces informations résultent des déclarations explicites de M. [S], gérant de la SAS La Quinta, à l'huissier lors de sa venue le 22 septembre 2022 et retranscrites dans le constat du même jour sur lequel se fonde le commandement litigieux, étant précisé que la preneuse ne sollicite pas la nullité du procès-verbal du 22 septembre 2022,

- le commandement d'exécuter reproduit suffisamment ce qu'il doit reproduire et notamment la page du contrat concernant le point 191 ( contenant clause résolutoire) et indique le fait que la bailleresse entend se prévaloir de ladite clause résolutoire, le visa de la clause contractuelle violée ne constituant pas une condition de validité du commandement,

- le commandement doit effectivement énumérer de manière précise les infractions au bail reprochées au locataire:

* s'agissant de l'obligation d'avoir à ' débarrasser l'ensemble des affaires stockées dans le hangar' , le procès-verbal de constat du 22 septembre 2022 détaille les matériels et déchets entreposés dans ou à proximité dudit hangar, qui n'était pas loué à la SAS La Quinta mais faisait l'objet d'une tolérance de la part de Mme [K] qui permettait à la preneuse d'y stocker ses affaires, de sorte que le commandement apparaît comme l'intention manifestée par la bailleresse de révoquer cette tolérance ( prévue au point 5 de l'article 1 du contrat) et est donc suffisamment précis sur ce point,

* si la mention ' réseau électrique modifié' n'apparaît pas résulter des constats d'huissier des 15 et 22 septembre 2022, la création de la chambre froide et la présence d'appareils frigorifiques résultent bien du procès-verbal du 22 septembre 2022 et le fait qu'il s'agit d'une création nouvelle découle de sa comparaison avec le procès-verbal du 10 mai 2022,

* quant à la diffusion de la musique, l'injonction faite par le commandement est suffisamment précise,

- si la SAS La Quinta conteste la réalité des infractions qui lui sont reprochées, elle commet une confusion entre validité du commandement d'une part , et l'acquisition de la clause résolutoire d'autre part, la validité étant une question de forme et le commandement n'est pas nul du chef des moyens invoqués.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

- Mme [K] invoque un certain nombre de comportements qui ne sont pas visés dans le commandement litigieux lesquels ne seront pas examinés à l'appui de sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire,

- il est justifié que la deuxième injonction impartie à la preneuse d'avoir à retirer la pergola et le paravent ainsi que de remettre dans l'état initial la portion du hangar, désormais en chambre frigorifique, ainsi que la pose d'une dalle en béton, n'a pas été suivie d'effet dans le délai d'un mois qui a suivi la délivrance du commandement d'exécuter,

- la création de cette chambre frigorifique répondait uniquement à une suggestion de la société APAVE et n'était pas impérative au regard de la réglementation, d'autant que le bail en ses articles 4.8 et 4.9 impose au preneur d'obtenir l'autorisation préalable du bailleur pour effectuer toute démolition, tout percement de mur ou de cloison, tout changement de distribution, toute surélévation et toute édification d'une construction nouvelle;

- il n'est pas démontré que la SAS La Quinta a sollicité l'autorisation de Mme [K] pour la création de la chambre frigorifique, son courrier du 16 avril 2022 étant explicite sur sa volonté de se passer d'une telle autorisation,

- par ce seul manquement, non réparé dans le délai d'un mois, la clause résolutoire est acquise et le bail résilié de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de se pencher sur les autres infractions reprochées à la société locataire.

Sur l'indemnisation du chef du défaut de réparation des skimmers

- il est reconnu par Mme [K] qu'elle avait l'obligation de réparer les skimmers de la piscine avant le premier état suivant la signature du bail et il est établi que cette réparation n'est intervenue qu'en 2021 et de manière partielle, laissant subsister la nécessité de travaux pour un montant de 1.460 € outre une surconsommation d'eau de 1.800 €,

- il convient d'indemniser la SAS La Quinta à hauteur de 3.260 €, celle-ci ne justifiant pas de la réalité d'autres préjudices et notamment d'avoir été empêchée dans sa jouissance commerciale de la piscine.

Sur l'indemnisation du chef de la fuite dans la toiture

- il ressort des pièces produites que le 7 septembre 2020, la locataire a alerté la bailleresse de l'existence d'une fuite de la toiture générant des coulures d'eau à l'intérieur des lieux loués, ayant entraîné l'apparition de moisissures,

- le constat d'huissier du 16 juin 2023 établit que cette fuite n'a toujours pas été réparée par Mme [K], qui est pourtant tenue d'une obligation de délivrance,

- le manquement à cette obligation est donc établi, la responsabilité de la bailleresse devant toutefois être nuancée en que celle-ci n'est pas demeurée inactive et a fait intervenir plusieurs entreprises pour réparer la fuite, qui en outre n'a concerné qu'une seule pièce,

- il sera alloué à la SAS La Quinta une somme de 5.130 € en réparation de son préjudice du 7 septembre 2020 au 14 novembre 2022 ( date de la résiliation de plein droit du bail), soit 190 € mois ( 10% du montant du loyer),

Sur l'obstruction de Mme [K] aux travaux d'aménagement

- il résulte d'un rapport de l'organisme Ingequip- CHR du 31 octobre 2022 que l'installation de gaz dans les locaux loués pose des problèmes de sécurité et nécessite l'aménagement d'un local dédié à l'entreposage du gaz,

- Mme [K] a, par courrier du 15 juin 2023, opposé un refus à la demande de la locataire tendant à la création d'une citerne de gaz enterrée, refus qui est infondé et est constitutif d'un abus de droit,

- toutefois ce refus est intervenu alors que le bail était résilié de plein droit et n'a pas entraîné de préjudice pour la SAS La Quinta qui n'a exposé aucune dépense et le risque évoqué ne s'est pas réalisé.

Sur l'atteinte à sa jouissance paisible déplorée par la SAS La Quinta

- les comportements qui sont reprochés à la bailleresse s'inscrivent dans un conteste plus que litigieux, étant relevé que la présence de Mme [K] sur le terrain donné à bail s'explique par les stipulations particulières du bail et que la majorité des intrusions concernent l'année 2022, soit durant la période où la locataire a réalisé d'importants travaux tout en décidant de se passer de l'autorisation de la propriétaire des lieux,

- l'ouverture d'un food truck proposant le même type de nourriture que la SAS La Quinta, à proximité de son propre établissement, et ce, à l'initiative de Mme [K], n'est pas suffisamment objectivée par les pièces produites et aucune clause de non concurrence n'est invoquée.

Sur le trouble de jouissance subi par Mme [K]

- il est établi que la locataire a placé en travers du chemin d'accès au hangar un rideau de toile tendu entre deux poteaux, constituant une gêne pour l'accès de cette dernière au hangar où elle avait pourtant le droit de stationner son véhicule, même si la réalité de cette nuisance reste faible,

- il lui sera uniquement alloué une somme 3.000 € au titre de ce chef de préjudice.

Par déclaration en date du 27 octobre 2023, la SAS La Quinta a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 novembre 2024, la SAS La Quinta demande à la cour de:

Vu l'article L.145-51 du Code de commerce

Vu les articles 131-1 et 1531 du Code de procédure civile,

Vu l'article 22 de la Loi n°98-125 du 8 février 1995 modifié par la Loi n°2019-222 du 23 mars 2019,

Vu l'article 1104 du code civil et 1719 du code civil

-infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 21 septembre 2023, en ce qu'il a : * débouté la société La Quinta de sa prétention tendant à voir déclarer nul le commandement d'exécuter délivré le 13 octobre 2022 ;

* constaté la résolution de plein droit du bail commercial du 17 janvier 2019 signé entre les

parties par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 14 novembre 2022 ;

* ordonné l'expulsion de la société La Quinta des lieux loués sis [Adresse 3], si nécessaire avec le concours de la force publique ;

* autorisé Mme [I] [K] à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, dans un garde meubles de son choix, aux frais et risques de la société La Quinta;

* condamné la société La Quinta à verser à Mme [I] [K] la somme de mensuelle de deux mille cent cinquante euros (2.150 €) par mois, à compter du présent jugement, à titre d'indemnité d'occupation et ce jusqu'à la libération effective des lieux loués ;

* condamné la société La Quinta à remettre les lieux loués dans leur état initial ;

* dit que faute pour la société La Quinta d'avoir remis les lieux loués dans leur état initial à l'issue d'un délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement, elle sera redevable, passé ce délai, d'une astreinte provisoire dont le montant sera fixé à la somme de 300 € par jour de retard ;

* dit que l'astreinte provisoire courra pendant un délai de quatre mois, à charge pour Mme

[I] [K], à défaut de restitution de remise en état des lieux à l'expiration du délai

de quatre mois de l'astreinte provisoire (lui-même succédant au délai de quatre mois suivant la notification du jugement) de solliciter du juge de l'exécution, la liquidation de l'astreinte

provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive ;

* limité la condamnation de Mme [K] du chef de la tardivité de réparation des skimmers à 3260 €;

* limité la condamnation de Mme [K] au titre de son manquement à l'obligation de délivrance de lieu en bon état de réparation ;

* débouté la société La Quinta de sa prétention à la somme de 10.000 € du chef de l'obstruction aux travaux;

* débouté la société La Quinta de sa prétention à la somme de 30.000 € pour l'atteinte à sa jouissance paisible ;

* débouté la société La Quinta de sa prétention tendant à enjoindre Mme [I] [K] de ne pas entraver l'accès jusqu'à l'entrée des locaux du restaurant pour les véhicules, notamment véhicules de livraisons, et personnes à mobilité réduite ;

* débouté la société La Quinta de ses deux prétentions tendant à voir enjoindre à Mme [I] [K] d'autoriser des travaux ou de ne pas s'opposer à la réalisation de ceux-ci ;

* condamné la société La Quinta à verser à Mme [I] [K] la somme de 3.000 € au titre de l'atteinte à sa jouissance paisible du hangar ;

* condamné la société La Quinta aux entiers dépens;

* dit que seront intégrés aux dépens les coûts des constats, et commandement d'huissier de

justice des 4 juin 2021, 25 juillet 2021, 29 juillet 2021, 14 octobre 2021, 18 novembre 2021, 7 mars 2022, 9 mai 2022, 10 mai 2022, 15 septembre 2022, 22 septembre 2022, 13 octobre 2022, 19 octobre 2022, 3 janvier 2023, 13 janvier 2023, 19 janvier 2023, et 24 janvier 2023 ;

* condamné la société La Quinta à verser à Mme [I] [K], la somme de 6.860 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 21 septembre 2023, en ce qu'il a jugé que Mme [K] a manqué à son engagement pris aux termes du bail du 17 janvier 2019 d'effectuer des travaux aux fins de remédier au problème de fuite du skimmer ;

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 21 septembre 2023, en ce qu'il a jugé que Mme [K] a manqué à son obligation de délivrance et de réparation ;

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 21 septembre 2023, en ce qu'il a jugé que le silence gardé par Mme [K] concernant les travaux d'aménagement envisagé par la société La Quinta, tout comme le refus exprimé par son conseil le 02 mai 2023, est fautif et constitutif d'un abus de droit ;

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 21 septembre 2023, en ce qu'il a débouté Mme [K] de ses autres demandes ;

Et statuant à nouveau :

- juger nul et de nul effet le commandement d'exécuter visant la clause résolutoire délivré le 13 octobre 2022 à la requête de Mme [K];

- juger que la société La Quinta n'a commis aucun manquement contractuel, susceptible de justifier la mise en 'uvre et l'acquisition de la clause résolutoire ;

- juger que Mme [K] a été de mauvaise foi dans la mise en 'uvre de la clause

résolutoire ;

- juger que Mme [K] a manqué à son obligation d'assurer une jouissance paisible des

locaux ;

- juger que la société La Quinta était ou est en droit de réaliser les aménagements et réparations suivantes:

* réaménagement du vestiaire

* réaménagement des sanitaires

* réaménagement du bar

* réaménagement de la laverie,

* réaménagement de la cuisine

* déplacement de l'installation de gaz,

* reprise du réseau d'eau en cuivre et mise en place d'un adoucisseur ;

* remplacement d'une trappe sous le carrelage de la laverie et du bar,

* reprise des éléments électriques défaillants et vétuste

* remplacement d'une porte vétuste

* aménagement du terre-plein à l'entrée

* mise en place d'une véranda démontable ;

* aménagement d'un terrain de pétanque et d'un potager

Et par conséquent :

- débouter Mme [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, et notamment :

* de sa demande principale de résolution du bail par l'effet de la clause résolutoire, d'expulsion et de remise en état des lieux ;

* de sa demande très subsidiaire en résiliation du bail pour faute grave, d'expulsion, et de remise en état des lieux ;

* de l'ensemble de ses demandes indemnitaires, notamment au titre de la prétendue atteinte à

la jouissance paisible du hangar ;

* de ses demandes infiniment subsidiaires au titre de la prétendue ' occupation du hangar '

* de sa demande infiniment subsidiaires de remise en état des lieux ;

* de ses demandes infiniment subsidiaires au titre de la prétendue ' entrave au droit de passage'

* de ses demandes infiniment subsidiaires des ' deux piliers en béton, portillon et caméra

extérieures '

* de ses demandes infiniment subsidiaires au titre de la prétendue violation de la destination

exclusivement commercial du bail ,

- condamner Mme [K] à payer à la société La Quinta la somme de 5.200 € en

réparation du préjudice subi à raison des manquements de Mme [K] à son engagement

pris aux termes du bail du 17 janvier 2019 d'effectuer des travaux aux fins de remédier au problème de fuite du skimmer ;

- condamner Mme [K] à payer à la société La Quinta la somme 10.000 €, sauf à parfaire en réparation du préjudice subi à raison des manquements de Mme [K] à son

obligation de délivrance et de réparation ;

- condamner Mme [K] à payer à la société La Quinta la somme 10.000 €, sauf à parfaire en réparation du préjudice subi à raison de l'obstruction systématique à tout travaux

d'aménagement nécessaire à l'exploitation du fonds;

- condamner Mme [K] à payer à la société La Quinta la somme 30.000 €, sauf à parfaire en réparation du préjudice subi à raison des manquements son obligation d'assurer une jouissance paisible des locaux ;

- ordonner à Mme [K] à ne pas entraver l'accès jusqu'à l'entrée des locaux du restaurant pour les véhicules, notamment véhicules de livraison, et personnes à mobilité réduites, et ce sous astreinte de 1.000 € par infraction constatée ;

- autoriser à toutes fins utiles la société La Quinta à réaliser les travaux susvisés ou à défaut

ordonner à Mme [K] de ne plus faire obstacle de quelque manière que ce soit, à la

réalisation desdits travaux, et ce sous astreinte de 1000 € par infraction constatée ;

- autoriser la réalisation des travaux d'installation d'une citerne à gaz en remplacement du système actuelle vétuste, ou à défaut ordonner à Mme [K] de pas faire obstacle de quelque manière à la réalisation des travaux d'installation d'une citerne à gaz en remplacement du système actuelle vétuste, sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter de l'ordonnance à intervenir ;

- condamner Mme [K] à payer à la société La Quinta la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;

- condamner Mme [K] à payer à la société La Quinta la somme de 8.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;

- condamner Mme [K] aux entiers dépens, en ce compris, le coût des constats d'huissier que la société La Quinta a été contrainte d'établir le 7 juillet 2021, le 18 février 2022, le 22 septembre 2022, et le 16 juin 2023.

Mme [I] [K], suivant ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 27 avril 2024, demande à la cour de:

Vu les articles 1103, 1104 et 1193 du code civil (anciens articles I134 et suivants), 1240 du code civil (ancien article 1382).

Vu les articles L 145-1 et suivant du code de commerce,

- réformer partiellement le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau,

Sur le commandement d'exécuter visant la clause résolutoire et ses conséquences:

Sur la validité du commandement d'exécuter visant la clause résolutoire

- juger le commandement d'exécuter visant la clause résolutoire valable et produisant ses

pleins effets.

Sur l'acquisition de la cause résolutoire avec toutes les conséquences de droit:

- juger que la clause résolutoire insérée au bail se trouve acquise et produit ses pleins effets,

- constater les nombreuses sommations signifiées à la société La Quinta,

- constater les refus de la société La Quinta de déférer aux différentes sommations et au

commandement visant la clause résolutoire du 13 octobre 2022,

- juger que la société La Quinta a commis des manquements graves et réitérés aux

dispositions du bail et à son obligation de loyauté,

- débouter la société La Quinta de ses demandes au titre de la nullité du commandement d'exécuter visant la clause résolutoire délivré le 13 octobre 2022 à la requête de Mme [K],

Et en conséquence,

Sur les demandes reconventionnelles formulées à titre principal par Mme [K] au titre de la clause résolutoire et des manquements graves et réitérés du preneur:

a) Sur la résolution du bail ou à tout le moins sa résiliation judiciaire:

- juger le bail résolu par 1'effet de 1'acquisition de la clause résolutoire,

- à titre très subsidiaire, juger le bail résilié aux torts exclusifs du preneur compte tenu des manquements graves et réitérés de ce dernier aux dispositions du bail et à son obligation de loyauté,

b) Sur l'expulsion de la société La Quinta:

- ordonner sans délai, l'expulsion de la société La Quinta, ainsi que de celle de tous occupants de son chef des lieux loues, par toutes les voies et moyens de droit, y compris, le cas échéant avec le concours de la force publique.

- autoriser Mme [K] à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, dans un garde meubles de son choix, aux frais et risques de la société La Quinta,

- condamner la société La Quinta à régler à Mme [K] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en principal avec indexation et charges, augmenté du montant du loyer du sous locataire en principal augmenté de l'indexation et des charges, et ce à compter de la décision à intervenir jusqu'à parfaite libération des lieux.

c) Sur les travaux de gros oeuvre et de second oeuvre réalisés sans autorisation d'urbanisme

et sans l'autorisation du bailleur:

- condamner la société La Quinta à remettre les lieux dans l'état dans lesquels ils se trouvaient lors de l'entrée dans les lieux lors de la prise d'effet du bail, et ce dans le délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir, sous peine d'une astreinte de 300 € par jour de retard passe ce délai,

- condamner la société La Quinta à remettre à Mme [K] les contrats des entreprises intervenues et leurs assurances décennales, et ce dans le delai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir, sous peine d'une astreinte de 300 € par jour de retard passe ce délai

d) Sur les préjudices subis par Mme [K] ( âgée de 84 ans) :

- constater que Mme [K] a été durablement troublée dans la jouissance de son hangar et de son véhicule en raison du comportement anormal du preneur,

- condamner la société La Quinta à payer à Mme [K] une indemnité provisionnelle de 15.000,00 € à valoir sur la réparation des troubles de jouissance subis aussi bien dans l'occupation du hangar et l'utilisation du chemin d'accès, que dans l'utilisation et le stationnement de son véhicule quotidiennement, et ce depuis plus d'un an,

- condamner la société La Quinta à payer Mme [K] une indemnité de 15.000,00 € an titre de son prejudice moral, aggravé par le caractère intentionnel et persistant du preneur, face une personne vulnérable de 84 ans,

-condamner la société La Quinta à payer à Mme [K] une indemnité de 1.552,78 € au titre de la réparation du véhicule Opel Corsa qui a été volontairement dégradé et de 500,00 € au titre de la réparation du véhicule Citroën 2 CV qui a été volontairement dégradé,

A titre infiniment subsidiaire, sur les demandes reconventionnelles formulées par Mme [K] pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas validée

Sur l'occupation du hangar - entrave au droit passage et les ouvrages réalisés sans l'accord de la bailleresse :

- juger qu'aux termes du bail le hangar est clairement exclu de la location et que Mme [K] s'est expressément réservée la jouissance du hangar et de la voie permettant d'y

accéder (y compris d'ailleurs pour stationner son véhicule sur cette voie si bon lui semble),

- juger qu'aux termes du bail le preneur ne bénéficiait que d'une simple tolérance de

jouissance d'une partie du hangar, à titre précaire et révocable, et que ce droit lui a été retiré

par la bailleresse aux termes d'un courrier de mise en demeure en date du 12 août 2020, puis

de nombreuses autres mise en demeure, restées également sans effet.

- juger que depuis le courrier de mise en demeure en date du 12 août 2020 la société La

Quinta est donc depourvue de tout droit et titre pour occuper le hangar et qu'en tout état de

cause la société La Quinta était tenue de laisser libre la voie permettant à Mme [K] d'accéder au hangar ou de stationner un véhicule sur cette voie si bon lui semble.

- ordonner sans délai, l'expulsion du hangar de la société La Quinta, ainsi que de tous

occupants de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, y compris, le cas échéant avec

le concours de la force publique.

- autoriser Mme [K] à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans un garde meubles de son choix, et tout véhicule dans une fourrière, aux frais et risques de la société La Quinta.

- condamner la société La Quinta au paiement d'une indemnite d'occupation de 600 € par

mois jusqu'à parfaite liberation des lieux.

- condamner la société La Quinta à supprimer tout ouvrage et tout obstacle susceptible

d'entraver la voie permettant d'accéder au hangar dont Mme [K] s'est contractuellement réservée la jouissance (en particulier supprimer le rideau de type 'brise

vue ' dépliable avec les deux piliers qui permettent de le supporter et de le tendre, ainsi que

les bains de soleil / transats) et remettre les lieux en l'état, et ce dans le delai de huit jours

suivant la signification de la décision à intervenir, à peine d'une astreinte de 300 € par jour

de retard passé ce délai.

- faire défense à la société La Quinta d'entraver la voie permettant d'accéder au hangar dont Mme [K] s'est contractuellement réservée la jouissance et juger qu'à défaut la société La Quinta sera condamnée à une astreinte définitive de 1 000 € par infraction dûment constatée, outre les frais de constat d'huissier de justice éventuellement nécessaires pour faire constater l'infraction.

- condamner la société La Quinta à supprimer les deux piliers en beton (comme il s'y était

engage d'ailleurs) situés dans le jardin à l'arrière du restaurant, ainsi que le portillon et les

caméras extérieures (dont certaines sont au surplus orientées directement vers le hangar, etant

au surplus précisé que le preneur n'a manifestement pas sollicité d'autorisation de la CNIL).

Sur les préjudices subis par Mme [K] (âgée de 84 ans) :

- juger que Mme [K] a été durablement troublée dans la jouissance de son hangar et

de son véhicule en raison du comportement anormal du preneur.

- condamner la société La Quinta à payer à Mme [K] une indemnité de 15.000,00 € au titre de la réparation des troubles de jouissance subis aussi bien dans l'occupation du hangar et l'utilisation du chemin d'acces, que dans l'utilisation et le stationnement de son véhicule quotidiennement, et ce depuis plus d'un an.

- condamner la société La Quinta à payer à Mme [K] une indemnité de 15.000,00 € au titre de son prejudice moral, aggravé par le caractère intentionnel et persistant du preneur, face une personne vulnérable de 84 ans.

- condamner la société La Quinta à payer à Mme [K] une indemnité de 1.552,78 € au titre de la réparation du véhicule Opel Corsa qui a été volontairement dégradé et de 500,00 € au titre de la réparation du véhicule Citroen 2 CV qui a été volontairement dégradé.

Sur la violation de la destination exclusivement commerciale du bail:

- juger qu'aux termes du bail les locaux sont exclusivement destinés à un usage commercial.

- condamner la société La Quinta à cesser tout usage d'habitation, et ce dans le délai de 48

heures suivant la signification de la décision à intervenir, à peine d'une astreinte de 300 €

par jour de retard passé ce délai.

Sur les demandes indemnitaires formulées par la société La Quinta au titre des prétendues fautes de la bailleresse

Concernant le prétendu manquement de Mme [K] à son engagement contractuel ( litige relatif aux skimmers de la piscine):

- débouter la société La Quinta de toutes ses demandes, fins et prétentions au titre de

l'engagement contractuel de Mme [K] relatif à la réalisation de travaux pour remédier à la fuite d'un skimmer de la piscine.

Concernant les prétendus manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance et d'entretien ; litige relatif à l'infiltration de la toiture du cagibi extérieur ( local réservé aux liquides selon la désignation du bail) :

- débouter la société La Quinta de toutes ses demandes, fins et prétentions au titre de

l'obligation de délivrance et d'entretien et en particulier au titre de la fuite de la toiture du

cagibi (local réservé aux liquides selon la désignation du bail)

-juger n'y avoir lieu à ordonner une expertise judiciaire concernant la fuite de la toiture du

cagibi (local réservé aux liquides) ainsi que cela a été prescrit par la juridiction des référés.

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire, la juridiction de céans estimait d'une

part que la réparation de cette fuite incombe au bailleur et d'autre part qu'un doute subsiste sur sa persistance de cette fuite nonobstant l'intervention de la société Allaudienne du Bâtiment:

- ordonner avant dire droit une expertise judiciaire avcc la mission habituelle en la matière,

aux frais avancés de la société La Quinta,

Donner acte à Mme [K] qu'elle se réserverait alors d'appeler en la cause la société

Allaudienne du Bâtiment et son assurance décennale.

Sur le prétendu abus de droit dans le silence gardé par Mme [K] sur les travaux envisagés par son locataire:

- débouter la société La Quinta de toutes ses demandes, fins et prétentions au titre du prétendu abus de droit dans le silence gardé par Mme [K] sur les travaux envisagés par son locataire.

Sur les prétendus manquements de Mme [K] à son obligation d'assurer une jouissance paisible à son locataire:

- débouter la société La Quinta de ses demandes, fins et prétentions au titre de l'obligation du bailleur d'assurer une jouissance paisible à son locataire.

Dans tous les cas, sur les frais irrépétibles, les dépens et les frais relatifs aux procès-verbaux d'huissier de justice

- confirmer le jugement de premiere instance sur les frais irrépétibles, les dépens et les frais de PV d'huissier.

Et y ajoutant,

- condamner la société La Quinta à payer Mme [K] la somme de 8.340,00 € au titre des frais irrépétibles d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel.

- condamner la société La Quinta à rembourser à Mme [K] les frais exposés au titre des 4 nouveaux PV de commissaire de justice établis en cause d'appel (du 15 mai 2023, du 26 octobre 2023, du ler décembre 2023, et du ler mars 2024).

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 17 décembre 2024.

MOTIFS

Par acte sous seing privé en date du 17 janvier 2019, Mme [I] [K] a donné à bail commercial à la SAS La Quinta pour une durée de neuf années à compter du 17 janvier 2019 et moyennant un loyer principal annuel de 22.800 €, soit 1.900 € par mois, en ce compris 150 € par mois au titre de la taxe foncière, des locaux destinés à l'exploitation d'un commerce de restaurant et situés au sein d'une propriété comportant une maison située au [Adresse 3], et constituant un immeuble indépendant.

Il est stipulé, à l'article 1er du bail ' désignation', qu'au sein de cette propriété, le preneur aura la jouissance exclusive des éléments suivants:

- 3 salles équipées selon inventaire pour recevoir 60 personnes,

- une pièce d'accueil à usage de bar,

- un local toilette pour hommes et pour dames,

- un dégagement de type ' marché en avant ' vers la cuisine,

- une chambre à usage de bureau,

- un local de toilette à usage personnel,

- un local plonge avec mezzanine de rangement,

- un local de réserve

- une cuisine professionnelle formant un ensemble équipé selon inventaire,

- un local à poubelles,

- un local réservé aux liquides,

- une terrasse couverte,

- une terrasse ouverte par une pergola en fer forgé,

- un grenier,

- un local piscine.

Il est expressément précisé, au paragraphe 3 que ' la chambre à l'étage reste affectée à un usage privé et ne pourra en aucun cas devenir le logement personnel ni de l'exploitant du fonds, ni du preneur, tout au plus le bailleur n'autorisant que l'utilisation d'une pièce s'y trouvant comme vestiaire, pour les employés'.

Le paragraphe 5 de l'article 1er stipule que ' Le hangar de la propriété n'est pas, aux termes des présentes, donné en location. Toutefois le bailleur consent à tolérer que le preneur y dépose du matériel et des marchandises, à condition qu'une telle entreprise n'empêche par le bailleur dans son droit d'usage effectif du hangar.'

Sur le commandement d'exécuter visant la clause résolutoire

Par acte extra-judiciaire du 13 octobre 2022, Mme [I] [K] a fait signifier à la SAS La Quinta une dénonce de procès-verbaux de constat en dates des 15 et 22 septembre 2022 ainsi qu'un commandement d'exécuter visant la clause résolutoire du bail.

Cet acte reproduit les dispositions de l'article L 145-51 susvisé et il est fait sommation à la preneuse, dans un délai d'un mois à compter de la délivrance de l'acte:

- de ' débarrasser l'ensemble des affaires stockées non louées ainsi que tout ce qui serait entreposé à proximité et pourrait entraver le droit de passage de Mme [K] [I]',

- d'avoir ' à démonter et retirer la pergola et le paravent, et d'avoir à remettre dans on état originel la pièce que vous avez aménagée en chambre froide en procédant à la destruction de la dalle en béton habillée d'un carrelage; en enlevant l'installation du réseau électrique modifié avec de nouvelles dérivations et l'installation d'un nouveau disjoncteur; en évacuant les appareils frigorifiques et en redonnant à l'espace occupé sa vocation de hangar non imposable au regard de la taxe foncière,

- d'avoir ' à cesser toutes activités événementielles ainsi que toute diffusion de musique extérieure et ce même à très faible volume d'ambiance lounge; de respecter la fermeture totale de l'établissement à 00h30 et de vérifier par vous-même ou votre personnel que les clients ne stationnent pas sur les emplacements des lotissant environnants, vous précisant qu'à défaut des enlèvements par la fourrière seront effectués'.

Ce commandement comporte en annexe:

- deux procès-verbaux de constat dressés à l'initiative de la bailleresse les 15 et 22 septembre 2022.

- un extrait du bail liant les parties, à savoir la clause 12 ' résolution' comportant un paragraphe 191 ainsi libellé ' Le défaut d'exécution parfaite par le preneur de l'une quelconque de ses obligations, si minime soit-elle, de ses obligations issues du présent contrat, comme à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, charges, taxes et/ ou accessoires , ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, entraînera la résolution du présent contrat de plein droit, à l'initiative du créancier, un mois après la délivrance d'un commandement d'exécuter resté infructueux, reproduisant cette clause avec volonté d'en user, sans qu'il soit besoin d'autre formalité, ni de former une demande en justice, même en cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration du délai ci-dessus, et sans préjudice de tous dommages et intérêts'.

La société La Quinta sollicite la nullité dudit commandement opposant deux moyens tenant:

- à l'atteinte au principe de confidentialité de la médiation,

- à l'absence de précisions quant griefs et aux clauses du contrat de bail auxquelles elle aurait contrevenu.

Sur ce dernier point, elle soutient que, contrairement à ce qu'a énoncé le premier juge, le commandement doit comporter la reproduction des clauses du contrat qui auraient été violées par le locataire et ce, afin que celui-ci puisse prendre l'exacte mesure des injonctions qui lui sont adressées.

Mme [K] estime, au contraire, que la preneuse ne peut ignorer les manquements qui lui sont reprochés, le commandement litigieux étant à rapprocher des deux procès-verbaux de constat qui y sont annexés, des photographies et du rappel de la situation dressé par l'huissier. Elle ajoute qu'antérieurement, la SAS La Quinta s'est vue notifier de nombreux courriers, sept procès-verbaux de constats et une première sommation du 10 mai 2022 d'arrêter les travaux et de mettre un terme aux violations contractuelles.

En vertu de l'article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Ce texte s'applique à toutes les clauses prévoyant une résiliation de plein droit, y compris celles qui sanctionnent des obligations de faire. Toutefois la clause résolutoire ne pouvant être mise en oeuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail, ce manquement doit être contractuellement sanctionné par la clause résolutoire et les conditions d'application d'une telle clause doit être interprétées strictement.

Par ailleurs, s'agissant en l'espèce d'un commandement avec sommation d'exécuter, celui-ci doit indiquer expressément et précisément les griefs qui sont reprochés ainsi que les clauses contractuelles que le preneur n'aurait pas respectées afin que celui-ci soit exactement informé de ce qu'on lui demande et puisse régulariser sa situation.

En effet, il convient de prévenir toute confusion dans l'esprit du locataire destinataire de l'acte l'empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui sont faites afin qu'il puisse y apporter la réponse appropriée.

En l'occurrence, le commandement litigieux fait état de trois griefs différents et comporte trois injonctions. Pour aucun de ces griefs, il n'est indiqué les clauses contractuelles que la SAS La Quinta n'aurait pas respecté.

Concernant la première injonction, la cour ne peut que relever son caractère particulièrement imprécis ' débarrasser l'ensemble de vos affaires stockées dans le hangar ou à proximité' et ' pouvant entraver le droit de passage de Mme [K]' , sans indication de la nature des affaires concernées, ni de la clause du bail qui aurait été méconnue. Or, il convient de rappeler le bail prévoit que ' Le hangar de la propriété n'est pas, aux termes des présentes, donné en location. Toutefois le bailleur consent à tolérer que le preneur y dépose du matériel et des marchandises, à condition qu'une telle entreprise n'empêche par le bailleur dans son droit d'usage effectif du hangar' et que les deux constats qui sont joints au commandement révèlent certes la présence de biens de différentes natures stockés et rangés dans le hangar mais aussi d'un véhicule Citroen 2CV stationné dans ce hangar, qui appartient à la bailleresse qui continue d'en avoir ainsi un usage effectif. Le caractère particulièrement peu explicite de ce grief est suffisamment établi, étant souligné que le premier juge a retenu que ce commandement ' apparaît comme l'intention manifestée de révoquer cette tolérance ' et fait état de 'la révocation de la tolérance que constituait le commandement dans l'esprit de la défenderesse ( Mme [K]) ' plaçant le preneur dans l'impossibilité de prendre la mesure exacte de la sommation qui lui est faite.

Le deuxième grief énoncé dans le commandement ne comporte pas davantage de précision sur la clause contractuelle qui aurait été méconnue, le bail comportant au contraire plusieurs dispositions relatives aux travaux dont:

- huit paragraphes afférents à l'entretien, les remplacements, les réparations, mes embellissements et les travaux à la charge du preneur,

- six paragraphes sur les transformations et améliorations nécessitées par l'exercice et ses activités,

- trois paragraphes quant aux conditions dans lesquelles le preneur peut édifier une construction nouvelle.

Or, la sommation porte sur l'enlèvement et/ ou la remise en état d'ouvrages de nature totalement différente puisqu'il est fait état à la fois de pergola, paravent, chambre froide, modification de l'installation électrique, travaux qui aurait été effectués sans autorisation alors que le bail ne prévoit une autorisation du bailleur que pour certaines catégories précises et limitées de travaux. Il n'est donc pas possible de comprendre quelle disposition contractuelle expresse du bail a été violée par la preneuse pour chacun des aménagements qui sont énoncés, les deux procès-verbaux de constat n'étant pas plus explicites sur ce point.

Enfin, la dernière infraction reprochée à la société locataire ne repose sur aucune clause expresse du bail, en ce qu'il est uniquement fait état au paragraphe 85 que le preneur ' veillera à ne rien faire ni laisser faire qui puisse apporter un quelconque trouble de jouissance au voisinage, notamment quant aux bruits, odeurs et fumées et, d'une façon générale ne devra commettre aucun abus de jouissance' . En revanche, il n'est indiqué nul part dans le bail que plus particulièrement l'établissement doit fermé être à 0h30, que la diffusion de musique à très faible volume est interdite ou que les clients ne peuvent pas stationner sur des emplacements avoisinants. Or la clause résolutoire ne peut être mise en oeuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail, ce qui n'est pas le cas étant relevé que:

- le grief formulé est particulièrement imprécis sans précision de date,

- les deux procès-verbaux d'huissier annexés au bail ne comporte aucun constat relatif à un tel manquement.

Par voie de conséquence, le commandement d'exécuter visant la clause résolutoire du 13 octobre 2022 doit être annulé en ce qu'il n'indique pas avec précision les faits reprochés et ne mentionne pas à aucun endroit les clauses contractuelles que le preneur n'aurait pas respectées alors que les conditions d'application de la clause résolutoire doivent être interprétées strictement, ce qui suppose que les griefs invoqués reposent sur une stipulation expresse du bail, ce qui incontestablement n'est pas le cas en l'espèce.

De ce seul chef le commandement encourt la nullité sans qu'il soit nécessaire d'examiner le moyen tiré de l'atteinte au principe de confidentialité de la médiation.

Le jugement sera donc infi