TJ 37261, 7 mars 2025, RG 24/03467

MINUTE N° : 25/00131

JUGEMENT
DU 07 Mars 2025

N° RC 24/03467

DÉCISION
réputé contradictoire et en premier ressort

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

ET :

[O] [U]

Débats à l'audience du 16 Janvier 2025

copie et grosse le :
à Me LEMONNIER

copie le :
à M. Le Préfet d’[Localité 5] et [Localité 7]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 07 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 16 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant substitué par Me CORNU SADANIA substituée par Me MAULEON

D'une Part ;

ET :

Madame [O] [U], demeurant [Adresse 3]
non comparante

D'autre Part ;

RG 24/03467

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique le 17 janvier 2022, l’indivision [J] ayant pour mandataire SAS FONCIA VAL DE [Localité 7], a consenti un bail d'habitation à Madame [U] [O] portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 6], à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 450,00 € hors charges.

Le 14 janvier 2022, le bailleur a souscrit un contrat de cautionnement signé électroniquement selon le dispositif électronique VISALE auprès de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES garantissant 36 loyers impayés maximum sur la durée total du bail renouvellement éventuel inclus.

En raison d’impayés de loyers, la garantie a été actionnée par le bailleur à compter du mois de avril 2023 réglé par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES le 26 juin 2023 aux lieu et place de la locataire.

Le 10 juillet 2023, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer les loyers demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, a fait assigner Madame [U] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, ou, à titre susbsidiaire, le pronconcé de la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;
- l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
- la condamnation de Madame [U] [O] au paiement de la somme de 1703,12 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 juillet 2023 sur la somme de 1132,16 €, et pour le surpplus à compter de l’assignation ;
- la condamnation de Madame [U] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges à compter de la résiliation du bail dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
- la condamnation de Madame [U] [O] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamnation aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

L'affaire a été appelée et utilment plaidée à l’audience du 16 janvier 2025.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Régulièrement citée par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024 signifié à étude, Madame [U] [O] était ni présente ni représentée à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Vu les articles 1353 et 2306 du Code civil,

RG 24/03467

En droit positif, la caution peut être subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail; cette subrogation lui permet de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l’exercice d’une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance.

En l’espèce, l’acte signé par voie électronique le 14 janvier 2022 prévoit un cautionnement dans le cadre du dispositif VISALE conformément aux dispositions de la convention Etat/Action Logement quinquennale 2018-2022 du 16 janvier 2018 et de la convention Etat/UESL du 24 décembre 2015, dont la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est chargée de la gestion opérationnelle.

Le contrat de cautionnement stipule notamment que dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et action sur les sommes versées par elle; la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation d’acquisition de la clause réslutoire et /ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

La demanderesse justifie son action en raison d’une défaillance du locataire et du règlement au bailleur des loyers et charges exigibles. Elle produit des quittances subrogatives au titre desquelles le bailleur l’a subrogée dans ses droits et actions contre le locataire défaillant.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 juillet 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation intervenue le 12 juillet 2024 conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

L’assignation a été dénoncée et réceptionnée le 12 juillet 2024 au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience du 16 janvier 2025, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

L’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est dès lors recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties le 17 janvier 2022 contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit d'huissier délivré le 10 juillet 2023, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, a fait commandement d'avoir à payer la somme de 1132,16 € au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de même que les dispositions de l'article 6 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n'ont pas été réglés dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 11 septembre 2023.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Par ailleurs, en application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

La demanderesse fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 17 janvier 2022, le commandement de payer délivré le 10 juillet 2023, le décompte de la créance arrêté au 8 janvier 2025 portant sur la somme de 3437,97 € en principal déduction faite des réglements effectués ainsi que la quittance subrogative en date du 12 décembre 2024 démontrant que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé au bailleur la somme de 5117,97 €.

En conséquence, Madame [U] [O] sera condamnée au paiement de la somme de 3437,97 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 8 janvier 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [U] [O] n’a pas justifié de sa situation financière et professionnelle à l’audience.

En outre, il ressort du décompte produit que Madame [U] [O] n’a fait aucun règlement à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES depuis juillet 2024 et il résulte du décompte produit par les bailleurs que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Par ailleurs, le tribunal n’est pas saisi, par l’une des parties, d’une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 11 septembre 2023 et d'ordonner l'expulsion des occupants.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [U] [O] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 11 septembre 2023 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 11 septembre 2023 et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision sera exécutoire de droit à titre provisoire, étant une décision de première instance.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du code de procédure civile. La demanderesse sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les dépens

Madame [U] [O], succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 10 juillet 2023, de la dénonciation à la CCAPEX et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS