TJ 37261, 7 mars 2025, RG 24/02989

MINUTE N° : 25/0151

JUGEMENT
DU 07 Mars 2025

N° RC 24/02989

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[V] [Z] [O] [K]

Débats à l'audience du 16 Janvier 2025

copie et grosse le :
à VTH

copie le :
à M. [M] [K]
à M. Le Préfet d’[Localité 6] et [Localité 8]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 07 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 16 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M. [T], muni d’un pouvoir en date du 14 janvier 2025

D'une Part ;

ET :

Monsieur [V] [Z] [O] [K], demeurant [Adresse 2]

comparant

D'autre Part ;

RG 24/02989

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 janvier 2022, l’Office Pulblic de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [O] [K] [V] [Z] portant sur un logement situé sis [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 532,98 € charges comprises.

Invoquant des loyers impayés, le bailleur a fait assigner Monsieur [O] [K] [V] [Z] par acte d'huissier du 18 juin 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [O] [K] [V] [Z] ;
- dire et juger en conséquence que Monsieur [O] [K] [V] [Z] se trouve être occupant sans droit ni titre ;
- l'expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- la condamnation de Monsieur [O] [K] [V] [Z] au paiement de la somme de 4635,62 € au titre des impayés de loyers et charges ;
- la condamnation de Monsieur [O] [K] [V] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, cette indemnité correspondant au loyer et charges prévues dans le contrat de location avec révision applicable pour le loyer et actualisation des charges en fonction des dépenses à prévoir ;
- la condamnation de Monsieur [O] [K] [V] [Z] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- la condamnation de Monsieur [O] [K] [V] [Z] aux entiers dépens.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 6] et [Localité 8] le19 juin 2024. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Monsieur [O] [K] [V] [Z] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 16 janvier 2025.

A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT - représenté par Monsieur [T] [R] suivant pouvoir communiqué à l’audience - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 8730,86 €. Il ajoute qu’un plan d’apurement de la dettet locatove a déjà été mis en place avec le locataire mais celui ne l’a pas respecté.

Régulièrement cité par acte d’huissier du 18 juin 2024 signifié à étude, Monsieur [O] [K] [V] [Z] a comparu à l’audience et a déclaré être dans l’attente du renouvellement de son titre de séjour qui a expiré le 4 janvier 2024. Il a expliqué être bénéficiaire de l’allocation adulte handicapée mais être sans ressource depuis l’expiration de son titre de séjour. Il a ajouté vivre avec son frère qui n’a pas non plus de ressource et être aidé par sa soeur qui vit sur [Localité 9].

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d'Allocations Familiales de la situation d'impayés le 24 janvier 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Cette saisine est réputée constituée dans la mesure où la situation d’impayés perdure depuis cette date.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 6] et [Localité 8] par voie électronique le19 juin 2024 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.
L'action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus".

Le bailleur verse aux débats un décompte arrêté au 15 janvier 2025 laissant apparaître un impayé de loyers et de charges qui perdure depuis mars 2022.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts de Monsieur [O] [K] [V] [Z] .

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 3 janvier 2022 et le décompte de la créance arrêté au 15 janvier 2025 faisant apparaître une somme de 8730,86 € à la charge du locataire.

Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter les frais d'huissier à hauteur de 219,83 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il convient d'écarter les frais mensuels de 7,62 € imputés par le bailleur au locataire de janvier à octobre 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 76,20 € à ce titre

En outre, il apparaît que le bailleur a déduit du décompte locatif une somme mensuelle de 4,76 € de juin à décembre 2023 et de 5,24 € de janvier à décembre 2024 pour défaut d’assurance sans justifier de la souscription d’un contrat d’assurance par le bailleur pour compte de locataire non assuré comme l’y autorise la loi du 06 juillet 1989 dans son article 7g.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 96,20 € à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [O] [K] [V] [Z] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 8338,63 € (8730,86 - 219,83 - 76,20 - 96,20) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 15 janvier 2025.

Sur les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [O] [K] [V] [Z] a justifié de sa situation sociale et financière à l’audience. Il résulte de ses déclarations qu’il est sans ressource et ne peut donc pas honorer le paiement du loyer courant et de la dette locative.

Au surplus, il ressort du décompte produit que Monsieur [O] [K] [V] [Z] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et n’a fait aucun règlement depuis juin 2024.
Ainsi, il n'y a donc pas lieu de lui accorder d'office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, d'ordonner l'expulsion des occupants.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [O] [K] [V] [Z] occupe désormais les lieux sans droit ni titrecausant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [O] [K] [V] [Z].

PAR CES MOTIFS