CA Aix Provence, 18 mars 2025, RG 21/02927

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 18 MARS 2025

N° 2025/134

Rôle N° RG 21/02927 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHAME

S.A.R.L. [7]

C/

[B] [S]

S.C.P. [S] - [10],

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Jean-michel OLLIER

Me Thomas D'JOURNO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE en date du 14 Janvier 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 16/10078.

APPELANTE

S.A.R.L. [7],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Jean-michel OLLIER de l'AARPI OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Maître [B] [S] Notaire associé de la SCP [B] [S] - Laurent SERRI & Arnaud [S], demeurant [Adresse 2]

S.C.P. [B] [S] - Laurent SERRI & Arnaud [S],

demeurant [Adresse 2]

Toutes deux représentées par Me Thomas D'JOURNO de la SELARL PROVANSAL D'JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Alizé HOULES, avocat au barreau de MARSEILLE

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COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 20 Janvier 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère, rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique rédigé par Me [B] [S], notaire associé à [Localité 8] et signé le 30 avri12013 en son étude, la Sarl [7] a acquis auprès de la Sci [5] un immeuble élevé sur sous-sol d'un rez-de-chaussée et de deux étages, situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant la somme globale de 850 000 euros. L'acte a été soumis au régime classique des droits de mutation.

Par acte notarié en date du 14 octobre 2014 rédigé par la Scp [6], avec la participation de Me [B] [S], la société [7] a revendu ce bien à la société [9] moyennant le prix de 1.500.000 euros.

Par acte d'huissier de justice du 9 août 2016, la société [7] a fait assigner Mme [B] [S] et la SCP [B] [S], Laurent Serri, Arnaud [S] devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins d'obtenir indemnisation d'un préjudice résultant de la perte du bénéfice, lors de l'achat et de la revente, du régime fiscal favorable réservé aux marchands de biens.

Par jugement en date du 14 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a :

- Rejeté les demandes de la Sarl [7] ;

- Condamné la Sarl [7] à payer à Mme [B] [S] et la Scp [B] [S], Laurent Serri, Arnaud [S], la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Rejeté sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné la Sarl [7] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile ;

- Rejeté la demande d'exécution provisoire de la décision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré en substance que les futurs associés de la Sarl [7], qui étaient assistés d'un avocat et alors que le compromis a été établi par un autre professionnel, n'avaient alors formulé aucune demande ni observation quant au régime fiscal de l'achat.

Il a également retenu que la personnalité des associés ne permettait pas au notaire de conclure qu'il s'agissait d'un achat en qualité de marchand de biens, les statuts de la société [4] mentionnant une exploitation de tous biens notamment immobiliers pouvant appartenir à la société et généralement, toutes opérations notamment immobilières. Il était ajouté au compromis de vente que l'acquéreur ferait son affaire personnelle de tout changement d'affectation.

Le tribunal en a déduit que les conditions de la vente avaient été négociées hors la présence de Me [S] et que la société [7] était assistée par des professionnels, relevant qu'elle n'établissait par aucune pièce son intention de revendre le bien lors de la signature du 30 avril 2013.

Quant à l'acte de revente, il a jugé que la société [7] ne pouvait soutenir avoir été privée de la possibilité de déduire la TVA acquittée lors de l'achat, dans la mesure ou l'acte du 30 avril mentionnait que le vendeur n'était pas assujetti à la TVA, ajoutant que si cette mention avait été faite dans l'acte de vente, la société [7] aurait été contrainte de régler la TVA sur le prix de vente sans exonération.

Par déclaration en date du 25 février 2021, dont la recevabilité et la régularité ne sont pas contestées, la Sarl [7] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 25 mai2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la Sarl [7] demande à la cour de :

- Infirmer le jugement du 14 janvier 2021 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

- Declarer sa demande recevable et bien fondée, et en conséquence :

- Dire et juger que Mme [B] [S] a commis une faute engageant sa responsabilité professionnelle ainsi que celle de la Scp ;

- Condamner solidairement Mme [B] [S] et la Scp [B] [S], Laurent Serri, Arnaud [S] à lui verser la somme de 61.948,50 euros à titre de dommages-intérêts en principal, assorti des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 mars 2016;

- Dire que les intérêts échus produiront intérêts conformément à l'article 1154 du code civil ;

- Condamner solidairement Mme [B] [S] et la Scp [B] [S], Laurent Serri, Arnaud [S] à payer la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- Condamner solidairement Mme [B] [S] et la Scp [B] [S], Laurent Serri, Arnaud [S] aux entiers dépens ;

L'appelante expose que si le choix du régime fiscal lui appartenait, ce choix devait résulter de conseils éclairés du professionnel, que celui-ci devait les interroger expressément sur la cause de leur achat pour les conseiller au mieux, sans que le fait qu'ils n'aient formulé aucune demande lors de la réception du projet d'acte ne soit de nature à exonérer la notaire.

Elle ajoute que Mme [S] ne peut se retrancher derrière son objet social, lequel inclut la gestion d'immeuble, en ce que le notaire connaissait aussi son activité de marchand de biens, la Sarl [7] ayant été créée pour les besoins de cet achat/revente et considère à l'inverse du tribunal qu'en l'état de cet objet social double, la notaire devait interroger sa cliente sur son projet immobilier.

Rappelant que le bien a été acquis le 30 avril 2013 et qu'une promesse de vente a été signée moins d'un mois plus tard, le 27 mai 2013, la Sarl [7] indique que l'acquéreur avait été trouvé avant même l'achat, et qu'en rédigeant un acte de vente trois semaines après l'achat, Me [S] connaissait nécessairement les intentions de sa cliente, les parties étant en négociation depuis plusieurs mois.

L'appelante estime par ailleurs que la circonstance qu'elle soit assistée d'un avocat ne dispensait pas le notaire de son devoir de conseil.

Elle considère par ailleurs que lors de la signature de la promesse trois semaines après l'acte d'achat, Me [S] aurait dû immédiatement proposer la signature d'un acte rectificatif afin de lui permettre de bénéficier du régime de l'achat-revente ou de lui permettre de se placer sous le régime de la TVA puisque l'acte n'avait pas été déposé aux services de la publicité foncière et les droits n'avaient pas encore été réglés, cela n'ayant été fait que le 28 mai 2013.

La Sarl [7] évalue d'une part son préjudice à la somme de 37 148,50 euros correspondant à la différence entre les droits qu'elle a réglés et le montant qu'elle aurait dû régler si elle avait pu bénéficier du régime de l'achat-revente ; et d'autre part, un préjudice de 24 800 euros pour ne pas lui avoir conseillé de soumettre cette opération à la TVA

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 9 août 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Me [B] [S] et la Scp [B] [S]-Laurent Serri-Arnaud [S] demandent à la cour de :

- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

Y ajoutant,

- Condamner la Sarl [7] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- La condamner aux entiers dépens avec distraction.

L'intimée relève en premier lieu que la société [7] n'a jamais formulé d'instructions comme elle le prétendait et ce dont il n'est au demeurant pas justifié, et affirme à l'inverse que l'acquisition était motivée par la rénovation de l'immeuble pour en faire un immeuble de rapport et non dans la perspective de le revendre dans un délai de 5 ans.

Elle rappelle que le compromis a été signé par la société [4] et M. [C] [P] en qualité de co-indivisaires, ladite société ayant pour objet l'exploitation de tous biens mobiliers ou immobiliers, tandis que M. [C] [P] est gérant d'une société de maçonnerie et gros 'uvre.

Elle relève que le procès-verbal de l'assemblée générale de la société [4] ne mentionne pas le projet aujourd'hui réalisé, de sorte que la substitution opérée ensuite par la société [7] n'est pas de nature à remettre en cause les objectifs initiaux et relève qu'à l'occasion d'un autre projet elle avait expressément indiqué au notaire que la vente se ferait en qualité de marchand de biens.

Au cas d'espèce, elle considère que l'acquéreur n'avait pas prévu cette revente mais a reçu une offre la conduisant à renoncer à son projet initial. Elle en déduit qu'elle ne pouvait prétendre à l'exonération prévue par l'article 1115 du code général des impôts dont les conditions doivent être remplies au moment de la vente initiale et considère que l'appelante ne produit aucune pièce démontrant la réalité de discussions antérieures à la signature du compromis de vente, lequel ne mentionne pas davantage ce projet.

L'intimée conteste la possibilité de procéder à un acte rectificatif en cette matière.

Sur le second grief formulé à l'encontre de la notaire, tenant à la mention excluant sa qualité d'assujettie au sens de l'article 256 A du CGI, la privant ainsi de la possibilité de déduire la TVA, dans l'acte de revente de l'immeuble, elle expose que pour bénéficier de ce dispositif, le bien doit avoir été acquis en vue de la revente, ce qui s'apprécie au jour de l'acquisition. Or, elle persiste à considérer que tel n'était pas le cas en l'espèce.

En tout état de cause, elle expose que si elle avait eu le droit d'opter pour l'assujettissement de la revente à la TVA, elle aurait été tenue de reverser au trésor public la TVA grevant l'opération, ce qui, compte tenu de la plus-value obtenue, se serait évalué à la somme de 108 333 euros de TVA, de sorte que bien qu'en déduisant les 24 800 euros qu'elle aurait pu déduire en amont, elle aurait encore dû régler 83 533 euros.

Les intimées considèrent enfin qu'aucun préjudice allégué n'est démontré, et observe à l'inverse qu'elle n'a supporté aucune TVA.

MOTIFS

Sur le droit à indemnisation

L'engagement de la responsabilité civile du notaire suppose, conformément aux exigences de la responsabilité délictuelle, la démonstration d'une faute commise par l'officier public ministériel, directement à l'origine d'un dommage pour la victime.

Le notaire, professionnel du droit, est soumis à un devoir de conseil dont il est débiteur à l'égard des parties, quelle que soit la qualité de celles-ci et doit informer les parties sur la portée de l'acte auquel il porte son concours.

Deux manquements sont reprochés à Mme [S] notaire au titre de son devoir de conseil à l'égard de la Sarl [7], tenant en premier lieu à l'acquisition de l'immeuble litigieux en 2013, et en second lieu à la revente de cet immeuble en 2014.

S'agissant du premier manquement, la Sarl [7] reproche à son notaire de ne pas lui avoir conseiller de soumettre l'acte d'achat du bien à la fiscalité avantageuse offerte aux marchands de biens, exonérant des droits et taxes de mutation les acquisitions lorsque l'acquéreur prend l'engagement de revendre dans le délai de cinq ans, conformément aux dispositions de l'article 1115 alinéa 1er du code général des impôts.

Il ressort effectivement des statuts de cette société, que celle-ci a notamment pour objet l'activité de marchand de biens, bien qu'il soit justement relevé par la notaire qu'il ne s'agit pas d'une activité exclusive, la société ayant également pour objet la « gestion de tous immeubles ».

Il est par ailleurs exact que le compromis de vente a été signé par la société [4] et M. [C] [P], ceux-ci n'ayant pas la qualité de marchands de biens, que la Sarl [7] est venue substituer en vue de la réitération de la vente.

Enfin, il n'est pas davantage discuté que les futurs associés de cette société étaient assistés d'un conseil lors de la signature de l'acte et qu'il n'apparaît pas que ceux-ci aient questionné Mme [S] quant aux implications fiscales de l'acquisition.

Pour autant, quelle que soit la qualité de l'acquéreur, le notaire, en sa qualité de professionnel du droit, a l'obligation d'informer celui-ci des incidences fiscales de son acquisition, y compris lorsque son objet social consiste, pour partie seulement, en une activité de marchand de biens, laquelle ouvre droit à l'avantage fiscal susmentionné.

Soumis à cette obligation de conseil, il appartient au notaire de démontrer qu'il a rempli son obligation en permettant aux parties de s'engager de façon complète et circonstanciée, en toute connaissance de cause, à l'acte auquel le notaire contribue.

Mme [S] ne rapporte pas cette preuve de ce qu'elle a suffisamment informé et permis à la Sarl [7] de faire un choix de régime fiscal éclairé et conforme à ses intérêts, de sorte qu'un manquement doit être retenu à son encontre de ce chef.

Quand au second grief développé à son encontre, tenant à avoir indiqué dans l'acte authentique de vente du 14 octobre 2014, que la Sarl [7] n'avait pas la qualité d'assujettie au sens des dispositions de l'article 256 A du code général des impôts, la privant de la déduction de la TVA acquittée lors de l'achat, il apparaît à l'inverse, qu'une telle mention ne pouvait être apposée sans contradiction avec l'acte d'achat, dès lors qu'il avait été indiqué dans l'acte d'achat du 30 avril 2013 que le vendeur n'était pas assujetti à la TVA.

Cette mention conforme au premier acte ne peut donc être qualifiée de fautive, se déduisant logiquement des mentions apposées sur l'acte d'achat.

Le droit à indemnisation de la Sarl [7] dépendant de la démonstration d'un préjudice consécutif à la faute retenue, il appartient à celle-ci de rapporter la preuve du préjudice invoqué.

Or, il est justement relevé par les intimées que les conséquences fiscales d'une acquisition faite sous le bénéfice des dispositions de l'article 1115 du code général des impôts doivent être prises en considération pour l'analyse du préjudice financier invoqué. En effet, lorsque l'acquisition a ouvert droit à déduction de la TVA, l'assiette de celle-ci est égale au prix total de la cession lors de la revente, tandis que lorsque l'acquisition n'a pas ouvert de droit à déduction comme tel est le cas en l'espèce, la taxe n'est assise que sur la marge de revente.

Au cas d'espèce, étant rappelé que le bien a été acquis au prix de 850 000 euros et revendu au prix de 1 500 000 euros, le montant de la TVA à régler aurait été bien plus important que celui qui a été effectivement réglé à l'achat, de sorte que c'est à juste titre que Mme [S] avance que la Sarl [7] n'a en réalité subi aucun préjudice financier et fiscal en n'assujettissant pas cet achat au dispositif exonératoire offert aux marchands de biens.

Il résulte de ces éléments que bien qu'un manquement à son devoir de conseil doit être retenu à l'encontre de Mme [S], à l'inverse de l'analyse faite par le premier juge, la Sarl [7] ne justifie pas d'un préjudice consécutif au manquement retenu, au regard du montant de taxe auquel elle aurait été soumise compte tenu de l'ampleur de la plus-value effectuée sur la revente.

L'appelante ne dispose donc pas d'un droit à indemnisation à l'encontre de la notaire, de sorte qu'il convient de confirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes dirigées à son encontre.

Sur les frais du procès

Succombant, la Sarl [7] sera condamnée aux entiers dépens de l'instance.

En revanche, une faute ayant été retenue à l'encontre de la notaire, il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS