TJ 83050, 19 mars 2025, RG 24/08058

T R I B U N A L J U D I C I A I R E D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 24/08058 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KNWB

MINUTE n° : 2025/ 124

DATE : 19 Mars 2025

PRESIDENT : Madame Alexandra MATTIOLI

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

S.C.I. PH M, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Emilie VERGERIO, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDERESSE

S.A.S.U. BOULANGERIE [Adresse 3] BASTIDE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Colette BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 05 Février 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à
Me Colette BRUNET-DEBAINES
Me Emilie VERGERIO

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à Me Colette BRUNET-DEBAINES
Me Emilie VERGERIO

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 6 juin 2023, la SCI PH M a donné à bail commercial à la SASU BOULANGERIE [Adresse 4] un local situé [Adresse 5] à SAINT [Adresse 6], moyennant paiement d'un loyer annuel de 33.600 euros HT, payable mensuellement par terme de 2.800 euros HT, avant le 5 de chaque mois, outre le paiement des provisions sur charges.

La SASU BOULANGERIE [Adresse 4] ayant laissé certains loyers impayés, la SCI PH M lui a fait délivrer le 2 août 2024, un commandement de payer la somme de 10.967,60euros, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s'en prévaloir.

Ce commandement étant demeuré infructueux, par acte du 23 octobre 2024, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la SCI PH M a fait assigner la SASU BOULANGERIE [Adresse 4] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de voir constater la résiliation du bail, prononcer l'expulsion de l'occupant sous astreinte et de fixer une indemnité provisionnelle d'occupation à hauteur de 4.200 euros par mois à compter du 4 septembre 2024 avec intérêt au taux légal majoré de 5 points. Il est sollicité en outre sa condamnation au paiement des sommes de 25.406,36 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés arrêtés au 31 octobre 2024, avec intérêt au taux légal majoré de 5 points sur la somme de 13.123,36 euros à compter du 10 août 2024 et à compter de l'assignation pour le surplus, de 1.800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civil et aux dépens, en ce compris les frais de commandements.

La SASU BOULANGERIE [Adresse 4] a constitué avocat qui a comparu à l’audience du 5 février 2025 mais n’a pas conclu ni fait connaître de motif d’opposition aux demandes formulées.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 mars 2025.

SUR QUOI

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit par ailleurs : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».

La SASU BOULANGERIE [Adresse 4] n'ayant pas satisfait aux causes du commandement dans le mois de sa délivrance ni saisi le juge aux fins de délai, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 3 septembre 2024.

Son maintien dans les lieux en l’absence de titre et l’atteinte au droit de propriété ainsi causé constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en prononçant son expulsion, sous astreinte de 300 euros, en application de la clause résolutoire ainsi que celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec l'assistance de la force publique, et en fixant une indemnité provisionnelle d'occupation, égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié, soit 3.360 euros TTC par mois, suivant décompte arrêté au 31 octobre 2024, majorée de 50 % conformément à la clause résolutoire insérée au contrat de bail (pièce 1 - page 25), en sus des charges (170 euros) à compter du 3 octobre 2024, jusqu’à la libération complète des lieux, outre les intérêts au taux légal majoré de 5 point à compter de l'assignation, en application de la clause relative au "retard de paiement" prévue au contrat (page 24).

Sur la demande de provision, au vu du décompte versé aux débats (pièce 3), la SASU BOULANGERIE [Adresse 4] est redevable d'une somme de 18.027,60 euros TTC au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 septembre 2024.

Sur la base de ce même décompte et en application des clauses du contrat, comprenant la majoration forfaitaire de 10 % sur les sommes commandées valant mise en demeure, en application de la clause relative au retard de paiement insérée au contrat de bail (page 24 du contrat), et la majoration contractuelle applicable à l’indemnité d’occupation, la créance se décompose comme suit :
- la somme de 10.967,60 euros TTC au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 juillet 2024, majorée de 10 % (soit 1.096,76 euros), sur les sommes commandées valant mise en demeure, en application de la majoration forfaitaire prévue au contrat = 12.064,36 euros TTC,
- la somme de 3.530 euros (= 3.360 + 170 euros) au titre du dernier loyer impayé arrêté au 31 août 2024, sans la majoration forfaitaire en l’absence de mise en demeure sur le surplus de la créance,
- la somme de 10.420 euros, correspondant aux indemnités d’occupation contractuelles, charges comprises arrêtées au 31 octobre 2024, étant échues à compter de l’acquisition de la clause résolutoire (le 5 de chaque mois), sur la base du montant du dernier loyer TTC justifié (3.360 euros) majoré de 50 % (+ 1.680 euros), en application de la clause résolutoire à compter de la date d’acquisition fixée au 3 septembre 2024, outre les charges d’un montant de 170 euros par mois, soit 5.210 euros TTC pour chaque mois (= [3.360 + 1.680 (50 % du montant du loyer) + 170] x 2).

Par conséquent, la part non sérieusement contestable s’élève à la somme de 26.014,36 euros (=12.064,36 + 3.530 + 10.420 euros).

Toutefois, au vu des moyens, prétentions et demandes formulées par la SCI PH M , il sera fait droit à la demande à hauteur de 25.406,36 euros à titre de provision à valoir sur le paiement des loyers, charges et indemnité d’occupation échue arrêtés au 31 octobre 2024, avec intérêt au taux légal majoré de 5 points en application du contrat de bail, sur la somme de 10.967,60 euros à compter du 10 août 2024 (soit 8 jours après la date du commandement délivré, conformément au contrat de bail (page 24) et à compter de l'assignation pour le surplus de la créance.

La SASU BOULANGERIE [Adresse 4] sera condamnée aux dépens et devra, en outre, à son adversaire une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS