CA Aix Provence, 19 mars 2025, RG 23/07122

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 19 MARS 2025

N° 2025/ 072

N° RG 23/07122

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLLD6

[M] [I] [R]

[D] [R]

[J] [N] [R], enfant mineur

[U] [R], enfant mineur

[Z] [X] [R], enfant mineure

C/

E.P.I.C. HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3]-[Localité 7] PROVENCE MÉTROPOLE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Charlotte POURREYRON

Me Jean-Baptiste GOBAILLE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 17 Août 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/05935.

APPELANTS

Monsieur [M] [I] [R]

né le 19 Avril 1979 à [Localité 4] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 1], pris en sa qualité de représentant légal de ses enfants ;

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-006881 du 12/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

Madame [D] [R]

née le 1er octobre 1984 à [Localité 5] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 1], prise en sa qualité de représentante légal de ses enfants ;

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-006883 du 12/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

Monsieur [J] [N] [R], enfant mineur représenté par ses parents, né le 11 Août 2016 à [Localité 7]

Madame [U] [R], enfant mineur représenté par ses parents,

née le 06 Décembre 2011 à [Localité 7]

Madame [Z] [X] [R], enfant mineure représenté par ses parents, née le 20 Mai 2009 à [Localité 7]

Tous représentés et plaidant par Me Charlotte POURREYRON, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

E.P.I.C. HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3]-[Localité 7] PROVENCE MÉTROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège

représentée et plaidant par Me Jean-Baptiste GOBAILLE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le Président empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [R] [D] et Mr [R] [M] ont contracté un bail sous seing privé, le 21 juin 2018 avec HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE (HMP), pour un logement de type 3, sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 315,09 € par mois et 109,15€ de charges.

Le loyer actuel est de 468,43 € charges comprises, le résiduel versé par Mme [R] [D] et Mr [R] [M], après les aides perçues, étant de 94,63 €.

Par assignation en date du 23 décembre 2020, Mme [R] [D] et Mr [R] [M] agissant, tant en leur nom personnel, qu'en tant que représentants légaux de leurs trois enfants mineurs et arguant de manquements du bailleur à ses obligations contractuelles notamment de délivrance d'un logement décent, mais aussi d'entretien et de garantie de jouissance paisible, ont sollicité du Juge des Contentieux et de la Protection la condamnation d'HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE (HMP) :

- à leur verser les sommes de 7000 € à titre de dommages-intérêts au titre de leur préjudice de jouissance, pour chacun des membres de la famille soit 35 000 € au total, mais aussi à la somme de 574,51 euros au titre des travaux d'urgence effectués par Mr [R] [M].

Ils demandaient la réduction de 30 % du prix du loyer avec effet au premier jour du bail et la condamnation de la remise en état des sols, sous astreinte de 50 € par jour de retard, et la condamnation d'HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE (HMP) à la somme .de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Par jugement rendu le 17 août 2022, le Tribunal:

Dit qu'HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE (HMP) a manqué à ses obligations contractuelles ;

Condamne HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE (HMP) à verser à Mme [R] [D] et Mr [R] [M] agissant, tant en leur nom personnel, qu'en tant que représentants légaux de leurs trois enfants mineurs, la somme de 3500 €au titre de leur préjudice de jouissance;

Condamne HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE (HMP) à verser à Mme [R] [D] et Mr [R] [M] la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;

Condamne HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE (HMP) aux entiers dépens.

Par déclaration au greffe en date du 26 mai 2023, M.et Mme [R] ont interjeté appel de cette décision.

Ils sollicitent:

RECEVOIR leur déclaration d'appel et la DIRE bien fondée,

CONFIRMER le jugement en ce qu'il a constaté l'existence de désordres dans1'appartement,

REFORMER le jugement en ce qu'il n'a pas considéré l'ampleur des désordres,

REFORMER le jugement en ce qu'il a minimisé le coût des travaux réalisés par les consorts [R],

REFORMER le jugement en ce qu'il n'a accordé aux consorts [R] que la somme de 3500€ au titre de leur préjudice,

REFORMER le jugement en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande d'expertise,

Ce faisant,

CONSTATER l'existence de désordres dû à l'humidité dans toutes les pièces de l'appartement depuis Juin 2018,

ORDONNER une expertise judiciaire au contradictoire des parties avec pour missions de déterminer les causes des désordres, les moyens propres à y remédier et le coût des travaux de remise en état,

CONDAMNER le bailleur à réaliser les travaux préconisés par l'expert,

A titre principal :

CONDAMNER le bailleur à verser à Madame [D] [R] la somme de 7. 000 € à titre de provision à valoir sur son indemnisation définitive,

CONDAMNER le bailleur à verser à Monsieur [R] [M] [I] la somme de 7. 000 € à titre de provision à valoir sur son indemnisation définitive,

CONDAMNER le bailleur à verser à [R] [Z] [X] la somme de 7. 000 € à titre de provision à valoir sur son indemnisation définitive,

CONDAMNER le bailleur à verser à [R] [U] la somme de 7. 000 € à titre de provision à valoir sur son indemnisation définitive,

CONDAMNER le bailleur à verser à [R] [J] [N] la somme de 7. 000 € à titre de provision à valoir sur son indemnisation définitive,

A titre subsidiaire :

CONDAMNER le bailleur à verser à Madame [D] [R] la somme de 15.000€ à titre de préjudice de jouissance et de remboursement des travaux réalisés dans l'appartement par deux fois,

CONDAMNER le bailleur à verser à Monsieur [R] [M] [I] la somme de 15.000€ à titre de préjudice de jouissance et de remboursement des travaux réalisés dans l'appartement par deux fois,

CONDAMNER le bailleur à verser à [R] [Z] [X] la somme de 15.000€ à titre de préjudice de jouissance et de remboursement des travaux réalisés dans l'appartement par deux fois,

CONDAMNER le bailleur à verser à [R] [U] la somme de 15.000€ à titre de préjudice de jouissance et de remboursement des travaux réalisés dans 1'appartement par deux fois,

CONDAMNER le bailleur à verser à [R] [J] [N] la somme de 15.000€ à titre de préjudice de jouissance et de remboursement des travaux réalisés dans l'appartement par deux fois,

En tout état de cause,

CONDAMNER HMP au paiement de la somme de 3.500€ au titre des frais irrépétibles au bénéfice de Maitre POURREYRON qui renonce au paiement de l'aide de l'Etat ,

CONDAMNE HMP aux dépens de l'instance en ce compris les frais de signification de la décision à venir et d'expertise

A l'appui de leur recours, ils font valoir:

-que leur logement subit malgré une ventilation efficiente un taux d'humidité très important contre lequel le bailleur ne propose pas de solution définitive, et ce, depuis juin 2018,

-qu'ils ne se sont jamais opposés aux travaux,

-que face à l'inertie du bailleur, ils ont fait pour 3 000€ de travaux,

-que le problème perdure et leur santé est mise à mal,

-que si bailleur explique avoir fait des travaux aucune facture ne se rapporte à résoudre le problème d'humidité et le bailleur ne justifie pas avoir fait des recherche pour connaître la cause de l'humidité,

-que suite au jugement de première instance un constat d'huissier a été fait, qui met en exergue la présence d'humidité dans toutes les pièces, tous les travaux réalisés par eux comme par le bailleur sont à refaire, quant aux sols ils sont vétustes et présentent des traces d'usure avancées,

-que pour autant à l'automne 2022, ils ont refait des travaux,

-que la demande d'expertise n'est pas nouvelle en cause d'appel, elle avait été formulée subsidiairement en première instance,

-que cette demande est faite à titre principal eu égard au constat d'huissier de septembre 2022,

-que la demande de condamnation du bailleur à faire les travaux préconisés par l'expert si elle est nouvelle est permise par le code de procédure civile.

HMP conclut:

- JUGER les demandes des époux [R], tant à titre personnel qu'en leur qualité de représentants légaux de leurs enfants mineurs, IRRECEVABLES au visa des articles 564 & suivants du CPC en ce que leurs demandes portent sur la minimisation du coût des travaux réalisés par les consorts [R] fondant une demande principale de condamnation du bailleur à leur verser une provision à valoir sur leur indemnisation définitive et à titre subsidiaire visent la condamnation du bailleur à leur verser une indemnisation « à titre de préjudice de jouissance et de remboursement des travaux réalisés dans l'appartement par deux fois », alors que le Juge des Contentieux de la Protection a relevé que les consorts [R] avaient modifié à l'audience du 4 mai 2022 leurs demandes en ne sollicitant plus la réduction du loyer « ni même la condamnation d'HABITAT [Localité 7] PROVENCE à leur rembourser de quelconques travaux ».

- En toute hypothèse JUGER l'appel des époux [R], tant à titre personnel qu'en leur qualité de représentants légaux de leurs enfants mineurs, mal-fondé et REJETER l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

- JUGER l'appel incident de l'Etablissement HABITAT [Localité 7] PROVENCE recevable et bien-fondé.

- REFORMER le jugement du 17 août 2022 en ce qu'il a :

Dit qu'HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE (HMP) a manqué à ses obligations contractuelles ;

Condamne HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE (HMP) à verser à Mme [R] [D] et Mr [R] [M] agissant, tant en leur nom personnel, qu'en tant que représentants légaux de leurs trois enfants mineurs, la somme de 3500 € au titre de leur préjudice de jouissance;

Condamne HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE (HMP) à verser à Mme [R] [D] et Mr [R] [M] la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;

Condamne HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE (HMP) aux entiers dépens.

- JUGER que le bailleur a rempli ses obligations légales et contractuelles.

- JUGER n'y avoir ni faute du bailleur ni préjudice, notamment de jouissance, des locataires ou occupants, ni responsabilité du bailleur.

- DEBOUTER les consorts [R] tant à titre personnel qu'en leur qualité de représentants légaux de leurs enfants mineurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions

- CONDAMNER ensemble et à titre solidaire les consorts [R] tant à titre personnel qu'en leur qualité de représentants légaux de leurs enfants mineurs au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 32-1 du CPC

- CONDAMNER ensemble et à titre solidaire les consorts [R] tant à titre personnel qu'en leur qualité de représentants légaux de leurs enfants mineurs à régler à l'Etablissement HABITAT [Localité 7] PROVENCE la somme de 1.500 euros en cause de 1 ère instance et 3.600 euros en cause d'appel, au visa de l'article 700 du CPC.

- CONDAMNER ensemble et à titre solidaire les consorts [R] tant à titre personnel qu'en leur qualité de représentants légaux de leurs enfants mineurs aux entiers dépens de 1 ère instance et d'appel.

Il soutient:

-que l'état des lieux d'entrée retient le bon état de l'appartement dans le quel il a fait pour 12 000€ de travaux,

-que les locataires ont fait l'objet d'une mutation de logement ayant laissé le précédent avec d'importantes dégradations locatives,

-qu'il a pu se heurté au refus d'accès par les locataires pour faire réaliser des travaux pourtant acceptés,

-qu'il estime ne pas avoir failli à ses obligations de bailleur,

-que les demandes individuelles pour chaque appelant d'indemnisation « à titre de remboursement des travaux réalisés dans l'appartement par deux fois » sont prohibées car nouvelles en cause d'appel, puisqu'ils y avaient renoncé en première instance,

-que seule la demande principale des consorts [R] aux fins d'indemnisation au seul titre du prétendu préjudice de jouissance est recevable,

L'appartement est « dégradé » et non indécent : or les dégradations sont du seul fait de la mauvaise occupation des locataires et non du fait du bailleur

-que toute la famille dort dans la même pièce (5 personnes) alors qu'il s'agit d'un T3 avec 2 chambres : ce qui confirme la mauvaise occupation, l'aération d'une chambre n'étant pas adaptée à une sur-occupation (de ce fait apparition d'humidité)

-que le mur de la salle de bain « très humide » : bien que la pièce soit dotée d'un système d'aération adapté (VMC) le mur est humide très certainement une fois encore du fait du défaut d'entretien, et notamment des joints, par les locataires'

-que les locataires ne rapportent nullement la preuve de leurs allégations de sorte que leur demande d'expertise doit être rejetée.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes en remboursement des travaux et en expertise judiciaire

Il résulte de l'article 564 du code de procédure civile qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

L'article 566 du même code précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l'espèce, il résulte du jugement que les consorts [R] ont modifié leurs demandes en première instance en ne sollicitant plus la réduction du loyer ni la condamnation d'HMP à leur rembourser de quelconques travaux.

Cette renonciation fait de leur demande en appel à ce titre une demande nouvelle irrecevable.

Quant à la demande d'expertise, elle a été maintenue en première instance à titre subsidiaire donc à défaut d'indemnisation de leur préjudice de jouissance, de sorte qu'elle ne peut être considérée comme nouvelle en cause d'appel et est donc recevable.

Sur la demande d'expertise faite à titre principale en appel

Les locataires sollicitent en appel à titre principale une expertise judiciaire aux fins d'établissement des causes et des solutions à apporter au problème d'humidité du logement.

Pour autant, ils ne versent aux débats, outre les pièces déjà versées en première instance, qu'un constat d'huissier du 30 septembre 2022, établit postérieurement au jugement mais qui date de plus de deux ans maintenant, dont il résulte, comme l'a retenu le premier juge des marques de moisissures sur la partie basse d'un mur d'une des chambres et une humidité importante de la cloison entre la salle de bain et les WC ainsi que des traces de moisissures dans la salle de bain, sans établir la persistance de cette humidité alors même qu'ils prétendent avoir réalisé de nouveaux travaux.

Ainsi, rien ne justifie qu'il soit fait droit à leur demande d'expertise dont les consorts [R] sont déboutés.

Sur le préjudice de jouissance et son indemnisation

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment du rapport APPA PACA du 9 novembre 2018, comme d'ailleurs du constat d'huissier de septembre 2022, que l'appartement a présenté un problème d'humidité au niveau du mur mitoyen entre les toilettes et la salle de bain ainsi que sur un mur de l'une des deux chambres.

Les locataires ont dénoncés ces désordres à leur bailleur dès fin 2018, alors même que le bail a pris effet le 21 juin 2018 avec un état des lieux d'entrée constatant un bon état pour la plupart des éléments répertoriés ou un état d'usage pour les murs, plafonds, sols, excepté pour les murs et plafonds de la salle de bain et des toilettes qui étaient notés comme neufs.

Pour autant le bailleur n'est pas resté inactif puisqu'il justifie de 8 450€ de travaux en 2018, 2 946,47€ en 2019 et de 605,63€ en 2020, tout en versant aux débats une attestation de la société rénovation peinture du 5 décembre 2018 relatant le refus à deux reprise du locataire des travaux décidés dans son logement, de sorte que c'est à jute titre que le premier juge a retenu que même en l'absence de défaillance totale du bailleur, les locataires ont malgré tout subi un trouble de jouissance sur plusieurs années du fait de cette humidité et de ses conséquences valablement évalué à la somme de 3500€, eu égard à l'étendu de cette dernière.

Sur les autres demandes

Il n'y a pas lieu à condamnation au titre d le'article 32-1 ni à celui de l'article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS,