TJ 93008, 17 mars 2025, RG 24/12090

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 4]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/12090 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2NON

Minute : 25/00269

S.A. CLESENCE
Représentant : Maître Christophe SOVRAN-CIBIN de la SCP S.C.B.M. AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C195

C/

Monsieur [X] [L] [B]
Madame [O] [C] [U] [Z]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Christophe SOVRAN-CIBIN de la SCP S.C.B.M. AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée à :
Madame [O] [C] [U] [Z]
Monsieur [X] [L] [B]

Le

JUGEMENT DU 17 Mars 2025

Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 17 Mars 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 04 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. CLESENCE
[Adresse 6]
[Localité 3]
représentée par Maître Christophe SOVRAN-CIBIN de la SCP S.C.B.M. AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C195

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [L] [B]
[Adresse 5]
[Localité 7]
non comparant

Madame [O] [C] [U] [Z]
[Adresse 5]
[Localité 7]
non comparante

D'AUTRE PART EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 22 juin 2022, la SA CLESENCE a donné à bail à Monsieur [X] [L] [B] et Madame [O] [U] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 826,25 euros outre une provision sur charges. Par acte en date du 13 juillet 2023, la SA CLESENCE leur a donné à bail un emplacement de stationnement, moyennant un loyer mensuel de 30 euros hors charges. Ledit contrat est devenu ainsi un accessoire du contrat de bail principal et suit le sort du contrat conclu le 22 juin 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CLESENCE a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1.700,24 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mai 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 21 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2024, la SA CLESENCE a fait assigner Monsieur [X] [L] [B] et Madame [O] [U] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,
- condamner solidairement Monsieur [X] [L] [B] et Madame [O] [U] [Z] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 1.099,98 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner solidairementMonsieur [X] [L] [B] et Madame [O] [U] [Z] à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Au soutien de ses prétentions, la SA CLESENCE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 21 juin 2024.

A l'audience du 4 février 2025, la SA CLESENCE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 2.212,68 euros, selon décompte en date du 23 janvier 2025. Elle a donné son accord pour que des délais de paiement soient accordées d’office aux locataires. Elle a également demandé à ce que la suspension des effets de la clause résolutoire soit ordonnée au profit des locataires malgré leur absence à l’audience.

Bien que régulièrement assignés à personne à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [X] [L] [B] et Madame [O] [U] [Z] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. Monsieur [X] [L] [B] a toutefois sollicité par écrit du 4 février 2025 des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 7] par la voie électronique le 3 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 4 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA CLESENCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 22 juin 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 juin 2024, pour la somme en principal de 1.700,24 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 août 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [X] [L] [B] et Madame [O] [U] [Z] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La SA CLESENCE produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [L] [B] et Madame [O] [U] [Z] restent lui devoir la somme de 2.522,58 euros à la date du 23 janvier 2025 (en ce inclus 309,90 euros de frais de poursuite).

Les frais de poursuite facturés 125,74 euros (commandement de payer), 184,16 euros (assignation et notification au préfet) et 24 euros (notification CCAPEX), dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que lesdits frais sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [X] [L] [B] et Madame [O] [U] [Z], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 2.188,68 euros. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le contrat de bail.

Monsieur [X] [L] [B] et Madame [O] [U] [Z] seront également condamnés solidairement au paiement à compter du 24 janvier 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, à la condition, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SA CLESENCE démontre que Monsieur [X] [L] [B] et Madame [O] [U] [Z] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Par ailleurs, la dette locative a diminué de sorte que la SA CLESENCE sollicite le maintien dans les lieux des locataires par la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au regard de ces éléments, il convient de leur accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il est important de préciser que faute pour Monsieur [X] [L] [B] et Madame [O] [U] [Z] de respecter les modalités de paiement accordées supra ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [L] [B] et Madame [O] [U] [Z] , parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile qui comprendront les frais du commandement de payer et de l’assignation et leur notification à la CCAPEX et au Préfet. Il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite, faute pour le bailleur de justifier de leur caractère nécessaire à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA CLESENCE les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS