TJ 91228, 20 mars 2025, RG 24/07693

TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’[Localité 5]-[Localité 4]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Mars 2025

AFFAIRE N° RG 24/07693 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QNQU

NAC : 72I

Jugement Rendu le 20 Mars 2025

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires LES DONJONS, dont le siège social est situé [Adresse 1], représenté par son Syndic la société KALLIA IMMOBILIER, Société à responsabilité limitée au capital de 10.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés d’EVRY sous le numéro 893 667 659, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représenté par Maître Doriane DJELLOUL, avocat au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [D] [O], demeurant [Adresse 1]

Comparante,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 04 Décembre 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 Janvier 2025 et mise en délibéré au 20 Mars 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [D] [O] est propriétaire des lots numéros 1 et 31 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de Justice en date du 4 décembre 2024, le [Adresse 8] LES DONJONS, représenté par son syndic en exercice, la société KALLIA IMMOBILIER, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, Mme [D] [O] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sise [Adresse 2], représenté par son syndic, la société KALLIA IMMOBILIER, en l’ensemble de ses demandes et l’y déclarant bien fondé,

CONDAMNER Mme [D] [O] à lui payer les sommes suivantes :

• 3 629,40 € au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 2 août 2024, augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 13 mars 2024, date de la mise en demeure,
• 3 116,84 € (779,21*4) correspondant aux provisions devenues exigibles, dues sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025,
• 129,08 € (32,27*4) correspondant aux appels fonds travaux devenus exigibles, dus sur la base du budget prévisonnel pour la période allant du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025,
• 2 000 € à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231 du Code Civil,
• 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER, sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Mme [D] [O] aux entiers dépens de l’instance.

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l’article 515 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 16 janvier 2025, le [Adresse 8] LES DONJONS a comparu par avocat et a maintenu partiellement sa demande en paiement des arriérés de charges et fonds travaux sur la base du décompte arrêté au 16 janvier 2025 (renonçant aux provisions exigibles) , versé aux débats lors de l’audience, présentant un solde débiteur de 6 173,89 euros, et a confirmé ses demandes en dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [D] [O] a comparu à l’audience, ne conteste ni le principe de la dette ni le montant de 6 173,89 euros réclamé et sollicite l’octroi d’un délai de paiement sur 24 mois, par versements mensuels de 100,00 euros en sus des charges courantes.
Au soutien, elle explique qu’elle a un enfant, est responsable de service, que son salaire mensuel s’élève à 2 600,00 euros, qu’elle rembourse un crédit par mensualités de 900,00 euros et qu’en 2023, elle a perçu un revenu global de 36.055,00 euros.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
- et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-1°) :

“ I - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-3°) dispose que :
« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:
 1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;
2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;
3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;
4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :
“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.»

En l’espèce, le [Adresse 8] LES DONJONS verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 13 mars 2024, adressée en recommandé avec avis de réception à Mme [D] [O], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots numéros 1 et 31dans la copropriété ;
-les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 28 juillet 2021, 28 novembre 2022, 7 juin 2023 et 28 mai 2024 et les attestations de non recours concernant les assemblées générales de 2022 et 2023,
- les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée,
- un relevé de compte du syndic en date du 2 août 2024, sur la période du 1er janvier 2022 au 1er juillet 2024 appel de charges et fonds travaux 3ème trimestre 2024 inclus, présentant un solde débiteur de 3 629,40 euros,
.- et un relevé de compte en date du 16 janvier 2025, sur la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2025, appel de charges et fonds travaux 1er trimestre 2025 inclus, présentant un solde débiteur de 6 173,89 euros, honoraires d’assignation de 63,81euros, honoraires pour charges impayées de 1 440,00 euros et 144,00 euros, et frais de relance d’un montant total de 90,00 euros (30x3) inclus.

Mme [D] [O] ne conteste ni le principe de la dette ni le montant de 6.173,89 euros réclamé.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES DONJONS peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2025, appel charges et fonds travaux 1er trimestre 2025, s’élève à la somme de 6 173,89 euros (frais de recouvrement compris).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 2 748,14 euros à compter de la mise en demeure, soit à compter du 13 mars 2024, et à compter de l’assignation introductive d’instance du 4 décembre 2024 pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à retard du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise de Mme [D] [O], laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où la défenderesse ne conteste pas le montant réclamé et démontre sa volonté d’apurer sa dette en demandant un délai de paiement et en ayant fait des versements.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES DONJONS de sa demande en dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, Mme [D] [O] sollicite des délais de paiement échelonnés sur une période de 24 mois avec des échéances de 100 euros mensuels en plus des charges courantes.
Elle justifie qu’elle perçoit des revenus mensuels de 2 600,00 euros, rembourse un crédit par échéances de 900,00 euros et qu’en 2023, elle a perçu un revenu global de 36 055,00 euros.

Compte tenu du montant de la dette et des revenus déclarés et justifiés par Mme [D] [O] il y aura lieu de lui accorder un délai pour s’acquitter de sa dette selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, étant précisé qu'en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement d'un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Mme [D] [O], qui succombe, est condamnée aux dépens de l'instance.

Elle est par ailleurs condamnée à payer une somme de 1 200,00 euros au [Adresse 8] LES DONJONS, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS