CA Aix Provence, 20 mars 2025, RG 22/03315

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 20 MARS 2025

mm

N° 2025/ 98

N° RG 22/03315 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BI7PS

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [Adresse 4]

C/

[X] [G]

[A] [G]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP CHARLES TOLLINCHI - KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES

SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 14 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/02400.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE [Adresse 4] sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice dont le siège social est le [Adresse 5], pris en la personne de son représentant légal en exercice la demeurant de droit audit siège, pris en la personne de son syndic en exercice SAS FONCIA GRAND BLEU sis [Adresse 2]

représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Annabelle LEFEBVRE, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉS

Monsieur [X] [G]

demeurant chez Madame [C] [G], [Adresse 1]

représenté par Me Laure ATIAS de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, , assisté de Me Jérôme BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [A] [G]

demeurant chez Madame [C] [G], [Adresse 1]

représenté par Me Laure ATIAS de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, , assisté de Me Jérôme BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

[X] et [A] [G], ci-après les consorts [G], sont copropriétaires d'un appartement dans la résidence [Adresse 4], [Adresse 3] représentant le lot 435.

Le 11 Mars 2015, se plaignant d'un dégât des eaux, M. [X] [G] et M. [A] [G] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires (le SDC) de la résidence [Adresse 4] sur le fondement de l'article 9 de la Loi du 10 juillet 1965.

Ils obtenaient en référé la désignation d'un expert judiciaire en la personne de Mme [I] architecte de formation au contradictoire du syndicat par ordonnance en date du 11 mars 2015. Ce dernier déposait son rapport le 25 février 2017.

Lors de ses visites des lieux, l'expert a constaté que la terrasse de l'appartement des demandeurs était sous la terrasse de l'appartement de M. [H] et que leur salon était sous deux poteaux ( de la pergola et de la poutre au centre de la dalle de couverture).

Il constatait dans l'appartement des consorts [G] l' aggravation, pendant la durée de l'expertise, de divers désordres liés à des infiltrations d'eau. Il constatait également que des travaux d'étanchéité incomplets s'étaient succédés sur l' immeuble, sans garantie de pérennité et n'empêchaient pas l'altération du béton avec corrosion des armatures.

Il constatait également que :

-les systèmes de collecte des eaux pluviales avaient été modifiés à l'occasion des aménagements réalisés sur les terrasses à usage privatif,

-les infiltrations entraînaient des pathologies liées à l'humidité (ponts thermiques),

-un risque d'atteinte à l'installation électrique,

- le toit terrasse ne comportait pas d'isolation thermique et le système de ventilation était défectueux

- la présence d'humidité dans le local d'accès au skydome et sur le palier de l'appartement

- des travaux étaient en cours (pose de résine) sur le toit terrasse alors qu'ils avaient été signalés comme terminés lors du premier accédit.

Il indiquait alors, qu'il ne pourrait être remédié définitivement aux causes des désordres qu'au moyen d'une réfection globale de l'étanchéité (limitée au bâtiment E2 au jour de ses investigations) ; des travaux de remédiation aux désordres dans l'appartement étant inutiles si les causes n'étaient pas supprimées. Il rappelait que ni l'analyse de l'état structurel du bâtiment, ni le contrôle du local d'accès au skydome dont l'humidité impactait le placard du hall d'entrée de l'appartement des consorts [G], n'entraient dans sa mission.

L'expert préconisait une analyse générale préalable de l'état de l'immeuble déjà assez ancien et proposait de chiffrer à 10 500 euros le montant des travaux de réhabilitation de l'appartement, sans aucune plus-value, l'appartement étant inhabitable. Il proposait également de chiffrer la perte d'usage et la perte de loyer à 900 euros par semaine pour 15 jours pour les étés 2013 à 2016.

Le 29 mars 2018, les consorts [G] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] afin de le voir condamné à réaliser des travaux d'étanchéité sous astreinte de 500 euros par jour de retard. Ils ont demandé également le paiement des sommes de 10 631,17 euros au titre de la remise en état intérieure, de 1 554,69 euros au titre des frais de déplacement, de 35 200,00 euros au titre des troubles de jouissance et de 1 734,00 euros au titre des pertes mobilières ; augmentées des intérêts de droit.

Le 31 mai 2018, le syndicat des copropriétaires a sommé les demandeurs de produire les justificatifs de l'indemnisation perçue à la suite de leur déclaration de sinistre auprès de leur

assureur ainsi que les déclarations de leurs revenus fonciers pour la période antérieure au sinistre ou tout justificatif de la location de leur appartement. Le 29 novembre 2018, il leur a fait délivrer également une sommation d'indiquer s'il existait encore des infiltrations.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 26 avril 2019, la demande du syndicat des copropriétaires visant à obtenir sous astreinte de 500 euros les documents demandés a été rejetée.

Par jugement du 14 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a:

CONDAMNÉ le SDC de la résidence [Adresse 4] à réaliser les travaux d'étanchéité de la terrasse surplombant l'appartement [G] dans les conditions préconisées par le rapport d'expertise déposé le 17 octobre 2016 avec le concours d'un Bureau d'Études Techniques Spécialisé et d'un maître d''uvre dans le délai de 4 mois à compter de la signification du jugement, au terme duquel s'appliquera une astreinte de 300 euros par jour de retard.

CONDAMNÉ le SDC de la résidence [Adresse 4] à verser aux consorts [G] les sommes de 10 500 euros de remise en état de l'appartement, de 20 000 euros de préjudice de jouissance, de 1 000 euros de perte mobilière, de 5 000 euros de préjudice moral et de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il a également dispensé les consorts [G] de la participation aux charges de copropriété afférentes au présent litige.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que la garantie de maintien des parties privatives hors d`eau est une obligation de résultat à la charge du syndicat des copropriétaires et non une simple faculté et le fait que les consorts [G] aient voté contre l'audit de l'immeuble ne permet pas d'écarter la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Ainsi, le syndicat des copropriétaires ne fournissant aucune indication sur la nature et le coût des travaux réalisés par ses soins pour remédier aux désordres, il doit être condamné à réaliser la réfection de l'étanchéité du toit-terrasse ; si, comme il l'affirme, ces derniers ont déjà été réalisés il appartiendra aux hommes de l' art de le vérifier et d'indiquer si les travaux préconisés par l'expert sont désormais inutiles.

Par ailleurs, la réfection ne pouvant, selon les conclusions de l'expert, intervenir qu'après les travaux d'étanchéité, le SDC de la résidence [Adresse 4] doit prendre à sa charge le coût global des travaux de réfection. De même, de par sa responsabilité, le SDC de la résidence [Adresse 4] doit être condamné à prendre à sa charge la perte mobilière et le trouble de jouissance liés aux désordres ; ainsi qu'à des dommages et intérêts au titre du préjudice moral causé par plusieurs années de procédures rendues nécessaires par la mauvaise gestion des sinistres de la copropriété.

Par déclaration du 04 mars 2022, le SDC de la résidence [Adresse 4] a fait appel du jugement.

Le 29 mars 2022, M. [E], expert judiciaire près la cour d'appel d'Aix-en-Provence, spécialisé en étanchéité toiture, a été mandaté par le SDC de la résidence [Adresse 4] aux fins d'opérer tout d'abord des vérifications et afin de dire s'il fallait mobiliser le budget indiqué par l'expert et l'effectivité des travaux réalisés. Ce dernier a produit un compte rendu daté du 20 avril 2022 relevant une absence d'infiltrations.

Le 10 mai 2022, le SDC de la résidence [Adresse 4] a saisi le Premier Président aux fins de demander la suspension de l'exécution provisoire de l'intégralité dudit jugement. Le 03 octobre 2022 la demande d'arrêt de l'exécution provisoire a été rejetée au motif que : « Ces travaux consisteront essentiellement en une démolition du revêtement actuel et des travaux d'étanchéité de cette toiture terrasse. Se limitant à des affirmations, le syndicat indique que les travaux entraîneront une situation irréversible créant une modification conséquente des lieux et entraînant des frais importants ».

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 04 décembre 2024, le SDC de la résidence [Adresse 4] demande à la cour de :

INFIRMER le jugement déféré à la Cour rendu le 14 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Draguignan, chambre 3 construction, RG N°18/02400 en ce qu'il a :

Condamné le SDC de la résidence [Adresse 4] à verser à M. [X] [G] et M. [A] [G] les sommes de :

-10 500 euros au titre de la remise en état de leur appartement,

-20 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

-1 000 euros au titre de la perte mobilière,

-5 000 euros au titre du préjudice moral.

Condamné le SDC de la résidence [Adresse 4] à verser à M. [X] [G] et à M. [A] [G] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamné le SDC de la résidence [Adresse 4] aux dépens de l'instance incluant les frais d'expertise,

Dispensé M. [X] [G] et M. [A] [G] de participation aux charges de copropriété afférentes au présent litige,

Ordonné l'exécution provisoire,

Débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Statuant à nouveau :

DÉBOUTER les consorts [G] de leur appel incident formé par voies de conclusions du 05 08 2022 au titre de la remise en état de leur appartement, au titre du préjudice de jouissance, au titre de la perte mobilière et au titre du préjudice moral.

JUGER que les consorts [G] sont défaillants dans la preuve des indemnisations versées et réalisées par leur assureur M.R.H. ou par l'assureur AXA de la copropriété au titre de la demande de remise en état de leur appartement,

DÉBOUTER les consorts [G] de leurs demandes d'indemnisation au titre de la remise en état de leur appartement, comme n'étant pas fondée ni justifié en leur quantum et en leur principe.

DÉBOUTER les consorts [G] de leurs demandes d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance, comme n'étant pas fondées ni justifiées en leur quantum et en leur principe.

DÉBOUTER les consorts [G] de leurs demandes d'indemnisation au titre de la perte mobilière, comme n'étant pas fondées ni justifiées en leur quantum et en leur principe.

DÉBOUTER les consorts [G] de leurs demandes d'indemnisation au titre du préjudice moral, comme n'étant pas fondées ni justifiées en leur quantum et en leur principe.

DÉBOUTER les consorts [G] de leurs demandes d'indemnisation au titre des frais de déplacement, comme n'étant pas fondées ni justifiées en leur quantum et en leur principe.

DÉBOUTER les consorts [G] de leurs demandes d'intérêt sur le montant de la condamnation, comme n'étant pas fondées ni justifiées en leur quantum et en leur principe.

DÉBOUTER les consorts [G] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires la résidence [Adresse 4] au paiement des frais d'expertise [I] ;

DÉBOUTER les consorts [G] de leur demande de dispense de participation aux charges de copropriété afférentes au présent litige,

DÉBOUTER les consorts [G] du surplus de leurs demandes, fins et conclusions d'appel,

CONDAMNER in solidum les consorts [G] à régler la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du CPC au syndicat des copropriétaires de La résidence [Adresse 4] ainsi que les entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire de l'Expert [I].

Il fait valoir que :

-Le SDC de la résidence [Adresse 4] a rencontré des difficultés pour exécuter les travaux demandés par Mme [I] avec l'intervention d'un B.E.T. pour une étude structurelle et une mission complète de maîtrise d''uvre. Malgré un appel de fonds extraordinaire réalisé le 25 octobre 2022, suivi d'un règlement effectué par le SDC à Me Brunet Debaine le 15 décembre 2022.

-L'appelant a reçu des refus de production de la part des 12 B.E.T sollicités et, eu égard aux délais légaux, l'assemblée générale extraordinaire n'a pu se réunir que le 02 mai 2023. Le B.E.T sélectionné lors de cette assemblée a mis plus de 4 mois pour rendre un dossier de diagnostic technique.

-Parallèlement, le 05 mai 2023, le SDC de la résidence [Adresse 4] a passé commande au bureau SECC qui a rendu un diagnostic technique le 17 mai 2023.

-Le 22 juin 2023, le projet de DCE a été transmis et finalisé le 06 juillet 2023 au syndic et le Bureau SECC a fait un appel d'offres auprès de 3 entreprises avec une date limite de réception des offres fixées au 15 septembre 2023.

-A l'issu de ce processus, l'assemblée générale extraordinaire du bâtiment ESTEREL, présentant les travaux de réfection des toitures terrasses dans le cadre de la procédure qui nous intéresse, s'est tenue le 6 novembre 2023.

-Il est démontré que les délais fixés par le juge de première instance n'étaient pas tenables ; les travaux étant par ailleurs estimés entre 7 et 14 semaines une fois les devis validés.

-Pendant le cours de l'appel, les intimés ont fait le choix de mener une procédure judiciaire devant le Juge de l'Exécution aux fins de liquidation de l'astreinte prononcée par le Juge de première instance. Par ordonnance du 28 Mai 2024 la demande de nouvelle astreinte a été rejetée et la liquidation de l'astreinte a été réduite à la somme de 12 000 euros.

-Il ressort de tout ce développement que les travaux, qui ont été démarrés le 08 janvier 2024 et réceptionnés le 30 avril 2024, ont été exécutés avec le concours d'un B.E.T et d'un maître d''uvre. Il n'y a donc plus lieu à appel sur ce point. De plus, le 06 août 2024 l'assemblée générale a voté le contrat d'entretien annuel de la toiture.

-Concernant les préjudices octroyés en première instance et ceux sollicités en appel, les consorts [G] n'apportent aucune explication juridique ou factuelle justifiant le montant des préjudices allégués.

-Par ailleurs, la chronologie des travaux étant établie, il faut s'intéresser aux périodes d'indemnisation sollicitées par les consorts [G] dès lors que les travaux d'étanchéité et dalles sur plots sont effectués entre Février et Mai 2015 et réceptionnés en février 2016.

-L'indemnisation ne peut pas excéder le montant du préjudice et il ne peut pas y avoir deux indemnisations d'un même préjudice. Or, les consorts [G] n'ont pas produit en justice les déclarations de sinistres à leur assureur Multirisques habitation ainsi que les indemnisations afférentes et il est établi que la reprise des embellissements suite à dégât des eaux est prise en charge par la multi risques habitation ; la seule affirmation de ne pas avoir été indemnisé sans justifier du moindre refus de garantie ne peut suffire à démontrer l'absence d'indemnisation. Les intimés sont défaillants dans la preuve d'un préjudice matériel qui viendrait à subsister ; la seule pièce produite concernant un échange entre la MRH et les consorts [G] constitue les remboursements de novembre 2013 à mars 2015 mais en aucun cas un refus de garantie. De plus, à ce jour, les travaux d'étanchéité ont été réalisés, il n'y a donc rien qui interdise à Messieurs [G] ce jour de solliciter la MRH.

-Concernant le trouble de jouissance, l'expert a estimé de manière déraisonnée que l'appartement pouvait être loué 900 euros la semaine deux semaines par an pendant 4 ans soit 7 200 euros.

Les Consorts [G] réclament trois mois de loyer par an durant l'été pendant 4 ans soit 35 200 euros mais ils ne justifient pas avoir loué le bien une seule semaine. Le préjudice est donc hypothétique et le choix de mettre ce logement en location par M. [X] [G] et M. [A] [G], ne s'est révélé qu'après les premiers désordres et est donc de circonstance. De plus, est occupé par la mère des consorts [G] qui y séjourne très régulièrement, preuve en est qu'elle contacte régulièrement le syndic lors de sa présence. En tout état de cause, si la présente juridiction devait retenir un préjudice, celui-ci devrait s'analyser en une perte de chance et ne peut que correspondre à une part du préjudice.

-Concernant la perte du mobilier, celui-ci étant pris en charge par son assureur multirisques habitation, indemniser les consorts [G] entraînerait un enrichissement.

-Concernant l'indemnisation du préjudice moral, cette demande est formulée sans aucune pièce démontrant un préjudice et il apparaît injustifié de condamner le SDC de la résidence [Adresse 4] qui ne peut être tenu responsable d'un problème de gestion puisqu'il n'est pas l'organe gestionnaire. De plus, le concluant ne peut être tenu responsable du délai de la procédure d'appel dont il n'est pas responsable pas plus que celui du cours normal d'une expertise judiciaire. Enfin, le syndic justifie dès la première déclaration de sinistre des consorts [G] avoir pris de nombreuses décisions visant à résoudre le litige.

-Le Juge de première instance a débouté les consorts [G] de leur demande de frais de déplacement qui d'ailleurs n'étaient pas des demandes pour leur compte mais pour celui de leur mère. Appel incident est formé à ce titre par les consorts [G] sans aucune ligne de motivation à ce titre. Il conviendra donc de confirmer ce débouté.

- Enfin, dans la mesure où le jugement sera infirmé, la dispense de participation aux charges de copropriété afférentes au présent litige n'a pas lieu d'être prononcée.

Dans leurs dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA 11 décembre 2024, les consorts [G] demandent à la cour de :

DÉBOUTER la copropriété de la résidence [Adresse 4] de son appel et de ses demandes ;

La copropriété ayant renoncé à son appel concernant la réalisation des travaux il y a donc lieu de confirmer la décision du 14 décembre 2021 en ce qu'elle condamne le SDC de la résidence [Adresse 4] à réaliser les travaux d'étanchéité de la terrasse surplombant l'appartement [G] dans les conditions préconisées par le rapport d'expertise déposé le 17 octobre 2016 avec le concours d'un Bureau d'études techniques spécialisé et d'un maître d''uvre dans le délai de quatre mois à compter de la décision et ce sous astreinte,

Vu le rapport d'expertise judiciaire de Mme [I],

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et notamment l'article 9,

INFIRMER le jugement du 14 décembre 2021 concernant le montant des condamnations et en ce qu'il rejette les demandes des consorts [G] au titre des frais de déplacement

Statuant à nouveau,

CONDAMNER le Syndicat de la copropriété de la résidence [Adresse 4] à payer aux consorts [G] les sommes suivantes :

-Remise en état intérieur : 10 631,17 euros,

-Frais de déplacement : 1 554,69 euros,

-Trouble de jouissance : 35 200 euros,

-Perte mobilière : 1 734 euros,

-Les intérêts sur ces sommes.

-Dommages et intérêts pour préjudice moral 10 000 euros

CONFIRMER la décision pour le surplus ;

CONDAMNER le SDC de la résidence [Adresse 4] au paiement d'une indemnité de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en raison des frais irrépétibles exposés devant la Cour ;

CONDAMNER le SDC de la résidence [Adresse 4] aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire.

Ils font valoir que :

-La copropriété n'apporte aucune critique à l'encontre de la décision du premier Juge qui retient qu'à la lecture du rapport de l'expert judiciaire, Mme [I], il apparaît que les travaux de réparation effectués au fil des années n'avaient pu mettre un terme aux désordres, au point que l'appartement était inhabitable, insalubre, voire dangereux sur le plan électrique.

-M. [E], n'est pas intervenu en qualité d'expert judiciaire puisqu'il n'a pas été désigné par la juridiction même s'il est inscrit sur la liste des experts de la Cour.

-De plus, contrairement à ce que la copropriété soutient, le tribunal n'a pas condamné la copropriété à mettre hors d'eau l'appartement [G], mais a condamné le SDC à réaliser les travaux d'étanchéité de la terrasse surplombant l'appartement [G] dans les conditions préconisées par le rapport d'expertise judiciaire.

-La copropriété commet également une erreur surprenante en indiquant que les travaux d'étanchéité réceptionnés en février 2016 sont pertinents, aucune infiltration n'est constatée alors que l'expert judiciaire indique qu'il est impossible d'affirmer que les travaux réceptionnés en février 2016 sont efficaces puisqu'elle se rend sur les lieux dans le cadre d'un accédit contradictoire le 2 mars 2016 et écrit : « les travaux entrepris par le Syndic de Copropriété sur la toiture-terrasse de ce bâtiment ont consisté en des reprises d'étanchéité au coup par coup. Ceci n'est plus suffisant ». La copropriété est incapable de justifier le respect des règles de l'art, les études et maîtrise d''uvre et la seule mise hors d'eau de l'appartement n'est pas suffisante.

-Les consorts [G] ont dû à leur tour faire intervenir un conseil technique M. [K], qui met en évidence une nouvelle fois que les travaux réalisés par la copropriété sont insuffisants.

-Depuis plusieurs années les consorts [G] subissent des inondations de leur appartement et la copropriété tente à chaque réclamation de remédier sans trouver une solution définitive. -La copropriété a fait preuve d'une totale négligence, voire d'un mépris à l'encontre des copropriétaires [G].

-Concernant le préjudice des consorts [G], celui-ci est déterminé par les constatations de l'expert qui a relevé l'état déplorable de l'appartement [G]. De plus, la copropriété a tenté de renvoyer les consorts [G] vers leur assureur alors que l'assureur ne garantit pas les pertes immatérielles et n'indemnise que la remise en état des embellissements, mais en raison de la répétition des sinistres a cessé tout règlement.

-Par ailleurs, la copropriété indique que l'appartement n'était pas loué. Or, les consorts [G] n'ont pas réclamé le coût d'une perte locative, mais ils chiffrent leur préjudice sur la base de la valeur locative donnée par l'expert n'ayant pu habiter l'appartement pendant l'été. L'appartement ne peut être ni prêté, ni loué, ni occupé justifiant le préjudice de jouissance.

-La responsabilité du SDC de la résidence [Adresse 4] peut être engagée puisque la copropriété n'a jamais remis en question sa gestion du sinistre et a attendu de nombreuses années et le dépôt du rapport d'expertise judiciaire pour commencer à entreprendre des travaux d'ensemble dont elle n'a toujours pas justifié de la conformité aux préconisations de l'expert.

-Ni Mme [I] ni les consorts [G] n'ont cru un instant que les travaux étaient simples à réaliser alors qu'au contraire depuis 10 ans ils réclament des travaux d'envergure. Il apparaît que la copropriété a donc enfin réalisé les travaux nécessaires. La copropriété ne conclut plus à la réformation du jugement du 14 décembre 2021 en ce qu'il l'a condamnée à réaliser les travaux d'étanchéité de la terrasse. Sur ce point la décision du 14 décembre 2021 devient définitive justifiant ainsi les liquidations d'astreinte précédemment ordonnées par le Juge de l'exécution car, malgré les affirmations de l'expert judiciaire et le jugement il a fallu attendre de nombreux mois pour que ces travaux soient réalisés.

-Enfin, concernant les évaluations des préjudices les constatations de l'expert sont formelles les évaluations sont justifiées et c'est à juste titre que le tribunal a indemnisé les postes de préjudices subis par les consorts [G].

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 24 décembre 2024.

MOTIVATION :

Sur la saisine de la cour :

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a relevé appel de la condamnation à réaliser les travaux d'étanchéité de la terrasse surplombant l'appartement [G] dans les conditions préconisées par le rapport d'expertise déposé le 17 octobre 2016, avec le concours d'un Bureau d'Études Techniques Spécialisé et d'un maître d''uvre, et dans le délai de 4 mois à compter de la signification du jugement, au terme duquel s'appliquera une astreinte de 300 euros par jour de retard.

Toutefois, en l'état de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires n'a formulé aucune prétention de ce chef et a indiqué au contraire que les travaux, qui ont été démarrés le 08 janvier 2024 et réceptionnés le 30 avril 2024, ont été exécutés avec le concours d'un B.E.T et d'un maître d''uvre ; qu' il n'y a donc plus lieu à appel sur ce point.

Toutefois, la cour étant saisie par la déclaration d'appel, confirmera le jugement de ce chef.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

Les causes des sinistres à répétition survenus dans l'appartement des consorts [G] ont été clairement analysées par l'expert judiciaire , Mme [I], qui a notamment relevé que les désordres sous forme d'infiltrations d'eaux pluviales avaient des causes multiples liées à :

-la structure intrinsèque de l'immeuble: l'appartement des demandeurs se situant dans une zone délicate de la construction en jonction de deux parties de bâtiment structurées indépendamment, reliées par l' élément de pergola traversant et surplombant partiellement l'appartement de Messieurs [G] ; l'emplacement de deux des poteaux de la pergola et de la poutre étant en correspondance avec la zone des désordres ;

-la réalisation de nombreux travaux modificatifs : percements, modifications des évacuations d'eaux pluviales ;

-les pentes des terrasses.

C'est par une appréciation exacte de la situation des lieux, corroborée par les photographies annexées au constat d'huissier produit par les intimés que l'expert a retenu que l'appartement des consorts [G] était devenu inhabitable ; insalubre, voire dangereux par rapport au risque électrique. Les infiltrations qui perduraient, en dépit des travaux de reprises ponctuels effectués depuis plusieurs années , avaient en outre atteint la structure du béton en altérant les fers à béton.

C'est également à juste titre que l'expert a considéré que les remèdes ponctuels apportés aux infiltrations au travers de la terrasse surplombant l'appartement des intimés étaient insuffisants et ne permettaient pas de garantir l'étanchéité de l'appartement.

En application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, sur la copropriété, dans sa rédaction applicable au litige, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s'agit d' une responsabilité de plein droit indépendante de la notion de faute. En l'espèce, le fait que le syndicat ait pu, au fil des sinistres qui lui étaient signalés, faire effectuer différents travaux de reprise, ne saurait le décharger de sa responsabilité , l'étanchéité des éléments structurels de l'immeuble assurant le hors d'eau étant une obligation de résultat, de sorte que l'efficacité des interventions successives qui ont été réalisées, avant l'intervention de l'expert judiciaire, se pose. A cet égard, Madame [I] a retenu un défaut de surveillance de l'évolution du bâti, de la part du syndicat, et une réticence à prendre les décisions nécessaires en vue de remédier durablement aux infiltrations récurrentes.

A cet égard , le fait que les consorts [G] aient voté contre une proposition d'audit de l'immeuble ne permet pas d' engager leur responsabilité et d'écarter celle de la copropriété.

Sur la réparation du préjudice des consorts [G] :

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté des intimés aux motifs notamment que les consorts [G] n'apportent aucune explication juridique ou factuelle justifiant le montant des préjudices allégués ; que des travaux d'étanchéité et dalles sur plots ont été effectués entre Février et Mai 2015 et réceptionnés en février 2016 ; que l'indemnisation ne peut pas excéder le montant du préjudice et il ne peut pas y avoir deux indemnisations d'un même préjudice ;

que les intimés n'ont pas produit en justice les déclarations de sinistres à leur assureur multirisques habitation, ainsi que les indemnisations afférentes, alors que la reprise des embellissements suite à un dégât des eaux est prise en charge par l' assurance multirisques habitation. La seule affirmation de ne pas avoir été indemnisé sans justifier du moindre refus de garantie ne peut suffire à démontrer l'absence d'indemnisation.

Cependant, ce n'est pas aux intimés d'établir qu'ils n'ont pas été indemnisés par leur assureur , mais bien au syndicat des copropriétaires qui soutient qu'ils ont pu l' être d'en rapporter la preuve. En effet, en application de l'article 1315 du code civil, dans sa version applicable au cas d'espèce, devenu l'article 1353 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Les consorts [G] ont justifié en première instance des indemnisations reçues de leur assureur entre novembre 2013 et mars 2015 Ils ont justifié également avoir reçu la somme de 470,00 euros de la compagnie AXA pour la perte de mobilier, sans autre précision. La comparaison des photographies annexées au courriel de juin 2013, adressé par Mme [G] au cabinet d'expertise Elex, avec celles du constat d' huissier du 26 juin 2014 de Maître [M], montre que des travaux de réfection ont été réalisés entre ces deux dates. Les indemnisations reçues ne concernent pas les nouveaux désordres constatés par l'expert lors de ses accédits, entre le 22 mai 2015 et le 2 mars 2016, notamment après l 'épisode pluvieux significatif des 27 et 28 février 2016, l'expert relevant d'ailleurs une aggravation des désordres entre ses deux visites.

Il n'est par conséquent pas établi que que les consorts [G] auraient été indemnisés par leur assureur, pour les désordres objets des opérations d'expertise .

Les travaux de réparation des embellissements au sein de l'appartement des consorts [G] ont été évalués à la somme de 10500,00 euros retenue par le tribunal . Aucun élément contraire ne permet de remettre en cause cette évaluation qui sera confirmée.

S'agissant des autres postes de préjudice : perte mobilière , préjudice de jouissance et préjudice moral, aucune pièce ne permet de remettre en cause l' appréciation exacte de l' indemnité réparant ces différents postes de préjudice, à laquelle le tribunal a procédé. Les frais de déplacement ne sont pas en lien direct avec le sinistre et c'est donc à juste titre que le tribunal a rejeté cette demande.

Le jugement est en conséquence confirmé, en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à [X] et [A] [G] les sommes de :

-10 500 euros au titre de la remise en état de leur appartement,

-20 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

-1 000 euros au titre de la perte mobilière,

-5 000 euros au titre du préjudice moral.

Les intimés sont déboutés du surplus de leurs demandes indemnitaires

Sur les demandes annexes :

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris sur les dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire, ainsi que sur les frais irrépétibles de première instance, et de condamner le syndicat des copropriétaires, partie perdante, aux dépens et frais irrépétibles d'appel.

Le jugement est également confirmé en ce qu'il a dispensé les consorts [G] de la participation aux charges de copropriété afférentes au présent litige, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Il convient d'ajouter qu'ils seront dispensés des charges de copropriété afférentes à l'instance d'appel.

PAR CES MOTIFS: