CA Aix Provence, 20 mars 2025, RG 21/14014

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT MIXTE

DU 20 MARS 2025

mm

N° 2025/ 105

Rôle N° RG 21/14014 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIFNY

[A] [I]

S.A.R.L. EDIFICES DE FRANCE

C/

[C] [W]

[P] [O] veuve [Z] décédée

[R]-[Y] [S]

[X] [M]

SERVICE DU DOMAINE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP DUHAMEL ASSOCIES

SCP ROBERT & FAIN-ROBERT

SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES

SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 18 Novembre 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 14/08252.

APPELANTS

Maître [A] [I] Membre de la SELARL [I] & Associés, en sa qualité de « Commissaire à l'éxécution du plan » de la Société EDIFICES DE FRANCE

demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Florence ADAGAS-CAOU de la SCP DUHAMEL ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, assisté de Me Samuel VANACKER de la SELARL SAMUEL VANACKER, avocat au barreau de LILLE, plaidant

S.A.R.L. EDIFICES DE FRANCE, dont le siège social est [Adresse 9], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Me Florence ADAGAS-CAOU de la SCP DUHAMEL ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, assistée de Me Samuel VANACKER de la SELARL SAMUEL VANACKER, avocat au barreau de LILLE, plaidant

INTIMES

Monsieur [C] [W], demeurant [Adresse 4] BELGIQUE

représenté par Me Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, assisté de Me Alexandre REYNAUD de la SELARL TALMA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Florian RENAUX, avocat au barreau de PARIS, plaidant

Monsieur [R]-[Y] [S], demeurant [Adresse 5] (BELGIQUE)

représenté par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Renaud THOMINETTE de l'AARPI Renault Thominette Vignaud & Reeve, avocat au barreau de PARIS

Maître [X] [M], Notaire, demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me François LOUSTAUNAU de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

PARTIE INTERVENANTE

SERVICE DU DOMAINE sis [Adresse 2], pris en la personne de Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes, en qualité de représentant de Mme [P] [O] Veuve [Z] décédée

Assignation en intervention forcée remise le 23.09.2021 à personne habilitée

défaillant

---

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 07 Janvier 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

La SARL EDIFICES DE FRANCE, promoteur immobilier, avait notamment pour associés [C] [W] et [J] [B], ce dernier exerçant les fonctions de gérant.

Par acte du 27/08/2009, [J] [B] a donné pouvoir à [C] [W] pour signer un acte notarié aux termes duquel [V] [U] devait substituer la SARL EDIFICES DE FRANCE dans le bénéfice d'une promesse de vente tenue de [P] [O] veuve [Z], signée avec cette dernière les 17/10/2003 et 04/12/2003, et portant sur des terrains situés sur la commune de [Localité 7]. Le prix de vente avait été 'xé à la somme de 762.245,00 euros.

Selon acte notarié établi par Me [M] le 28/08/2009, [V] [U] a substitué la SARL EDIFICES DE FRANCE dans le cadre de cette opération, qui finalement ne s'est pas réalisée, après plusieurs reports de la date d'effet des conditions suspensives.

[C] [W] est devenu cogérant de la société EDIFICES DE FRANCE au mois de mars 2010.

Par acte sous seing privé en date des 29/03/2011 et 29/04/2011, [P] [O] veuve [Z] a signé une nouvelle promesse de vente portant sur les mêmes biens au profit de la SARL EDIFICES DE FRANCE représentée par [C] [W]. Le prix a été fixé à la somme de 500.000 euros. Cette promesse n'a pas non plus abouti à la vente.

Le 20/02/2012, [C] [W] a été révoqué de ses fonctions de cogérant avec effet immédiat.

Les terrains convoités par la SARL EDIFICES DE FRANCE ont 'nalement été vendus à [R] [S] le 12/04/2012 pour le prix de 465.000 euros.

Le 12/02/2014, une procédure de redressement judiciaire visant la SARL EDIFICES DE FRANCE a été ouverte. Me [A] [I] a été désigné comme mandataire judiciaire. Cette procédure a abouti à l'homologation d'un plan de redressement.

Par actes des 17/07/2014 et 01/09/2014, la SARL EDIFICES DE FRANCE a fait assigner [C] [W], [P] [O] veuve [Z], [R]-[Y] [S] et Me [X] [M], notaire, devant le tribunal de grande instance de Draguignan pour obtenir, en l'état de ses dernières conclusions et celles de son mandataire judiciaire :

-l'annulation de la vente intervenue le 12 avril 2012 entre [P] [O] veuve [Z] et [R] [Y] [S] ;

-qu'il soit dit que le jugement à intervenir vaudra vente des terrains litigieux au profit de la SARL EDIFICES DE FRANCE au prix de 465 000,00 euros ;

-que les défendeurs soient condamnés à lui verser la somme de 100 000,00 euros en remboursement de la somme versée à [V] [U] au titre de la substitution du 28 août 2009 ;

-que les défendeurs soient condamnés à lui verser la somme de 100 000,00 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

La SARL EDIFICES DE FRANCE et son mandataire judiciaire ont soutenu en substance que ce n'est que par l'effet d' un concert frauduleux entre [C] [W] et les autres parties défenderesses que la vente litigieuse a été conclue, ce qui justifie son annulation .

[C] [W] s'est opposé à ces demandes et a conclu au débouté, aux motifs, notamment, qu'à la date de la vente à [R]-[Y] [S], la promesse de vente initiale était devenue caduque au 30 mai 2011, faute de réitération et, à titre subsidiaire, que la promesse de vente a été révoquée par les représentants des parties en date du 28 août 2009 ; que cette promesse n'a pas été publiée et se trouve inopposable à [R]-[Y] [S]. Il a fait valoir qu'en tout état de cause la preuve d'une concertation frauduleuse n'était pas rapportée.

Madame [O] a conclu au débouté et a formé une demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive en faisant valoir que par courrier du 13 février 2012, la SARL EDIFICES DE FRANCE représentée par [C] [W], son gérant, l'a informée de son intention de mettre un terme au compromis et a annulé les accords prix précédemment, la vente [S] est intervenue postérieurement à cette date.

Maître [M], notaire, a conclu à l'irrecevabilité des demandes en l'absence de publication de l'assignation et au débouté des demandes, en l'absence de démonstration d' une faute, d'un préjudice et d'une relation causale entre ces deux éléments.

Monsieur [S] a conclu lui aussi au débouté et formé une demande reconventionnelle de condamnation de la société demanderesse au paiement d'une somme de 10 000,00 euros pour procédure abusive.

Par jugement du 18 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Draguignan a :

' déclaré irrecevable les demandes tendant à l'annulation de la vente intervenue le 12 février 2012, en réalité le 12 avril 2012,

' Débouté la SARL EDIFICES DE FRANCE de l'intégralité de ses autres demandes

' Débouté [C] [W], [P] [O] et [R] [Y] [S] et Me [M] de leurs demandes reconventionnelles, et condamné la SARL EDIFICES DE FRANCE à verser à [C] [W] la somme de 5000,00 euros, à [P] [O] veuve [Z] la somme de 3500 euros à [Y] [S] la somme de 5000,00 euros et à Me [M] la somme de 3000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a retenu l'irrecevabilité des demandes relatives à l'annulation de l'acte de vente, faute de publication de l'assignation, en application des articles 28, 30 et 33 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, ajoutant que la preuve d'une fraude et d'un concert frauduleux n'est en outre pas rapportée et que le préjudice allégué n'est pas justifié.

Par déclaration du 30 novembre 2016, Maître [A] [I], agissant ès qualités, et la SARL EDIFICES DE FRANCE ont relevé appel de ce jugement. Madame [P] [O] est décédée à [Localité 10] le 28 décembre 2016.

Par ordonnance du 5 septembre 2017, le conseiller de la mise en état a prononcé la radiation de l'instance et sa suppression du rang des affaires en cours , faute de régularisation de la procédure à l'égard des héritiers de [P] [O].

L'affaire a été réenrôlée en l'état au vu des vaines démarches accomplies par le conseil des demandeurs pour obtenir du notaire belge chargé de la succession un acte de notoriété, celui-ci gardant le silence .

Un incident de communication de pièces et d'enquête a été soulevé par les parties appelantes qui a été rejeté. Il s'agissait d'adresser au notaire supposé en charge de la succession, en Belgique, une injonction afin qu'il communique différents actes et renseignements concernant les successibles et, à défaut, de saisir le ministère public d'une demande d'enquête internationale entre le Canada et la Belgique pour rechercher des successibles. Les parties appelantes ont été invitées à saisir le président du tribunal de grande instance compétent pour faire lever le secret professionnel du notaire et procéder à toutes investigations subséquentes. En l'absence de justification de ces diligences une nouvelle ordonnance de radiation a été rendue le 1er octobre 2019.

Par ordonnance du 8 septembre 2021 du président du tribunal de grande instance de Draguignan, la succession de Madame [O] veuve [Z] a été déclarée vacante et la curatelle de cette succession a été confiée au service des domaines.

Assignation en intervention forcée a été délivrée au service des domaines par acte d' huissier signifié le 23 septembre 2021 à personne morale, au siège du destinataire, par remise à une personne habilitée à recevoir l'acte. L'affaire a été réenrôlée le 5 octobre 2021 sous le numéro RG 21/14014.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 24 décembre 2024, l'affaire étant fixée au 7 janvier 2025.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Vu les conclusions notifiées le 12 décembre 2024 par Maître [I] commissaire à l'exécution du plan de la SARL EDIFICES DE FRANCE et ladite société , tendant à :

Vu l'article 1167 du Code civil,

Vu l'article 1240 du Code civil,

DECLARER recevable et bien fondé l'appel interjeté par la société EDIFICES DE

FRANCE et Maître [I],

INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement déféré,

JUGER que la vente intervenue le 12 avril 2012, au profit de Monsieur [S], résulte d'un concert frauduleux organisé entre Monsieur [C] [W], Madame [P] [O] veuve [Z], Monsieur [R]-[Y] [S] et Maître [X] [M] et qu'elle mérite pour cette raison d'être annulée,

Ou, à tout le moins,

CONSTATER que c'est au titre d'une faute de gestion de Monsieur [C] [W] que la vente est intervenue au détriment de la société EDIFICES DE FRANCE, En conséquence,

ANNULER la vente intervenue le 12 avril 2012 au profit de Monsieur [S],

DIRE ET JUGER également que l'arrêt à intervenir vaudra vente des terrains litigieux au profit de la Société EDIFICES DE FRANCE pour le prix de 465.000 €,

CONDAMNER in solidum Monsieur [C] [W], l'Administration des domaines venant aux droits de Madame [P] [O], Monsieur [R]-[Y] [S] et Maître [X] [M] au paiement au profit de la société EDIFICES DE FRANCE et Maître [I] d'une somme de 100.000 € en remboursement de celle versée à Monsieur [V] [U] au titre de la substitution du 28 août 2009,

CONDAMNER in solidum Monsieur [C] [W], l'Administration des domaines, venant aux droits de Madame [P] [O], Monsieur [R]-[Y] [S] et Maître [X] [M] au paiement, au profit de la société EDIFICES DE FRANCE et Maître [I], d'une somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral dans la réalisation de l'opération immobilière que la requérante avait envisagée, ainsi que Monsieur [C] [W] (seul) au paiement au profit de la société EDIFICES DE FRANCE et Maître [I], ès qualités, d'une somme de 8 millions d'euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la faute de gestion commise par Monsieur [W] au détriment de la société appelante,

Dans tous les cas,

DEBOUTER les intimés de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER in solidum Monsieur [C] [W], Monsieur [R]-[Y] [S] et Maître [X] [M] aux entiers dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement au profit de la société EDIFICES DE FRANCE et Maître [I] ès qualités d'une somme de 8000€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

Elle fait valoir les moyens suivants :

' S'agissant de la publicité de l'assignation, sa justification, quand elle est requise, est toujours recevable en cours d'instance d'appel. De ce chef, le jugement sera réformé, les concluants ayant procédé à ladite publication ce dont ils justifient

Au fond

Sur la fraude et l'annulation de la vente :

' Monsieur [C] [W] ne pouvait engager seul la SARL EDIFICES DE FRANCE par son courrier du 13 février 2012 signifiant l'intention de la société de renoncer à se porter acquéreur.

' A la date du 13 février 2012 : il y avait deux co-gérants, Monsieur [E] [B] (depuis le 7 novembre 2009) et Monsieur [C] [W] (depuis le 1er mai 2010).

' Or, seul Monsieur [C] [W] a signé ce courrier. Le courrier du 13 février 2012 n'est pas signé par Monsieur [E] [B].

' Les statuts de la société EDIFICES DE FRANCE mentionnent, en leur article 14 « POUVOIRS DES GERANTS », que : « toutefois,'..les achats'd'immeubles'ne peuvent être faits ou consentis qu'avec l'autorisation des associés aux conditions de majorité ordinaire' »

' Pour se substituer à Monsieur [V] [U], il avait été requis un pouvoir spécial (acte du 27 août 2009), conséquence de cette disposition statutaire.

' Ce même pouvoir a été requis lors de la rédaction de la promesse de vente du 29 mars 2011 (Pièce n° 4).

' Dans l'acte, l'acquéreur est représenté par Monsieur [W] « spécialement habilité en vertu d'une délégation 'du 27 août 2009 ».

' A la date du 29 mars 2011, Monsieur [W] était déjà co-gérant

' Monsieur [W] avait parfaite connaissance et conscience de la nécessité d'obtenir l'accord de ses associés (aux conditions de majorité requises par les statuts), comme le démontre, d'ailleurs, le mail adressé par Monsieur [W] lui-même à Monsieur [J] [B] : « donnes-tu ton accord ' » sachant donc qu'il ne pouvait agir seul. Le mail est du 28 avril 2011 (P32).

' Si le notaire, rédacteur de cette promesse, Monsieur [W], co-gérant depuis le 1er mai 2010, et si Madame [P] [O], venderesse, estimaient que Monsieur [W] engageait la société sur sa seule signature, il n'aurait pas été fait état de ce pouvoir spécial.

' Venderesse, notaire et co-gérant avaient connaissance des limitations statutaires au pouvoir d'un quo-gérant

' Il est évident, au regard des statuts, qu'il fallait également une autorisation spéciale pour renoncer au bénéfice de cette substitution.

' Le pouvoir du 27 août 2009 ne contenait pas autorisation de renoncer à l'acquisition.

' Monsieur [W] n'avait aucune autorisation statutaire, ni expresse pour renoncer au bénéfice de la promesse.

' Le 3 février 2012, soit 10 jours avant la lettre contenant renonciation, Monsieur [W] avait été convoqué en assemblée générale ordinaire du 20 février suivant pour être révoqué de ses fonctions

' Monsieur [W] savait qu'il ne serait plus co-gérant et qu'il n'avait plus la confiance des associés.

' De sa propre initiative, pour faire profiter de cette opération un partenaire en affaires, celui-ci a renoncé au nom de la société au bénéfice de la promesse.

' L'acte de vente critiqué est en date du 12 avril 2012. Il est impossible dans les faits que la venderesse ait trouvé un nouvel acquéreur et passé l'acte aussi rapidement, deux mois après la renonciation à la promesse dont bénéficiait la concluante. Il n'est justifié d' aucun compromis passé avec l'acquéreur, Monsieur [S], qui n'est jamais apparu avant la date de cet acte.

' La précipitation est établie également par le fait que le droit de préemption de la SAFER a été purgé sur les conditions de la promesse du 29 mars 2011, sur un prix différent. Ainsi, la promesse du 29 mars 2011 mentionnait un prix de 500.000 euros. Le notaire précise dans son acte avoir purgé le droit de préemption par un courrier du 26 mai 2011.

' L' acte de vente a violé les droits de la société EDIFICES DE FRANCE mais également ceux de la SAFER.

' L'échange de courriels en janvier 2012 entre les co-gérants est révélateur des intentions de Monsieur [W] (Pièce n°7). Il ressort de la lecture de cet échange que Monsieur [W] ne voulait pas investir dans la société dont il est associé, contrairement à son autre associé, et qu'il se considérait pour autant comme « l'apporteur » de cette affaire.

' Suivant un principe général du droit : « la fraude corrompt tout » et est sanctionnée par la nullité de l'acte litigieux.

' Il est également établi que Monsieur [C] [W] qui, jusqu'au 20 février 2012, était le représentant légal de la société, n'a jamais demandé la réitération de l'acte, ni cherché à préserver les droits de la société en faisant publier l'acte notarié de substitution ce qui aurait eu pour effet d'empêcher la vente à un deuxième acquéreur.

' Ce comportement est non seulement fautif mais aussi constitutif de la fraude dans la mesure où Monsieur [W] entendait en vérité acheter pour lui-même.

' Il l'a d'ailleurs écrit dans un e-mail du 23 janvier 2012 même s'il était alors question de n'acheter qu'à hauteur de 50% (Pièce N°7).

' Ayant été au surplus révoqué de ses fonctions de gérant à compter du 20 février 2012, Monsieur [W] s'est dissimulé en faisant acheter la propriété par un prête nom.

' Monsieur [S] n'est pas le deuxième acquéreur totalement innocent qui aurait signé l'acte du 12 avril 2012 en méconnaissance des promesses et acte de substitution qui avaient été signés auparavant. Monsieur [S] est associé avec Monsieur [C] [W] dans d'autres sociétés et notamment dans la SPRL « DUCA » qui a son siège à [Localité 11] en Belgique et pour associée la « Financière VAUBAN » et dont les gérants sont Messieurs [S] et [W].

' A ce titre, convient-il de préciser qu'une sentence arbitrale est intervenue le 15 novembre 2013 (Pièce n° 17) au titre de laquelle Monsieur [C] [W] a été condamné à divers titres à l'égard ' notamment ' de la société EDIFICES DE FRANCE suite à des détournements conséquents opérés en trésorerie au détriment de la requérante et au profit de ses intérêts personnels.

' Le dernier de ces détournements, faisant écho au présent litige, a porté sur un programme immobilier (dit de « l'Hôpital du [8] ») détourné intégralement par Monsieur [C] [W] au préjudice de la société EDIFICES DE FRANCE.

' L'arbitre a donc condamné Monsieur [C] [W], et ses structures sociétaires contrôlées directement et indirectement par lui, à reverser à la société EDIFICES DE FRANCE le bénéfice net de ce programme immobilier.

' Alors que ce programme faisait partie du périmètre de l'arbitrage, Monsieur [C] [W] a cru devoir le transférer à une autre société, la SPRL DUCA et ce, en cours d'arbitrage.

' Dès lors que cette structure (de droit Belge) était contrôlée par Monsieur [C] [W], cette structure a été condamnée solidairement.

' C'est sur cette base que Monsieur [W] a contesté la régularité de la sentence au titre de l'intervention de la SPRL DUCA (dont il est à l'origine !...) dans laquelle sont associés Messieurs [S] et [W] (P20).

' l'arbitre (reconnaissant le détournement opéré par Monsieur [C] [W] dans le cadre d'une collusion frauduleuse avec Monsieur [S] via la SPRL DUCA) a condamné Monsieur [C] [W] en ce y compris la SPRL DUCA.

' Contestant cette condamnation, Monsieur [C] [W] a formé un recours en annulation devant la Cour d'appel de DOUAI, laquelle a annulé la sentence arbitrale avant que la Cour de cassation ne vienne (cf. Pièce n°18) elle-même considérer que le recours en annulation était irrecevable et que devaient être cassées et annulées les décisions subséquemment rendues par la Cour d'appel de DOUAI (en ce compris l'arrêt d'annulation).

' A la suite de cet arrêt de la Cour de cassation, Monsieur [C] [W] a cru devoir ressaisir la Cour d'appel de DOUAI d'un nouveau recours en annulation.

' Ce recours a été déclaré irrecevable par le Conseiller de la mise en état, ainsi que

par la Cour d'appel saisi d'un déféré déposé par Monsieur [C] [W] (P29).

'La sentence est aujourd'hui définitive et les sommes versées par Monsieur [C] [W] acquises à la société EDIFICES DE FRANCE (rendant vaine toute argumentation portant sur la prétendue non-solvabilité de cette structure respectant ' par ailleurs ' son plan de redressement comme l'atteste Maître [I], ès qualité P26).

' Dans ses derniers écrits, Monsieur [C] [W] a également fait état d'une décision rendue par le Tribunal de commerce d'Arras le 19 octobre 2022 ayant réformé la sentence sur tierce opposition de la SPRL DUCA (dans laquelle sont associés Messieurs [S] et [W]).

' Cette décision a été infirmée par la Cour d'appel de DOUAI le 11 mai 2023, « rejetant la demande tendant à voir infirmer l'intégralité de la sentence arbitrale et à voir suspendre son exécution » (P30).

' En revanche, la Cour d'appel a cru devoir infirmer la condamnation de la SPRL DUCA, faisant ainsi droit à sa tierce opposition.

' Un pourvoi a été formé et une décision est attendue de la Cour de cassation prochainement sur ce point.

' Monsieur [S], associé de Monsieur [W] dans diverses affaires immobilières et ayant connaissance des tensions existantes entre les protagonistes au dossier, était donc nécessairement au courant que Madame [Z] lui vendait un immeuble au mépris des engagements qu'elle avait déjà pris avec la société EDIFICES DE FRANCE.

' Madame [Z] de son côté savait aussi qu'elle était tenue vis-à-vis d' EDIFICES DE FRANCE par la promesse initiale, l'acte de substitution et la promesse du 29 Mars 2011, la vente étant parfaite dès cette date en application de l'article 1589 du Code Civil qui dispose : « la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque sur la chose et sur le prix ».

' Madame [Z] savait donc nécessairement qu'elle participait à une fraude en acceptant de vendre à une personne autre que celle désignée dans le compromis alors que le bénéficiaire n'avait jamais renoncé à ses droits ni été mis en demeure de signer l'acte définitif.

' Il est enfin établi que ce montage frauduleux n'aurait pas été permis si Maître [M], Notaire instrumentaire, avait été diligent.

' En effet, celui-ci ne pouvait ignorer les actes antérieurs à celui du 12 avril 2012.

' Pire, il n'a pas procédé à la publication de l'acte de substitution du 28 août 2009 qui portait non seulement substitution mais également rappel de la promesse initiale.

' Par voie de conséquence, la société EDIFICES DE FRANCE n'a pas été en mesure de préserver ses droits.

' Le comportement des requis est donc non seulement fautif mais également constitutif d'une fraude organisée dans le seul but d'empêcher la société EDIFICES DE FRANCE d'acquérir. La signature de l'acte de vente du 12 avril 2012 découle bien plus de la volonté d'empêcher EDIFICES DE FRANCE d'acquérir.

' Telle est bien la définition de la fraude qui correspond à un « acte de mauvaise foi accompli en contrevenant à la loi ou aux règlements et nuisant au droit d'autrui »

Sur la faute de gestion de Monsieur [C] [W]

' En tout état de cause, en renonçant au bénéfice de la Promesse de vente, Monsieur [C] [W], préférant servir ses propres intérêts, a commis une faute de gestion au préjudice de la société EDIFICES DE FRANCE.

' En droit, il s'agit de l'action « ut universi ».

' Sur le fondement de l'article 1240 actuel du Code civil, le dirigeant actuel d'une société (en l'espèce Monsieur [E] [B]) peut agir au nom de ladite société, contre l'ancien dirigeant qui se trouve à l'origine du préjudice subi par la personne morale.

' Le succès d'une telle action suppose de rapporter la preuve de la faute de gestion commise par l'ancien dirigeant, du préjudice subi par la société, et du lien de causalité reliant les deux précédents éléments, comme le Tribunal de Draguignan l'a souligné.

' En fait, le 28 août 2009, [C] [W], habilité par le pouvoir conféré la veille par [J] [B] (soit le 27 août 2009), a obtenu que [V] [U] substitue EDIFICES DE FRANCE dans les droits qu'il tirait d'une promesse synallagmatique de vente consentie par [P] [O] le 4 décembre 2003, relative à des terrains (45.782 mètres carrés) situés à [Localité 7], cette promesse soumettait la perfection de la vente promise à la réalisation de diverses conditions suspensives, dont « l'obtention d'un arrêté de ZAC », purgé de tout recours.

' Faute de survenance de cet événement, la durée de validité de cette promesse, comme le délai de réalisation des conditions suspensives, ont été prorogés à diverses reprises.

' Lors de la substitution d' EDIFICES DE FRANCE dans les droits de [V] [U], le terme de l'acte, c'est-à-dire la date retenue pour la constatation de la vente par acte authentique, avait ainsi été reporté au 30 août 2012.

' Pour accorder la substitution, [V] [U] a reçu la somme de 100.000,00 euros d' EDIFICES DE FRANCE, et devait percevoir 400.000,00 euros supplémentaires si ladite société obtenait un permis d'aménager avant le 30 août 2012.

' Le 29 mars 2011, [P] [O] a signé une « promesse synallagmatique de

vente » au profit D'EDIFICES DE FRANCE.

' Cet acte a été signé par [C] [W], ès qualités le 29 avril 2011. Cela signifie que l'acte n'a été formé qu'à cette seconde date, la signature matérialisant le consentement.

' Par cette nouvelle Promesse, le prix des terrains de [Localité 7] a été ramené de la somme de 762.245,00 euros à celle de 500.000,00 euros.

' Cela explique la signature de cette nouvelle promesse, alors que l'acte de substitution suffisait à fonder la venue aux droits de [V] [U] par EDIFICES DE FRANCE pour le bénéfice de la promesse consentie à celui-ci.

' Dans cette Promesse, le terme du délai de réalisation des conditions suspensives est le 30 août 2012, alors que la date mentionnée pour la signature de l'acte authentique est le 30 août 2011.

' La contradiction de cette date avec le terme du premier délai mentionné ci-dessus, comme avec le délai de validité mentionné à l'acte de substitution, conduit à penser qu'il s'agit simplement d'une erreur matérielle.

' Quatre mois (d'avril 2011 à août 2011) sont en effet insuffisants pour constituer un dossier de demande de permis d'aménager et l'obtenir, purgé de tous recours, et réaliser ainsi une promesse.

' Cela est confirmé par un courriel de [C] [W], et par le fait que, en février 2012, celui-ci agissait comme s'il était convaincu qu' EDIFICES DE FRANCE était toujours liée par la Promesse.

' De plus, l'obtention d'un prix inférieur se révèle alors favorable à EDIFICES DE FRANCE.

' Il n'y a donc rien à déduire d'autre à ce sujet que l'inattention portée par [C] [W] à la qualité des actes recueillis pour EDIFICES DE FRANCE quand il en était co-gérant

' En revanche, le comportement nuisible à EDIFICES DE FRANCE apparaît clairement dans la lettre de renonciation adressée par [C] [W] le 13 février 2012 à [V] [U],

dont chaque terme est préjudiciable à la société, alors que rien ne s'opposait à ce que [C] [W] sollicite un nouveau report, si EDIFICES DE FRANCE rencontrait vraiment des difficultés de financement pour l'acquisition de ce foncier.

' Lorsqu'une promesse est exécutoire, aucun promoteur ne demande sa caducité puisque la prorogation de la durée de validité d'une promesse peut toujours être demandée, dans l'intérêt de la société.

' Conserver l'exclusivité (acquise pour 100.000 euros, payés par la SARL) et obtenir la prorogation du titre garantissant les droits de la personne morale sur le terrain, tel aurait été le seul comportement attendu du co-gérant d'une société de promotion.

' L'intention sous-tendant les termes de la lettre ci-dessus apparaît nettement : il s'agissait, de la part de [C] [W] de restituer à la venderesse la libre disposition du terrain, rendant en conséquence celui-ci à la concurrence'

' La lettre du 13 février 2012 a été adressée par [C] [W] dix jours après qu'il

eut reçu une convocation à l'assemblée générale ordinaire des associés d' EDIFICES DE FRANCE, prévue pour le 20 février 2012, qui devait examiner la révocation de ses fonctions de gérant.

' Lorsqu'il a privé EDIFICES DE FRANCE du bénéfice de la Promesse et rendu de nouveau aliénable le terrain au profit d'autrui, [C] [W] savait que son mandat de gérant allait être révoqué.

' L'intention dolosive de [C] [W] est donc motivée par la perspective de cette révocation.

' La lettre du 13 février 2012 n'ayant aucun sens par rapport à la logique d'une promesse synallagmatique de vente, elle traduit la volonté de [C] [W] de rendre le bien disponible pour un tiers, au détriment d' EDIFICES DE FRANCE, et au probable bénéfice personnel de [C] [W], car le terrain sera vendu deux mois plus tard à [R] [S], avec lequel l'ancien co-gérant entretient des relations d'affaires et est associé dans deux personnes morales.

[C] [W] a servi des intérêts concurrents, et donc commis un manquement à son devoir de loyauté, incompatible avec sa qualité de co-gérant

' L'obligation de loyauté engage le dirigeant à l'égard de la société, et des associés.

' Dans la présente affaire, l'intérêt social d' EDIFICES DE FRANCE était de pouvoir s'enrichir en réalisant une opération de promotion sur le terrain de [Localité 7].

' La société disposait d'une opportunité de réaliser un profit, dont elle a été privée, par le seul comportement de [C] [W], qui a ainsi porté atteinte à son intérêt patrimonial.

' La faute de [C] [W], au sens de l'article 1240, est donc caractérisée.

Sur le préjudice :

'EDIFICES DE FRANCE du fait de la faute de [C] [W] a été privée d'une chance de réaliser le programme immobilier qu'elle projetait et du gain correspondant

' En droit, selon les dispositions de l'article 1231-2 (ancien article 1149) du Code civil : « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après ».

' Il ne fait aucun doute que la société EDIFICES DE FRANCE , promoteur réalisant plusieurs programmes immobiliers en France, pouvait acquérir immédiatement le terrain en litige, notamment et en cas de besoin, via un apport en compte courant d'associé, ce que Monsieur [C] [W] ne pouvait ignorer.

' Il ressort des éléments factuels du dossier (terrain situé à proximité du golf de [Localité 7], de l'établissement « [V] et Vacances », sur les hauteurs de l'établissement 5 étoiles « Les prairies de la mer », station balnéaire et très touristique, avec vue mer), que la perte de chance de gain est considérable pour la société EDIFICES DE FRANCE, a fortiori s'agissant de terrains ayant vocation à devenir constructibles, ou éventuellement pouvant donner lieu à la mise en 'uvre d'un projet écologique consistant à l'installation de lodges avec piscines et vue sur mer.

' En cela, 10 hectares de terrains devaient servir à la réalisation de parcelles destinées à être commercialisées.

' Sur ces 10 hectares, il convenait de retrancher les voiries et espaces verts à hauteur de 2 hectares, laissant ainsi 8 hectares permettant la réalisation de 32 parcelles aménagées, puis commercialisées.

' En l'état du marché et d'opérations similaires dans la région de [Localité 7], le gain perdu pour la société EDIFICES DE FRANCE peut raisonnablement être évalué à hauteur de 40 millions d'euros (en retranchant la MOD outre les diverses taxes et autres frais à devoir sur le programme).

' Dans le cadre d'une évaluation proportionnelle aux chances de réalisation de l'éventualité favorable (« la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue », s'agissant de terrains ayant vocation à devenir constructibles), la société EDIFICES DE FRANCE est fondée à solliciter la condamnation de Monsieur [C] [W] à la somme de 8 millions d'euros (correspondant à une perte de chance de gain évaluée raisonnablement à 20% du gain manqué).

Vu les conclusions notifiées le 23 décembre 2024 par M [C] [W] tendant à :

Vu le décret n°55-22 du 4 janvier 1955 ;

Vu l'article 1315 ancien du Code civil ;

Vu l'article 1382 ancien du Code civil ;

Vu l'article L. 223-22 du code de commerce ;

Vu l'article L. 223-23 du code de commerce ;

Vu l'article 32-1 du Code de procédure civile ;

Vu l'article 700 du Code de procédure civile ;

DÉCLARER irrecevable la demande des appelants visant à obtenir l'annulation de la vente intervenue le 12 avril 2012 au profit de Monsieur [S] ;

REJETER l'ensemble des demandes des appelants ;

CONFIRMER le jugement du 18 novembre 2016 ;

Infirmant le jugement du 18 novembre 2016 de ce seul chef :

CONDAMNER les appelants à verser à Monsieur [C] [W] la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l'article 1382 ancien du Code civil sans préjudice de l'amende civile prévue à l'article 32-1 du Code de procédure civile ;

En tout état de cause :

CONDAMNER les appelants à verser à Monsieur [C] [W] la somme de 40.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER les appelants aux entiers dépens de première instance et d'appel et autoriser Maître FAIN-ROBERT à les recouvrer, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.

Monsieur [W] réplique en soutenant les moyens et arguments suivants :

' EDIFICES DE FRANCE n'avait pas de droit sur le terrain au moment de la vente, car à la date de la vente litigieuse du 12 avril 2012, la promesse de vente était caduque et en tout état de cause inopposable à Monsieur [R]-[Y] [S] faute de publication de l'acte de substitution.

' En tout état de cause, EDIFICES DE FRANCE ne peut se prévaloir de la promesse de vente en date des 17 octobre 2003 et 4 décembre 2003, celle-ci ayant été valablement révoquée par un accord des parties.

' L'allégation selon laquelle Monsieur [C] [W] n'avait pas le pouvoir de renoncer à cette promesse de vente au nom d' EDIFICES DE FRANCE est erronée car, selon les statuts d' EDIFICES DE FRANCE Monsieur [W] avait le droit d'agir seul et n'avait pas besoin d'un pouvoir spécial.

' L'échange de lettres entre les représentants des parties valait révocation de la promesse synallagmatique de vente des17 octobre 2003 et 4 décembre 2003, dans laquelle la société EDIFICES DE FRANCE s'était substituée aux droits de Monsieur [V] [U], par acte en date du 28 août 2009.

' L'article 1134 ancien du Code civil dispose : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

' Les promesses synallagmatiques de vente ne dérogent pas au régime général des obligations et peuvent ainsi faire l'objet d'une résolution ou résiliation amiable.

' Un simple échange de lettres suffit néanmoins à révoquer la promesse synallagmatique de vente dès lors que la rencontre des consentements des parties peut en être déduite.

' En l'espèce, par un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 février 2012, Monsieur [C] [W], en sa qualité de co-gérant de la société EDIFICES DE FRANCE, a demandé à Monsieur [V] [U], en sa qualité de représentant de la venderesse, Madame [P] [Z], de considérer leurs accords « caduques sans indemnité de part et d'autre » en raison des difficultés que la société EDIFICES DE FRANCE rencontrait pour financer le terrain.

' Par un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 février 2012, Monsieur [V] [U] a répondu favorablement audit courrier en acceptant de mettre un terme au compromis « sans indemnité de part et d'autre afin que chaque partie retrouve sa liberté ».

' L'usage de la même formule dans les courriers de Monsieur [C] [W] et Monsieur [V] [U] en date du 13 février 2012 et du 16 février 2012 établit le consentement des parties de mettre un terme à la promesse synallagmatique de vente. Les représentants des parties ont également pris soin d'organiser les conséquences de la rupture de la promesse en prévoyant qu'il n'y aura « pas d'indemnité de part et d'autre »

' Ainsi, la vente du terrain à Monsieur [R]-[Y] [S], intervenue le 12 avril 2012, n'était pas en contrariété avec les droits de la société EDIFICES DE FRANCE.

' Monsieur [C] [W] avait la capacité, en tant que co-gérant de la société EDIFICES DE FRANCE, de renoncer, seul, au bénéfice de la promesse de vente.

' La nomination de Monsieur [C] [W] en tant que co-gérant de la société EDIFICES DE FRANCE est intervenue après un grave accident de la route dont Monsieur [J] [B] a été victime. Étant donné la situation de Monsieur [J] [B] et le jeune âge de son fils à cette époque, Monsieur [C] [W] qui était en réalité le seul représentant effectif de la société, déployait des efforts considérables pour maintenir l'activité de la société et trouver de nouvelles opportunités.

' Monsieur [C] [W] était à l'initiative du projet d'acquisition du terrain litigieux.

' L'article 14 des statuts de la société EDIFICES DE FRANCES stipule que « les gérants ont les pouvoirs nécessaires, dont ils peuvent user ensemble ou séparément ».

' Monsieur [C] [W] ayant été régulièrement nommé co-gérant de la société le 1er avril 2010, avait le pouvoir d'agir seul en signifiant à Monsieur [V] [U], représentant de Madame [Z], l'intention de la société Édifices de France de renoncer à se porter acquéreur des biens.

' Contrairement à ce que soutiennent les appelants, le fait qu'un seul co-gérant signe cet acte est conforme aux statuts.

' L'article 14 des statuts d'Édifices de France stipule que le gérant « a les pouvoirs les plus étendus pour agir au nom de la société en toutes circonstances, sans avoir à justifier de pouvoirs spéciaux ».

' L'article 14 prévoit une liste exhaustive d'opération pour lesquelles un pouvoir spécial préalable est requis :

« Toutefois, les emprunts - à l'exception des crédits en banque et des prêts ou dépôts consentis par des associés -, les achats, échanges et ventes de clientèle civile ou commerciale, d'établissements ou d'immeubles, les locations ou prises à bail de clientèle civile ou commerciale, d'établissements ou d'immeubles, l'ouverture et la fermeture de toute succursale, les cautions avals ou garanties données par la société au profit de tiers, la fondation de sociétés et tous apports à des sociétés constituées ou à constituer, ainsi que toute prise d'intérêt dans ces sociétés, ne peuvent être faits ou consentis qu'avec l'autorisation des associés aux conditions de majorité ordinaire, sans toutefois que cette limitation de pouvoirs, qui ne concerne que les rapports des associés entre eux, puisse être opposée aux tiers ». (gras ajouté)

' Conformément à cette disposition, Monsieur [C] [W] avait besoin, et disposait d'un pouvoir spécial pour représenter la société EDIFICES DE FRANCE lors de la substitution à Monsieur [V] [U] et de la rédaction de la promesse de vente. Cette exigence est tout à fait logique, s'agissant d' un acte par lequel la société s'engage à verser certaines sommes et donc à obérer son patrimoine.

' Conformément à la lettre des statuts, la liste des opérations nécessitant un pouvoir spécial doit être interprétée strictement, et ne prévoit pas de pouvoir spécial pour renoncer à un droit portant sur un bien immobilier. La renonciation, qui n'entraîne pas de paiement de la part de la société mais au contraire la libère de certaines obligations, n'exige pas le même formalisme que la conclusion d'une promesse de vente.

'Monsieur [C] [W] n'avait pas besoin d'un pouvoir spécial pour renoncer à la promesse de vente au nom de la société..

'La promesse synallagmatique de vente était caduque à la date de la cession à Monsieur [F] [S],en toute hypothèse, elle était inopposable à M. [S] à défaut d'avoir été publiée.

' Cette inopposabilité résulte du défaut de publicité foncière de l'acte de substitution, formalité incombant au notaire et dont l'omission engage sa responsabilité.

' Aux termes de l'article 1589 ancien du Code civil, la promesse synallagmatique de vente a la nature d'une vente. En conséquence, lorsqu'elle porte sur un bien immobilier, elle est soumise aux mêmes règles de publicité foncière que cette dernière. Elle se voit ainsi soumise à la publicité foncière obligatoire prévue par le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955

'Cette publicité n'a qu'une valeur ad probationem et son absence est sanctionnée par l'inopposabilité aux tiers.

' En cas de conflit entre deux acquéreurs successifs se prévalant d'un acte de vente, le conflit est réglé non pas en considération de la date de l'acte mais en vertu de l'antériorité de la publicité. La jurisprudence n'admet qu'il ne puisse être fait échec au principe d'antériorité de la publicité foncière que s'il est démontré l'existence d'un concert frauduleux entre le second acquéreur et le vendeur.

' Cette obligation de publication s'applique également à l'acte de substitution. En effet, à travers cet acte, un changement de bénéficiaire de la promesse synallagmatique est opéré. Le titulaire du droit réel ayant changé, un nouveau droit est constitué et l'acte doit donc être publié.

'L'acte en date du 28 août 2009, par lequel EDIFICES DE FRANCE s'est substituée à Monsieur [V] [U] dans les termes de la promesse de vente, n'a pas fait l'objet d'une publication foncière.

' En conséquence, la promesse synallagmatique de vente à laquelle EDIFICES DE FRANCE était partie n'était pas opposable à Monsieur [R]-[Y] [S] en l'absence de démonstration d'une fraude à laquelle il aurait participé avec Madame [Z].

' Selon l'article 28 1° a) du décret n°55-22 du 4 janvier 1955: « Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles : 1° Tous actes, même assortis d'une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs : a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil ; (...) ».

' Selon l' article 30 1° du même texte : « Les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1° de l'article 28 sont, s'ils n'ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques (...) ».

' Aux termes du décret précité, il incombe au notaire rédacteur de l'acte de procéder à la publication obligatoire prévue à l'article 28 1° a) et ce dans un délai de trois mois. Cette publication est une obligation pour le notaire indépendamment de la volonté des parties. Le notaire peut voir sa responsabilité engagée sur le fondement de l'article 1382 ancien du Code civil lorsqu'il manque à des obligations qui ne tendent qu'à assurer l'efficacité d'un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d'acte. Tel est le cas de la publicité foncière destinée à assurer l'efficacité de l'acte. L'absence de publication dans le délai prévu est donc de nature à engager la responsabilité du notaire.

' Il ressort de la jurisprudence que le client du notaire, quelles que soient ses compétences personnelles, se trouve déchargé des formalités incombant au notaire tenu de s'assurer de l'efficacité de l'acte auquel il prête son concours.

' En l'espèce, Maître [X] [M] n'a pas procédé aux mesures de publicité que son office lui dictait, et a commis une faute.

' Si la Cour jugeait que la promesse synallagmatique de vente entre EDIFICES DE FRANCE et Madame [P] [Z] n'était pas caduque à la date du 12 avril 2012, elle constaterait que c'est la carence de Maître [M] qui a rendu ladite promesse inopposable à Monsieur [R]-[Y] [S], sauf à démontrer un concert frauduleux.

' Dans cette hypothèse, la faute du notaire a causé un préjudice direct et certain à la société EDIFICES DE FRANCE dont seul Maître [M] peut être tenu responsable.

L'absence de mauvaise foi, de concert frauduleux et de faute de gestion

'Les allégations des appelants selon lesquelles Monsieur [C] [W] n'a « jamais demandé la réitération de l'acte » , « entendait en vérité acheter pour lui-même », et « s'est dissimulé en faisant acheter la propriété par un prête-nom » sont infondées.

' La société EDIFICES DE FRANCE n'a pas rapporté la preuve de l'intention frauduleuse de Monsieur [C] [W], qui n'a fait qu'agir conformément à sa position statutaire de représentant légal de la société EDIFICES DE FRANCE.

' Monsieur [C] [W], confronté aux difficultés financières d'EDIFICES DE FRANCE à acquérir le terrain non-constructible, a négocié un nouveau prix de vente de 500.000,00 euros avec le vendeur. Monsieur [C] [W] s'est ensuite trouvé dans l'impasse financière d'acquérir le terrain après que Monsieur [E] [B] l'ait informé du refus de plusieurs banques de financer l'achat du terrain pour la société EDIFICES DE FRANCE. ' L'échange de courriels de janvier 2012 est uniquement révélateur de l'intention de Monsieur [W] de ne plus faire d'affaires avec Monsieur [E] [B] ou son père, feu Monsieur [J] [B].

'A cette époque un sérieux différend opposait Monsieur [C] [W] et Messieurs [B], qu'une procédure de conciliation tentait de régler.

' Du fait de ce différend, Monsieur [C] [W] n'envisageait en aucun cas de financer, sur ses deniers propres, l'acquisition par EDIFICES DE FRANCE du terrain, alors que la confiance avait disparu entre les associés de la société.

' En tout état de cause, on ne peut donc reprocher à un associé de ne pas consentir à une augmentation de ses engagements et de refuser d'investir dans une nouvelle opération.

' C'est en toute bonne foi et dans l'intérêt de protéger les intérêts de la société que Monsieur [C] [W] a tout de même proposé à Monsieur [E] [B] que chacun des co-gérants contribue à hauteur de 50% à l'apport nécessaire à l'acquisition du terrain litigieux. 'Selon l'adage « fraus omnia corrumpit », un contrat peut être annulé à la condition que la fraude soit prouvée par celui qui l'invoque.

'Les principes posés par l'article 1315 ancien du Code civil imposent au demandeur de rapporter la preuve de ses allégations sauf à ce qu'une présomption existe. Or, il ressort de la jurisprudence que l'existence d'une fraude ne se présume pas.

'Selon la doctrine, « la fraude suppose deux éléments : un élément intentionnel présent à la fois chez le vendeur et le second acquéreur, à savoir une entente préalable entre le vendeur et le second acheteur ; un élément matériel constitué par des man'uvres dolosives. Les deux éléments ont pour finalité d'empêcher le premier acheteur de profiter de son acquisition ou de publier son titre en temps utile dans ce but.

' En matière de promesse synallagmatique de vente, la simple connaissance par le second acquéreur de la première vente, donc sa mauvaise foi, ne doit pas être assimilée à un concert frauduleux ( Cass. Com., 7 octobre 2008, n°07-18.635. Cass. Civ. 2e, 16 févr. 1983, Bull. civ. II, n° 38 ; Soc. 16 nov. 1999, Bull. civ. V n° 442 ; Cass. Civ. 3e, 12 sept. 2006, n°05-17241).

'La mauvaise foi du second acquéreur est sans influence sur la validité de l'acte publié.

' En vertu d'une jurisprudence constante, les appelants doivent démontrer l'existence d'un concert frauduleux entre la venderesse, Madame [P] [Z] et le second acquéreur, Monsieur [R]-[Y] [S].

' En l'espèce, que ce soit en première instance ou dans la présente procédure, les appelants ont échoué à apporter la moindre preuve d'un tel concert frauduleux.

' L'allégation de la partie appelante selon lesquelles Monsieur [C] [W] « s'est dissimulé en faisant acheter la propriété par un prête-nom » est sans fondement et ne repose sur aucune réalité.

' Le fait que Monsieur [C] [W] et Monsieur [R]-[Y] [S] soient associés et gérants de la SPRL DUCA ne démontre aucunement le concert frauduleux entre Madame [P] [Z] et Monsieur [R]-[Y] [S].

' Il est parfaitement erroné de soutenir, comme le font les appelants, que Madame [Z] « savait [...] nécessairement qu'elle participait à une fraude en acceptant de vendre à une personne autre que celle désignée dans le compromis alors que le bénéficiaire n'avait jamais renoncé à ses droits ni été mis en demeure de signer

l'acte définitif ».

' Bien au contraire, aux termes des statuts d'ÉDIFICES DE FRAN