TJ 91228, 4 mars 2025, RG 24/00152

REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

ORDONNANCE DE REFERE
DU 04 Mars 2025

MINUTE N° : 245
Références : R.G N° N° RG 24/00152 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QHNA

DEMANDERESSE:

S.C.I. LES GLYCINES
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Valérie REDON REY, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEURS:

Monsieur [J] [C]
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparant en personne

Madame [O] [B] épouse [C]
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 07 Janvier 2025

ORDONNANCE :

Contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 04 Mars 2025, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :
À : + 1CCC à Me REDON REY
+ 1CCC aux défendeurs

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 24 novembre 2022, la SCI les Glycines a donné en location à Monsieur [J] [C] un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] à CORBEIL ESSONNES (91 100), moyennant un loyer mensuel de 680 euros provisions pour charges incluses.

Monsieur [C] a épousé Madame [O] [B] épouse [C] le 21 janvier 2023, cette dernière devenant cotitulaire du bail.

Le 12 février 2024, la SCI les Glycines a fait délivrer à Monsieur [J] [C] et Madame [O] [B] épouse [C] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1265,90 euros selon décompte arrêté mois de février 2024.

Par assignation délivrée à l’étude du commissaire de justice le 07 juin 2024, la SCI les Glycines a attrait Monsieur [J] [C] et Madame [O] [B] épouse [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d'Evry-Courcouronnes statuant en référé aux fins de :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire incluse au bail et ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef au besoin avec l’assistance de la force publique, Condamner solidairement les locataires à lui verser à titre provisionnel la somme de 2031, 20 euros au titre des loyers et charges impayés terme de mai 2024 inclus, somme à réactualiser à l’audience sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience, Condamner solidairement les locataires à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle révisable annuellement au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à leur départ effectif des lieux, Condamner in solidum Monsieur [J] [C] et Madame [O] [B] épouse [C] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.Le 11 juin 2024, la SCI les Glycines a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 7 janvier 2025..
A l’audience la SCI Les Glycines a indiqué que la dette était soldée et se désister de sa demande en paiement. Elle a maintenu le surplus de ces demandes dans les termes de son assignation.

Monsieur [J] [C] et Madame [O] [B] épouse [C] ne contestent pas l’existance d’impayés de loyers qu’ils soutiennent avoir régularisé. Ils font valoir avoir rencontré des difficultés financières à la suite de dettes fiscales, que Monsieur [J] [C] perçoit un salaire de 1900 euros en qualité de chauffeur de bus, et Madame [O] [B] épouse [C] 1200 euros en qualité d’auxiliaire de vie, et sollicitent de pouvoir rester dans le logement, ayant repris le paiement du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SCI les Glycines verse aux débats un décompte arrêté au 02 janvier 2025 (échéance de janvier 2025 incluse) dont il ressort qu'aucune somme n'est due à cette date.
Il y a lieu de constater le désistement par la SCI Les Glycines de sa demande en paiement du solde locatif.

Sur la résiliation et l'expulsion

Sur la recevabilité de la demandeUne copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

De même, en application des dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation, soit le 2 février 2023.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion
Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [J] [C] et Madame [O] [B] épouse [C] le 12 février 2024, pour un montant principal de 1265, 90 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois, que la locative été soldée le 01 septembre 2024, soit postérieurement à la date d'acquisition de la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 avril 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Cependant l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, Monsieur [J] [C] et Madame [O] [B] épouse [C] ayant soldé leur dette avant l'audience, il ne peut lui être accordé de délais de paiement rétroactifs, alors même qu'il est constaté une reprise du versement intégral du loyer. Ainsi, il apparaît que le paiement intégral de sa dette de loyer par un locataire le place dans une situation plus défavorable que celle du locataire qui n’a pas réglé intégralement sa dette de loyer et obtient la suspension de la résiliation et des délais de paiement.

Par conséquent, il appartient au juge de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et de dire que la résiliation de plein droit du bail sera sans effet puisque le montant de la dette a été réglé avant l’audience.

La clause résolutoire n’ayant pas joué, le bail est maintenu dans tous ses effets, il n’y pas lieu d’ordonner l’expulsion des locataires ni à la fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [J] [C] et Madame [O] [B] épouse [C] qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance, la présente procédure ayant été nécessaire pour le paiement des sommes dues à la SCI Les Glycines.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, au regard de la situation économique de chacune des parties, il n’y a pas lieu à la condamnation de Monsieur [J] [C] et Madame [O] [B] épouse [C] au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence

CONSTATONS le désistement de la SCI Les Glycines de sa demande en paiement des loyers et charges impayées,

***
CONSTATONS la recevabilité de l’action en résiliation intentée par la SCI les Glycines ;

DEBOUTONS la SCI les Glycines de sa demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ;

REJETONS la demande d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [C] et Madame [O] [B] épouse [C] au paiement des dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à la condamnation de Monsieur [J] [C] et Madame [O] [B] épouse [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;
d’exécution.

LA PRESENTE ORDONNANCE A ETE SIGNEE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE