TJ 84007, 18 mars 2025, RG 25/00061

COUR D’APPEL DE [Localité 10]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00061 - N° Portalis DB3F-W-B7I-J4WS

Minute N° : 24/00144
Procédure civile de droit commun
ORDONNANCE DE REFERE
Code de procédure Civile art.454

DU 18 Mars 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :[Localité 7] DELTA
Copie délivrée à :M.[D]
le :18/03/25

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DEMANDEUR

SCIC H.L.M [Localité 7] DELTA HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 6]
[Localité 3]
représentée par Mme [J] [L], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [N] [F] [D]
né le 18 Juillet 1994 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Adresse 9]
[Localité 4]
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 18 Février 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 juin 2018 avec prise d’effet au 26 juin 2018, la société [Localité 7] DELTA HABITAT a consenti à Monsieur [Z] [D] un bail portant sur un local à usage d'habitation sis : [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 362,29 euros hors charges.

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus, et par exploit du 24 avril 2023, [Localité 7] DELTA HABITAT, a fait délivrer au locataire un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 3.973,12 euros hors frais, ainsi que le commandement de fournir une assurance en cours de validité.

Faute de régularisation, et par exploit délivré le 12 novembre 2024, [Localité 7] DELTA HABITAT a fait citer Monsieur [Z] [D] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de le voir principalement condamné à :

- voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

- l'expulsion immédiate ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et séquestration des biens ;

- lui payer à titre provisionnel et solidairement de l'arriéré locatif, la somme 2.065,36 euros ;

- lui payer une indemnité mensuelle d'occupation fixée au moins au montant du loyer et des charges, jusqu'à départ effectif des lieux, et ce avec indexation, y compris le remboursement de l’assurance LNA ;

-lui sommer de fournier immédiatement et sans délai l’attestation d’assurance obligatoire de son logement et à défaut le condamner à payer une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ;

-lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 de code de procédure civile ;

- payer les entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

L'affaire est retenue à l'audience du 18 février 2025, lors de laquelle [Localité 7] DELTA HABITAT comparait représentée et sollicite le bénéfice de son assignation, sous réserve d’une actualisation de sa créance à la somme de 1.655,80 euros. [Localité 7] DELTA HABITAT indique qu’un versement de 700 euros en date du 15 février 2025 est à déduire de cette somme. Elle ne s’oppose pas à des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Elle précise que l’assurance est aujourd’hui à jour.

Monsieur [Z] [D] comparait en personne ; il demande des délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en plus du loyer et la suspension de la clause résolutoire. Il travaille actuellement en intérim. Il demande également que le paiement s’effectue le 12 de chaque mois.

Le Diagnostic Social et Financier fourni au Tribunal expose les mêmes éléments, ajoutant que le locataire est en demande d’un accompagnement social et espère pouvoir stabiliser sa situation au plus vite. ;

La décision est mise en délibéré au 18 mars 2025.

Le défendeur régulièrement assigné, ayant comparu, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera contradictoire, application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l'article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l'article 9 de ce code qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Sur la recevabilité de l'action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 11] le 14 novembre 2024, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX a été saisie le 04 juillet 2023 de la situation d'impayés, soit dans les délais légaux impartis.

La demande de résiliation formée par [Localité 7] DELTA HABITAT est donc recevable.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l'arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Après examen des décomptes produits par [Localité 7] DELTA HABITAT, la créance apparaît incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande est fondée à hauteur de 955,80 euros (dernier décompte à hauteur de 1.655,80 euros à laquelle est déduite la somme de 700 euros (versement effectué le 15 février 2025 sur lequel les parties se sont mis d’accord à l’audience)).

Le défendeur, présent à l’audience, ne conteste pas ce montant.

Cette somme sera assujettie au taux d'intérêt légal à compter de la signification de la présente décision.

3) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de location est bien doté d'une telle clause résolutoire, laquelle prévoit un délai de deux mois pour régulariser un commandement de payer.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par [Localité 7] DELTA HABITAT que le locataire n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti (termes du bail et du commandement, en l’espèce plus favorable que les nouvelles dispositions législatives), soit avant le 25 juin 2024.

Les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de [Localité 7] DELTA HABITAT depuis le 25 juin 2023.

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Aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d'une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l'examen des décomptes produits atteste d'efforts de paiement et du règlement du dernier loyer, et la société [Localité 7] DELTA HABITAT a indiqué ne pas être opposé à l'octroi de délais de paiement. Elle a également indiqué ne pas s’opposer à la suspension de la clause résolutoire en cas de respect desdits délais.

Dès lors, il y a lieu d'accorder au locataire un délai de paiement de sept mois, correspondant à six mensualités de 150 euros et le solde restant dû à la septième mensualité, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Par application de l'article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si le requis se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et il ne sera pas expulsé.
En revanche, se celui-ci ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l'intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.
Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, il sera condamné à payer à [Localité 7] DELTA HABITAT, à titre provisionnel et d'indemnité d'occupation, en application de l'article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu'ils auraient subsisté si le contrat de bail n'avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

Enfin, la demande de voir fournir une attestation d’assurance sous astreinte sera rejetée, le demandeur ayant précisé à l’audience dans le dossier remis au tribunal que la situation avait été régularisée sur ce point.

PAR CES MOTIFS,