TJ 84007, 18 mars 2025, RG 25/00062

COUR D’APPEL DE [Localité 5]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00062 - N° Portalis DB3F-W-B7I-J44T

Minute N° : 24/00145
Procédure civile de droit commun
ORDONNANCE DE REFERE
Code de procédure Civile art.454

DU 18 Mars 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :SCI COMTADINE
Copie délivrée à :PREFECTURE
le :18/03/25

DEMANDEUR

S.C.I. COMTADINE agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Monsieur [H] [B] et Madame [X] [G], ses gérants

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [L]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non comparant, non représenté

Monsieur [M] [L]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 18 Février 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 mars 2022, la SCI COMTADINE a consenti Monsieur [S] [L] et Madame [M] [L] (ci-après dénommés les époux [L]) un bail portant sur un local d’habitation sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 760 euros.

Faute de paiement des loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été délivré le 04 septembre 2024 par commissaire de justice pour une somme de 3.040,00 euros outre les frais, au titre du solde des loyers et des charges non réglés à la date du commandement.

En l’absence de paiement des sommes réclamées dans les délais impartis, La SCI COMTADINE a fait citer les époux [L] devant le Juge des référés du présent Tribunal par exploit délivré le 04 décembre 2024 aux fins de les voir principalement condamnés à :

- voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail

- voir ordonner leur expulsion ainsi que tous occupants de leur chef, avec si besoin est, le concours de la force publique

- lui payer solidairement à titre provisionnel et de l’arriéré locatif la somme de 4.560 euros représentant les loyers impayés de juillet 2022 à octobre 2024 inclus ;

- lui payer à titre d’indemnité d’occupation mensuelle une somme au moins égale à celle du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, soit 760 euros ;

- lui payer solidairement la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

- lui payer solidairement la somme de 1.000 euros à titre de légitimes dommages et intérêts ;

- lui payer solidairement la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire est appelée à l’audience du 18 février 2025 ; la SCI COMTADINE comparait représentée et sollicite le bénéfice de son assignation, sous réserve de l’actualisation de la dette locative qui s’élève désormais à la somme de 7.895,00 euros.

Monsieur et Madame [L] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.
Le Diagnostic Social et Financier communiqué expose que la dette locative ne serait pas dû à des problèmes financiers mais plutôt à un litige entre les locataires et les propriétaires. Ils s’étaient engagés à reprendre le paiement des loyers courant mais cela n’a pas été fait.

Les défendeurs, régulièrement assignés, n’ayant pas comparu, la présente ordonnance de référé, susceptible d’appel sera ainsi réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 474 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparait pas, le Tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l'article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l'article 9 de ce code qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la Préfecture du [Localité 6] par courrier électronique enregistré le 05 décembre 2024 au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, le commandement de payer a été signifié à la CCAPEX de [Localité 6] le 05 septembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation.
La demande de résiliation formée par la SCI COMTADINE est donc recevable.

2) Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 et le bail signé entre les parties rappellent l’obligation du locataire de payer ses loyers et ses charges courantes aux termes convenus.

En l'espèce, le contrat de location est bien doté d'une telle clause résolutoire.
Par ailleurs, il ressort de manière non contestée de la lecture des décomptes produits par la SCI COMTADINE que les locataires n’ont pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de six semaines, soit avant le 16 octobre 2024
Les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice du bailleur depuis le 16 octobre 2024 et il y a lieu de constater la résiliation du contrat de bail à compter de cette date.

3) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l'arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des stipulations du bail, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Le dernier décompte produit par le demandeur portant la dette à hauteur de 7.895,50 euros loyer de février 2025 inclus n’a pas été communiqué contradictoirement aux défendeurs, de sorte que le tribunal ne peut le retenir sans méconnaître le principe de la contradiction.

De plus, il convient de déduire de ce décompte la somme de 295,50 euros (intervention de la société MAURIN pour débouchage de la canalisation d’évacuation des eaux) qui sera traitée distinctement.

La créance apparaît ainsi incontestable dans son principe comme dans son montant arrêté à la date de l’assignation et la demande est donc fondée à hauteur de 4.560 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme d’octobre 2024 inclus – les loyers postérieurs étant pris en compte au titre des indemnités d’occupation.

Cette somme sera assujettie au taux d'intérêt légal à compter de l’assignation de la présente décision.
En application de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants toute dette contractée par l’un oblige l’autre solidairement.
Par ailleurs, le contrat de bail signé entre les parties contient expressément une clause de solidarité.
Ainsi la condamnation à intervenir sera prononcée solidairement à l’encontre des défendeurs.

4) Sur l'expulsion

Aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l'espèce, la clause résolutoire étant acquise à compter du 16 octobre 2024, et les époux [L] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, ils devront quitter les lieux, afin que le bailleur puisse reprendre possession de son bien, et éviter que la dette ne s'accroisse.

A défaut d'un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l'expulsion de Monsieur et Madame [L], ainsi que de tous occupants de leur chef, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

5) Sur les indemnités d'occupation mensuelles

En application de l'article 1240 du code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés, les époux [L] ont causé un préjudice à la SCI COMTADINE. Il convient donc d'octroyer à celle-ci une indemnité d'occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice.

En l'espèce, il convient de condamner solidairement Monsieur et Madame [L] à verser à titre provisionnel au bailleur, au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle, et à compter du 05 décembre 2024, lendemain du dernier décompte, une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises

6) Sur les dommages et intérêts sollicités

En application de l'article 1240 du code civil (ancien article 1382) « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Par ailleurs, l’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

L’alinéa 3 de cet article précise que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, le bailleur ne prouve pas l'existence d'un préjudice indépendant, ni d'une particulière mauvaise foi du défendeur. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

7) Sur la demande de remboursement des frais engagés :

La SCI COMTADINE demande le remboursement de frais engagés concernant une facture d’intervention de la société Maurin pour débouchage de la canalisation d’évacuation des eaux pour un montant de 295,50 euros.
Cependant, en situation de référés cette demande ne rentre pas dans le champ d’application du juge du contentieux de la protection, juge de l’évidence, la démonstration de la responsabilité des locataires dans cette intervention n’étant pas démontrée sans contestation possible.
Cette demande sera donc rejetée.
PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par La SCI COMTADINE concernant le contrat de bail du 26 mars 2022, consenti Monsieur [S] [L] et Madame [M] [L] et portant sur un local à usage d'habitation sis : [Adresse 2]

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 16 octobre 2024 ;

Constatons que Monsieur [S] [L] et Madame [M] [L] sont occupants sans droit ni titre des locaux précités depuis cette date ;

Condamnons solidairement Monsieur [S] [L] et Madame [M] [L] à verser à la SCI COMTADINE la somme de 4.560 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme d’octobre 2025 inclus, et décompte arrêté au 4 décembre 2024, somme qui sera assujettie au taux d'intérêt légal à compter du 04 décembre 2024, date de l’assignation ;

Autorisons l'expulsion de Monsieur [S] [L] et Madame [M] [L] et de tous occupants de leur chef du local d'habitation précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, les intéressés pourront être contraints à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux ;

Disons qu'en cas d'expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons solidairement Monsieur [S] [L] et Madame [M] [L] à payer à la SCI COMTADINE à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle forfaitaire égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises charges comprises, à compter du 05 décembre 2024, lendemain du dernier décompte et jusqu'à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés, avec indexation ;

Disons n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de paiement de la facture d’un montant de 295,50 euros au titre du débouchage des canalisations  en l'état de l'existence d’une contestation sérieuse ;

Condamnons in solidum Monsieur [S] [L] et Madame [M] [L] à verser à la SCI COMTADINE la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le justifie l’équité ;

Condamnons in solidum Monsieur [S] [L] et Madame [M] [L] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer
Rejetons la demande de dommages et intérêts de la SCI COMTADINE ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 18 mars 2025.

Le Greffier Le Juge